物業公司會遇到的法律問題

❶ 物業的法律問題！

可以換，但要他們承擔損失

❷ 物業管理糾紛會遇到哪些訴訟障礙

問題一：遺留的房屋質量問題

法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。

法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就「甩包袱」。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。

對策：嚴把房屋交接關口

一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房後，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。

問題二：物業服務質量不達標

這類案件大約能佔到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。

對策：隨時發現問題隨時解決

在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的「小辮子」。

問題三：物業與業主溝通存障礙

法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。

對策：要靠服務取得業主信任

座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由於污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之後，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最後完全取得業主的信任。

問題四：供暖溫度不達標

供暖質量是個敏感問題，收採暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。採暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交採暖費為手段的維權方式。

對策：可聯合業主代表共同監控

法院認為，對於供暖質量是否達標問題，政府雖然出台了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。

問題五：物業漠視鄰里糾紛

這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其採光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、傢具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。

對策：主動與業主進行溝通

物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接採取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。

❸ 物業管理的法律問題

隨著房地產業的橫向與縱向發展，物業管理已成為各國立法重點，雖然物業管理行業在國外已行之多年，但在中國大陸仍處於發展階段。中國大陸之《物業管理條例》雖已頒布施行，但各地司法實踐仍存在疑義，本文乃嘗試以「法律保護和法律規范的角度」為切入點及核心，採用了比較研究、判例研究、多種學科交叉研究等研究方法，從經濟法學、民法學的視角，審視物業管理的主要法律問題，結合物業管理與住戶的權益保障問題，對物業管理立法作一較為深刻的探討與研究，以期中國大陸物業管理制度與立法更能趨完善。 本文先於學理理上對物業管理之相關概念作出較完整的定義與釐清，再從現實上中國物業管理發展的進程、存在的情況、面臨的主要問題加以討論，尤其本文花費相當多的篇幅討論業主自治的法律理論與實踐，期能對於中國物業管理的發展有所助益。另外，本文也引介各國的物業管理職業資格制度，詳加說明中國大陸建立物業管理職業資格制度的必要，並嘗試描繪中國大陸物業管理職業資格制度的輪廓，以利將來實務之運作。除了物業管理職業資格以外，本文也對於國內外物業管理行業制度加以比較，並以保障住戶權益實現為著眼點，提出完善物業管理相關立法的說明。 最後，本文則對於政策及後續研究提出建議，在政策上建議政府在規劃共同。

❹ 物業管理公司和業主發生矛盾所要涉及的法律問題有哪些

二、復物業管理糾紛的類型制
1．按不同的法律關系性質差異來劃分，可以將其分為三類：①民事糾紛，如服務合同糾紛(違約糾紛)、侵權糾紛等；②經濟糾紛，如物業管理企業與特定業主及業主委員會之間發生的經營管理許可權糾紛；③刑事糾紛。民事、經濟糾紛如果不能得到及時的解決或不能得到公正、公平、合理的解決，就很容易升．級，使當事人矛盾沖突尖銳化，最後演變成刑事糾紛。
2．按照糾紛的具體形式劃分，可以把物業管理糾紛劃分為管理權糾紛、合同糾紛、物業管理具體服務糾紛，以及物業管理收費糾紛等幾類。

❺ 關於物業的法律問題

1、2樓下水管道堵了如果造成1樓屋內損失慘重，一般是3樓應當負責賠償。
2、如果樓上沒有責任，屬於公共下水道問題，屬於物業公司應當承擔一定的責任，物業公司應當承擔部分賠償責任。這個還要看物業合同是怎麼約定的。

❻ 物業公司常見法律糾紛有哪些

您好，
問題一：遺留的房屋質量問題
法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。
法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就「甩包袱」。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。
對策：嚴把房屋交接關口
一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房後，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。
問題二：物業服務質量不達標
這類案件大約能佔到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。
對策：隨時發現問題隨時解決
在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的「小辮子」。
問題三：物業與業主溝通存障礙
法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。
對策：要靠服務取得業主信任
座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由於污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之後，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最後完全取得業主的信任。
問題四：供暖溫度不達標
供暖質量是個敏感問題，收採暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。採暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交採暖費為手段的維權方式。
對策：可聯合業主代表共同監控
法院認為，對於供暖質量是否達標問題，政府雖然出台了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。
問題五：物業漠視鄰里糾紛
這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其採光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、傢具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。
對策：主動與業主進行溝通
物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接採取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。

❼ 物業服務過程中經常遇到的法律問題有哪些

你好，物業服務過程中經常遇到的法律問題有：
1、 業主委員會依法如何產生？
2、 業主委員會的成員必須是業主嗎？
3、業主委員會有哪些職權？
4、 開發商有權單方指定物業管理公司嗎？
5、開發商應當向業主委員會移交哪些建設施工資料？
6、房屋的維修責任是如何劃分的？
7、什麼是公共設施專用基金，該基金如何管理使用？
8、普通商品住宅保潔服務應到什麼標准？
9、物業管理企業在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？
10、物業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委託專業公司？
11、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權對違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行制止？
12、車輛停放時停車人享有什麼權利？應遵守什麼規定？
13、經濟適用住房小區如何交納物業服務費？
14、普通住宅如何交納物業服務費？
15、公房、安居房出售後，物業服務費用怎麼交納？16、高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定？
17、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？
19、出租房屋時，物業服務費用由誰來交納？
20、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？
21、業主、物業公司能否擅自佔用物業共用部位、公用設施設備？
22、能否在房屋樓頂架設廣告牌?
23、業主能否不按規定或約定封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚？
24、鄰居佔用了公共樓道怎麼辦？
25、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？

先給你這么多吧，需要請再講吧！！

❽ 物業公司法律風險防範主要來源有哪些

物業公司法律風險防範主要來源是指物業服務企業在履行合同義務的過程中所產生並承擔的潛在經濟損失或者其他風險，包括生產經營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業有形與無形資產受損以及其他的損害。依據管理服務的具體義務的內容不同，我們可以將物業管理企業的法律風險具體劃分為治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業及公共設施設備造成的風險等。
一、治安風險防範
所謂治安風險主要是指由於外界第三人的過錯和違法行為，給物業管理服務范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，導致了物業服務風險。例如建築區劃內發生的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件，給物業服務工作帶來極大的壓力和風險。在這類案件中，物業企業應否承擔責任，關鍵取決於物業服務企業是否存在管理瑕疵。如果物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全防範義務致使建築區劃內發生人身損害結果，則企業應當承擔相應的賠償責任。
二、車輛管理風險防範
車輛管理損毀風險，是指在物業服務企業在進行停車場經營服務過程中，因車輛發生損壞、滅失等給企業帶來的風險。車輛停放服務是由小區物業管理服務附帶產生的附加服務，通常由物業服務企業接受建設單位或小區業主委員會的委託進行停車場的經營服務，並收取車輛服務費。車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業管理單位面臨賠付金額較大的風險。此類事件的責任承擔關鍵在於停車性質的判斷，雙方之間保管合同法律關系的成立與否決定了物業服務企業的的賠與不賠。
三、公共設施、設備風險防範
物業本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業主或非業主使用人的人身和財產損失，此項管理服務義務是物業管理單位主要的義務之一，同時因物業、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產生了風險的頻繁發生。物業本身主要包括房屋本體及屬於物業管理服務范圍的房屋建築物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和排污系統、配套的娛樂活動設施等。

❾ 物業方面的法律問題

不好意思,上面沒有抄看見你的提問.

管理費的收繳和成立業主委員會沒有太大的關系,根據<物業管理條例>的精神,不成立業主委員會也是可以的.

樓主提的問題很好"被動接受服務",其實被動接受也是接受了.比如我們去飯館吃飯,可能我們對飯館的服務質量不滿意,吃飯吃的很不開心,不過只要我們吃了還是應該付錢的.如果你對服務不滿意,你可以在享受服務之前提出來,最好能有書面的形式,要求物業公司進行整改,如果物業公司拒不整改,而且物業公司提供的服務導致你受到損失的(包括精神損失)可以要求物業公司進行相映的賠償,但不能不交管理費.

一旦你接受了服務,即使沒有書面合同,事實合同也生效了,因此根據合同法,如果你不交納管理費,就是違約,違約就要承擔滯納金.不知我這樣回答是否讓樓主明白.

❿ 物業管理中常涉及到那些相關法律法規

中國的居民對物業管理的觀念和意義的理解還不是很全面
物業管理中涉及的法律很廣內泛
新出台的《物權法》容算一個
其他常見的合同糾紛等問題均可以參照憲法等
拿居住物業來說吧
物業公司在管理小區之前都會同全體業主簽定《物業管理公約》、《物業管理服務協議》等一些合同，這些東西一般都是範本，對雙方的權利和義務也有明確的約定，具有法律約束力，雙方之間產生糾紛或某一方侵害了另一方或小區整體利益時，另一方可根據公約等合同的約定進行起訴。
說白了，只要合理，一切照合同說話！
還有，各個地方政府會出台一些地方性的政策法規，例如原來北京市實行一個《北京市居住小區物業管理服務標准》，現在的物業管理條例（諸如此類的一些東西在建設部網站能了解到）。