上海星瀚律師事務所

Ⅰ 《物業管理條例》第50條規定："物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

你好。
1、根據法律規定，一般公共建築及公用設施包括：
（1）小區內道路、場地；專
（2）小區內共用綠化；屬
（3）物業管理用房；
（4）門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；
（5）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（若有）；
（6）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位；
（7）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；
（8）其他依法歸業主共有的設施設備。
2、小區共有部分及相應設施設備應歸全體業主所有，因此建議業主成立業主委員會對業主共有收益進行管理。

Ⅱ 請律師幫忙成立業主委員會可不可以

你好。
1、根據法律規定符合業主委員會成立條件即可申請成立業主委員會，成立事宜可委託律師進行全程辦理。具體如下：
第一步：業主聯名向區政府或街道辦事處提交書面申請
星瀚律師可代為擬定《小區業主委員會成立申請書》，然後由全體業主對申請書進行蓋章確認，再由星瀚律師陪同業主代表向區政府或街道辦提交申請
第二步：星瀚律師聯系溝通房地部門就申請書盡快出具書面回復意見

第三步：星瀚律師協助組建業主大會籌備組
鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求後的六十日內，星瀚律師及業主代表聯系區、縣房屋行政管理部門組建業主大會籌備組。
第四步： 星瀚協助籌備組組織籌備工作
星瀚律師代為草擬管理規約、業主大會議事規則；星瀚律師協助確定首次業主大會會議表決規則；制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；最後星瀚律師協助制定業主委員會選舉辦法。
第五步：星瀚律師組織召開首次業主大會
首次業主大會需要表決通過小區管理規約、會議議事規則、會議議事方式；確定業主大會會議表決規則、表決程序；設立業主小組，以及選舉業主委員會，對人員組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。
第六步：星瀚律師代理辦理申請備案
自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案：業主大會會議記錄和會議決定、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員的名單和基本情況。
2、我所主要領域為房產物業領域，具備成立業主委員會實務經驗，業主可致電咨詢或攜帶相關材料至我所咨詢。
BY星瀚張燕律師

Ⅲ 換匯、購匯到底怎麼辦——揭露老外購房的七大陷阱(連載8)

【案情簡介】 2012年初，澳大利亞人Jerry在上海買了一套住房。這套房子位於黃浦江畔，周圍環境優雅、交通便利。能在上海買到一套這樣的房子，Jerry非常高興。最難得的是購房的過程一直很順利，Jerry之前聽說中國的中介都很黑，但是他遇到的房東和中介人都很好，整個談判協商、簽訂合同都很順利，三方之間的合同非常愉快。 可是「人有旦夕禍福、月有陰晴圓缺」，再順利的事情都可能出點小岔子。Jerry在付款的環節就遇到了麻煩，原因倒不在對方的違約或者Jerry沒錢，問題是Jerry有錢卻沒法支付。為什麼呢？因為Jerry的勞動合同顯示他沒有在中國工作滿一年！原來Jerry所在的企業在2011年被其他企業合並，新公司同他們簽訂了新的勞動合同，到Jerry申請結匯那天還沒到一年。於是銀行要求Jerry重新提供他在中國工作滿一年的證明材料，憑空增添了許多麻煩。 【律師分析】 上海星瀚律師事務所房產法律中心衛新律師認為，境外人購房的特殊點之一在於需要結匯購匯，我國對境外人經常項目下的結匯額度設有限制，而購房結匯是其中的例外之一。也就是說，境外人持相關購房材料結匯不受一般規定的約束。因此，境外人在購房之前一定要弄清楚結匯需要哪些材料，否則會造成Jerry這種「有錢沒法花」的境地。 衛新律師表示，外國人如果通過境外匯款或者外匯賬戶支付房款，必須向外匯指定銀行申請結匯，結匯所需的材料之一是其在中國境內工作生活滿一年的證明，如果資料不齊或者無法證明，銀行是不會辦理結匯的。Jerry的情況相對簡單，而且Jerry幸運的地方在於賣方人挺不錯，否則Jerry還可能面臨延期支付被起訴要求遲延付款違約金的風險。 【律師分析】星瀚律師建議境外人結匯購匯是要注意以下幾點： 1、境外人購房之前，首先應當確定自己採用何種方式付款，如果通過外匯賬戶支付房款，則需要先行准備結匯所需材料，結匯材料根據銀行不同而有所不同。 2、在同中介或者賣方簽訂合同之時，要考慮到結匯時間問題，不要盲目的聽任對方確定付款方式和時間，容易造成自己違約。 3、境外人在購房前最好能夠咨詢專業律師，對購房的整個過程和時間節點有所了解，並預防買房過程中可能出現的風險。

Ⅳ 上海律師事務所排名100都是哪些

上海律師事務所排名100：上海慮遠律師事務所(長寧區37170)、廣東紅樹律師事版務所(深圳15607)、浙江德凡權律師事務所(紹興23646)、江蘇石立律師事務所(揚州19030)、浙江大豐律師事務所(紹興20340）、廣東鼎行律師事務所(深圳10536)、錦天城律師事務所(溫州18625)、浙江凱旺律師事務所(杭州20560)、江蘇淮海潮律師事務所(淮安9643)等侓師事務所。推薦：錦天城律師事務所。

Asia Pacific Legal 500曾在《中國商業律師事務所指南》中評價錦天城是一家在外商直接投資、公司和商業法律領域頂尖的上海律師事務所，是「其他律師事務所希望成為的公司和商業律師事務所」。

Ⅳ 外商投資企業可以採用股權激勵方式給員工獎勵么

外商投資企業同內資企業一樣，都希望留住那些積極進取、努力工作的員工，為此，他們可能會給予這類員工較高的薪金和較好的福利。除此以外，很多內資企業（無論是有限責任公司還是股份有限公司）都制定了符合公司需要的員工股權激勵計劃，以限制性股票或者股票期權的方式獎勵員工，樹立員工的主人翁意識，以求公司長遠的發展。
我國法律規定，除特殊情況外（如並購導致的持股）中國自然人不能夠直接持有外商投資企業的股份。換句話說，外商投資企業不可能像內資企業那樣制定員工股權激勵計劃；但是外商投資企業可以以境外上市母公司的股份作為標的獎勵給員工。
所以，外商投資企業不能以公司本身的股份激勵員工，但是可以以境外上市母公司的股份激勵員工。
但是，顯而易見的是，這個計劃不可能用上文的一句話解決掉。我們所講的外商投資企業對員工的獎勵，從政府管理層面來看，實際上是由外商投資企業的母公司發起的對中國境內分支機構的員工進行的股權激勵。對於外商投資企業來說，可能性並不代表可行性，要真正實現這種員工股權激勵計劃，就必須從以下幾個角度來審視自身。
第一，股權激勵計劃所涉及的股份必須是外商投資企業境外上市母公司的股票。母公司和外商投資企業既可以是直接控股關系，也可以是某種實際控制關系。而且母公司必須是上市公司，這點有明文規定，所以對於母公司還未上市的外商投資企業而言，如果要採納這種股權激勵方式，必須在母公司有上市可能的前提下、制定遠期股權激勵計劃。
第二，外商投資企業需要制定完善的員工激勵計劃。作為員工股權激勵的發起者和受益者，外商投資企業是該計劃的境內代理機構，另一方面也是辦理各種申請的主體，當然擔當著制定股權激勵計劃的責任。外商投資企業在制定員工股權激勵計劃之時，要對採用的激勵類型、權益數量、獎勵方式、行權方式、股權處理等進行詳細規制，否則可能影響後續外匯方面事宜。
第三，外商投資企業制定此類計劃，必須同母公司取得一致。作為上市企業的境外母公司，其進行股權激勵必須對外公告。所以，沒有母公司的配合，這類計劃根本無法實現。
然而，對於外商投資企業和其員工來說，能夠以境外母公司的股份進行員工股權激勵計劃還不夠，要真正將這種激勵變為現實利益可能才是他們真正的關注點。員工覺得利益實現了才會更加努力，企業也會覺得長時間的工作沒有白費。
中國外匯管理局於2012年初頒布的《關於境內個人參與境外上市公司股權激勵計劃外匯管理有關問題的通知》（以下稱「7號文」），對於境外上市公司股權激勵的外匯處理進行了明確規定。仔細分析7號文之後，可以得出以下結論：
1.此類股權激勵計劃不受限於境內居民5萬美金的購匯限額，可以根據股權激勵計劃的權益數量、激勵人數等申請購匯售匯。外商投資企業可以作為境外上市母公司的代理機構（雙方以委託書的形式確立委託關系），在外管局辦理外匯登記證，然後持登記證到銀行申請專門的外匯賬戶。
2.個人儲蓄賬戶和公司專門外匯賬戶之間可以自由劃轉。根據外商投資企業的申請，外管局可以批准開戶銀行將員工出售境外上市企業股票的收益、分紅等收入直接從外匯賬戶轉入個人儲蓄賬戶。這樣，外商投資企業的員工就可以順利實現自己的利益，達到股權激勵計劃的真正目的。從某種角度來講，對此類股權激勵的外匯管制是比較松的，這為外商投資企業員工激勵開啟了新的實踐操作之路。外商投資企業制定盡量完善的股權激勵計劃，這關繫到以後的外匯額度以及購匯售匯得到批準的難度。另外，未上市境外母公司的股份不適用於該計劃，所以並非所有外商投資企業都可以採用該方式進行股權激勵，除非能夠採用遠期協議的方式，將股權激勵的行權時間安排在境外母公司上市以後。

Ⅵ 二手房，商業貸款需要評估費嗎

需要。

房地產價格評估費是房地產專業顧問機構提供房地產價格評估服務而根據有償服務原則收取的勞動報酬，是房地產流轉過程中所發生的勞務性費用。由委託人支付，受託評估機構收取。房地產價格評估是房地產市場過程中有關價值鑒定的特別專業服務。

其收費標准分為兩種情況：土地價格評估的收費標准，按國家計委、國家土地局《關於土地價格評估收費的通知》的有關規定執行。以房產為主的房地產價格評估費，區別不同情況，按照房地產的價格總額採取差額定率分檔累進計收。

(6)上海星瀚律師事務所擴展閱讀

《資產評估收費標准》：

第二條 凡經省級以上財政主管部門批准設立的資產評估機構，依據相關法律法規和國家有關規定，提供資產評估服務，應當按照本辦法收取評估費用。

第三條 資產評估收費應當遵循公開、公平、公正、自願有償、誠實信用和委託人付費的原則。

第四條 資產評估收費實行政府指導價和市場調節價。

資產評估機構提供法律法規和國家有關規定要求實施的資產評估服務(以下簡稱「法定資產評估服務」)，實行政府指導價；提供自願委託的資產評估及相關服務(以下簡稱「非法定資產評估服務」)實行市場調節價。

第五條 法定資產評估服務可實行計件收費、計時收費或計件與計時收費相結合的方式。

第六條 實行計件收費的法定資產評估服務，可以被評估資產賬面原值為計費依據，採取差額定率累進計算辦法收取評估費用。即按被評估資產的賬面原值的大小劃分收費檔次，分檔計算收費額、各檔相加為評估收費總額

Ⅶ 以他人名義買房怎麼要回

上海星瀚律師事務所 雷聲律師
「滬12條」（即《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》）的出台，是很多業內人士早有預料的嚴厲政策。這其中，又以「限購令」對以房產作為投資途徑的眾多人士打擊最大。但筆者在工作中接觸到不少投資客乃至境外投資者，仍舊通過一些特別的操作手法，持有或者實際控制著數套到數十套不等的住宅、商鋪。他們操作的手法，無非集中於「規避」、「代持」這幾個詞。其實，「房產代持」是中國樓市各種奇特景象中一個並不新穎的部分，早在政府出台各類限制境外人購房、限制條件購買經濟適用房甚至單位按各類條件進行福利分房政策之時，早已有了這種「以別人的名義買自己的房」的做法。這種方法在法律上有何弊病？是否真的能達到合理規避法律的目的？以他人的名義順利買到了房子，又是否能最終回到自己的手中?筆者分析如下：一、什麼是「房產代持」
「代持」的行為，主要表現為某一或不符合上述政策、或不願意出面的購房者，借某一符合上述購房條件者的名義，由其自己出資購房，而在房地產權簿上登記名義購房者名字的做法。粗看起來，這種做法並無不可，實務中一方購得了房屋，一方能夠獲得金錢或某些好處，感覺應該是一筆「雙贏」的交易。二、
這個現實問題其實可以分解為兩個法律問題，即：實際出資人與名義產權人之間的法律關系和如何認定房屋產權歸屬。對於問題一，一般認為實際出資人與名義產權人之間形成了一種隱名代理關系，根據《合同法》第四百零四條的規定，受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。可見即使是隱名的代理，實際出資人與名義產權人始終存在著債法層面上的權利義務。而後一個問題，則是就物權角度看，形式上登記在房地產權簿上房屋所有權人是否確實是實質意義上的房屋所有權人的問題。這個問題比較復雜，甚至會涉及到一些物權法的理論問題（物權行為的無因性等），這里不涉及深入的討論，只引用《城市房地產管理法》第六十條「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度」之規定，及《物權法》第九條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」之規定，認為不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為准，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。
通過上面兩個問題的解釋，我們最終可以得出一個結論，即所謂「代持」房屋的做法，在目前法律實踐中，事實上只能是實際出資人與名義產權人之間的「君子協定」，無法達到切實保障實際出資人最終取得房屋產權的目的。筆者之前處理了多起類似糾紛，最終法院的判斷與前面的分析基本一致，名義產權人如果在雙方沒有書面協議的情況下，一般被確認為房屋實際產權人的幾率很大。除非按照現在的法律政策能夠將此房產登記到實際購買人名下，而實際購房人按照其與登記人先前簽訂的協議（假定有這樣的協議）要求法院判決將房屋過戶到實際購買人名下，此時如果房屋的登記簿上登記的房子所有人還是原先的登記人則此種方法尚有可行性。但無論如何，筆者認為這種做法存在極大地風險，非萬不得已最好不要嘗試。因為一旦名義購房人將房屋出售給「善意」第三人（這種操作實際出資人完全無法控制），再將自己的財產轉移，那麼再好的事前協議也無法保障實際出資人的權益。三、
一般來說，如果遇到這種糾紛，無論是否有對房產權屬的書面約定或約定是否有效，至少實際出資人可以向名義產權人主張購房款，其依據可以是不當得利，也可以是雙方事前對房屋處置的約定。至於如果因房價上漲而造成的實際出資人的損失，除根據合同約定外，法院的判決一般傾向於按照一定的比率，將上漲的金額要求實際獲得房屋的產權人一並支付給實際出資人，但可能按照具體案情不同有不同的做法。四、
1、盡量選擇可靠的、信譽好的人，對陌生的、不太熟悉的人寧可放棄。
2、雙方簽署一份詳盡的「合作購房協議」。
簽署這樣一份協議，可能很多有著潛在「代持」意圖的購房者會認為，協議中最好能夠盡量少提到「代持」行為，以免到時真的打起官司來法院會認為這份合同的效力有問題。其實大可不必如此，既然希望通過協議約束雙方的行為，不如明確把雙方的地位以及權利義務約定清楚，以免在需要使用合同時出現措辭不清、語焉不詳的情形。至於本「合作購房協議」的效力，從筆者之前接觸的糾紛看，法院判決五花八門，有認為合同有效，也有認為因「以合法形式掩蓋非法目的」而判決合同無效的。但是筆者認為，法院如果傾向於認為合同無效，往往並不是由於這種合同真的在法律上毫無值得保護的理由，而是基於所購房屋的屬性做的政策性考慮。如果所購房屋為經濟適用房或限價房這類為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出的優惠政策下的產物，則認為合同違反公共利益或「以合法形式掩蓋非法目的」比較合理。但若非這種情況，從保護實際出資人角度，法院一般會傾向於認為合同有效。（但無論如何，簽署「合作購房協議」約定代為購房或「代持」，始終是存在很大風險的，購房者仍需三思）
3、「合作購房協議」的內容，至少應當包括如下內容
（1）、雙方的詳細身份信息；
（2）、所購房屋的坐落、價款等詳細信息；
（3）、關於房屋產權的取得和權屬的確定；
（4）、關於房地產所有權的處分；
（6）、嚴格的違約責任，盡量高的違約金以造成高的違約成本；
（7）、糾紛處理方法；
（8）、雙方的通信方式等。
4、實際出資人在購房全程保證資金從自己處直接支付給出售方，保留所有票據、證件在自己手中。實在不能採取這種方法的，至少也要要求名義購房人向自己出具支付款項的欠條，一邊將來在主張權利時有書面依據。而保留房產證、購房發票等證件，至少能給名義產權人在轉移房產的程序上製造一些困難。同時，實際出資人最好保持定期查看房屋產權人變化的習慣或乾脆約定要求名義產權人定期提供。

Ⅷ 星瀚律師事務所怎麼樣

最近房價波動蠻大的，就想簽合同的時候穩妥一點。網上查了一下，星瀚看著還蠻專業的，而且有7號線，線路也方便。接待我的是陳侃律師，人挺耐心仔細、經驗也豐富。買房的事情辦得總體很順利，滿意。