拆遷補償法律咨詢

1. 拆遷補償糾紛怎麼處理，想找個專業的律師咨詢一下

一、拆遷補償安置合同糾紛的法律特徵
(一)涉訴客體的特殊性。
從我國的立法體例來看，城市房屋拆遷問題已經納入房地產法律規范的范疇，它具有明顯的商法性質，和一般的房屋案件相比有著明顯的不同，只有涉訴的房屋必須是被確定拆遷或已被拆遷這一客觀事實的發生，才能引起涉訴主體間相關的民事法律關系或行政法律關系的設立、變更和終止。
(二)涉訴法律事實的復合性。
2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》「拆遷管理」一章中，相繼規范了城市房屋拆遷中的兩種法律事實，就是拆遷人與被拆遷人已簽訂拆遷補償安置協議和未簽訂補償安置協議這兩種情況。按1996年7月24日最高人民法院法復(1996)12號文規定，對於當事人雙方已簽訂補償安置協議，涉訴的按民事案件受理，後一種則屬於行政案件。這其中就牽涉到房屋拆遷管理部門作為政府部門實行行政干預的行政行為：核發房屋拆遷許可證和根據當事人的申請進行房屋拆遷裁決。房屋拆遷案件涉訴後不管是以民事案件還是以行政案件進入審理程序後，都必須同時涉及到房屋拆遷這一涉訴法律事實相關聯的行政、民事法律關系這一復合法律事實。
(三)涉訴法律關系的復雜性。
一般來講，進入審判程序的每一個案件主要體現的是雙方當事人之間的權利義務關系，權利、義務指向的對象較明確。但是城市房屋拆遷補償安置合同案件反映出現的卻是多重法律關系，主體間的權利義務縱橫交錯。其中有拆遷人與被拆遷人的補償安置關系，有被拆遷人與承租人的騰房關系，拆遷人與委託拆遷部門之間的委託關系，還有房屋拆遷主管部門與被拆遷人、拆遷人之間的行政管理關系等，由此形成案情錯綜復雜，處理難度十分巨大。
(四)涉訴案件社會影響的全局性。
執法的社會效果與法律效果相統一要求比較嚴格。城市的發展總是在拆了又建，建了又拆的良性互動中逐漸美化。在城市發展建設這一大局中，房屋拆遷涉及到社會的方方面面，與千家萬戶居民的切身利益息息相關，我們不能總是靠房屋產權人的覺悟，靠對他的強大政治思想工作來解決問題，在依法治國的今天，在合理補償安置情況下，依法拆遷，靠法律來規范社會的每一個行為是必然趨勢。在這強大的壓力下，如何把握執行法律與執行政策，依法強制執行與保護最廣大人民的根本利益這一矛盾，就成了我們法律、法官面前的一個坎。一般來說，城市發展的每一個足印都是與動拆遷密切相關的，每一次拆遷都有可能聯系千家萬戶的，在絕對公平不可能的情況下，如何找准雙方利益平衡的切入點，妥善處理拆遷人與被拆遷人的權利義務關系，盡量不引起被拆遷人的對立情緒，杜絕、防範群訪或越級上訪，不造成負面影響，切實維護社會穩定。
二、拆遷補償安置的法律依據
我國房地產管理法律、法規已明確規定，「房屋產權證是房屋產權的合法憑證」，「凡未……辦理房屋產權登記，其房屋產權的取得、轉移、變更與他項權利的設定均為無效」，這已從法律上界定了房屋產權證是城鎮房屋拆遷補償安置的合法依據，被拆遷人持有拆除房屋的產權證的，就應享受法律規定的城鎮房屋拆遷補償安置待遇。對這一點理論上、實踐中都沒有什麼爭議。但是對沒有取得房屋產權證的被拆遷戶能否享受拆遷補償安置待遇，是不是一概否認呢?筆者認為應視情況而定。
按照我國土地及房地產管理法律、法規規定，要取得房屋產權證，必須三證齊全，一是土地使用權證，二是土地規劃證，三是城市建築規劃許可證。沒有這三證，任何一幢建築都是不合法的，都不能取得房屋產權證，但在城市房屋建築過程中，由於各種各樣的原因，城市房屋的產權形式表現各異，除了三證齊全的房屋產權形式外，還有一些產權形式，這些產權形式的拆遷補償安置工作應如何進行，它們能否成為拆遷補償安置的法律依據呢?
(一)屬於合法建築，但未取得房屋產權證。
上面已經提到房屋要取得房屋產權證，必須土地使用證、規劃許可證等三證齊全，缺一不可。由於在辦理房屋產權證書過程中，房產部門要收取一定費用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三證情況下，但未辦理房屋產權證，對這種情況，筆者認為應該享受法律規定的拆遷補償安置待遇，因為該房屋所有人(被拆遷人)所享有的拆遷補償安置利益並未對抗任何其他人員、單位的合法利益。他在享受拆遷補償安置待遇時，也不必責令其到房產部門補辦房屋產權手續(因為該房屋三證齊全，房產部門必須予以辦理)。但是對其缺失房屋產權證這一事實，也應適當予以處理，即在補償安置費用中，比照辦證費用的多少予以扣除。
(二)屬於違章建築。
如果被拆除房屋沒有任何建築申報手續，或者雖有一定的手續但是三證不齊全，這些被拆遷房屋按法律規定都屬違章建築，違章建築不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。但是這裡面又有如下幾種情況。
1.建築時屬違章建築，但經過城市土管、規劃部門的罰款處理後，責令其補辦手續後，房屋所有人已補辦了有關手續，僅因為房屋屬拆遷范圍，房屋產權證暫停辦理而沒有取得房屋產權證的。(如果房屋產權證早已補辦到手或使用欺騙手段取得房屋產權證的，不屬本文研究范圍。)對這種情況，筆者認為，被拆遷人也應享受拆遷補償安置待遇，因為他的違章建房這一違法行為，在根據城市規劃部門的罰款處罰(應認定未嚴重違反城市規劃)，按照處罰規定，補辦了有關手續後，該房屋就已經由違章建築變為合法建築了，合法建築所有人理應享受合法待遇，即享受拆遷補償安置待遇。
2.建築時屬違章建築，但經過城市土管、規劃部門的罰款處理後，責令補辦手續未補辦有關手續的。因為被拆遷人的違章建築顯然不屬嚴重違反城市規劃，所以，相關部門才可以進行罰款處理，責令其補辦手續，但其並未按照處罰規定繳納罰款，補辦手續，並未將違章建築變為合法，其法律後果理應由其自負，房屋所有人當然不能享受拆遷補償安置待遇。但是對於該違章建築材料，由於是其合法收益購置的，應該酌情予以補償。應該明確的是，對其建築材料補償僅僅是補償其殘存價值，不能按照建築物的實際價值進行補償。
3.建築物屬違章建築，雖已按城市土管、規劃部門處罰並補辦了所有手續，但是在處罰決定上載明了附加條件的，要嚴格按照附加條件執行。如果附加條件不明確，難以理解的則被拆遷人對房屋享有貨幣補償待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：
一是房屋產權證是拆遷補償安置的的法律依據，但被拆遷人的房屋產權證是有瑕疵的，系按附加條件補辦的，與一般的房屋產權證當然不可同日而語，被拆遷房屋由違章建築變為合法，合法建築當然享受按價補償的待遇;
二是被拆遷人建房時違反城市規劃部門規定，未在城市規劃內建築房屋，現在要拆除，按照城市規劃進行建築，當然不可能對其予以安置;
三是附加條件的契約性。因為處罰本來是一種行政行為，在處罰決定中載明一定的附加條件又體現民事的特點。在違章建築本來就應該無條件拆除的情況下，處罰時，考慮各種因素形成的附加條件其實是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規劃建設時無條件拆除的話，則被拆遷人不能享受法律規定的任何拆遷補償安置待遇，應無條件拆除。
(三)房屋所有權不明，現仍處於不確定糾紛中。
在房屋拆遷中，並不是所有房屋都產權明晰，不存爭議。對所有權存在爭議的房屋在拆遷中如何進行補償安置，是按照爭議雙方的合意進行補償或安置還是直接由公證機關對補償費用進行公證提存呢。為了闡述這個問題，首先介紹一個案例。劉某爺爺系地主(1954年死亡)，解放前在某市置有一面積400㎡房產，解放後一直由政府部門佔用(沒有任何沒收或徵用手續)，1998年3月劉某要求落實政策，將此房產以其名義進行產權登記，某政府部門以解放後一直由其經營管理且已進行修繕改建不同意，釀成糾紛，房屋主管部門稱要雙方打官司確權後才好發證，同年10月劉某起訴。1999年3月該房屋所在范圍進行動拆遷，拆遷人在征詢雙方意見時，劉某要求安置，某部門要求貨幣補償，後為拆遷時間所逼，拆遷人將拆遷房屋全部的貨幣補償金額存於一銀行。1999年12月，劉某與某政府部門在某中院達成協議，各享有200㎡產權。2000年4月，劉某以拆遷人為被告要求對其按規定予以安置，法院駁回了劉某的訴訟請求，為此劉某多次上訪。因為折遷房屋時間性要求很強，對拆遷范圍內的房屋要即時作出是貨幣補償還是產權調換安置前，房屋所有權爭議雙方難以取得一致意見的，筆者認為還是以產權調換形式予以補償安置好，當然，安置的面積的現有價值應以被拆除房屋的貨幣補償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，增加社會不穩定因素。對爭議雙方同意貨幣補償的，則應將被拆遷房屋的貨幣補償金額交由公證機關提存。
(四)拆除臨時用地上的建築物的補償安置。
我國土地管理法規定，在城區內因建設項目施工和地質勘查需要臨時使用土地的，在城市規劃行政主管部門同意後再由土地行政主管部門批准可臨時使用土地，但不得在臨時用地上修建永久性建築物，臨時用地期限一般不超過二年。因此在拆遷中遇有臨時用地上的建築物如何補償安置，筆者認為也應分以下幾種情況區別處理。
1.對在批准使用期限內的臨時用地上的建築物，享有補償待遇，但不享有安置待遇。因為被拆遷人在臨時用地上的建築物是經過批準的屬於合法建築，所以應享受拆遷補償待遇。也因為它是臨時性建築，當然不得享受安置待遇。
2.對超過批准使用期限內的臨時用地上的建築物，不享有拆遷補償安置待遇。因為該臨時建築物雖經批准，但超過使用期限後就應認定為非法建築了，不受法律保護，這點與本文違章建築里的第二點有點相似，房屋拆遷管理部門可以責令被拆遷人限期自行拆除，在限期內拆除的，臨時建築物的建築材料仍可歸由被拆遷人所有，超過期限的，則建築材料殘存價值充抵動拆遷費用。
3.對未經批准臨時使用土地並建有建築物的，完全不受法律保護，不享有任何拆遷待遇。因為這種違章建築物，沒有任何手續證明，被拆遷人應無條件拆除。拒拆遷的，拆遷人可以依照法律程序強制拆除，並由被拆遷人承擔強制拆遷費用。
三、拆遷補償安置協議的法律關系
拆遷補償安置協議是房屋拆遷中的核心內容。盡管房屋拆遷補償安置關系性質上屬於民事法律關系，拆遷人與被拆遷人之間法律地位完全平等，但由於房屋拆遷存在的行政強制性和期限性，使得被拆遷人在房屋拆遷中相對於拆遷人來說處於弱勢群體地位。因此，有時拆遷人與被拆遷人之間的拆遷補償安置協議變成了「城下之盟」。如何設置公正有效的法律程序最大限度地保護被拆遷人的合法權益。在現有法律法規規定不盡詳細難以操作情況下，理論界應先行動起來，確立拆遷補償安置協議簽訂方面的法律規范，因此有必要較詳細認識拆遷補償安置協議中的法律關系：
(一)對拆遷補償安置協議的主體認定。
毫無疑問協議的主體是房屋拆遷過程中發生權利義務關系的拆遷人與被拆遷人。根據《城市房屋拆遷管理條例》第四條規定，拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。從這條法律規定我們可以得出如下結論，拆遷人只能是單位，不可能是個人。但在現實中，對於具備拆遷人資質的單位分支機構和接受拆遷人委託的單位能否成為拆遷補償安置協議的主體，筆者認為是否定的。理由如下：一是接受房屋拆遷管理部門頒發房層拆遷許可證的單位是唯一合法拆遷人，這一法律規定具有排它性，說明拆遷人的身份是唯一的;二是拆遷人的分支機構和接受拆遷人委託的單位即使具備相應的資質，但它是否具備相應的財力、能力呢。如果不具備，將使拆遷補償安置協議無法得到實際履行，無法維護被拆遷人的利益;三是即使拆遷人的分支機構和接受拆遷人委託的單位經拆遷管理部門備案，它所從事的拆遷工作仍是一種代理關系，即代理拆遷人履行拆遷權利義務關系，它所有的行為仍是一種委託人與被委託人之間的關系。被委託人必須以委託人名義從事委託代理活動，從而產生的權利義務也由委託人承擔。
(二)房屋拆遷補償安置協議的內容。
�城市房屋拆遷管理條例》僅在第十三條簡單規定了協議的基本內容，操作難度太大了。大量實質性的規定由各省市區自行制定，極可能造成區域間的不平衡。因此對涉訴房層拆遷補償安置合同糾紛，根據審判工作實際需要，協議內容應載明的事項主要應審查是否具備以下幾點：
1.被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產權證號碼，房屋的結構、面積、地點、層次、朝向、建築年限及被拆遷人家庭結構等。有附屬用房、地下室、附著物的都應列明。同時對房屋內用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動遷的，也要在基本情況中註明。
2.被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產權調換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質的評估機構對被拆遷房屋區位、用途、結構、成新、層次、建築面積等基本因素結合行業規定進行評估的情況。
3.拆遷補償安置方式。要根據被拆遷人的意願確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產權調換的，還應根據實際情況標明安置用房建築面積、地點、層次、戶型結構、朝向、交付時間等。
4.搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。
5.違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。
(三)拆遷房屋使用性質的認定。
在拆遷中，如何認定私房商住問題，既無法律規定，也無司法解釋，僅散見於地方性規章之中。當前唯一的一個行政解釋是中華人民共和國建設部房地產司對河北省沙市房地產管理局關於城市房屋拆遷中有關問題的報告的復函中規定：「在拆遷中，對房屋非住宅應根據房屋產權證上所登記的房屋使用性質確定，對房屋的使用性質由住宅變更為非住宅房屋或經營用房，房屋所有人應向房產局進行房屋使用性質變更登記。」在這一復函精神下，2001年6月《城市房屋拆遷管理條例》出台後，上海市、山東省、重慶市等分別出台的實施細則中一致採用了「確認房屋使用性質，應當以房屋所有權證標明的用途為准;對房產證上末標明用途的，以被拆遷房屋報建時的用途為准。」這一概然性規定，對經營面積計算，變更登記時間(由住宅變更為非住宅)末作規定，仍然難以操作。在拆遷實際中，筆者認為應綜合考慮，主要有以下幾種情況。
1.房屋產權證登記為非住宅，且該房實際用於經營並辦理了合法經營證照的，應該以實際投入經營的房屋面積計算為非住宅面積，享受非住宅拆遷補償安置待遇，其餘面積享受住宅補償安置待遇。
2.房屋產權證登記為非住宅，但該房屋實際上並未投入經營，實際上全部是按住宅房屋進行使用的，不得享受非住宅拆遷補償安置待遇。
3.房屋產權證登記為非住宅，實際上也是經營用房，但是被拆遷人或承租人偷逃國家稅收，末辦理合法經營證照並繳納有關稅費的，也不能享受非住宅補償安置待遇。在工商稅務部門給予了行政處罰出具證明手續時，拆遷人與被拆遷人可以協商酌情給予補償。
4.房屋產權證登記為住宅，但是一直作為經營用房且具有合法手續，在房屋拆遷公告前也已經變更為非住宅用房的，應該享受非住宅用房補償安置待遇。在房屋拆遷公告前末辦理房屋使用性質變更為非住宅的，在扣除變更費用後也應享受非住宅補償安置待遇。
四、房屋拆遷補償安置合同糾紛的處理
在房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人已就補償安置達成協議。簽訂拆遷補償安置協議後又產生糾紛，可向人民法院起訴，人民法院應按民事案件立案受理。
(一)關於履行合同，限期拆遷糾紛。
被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同後，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案後，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執行。因為政府的房屋主管部門向拆遷人核發的房屋拆遷許可證是一項具體行政行為。具體行政行為一經作出即具有先定力，拘束力和執行力。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內簽訂了合同，必須按期拆遷。行政訴訟法第44條規定「訴訟期間，不停止具體行政行為的執行」。這條規定體現了行政行為在行政程序執行中的高效率要求。
(二)關於被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位。
房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補償安置達成了協議，但是房屋的承租人有正當理由而拒不騰遷，經房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的，拆遷人應作為案件原告，而被拆遷人與承租人是共同被告。在處理上如租賃期限未滿的，則承租人對被拆遷房屋仍享受有使用權，拆遷人應該尋找周轉房予以安置過渡。被拆遷人要求產權調換的，該安置房屋的所有權人當然是被拆遷人。承租人與被拆遷人之間的租賃關系仍應保持，但租賃合同因原房屋被拆遷也應作相應修改。如果租賃期限屆滿承租人應無條件遷讓，並承擔拒遷的法律責任。如未定租賃期限的，應當確定承租人對該拆遷房屋的使用權，責令承租人與被拆遷人協約一定租賃期限。如協約不成，被拆遷人要求承租人解除租賃合同的，法院一般應當准許。但承租人確無騰房條件的，在徵得被拆遷人同意後可判令拆遷人對承擔人進行安置，由承租人根據承租房屋價格的實際情況，付給被拆遷人一定的經濟補償。

2. 關於房屋拆遷補償的法律問題

這種情況只能舉證大兒子存在惡意侵佔，否則權屬在法律上是歸他的

3. 法律咨詢，征地拆遷補償問題。

您好，建議您搜集證據及時到法院起訴解決！祝您生活愉快！

4. 關於房屋拆遷補償的法律咨詢

按拆遷補償協議執行。

5. 法律咨詢：拆遷補償款

應該是你因繼承取得該宅基地的使用權，所以你有該宅基地的權益。起訴村委會。

6. 巢湖市拆遷補償,法律咨詢

《巢湖市城市規劃區徵收集體所有土地房屋拆遷補償安置辦法》政策解答
1、《拆遷補償安置辦法》的適用范圍是什麼？
答：凡在巢湖市城市規劃區范圍內因徵收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設施，並對被拆遷人進行補償、安置的，適用本辦法。
2、集體所有土地房屋拆遷補償安置應當遵循什麼原則？
答：徵收集體所有土地房屋拆遷，應當遵循「依法拆遷、合理補償安置」的原則，並符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，有利於土地集約和節約利用。
3、那些部門負責拆遷補償安置工作？
答：市國土資源部門會同市住房和城鄉建設部門對本市徵收集體所有土地房屋的拆遷補償安置工作實施監督和管理。
市規劃、發展與改革、農業、公安、房產、工商、人力資源和社會保障、民政、城市管理行政執法等部門應當按照各自職責，共同做好徵收集體所有土地房屋拆遷補償安置的管理工作。
4、集體所有土地徵收方案經公告後，市、居巢區和市開發區管理委員會各有關部門在拆遷范圍內不得辦理哪些事項？
答：集體所有土地徵收方案經公告後，市、居巢區和市開發區管理委員會各有關部門在拆遷范圍內不得辦理下列事項：
（一）新批宅基地和其他建設用地；
（二）辦理房屋和土地用途變更手續；
（三）辦理房屋所有權過戶和宅基地使用權轉移手續；
（四）審批新建、改建、擴建房屋；
（五）辦理入戶或分戶；
（六）核發工商營業執照。
征地公告後，擅自辦理本條所列事項的，拆遷時不予認定。
5、市國土資源部門何時發布公告？
答：市國土資源部門應當在徵收集體所有土地房屋拆遷和補償安置實施方案批准之日起5日內發布補償安置公告，公布建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補償安置的方式和標准、搬遷期限、救濟途徑等事項。拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置的具體方案，並做好宣傳、解釋工作。
6、拆遷補償安置協議簽訂後，一方當事人不履行協議的，另一方當事人如何辦理？
答：拆遷補償安置協議簽訂後，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依照約定向巢湖仲裁委員會申請仲裁，也可依法向人民法院提起訴訟。
7、什麼是住宅用房和非住宅用房?
答：拆遷人應當根據被拆遷房屋的用途對被拆遷人給予補償安置。房屋用途分住宅用房和非住宅用房。
本辦法所稱住宅用房是指在集體所有土地上依法取得的用於生活起居的房屋。
本辦法所稱非住宅用房是指在集體所有土地上依法取得的除住宅用房以外的生產性、公益性房屋。未經縣級以上規劃或土地行政管理部門批准擅自改變房屋用途的，拆遷補償時按原房屋用途認定。
8、房屋被拆遷不予補償的情形有那些？
答：有下列情形之一的，不予補償：
（一）超過批准使用期限，或雖未明確使用期限但已使用2年以上的臨時建築；
（二）被拆遷人在取得新宅基地建造住宅用房後，但未依法退還原有宅基地的，其原有的住宅用房；
（三）拆遷公告公布後，在拆遷范圍內突擊搶建、改建、增建的房屋、臨時棚點、其他設施等；
（四）拆遷公告公布後搶栽的花草、苗木、樹木等；
（五）其他按規定不予補償的情形。
9、住宅用房的拆遷補償安置的方式有哪些？
答：住宅用房的拆遷補償安置，實行產權調換和貨幣補償的方式。被拆遷人可以自行選擇補償安置方式。
10、非住宅用房的拆遷補償安置的方式有哪些？
答：對非住宅用房的拆遷，實行貨幣補償方式予以安置。補償面積依照本辦法第十五條規定予以確定，補償標准按重置價結合成新予以補償。
11、被拆遷人選擇產權條換方式安置的，安置面積如何計算與認定？
答：被拆遷人選擇產權調換方式安置的，其應安置面積按以下規定計算與認定：
（一）被拆遷住房的人均建築面積超過40平方米的，按應安置人口的人均40平方米的安置標准計算其應安置面積，超出部分實行貨幣補償；
（二）被拆遷住房的人均建築面積在40平方米以下的，可以按應安置人口人均40平方米補足計算其安置面積。
12、哪些人屬於被拆遷住房的安置人口？
答：被拆遷住房的安置人口是指本村民小組集體經濟組織成員，且在本村民小組土地承包中有承包地的。
屬下列情形之一的人員，應計入安置人口：
（一）在校大中專學生戶口遷移前、現役義務兵、士官戶口注銷前（符合國家軍人安置政策的除外）、服刑勞教人員戶口注銷前等情況，原戶籍關系在房屋拆遷所在地的；
（二）一方戶口在本村民小組，其配偶或未成年子女戶口在異地且無宅基地並未享受政府福利房政策的；
（三）領取《獨生子女父母光榮證》的家庭戶，增加一個安置人口；
（四）符合法律、法規和政策規定分戶條件的，給予分戶；
（五）市認證辦認可的其他情況。
13、哪些人不屬於被拆遷住房的安置人口？
答：屬下列情形之一的，不計入安置人口：
（一）寄居、寄養、寄讀以及空掛戶的人員；
（二）因婚嫁離開本集體經濟組織，雖戶口未遷出但不居住或偶爾居住在原村組的人員。
14、被拆遷人選擇產權調換方式安置的，如何結算？
答：（一）應享受安置面積部分，按市政府公布的當年重置價格結合成新等相互結算差價。
（二）超過應享受安置面積的部分，按重置價格結合成新等給予貨幣補償。
（三）不足應享受面積部分（正負3%范圍內），被拆遷人要求補足的，其補差部分按市政府公布的重置價格購買。
（四）協議安置面積與安置房實際面積差額部分，按市政府公布的當年重置價格相互結算差價。
（五）在提供的安置房戶型許可情況下，每個安置人口可以按安置房所在小區的成本價增購不超過4平方米（含4平方米）的安置房面積，增購面積超過人均4平方米的（每人增購面積不得超過8平方米），按安置房所在小區的評估市場價結算。安置房的成本價、評估市場價由市城投公司會同相關部門共同制定後報市政府批准執行。
15、拆遷中，如何處理被拆遷房屋的附屬設施、未超過適用期限的臨時建築和被拆遷房屋的裝飾費用？
答：被拆遷房屋的附屬設施不予安置，由拆遷人給予相應貨幣補償。拆遷未超過使用期限的臨時建築，按重置價格結合剩餘使用期限給予適當補償。拆遷人應當對被拆遷房屋的裝飾費用予以補償。
16、拆遷中，是否對出租（出借）的住宅或非住宅用房的適用人予以安置和補償？
答：拆遷出租（出借）的住宅或非住宅用房，對使用人不予安置和補償，由房屋所有人自行處理好租賃關系。

三、巢湖市城市規劃區房屋拆遷認證政策解答
一、什麼是房屋拆遷認證？
答：房屋拆遷認證是指對被拆遷房屋的性質、用途、面積、結構、建築年代、補償標准和被拆遷人的戶數、安置人口等進行認證，以及對居巢區、市開發區擬定的拆遷補償安置方案進行確認的行為。
二、為什麼要進行房屋拆遷認證？
答：近年來，我市城市建設步伐不斷加快，房屋拆遷矛盾日益突出，拆遷問題不僅引發大量社會矛盾糾紛，更嚴重製約了巢湖城市建設進程。因此，如何依法拆遷，規范拆遷、陽光拆遷已成為當前城市建設和拆遷工作的重中之重。我市進行房屋拆遷認證指導思想是：統籌協調各方利益關系，妥善處理房屋拆遷矛盾。房屋拆遷認證旨在解決以下幾方面問題：一是規范拆遷行為，制定房屋拆遷認證標准，嚴格拆遷認證的工作程序；二是實施陽光拆遷，統一拆遷認證政策和標准，實現拆遷認證工作公開、公正、公平；三是加快拆遷進度，著力解決《土地管理法》、《城市規劃法》等相關法律法規實施前後房屋認證的遺留問題；四是合理控制拆遷成本，區分國有、集體土地上房屋拆遷的安置補償標准，解決超建、違建、違法佔地和違法交易等行為；五是遏制違法建築。
三、房屋拆遷認證是由哪個部門負責？
答：市政府成立房屋拆遷認證辦公室，由市房產、住房和城鄉建設、規劃、國土資源、公安、監察、審計、工商、市容、物價、稅務、財政、行政服務中心、城投公司等部門和單位組成，具體負責房屋拆遷認證工作。房屋拆遷認證暫行辦法規定，居巢區和市開發區分別設立房屋拆遷認證辦公室，其組成部門和單位人員由居巢區和市開發區確定。
四、房屋拆遷認證是依據什麼法律、法規進行的？
答：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《國務院城市房屋拆遷管理條例》、《國務院村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《安徽省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》及《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》、《巢湖市城市房屋拆遷貨幣補償基準價格》、《巢湖市城市房屋拆遷搬遷補助費等五項標准》、《巢湖市城市規劃區徵收集體所有土地房屋拆遷補償安置辦法》、《巢湖市城市規劃區房屋拆遷認證暫行辦法》、《巢湖市城市規劃區房屋拆遷認證工作暫行規定》、《巢湖市人民政府關於拆除違法建築的通告》等有關法律、行政法規和規范性文件。
五、房屋拆遷認證工作程序是怎樣的？
答：房屋拆遷認證實行「三審三級公示制」，即初審、復審、終審。
（一）初審
居巢區和市開發區下屬的街道辦事處（鎮）為初審單位，對調查登記的房屋面積、用途、結構、建築年代、構築物及附屬物數量、面積和安置人口等內容進行初審，並在社區居委會（村）或居民小組（村民小組）進行公示，公示期為5日，公示期滿後提出初審意見。
（二）復審
居巢區和市開發區房屋拆遷認證辦公室對街道辦事處（鎮）的初審意見逐戶進行審核，並將審核結果在辦事處（鎮）進行公示，公示期為5日，公示期滿後提出復審意見。復審內容可參照終審內容實施，復審時間為10個工作日。
（三）終審
由市認證辦對居巢區和市開發區認證辦公室報送的復審材料採取查閱資料、現場抽查、走訪了解等方式進行審核。經審查，不合格率在5%以下的，由送審單位對調查登記進行糾正；不合格率5%以上（含5%）的，由送審單位對被抽查的拆遷區域重新復核確認。審查合格的，由居巢區和市開發區將拆遷調查區域的調查登記情況進行公示，並將公示結果報市認證辦。市認證辦根據公示結果，經集體研究後，確定終審認證意見，並經市認證辦成員簽字後報市城市規劃區房屋拆遷認證工作領導組批准實施。終審認證工作應在10個工作日內完成。
六、房屋所有權人或使用人改變房屋用途，未經城市規劃部門批准或市房產部門登記確認的，應如何認證？
答：若拆遷公告公布時，實際使用狀況為經營的（已領取營業執照、按規定的經營范圍至今連續經營三年以上、且能提供稅務完稅憑證的或符合免徵條件有效證明），拆遷時，按《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第11號）相關規定執行。
七、由於測量造成被拆遷房屋面積誤差的，如何認證？
答：在被拆遷房屋有效權屬證明或者有效建房批准手續記載的房屋戶型範圍內，由於測量造成房屋面積誤差的，以具備資質的房產測繪機構實際測量的面積認證。
八、1990年4月1日前，在城市規劃區內建成的房屋，被拆遷時沒有取得有效權屬證明或者不能提供有效建房批准手續，應如何認證？
答：該房屋不屬於《中華人民共和國土地管理法》和國家有關政策規定強制拆除范圍的，根據1990年我市地形圖，並結合居巢區和市開發區的鎮（街道辦事處）、村（社區居委會）、村民小組（居民小組）三級證明綜合判定、查證屬實後，給予認證。
九、在 1990年4月1日後、2005年6月10日前已建成的房屋，被拆遷時沒有有效權屬證明或者沒有有效建房批准手續，以及有關審批手續不全的，應如何認證？
答：該房屋不屬於《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》和國家有關政策規定強制拆除范圍的，已建成的房屋，根據2001年我市地形圖，並結合鎮（街道辦事處）、村（社區居委會）、村民小組（居民小組）三級證明綜合判定、查證屬實後，按下列規定給予認證：
（一）城鎮居民房屋在國有土地上未經批准建設，但該房屋是被拆遷人一直以來唯一住房的，可按住宅給予認證，但安置建築面積不得超過人均30平方米；對於被拆遷房屋超過人均30平方米以上的部分，拆遷時按房屋重置價予以補償。
（二）1993年11月1日國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》施行至2005年6月10日期間，城鎮居民在農村集體土地上擁有的房屋，符合《安徽省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第四十四條第三款「經縣級以上人民政府批准回原籍落戶，沒有住宅需要新建住宅的」的規定，並持有合法權屬證明或者有效建房批准手續，且為被拆遷人唯一住宅的，按住宅給予認證。無任何批准手續，能自行拆除的，可給予適當助拆費用。
（三）原屬本村民小組村民，家庭全部人口農轉非的，在1993年11月1日至2005年6月10日期間在集體土地上擁有的房屋，且為唯一住房的按住宅給予認證。
（四）本村民小組村民房屋，持有合法的宅基地使用權證，但沒有建房批准手續的，符合「一戶一宅」原則的按住宅給予認證。認證標准適用《安徽省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第四十三條之規定。
（五）本村民小組村民房屋，沒有宅基地使用權證，也沒有建房批准手續，但符合宅基地申請建房條件，符合「一戶一宅」的，經鎮（街道辦事處）、村（社區居委會）、村民小組（居民小組）證明，且三級公示無異議的，按住宅給予認證。認證標准適用《安徽省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第四十三條之規定。
（六）集體經濟組織所有的房屋，持有土地使用權證，可按土地使用權證記載的用途認證。
十、對2005年6月10日《巢湖市人民政府關於拆除違法建築的通告》（巢政〔2005〕23號）發布前後，未經建設規劃部門批准建成的房屋，如何認證？
答：2005年6月10前，有關部門下達強制拆除決定書、現尚未拆除的房屋，不予認證，不予補償安置；2005年6月10日後，在城市規劃區內建成的房屋，凡未經建設規劃部門批准，不予認證，不予補償、安置。
十一、集體土地上被拆遷住房的安置人口如何認證？
答: 集體土地上被拆遷住房的安置人口是指本村民小組集體經濟組織成員，且在本村民小組土地承包中有承包土地的。屬於下列情形之一的人員，應計入安置人口：
1、在校大中專學生戶口遷移前、現役義務兵、士官戶口注銷前（符合國家軍人安置政策的除外）、服刑勞教人員戶口注銷前等情況，原戶籍關系在房屋拆遷所在地的；
2、一方戶口在本村小組，其配偶或未成年子女戶口在異地且無宅基地並未享受政府福利房政策的；
3、領取《獨生子女父母光榮證》的家庭戶，增加一個安置人口；
4、符合法律、法規和政策規定分戶條件的，給予分戶；
5、市認證辦認可的其他情況。
十二、《巢湖市城市規劃區房屋拆遷認證暫行辦法》關於強制拆除的規定有哪些？
答：凡未取得合法建房審批手續，超過拆遷方案規定的期限，拒不按照本辦法和有關政策接受補償安置的，由有關執法部門依法強制拆除。
十三、房屋拆遷認證及公示期間，由群眾舉報的，應如何處理？
答：認證及公示期間，有群眾舉報的，由居巢區和市開發區責成相關部門核實糾錯，對工作人員徇私舞弊、弄虛作假的，移交紀檢監察機關查處。
十四、集體土地上房屋拆遷安置能否允許分戶，分戶後的安置政策問題?
答：在拆遷公告發布之日，男年滿20周歲，女年滿18周歲以上（含本數，以戶籍為准）農業人口安置時可以分戶。分戶後，未婚的，經本人提出書面申請，並承諾今後結婚不再申請宅基地，可以增加一個安置人口；已婚未育的，可以增加一個安置人口。已享受獨生子女安置優惠政策的除外。
十五、集體土地上用於經營的房屋，如何補償問題？
答：集體土地上的住房未經規劃等部門批准，用於經營的原則上按住宅認證，按重置價結合成新補償，不另給補償。但符合下列條件的除外：
一對於1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行之前（不含4月1日），經鄉鎮一級政府批准按村鎮規劃建設對外出售（含有償劃撥土地，由群眾自建的）房屋用於經營的，已領取工商營業執照、稅務登記證並能提供完稅（免稅）憑證且連續經營三年以上，拆遷公告發布之日仍正常經營的，對「一層一進」的經營場所，比照最高不超過所在地段國有土地上經營性房屋貨幣補償基準價格的 90％予以認證，給予貨幣補償或產權調換。
二對於歷史形成沿主次幹道在集體土地上用於經營的房屋，原則上按住宅予以認證。但已領取工商營業執照、稅務登記證並能提供完稅（免稅）憑證且連續經營三年以上，拆遷公告發布之日仍正常經營的，對「一層一進」的經營場所，沿主要幹道、次要幹道、小街小巷分別按所在地段比照城市房屋拆遷貨幣補償基準價格，分別另給予最高不超過70%、50%、30%的貨幣補償。
三對村莊內村民，將住房用於經營的，按住宅予以認證。但已領取工商營業執照、稅務登記證並能提供完稅（免稅）憑證且連續經營三年以上，拆遷公告發布之日仍正常經營的，對「一層一進」的經營場所，另給予不高於200元∕平方米貨幣補償；
十六、父母或岳父母長期隨子女生活，但其非本集體經濟組織成員也無承包土地的，能否計入安置人口問題？
答：不計入安置人口。
十七、 「外來人口」在此次拆遷范圍內集體土地上的房屋，如何認證問題？
答：「外來人口」是指拆遷區域內非本集體經濟組織成員。
一本市行政區域內，非本集體經濟組織成員，為了生存或工作的需要，現居住在拆遷范圍內的房屋，經「三審三級公示」予以認證的，按重置價結合成新給予貨幣補償。如被拆遷人在原籍無宅基地、承包地且被拆遷房屋為被拆遷人唯一住房的，可以按成本價購買一套不超過110平方米的住宅房。
二本市行政區域內城鎮居民（不含原集體組織成員「農轉非」的）現居住在拆遷范圍內的房屋，經「三審三級公示」予以認證的，按重置價結合成新給予貨幣補償。如被拆遷房屋為被拆遷人唯一住房，可以按成本價購買一套不超過90平方米的住宅房。
三非本市行政區域內的「外來人口」， 現居住在拆遷范圍內的房屋，經「三審三級公示」予以認證的，按重置價結合成新給予貨幣補償。被拆遷人在原籍既沒有承包地和宅基地，且為唯一住房的，可以購買一套不超過100平方米的住宅房，其中40平方米為成本價，其餘為市場價。
十八、認證暫行辦法第八條第一款第一項規定的「安置面積不得超過人均30平方米」，此項中的「人口」如何認證問題？
答：按戶籍人口，即以戶口簿記載的戶主、配偶及戶主的直系親屬計算人口。
十九、在本期拆遷范圍內且在同一安置小區的安置戶，其安置面積能否互相調劑問題？
答：在拆遷安置過程中原為一戶現符合分戶條件的，原被拆遷人戶內安置面積可以調劑。
二十、拆遷區域內，對租住單位公有住房（含已購買半產權）的被拆遷戶，如何處理問題？
答：一對已購買半產權房的，符合房改政策，經原產權單位（主管部門）同意，可按房改政策向現住戶出售，出售後由房改部門出具產權證明。
二經單位集體研究同意租住單位自管公房的住戶，符合房改政策，經原產權單位（主管部門）同意，可按房改政策向現住戶出售，出售後由房改部門出具產權證明。
三經產權單位認定為搶占單位自管公房居住的，由拆遷人與原產權單位簽訂拆遷協議，現住戶應在規定期限內搬遷，對逾期未搬的，將依法強制搬遷；符合「雙困」家庭標准並屬於市政府規定的住房保障對象的，可享受廉租住房政策。

7. 房屋拆遷補償的法律程序

房屋拆遷補償的法律程序如下：
一、拆遷單位向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門取得拆遷許可證。
二、房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
三、房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
四、拆遷人與被拆遷人應當依照法律的相關規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
五、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
六、拆遷補償安置協議訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
七、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

參考相關法律：《城市房屋拆遷管理條例》

8. 農村拆遷補償標准有哪些法律依據補償項目包括哪些

(1)被征地的村或者村民小組撤銷建制的，以及建制雖然不撤銷，但不回具備易地建房條件的，被答拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償等價值的產權房進行調換。它的具體計算是：（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建築面積；(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，並獲得相應的貨幣補償。計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建築面積。