張來儀律師

A. 法院強制拍賣、買回的房屋有抵押，怎麼辦

1、結合拍賣手續、房屋手續、具體案情綜合考慮。如果是法院拍賣的買受人，可以憑藉手續等法院用拍賣收入先行解除抵押後辦理過戶手續。

2、如果法院強制執行的房產已經抵押給銀行了，法院仍可以進行執行，但應該先在拍賣或變現款中先行支付銀行的債權，剩下的款項才可以用來償還其它債權人的債權。

成交後法院會出具協助執行通知書塗銷抵押的。

3、【法律依據】《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第四十條

「人民法院對被執行人所有的其他享有抵押權、質押權或留置權的財產。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。」

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實施的強制性

所謂實施的強制性，是指強制拍賣系國家執法機關依法進行的一種強制性措施。這是強制拍賣的基本特點。在強制拍賣中，被查封、扣押財產的產權人，已經喪失對其所有財產的處分權。因此，強制拍賣是一種具有國家強制力的拍賣活動。

委託的專有性

所謂委託的專有性，是指這種拍賣活動系國家執法機關依法委託的拍賣行為。強制拍賣固然是一種具有國家強制力的拍賣活動，因而委託方只能是國家執法機關，其他任何機關、團體、單位和個人，均不得委託強制拍賣。同時，國家執法機關委託實施強制拍賣，必須是依據已經發生法律效力的文書。因為執法機關做出的裁判、處罰決定，如果尚未生效，案件的處理仍然處於不確定狀態，因而不能對已查封扣押的物品進行拍賣。

B. 法院拍賣房產需抵押權人簽署的確認看房無誤確認書是什麼文件名

——廣東方中天律師事務所 張來儀
市民劉某從報紙刊登的拍賣公告得知，拍賣行受法院委託，公開拍賣被執行人王某在某小區的商品房一套，建築面積約207平方米，拍賣參考價50萬元，劉某去看房後，覺得劃算。他交了保證金10萬元參與競買，最終以80萬元拍得，與拍賣行簽定了成交確認書，並按確認書付清了全部房款，又另按成交價5%支付了拍賣傭金，拍賣行向他交了房屋鎖匙。但當他手持有關資料向房管部門申辦產權過戶時，房管部門說該房原有抵押登記，尚未塗銷，不能過戶。原來該房原業主王某是按揭購房的，房子抵押給銀行，期限30年，尚未到期。王某非因不供樓被銀行起訴，而是因欠他人款項成為被告，被法院判決執行其名下房子。劉某找拍賣行、法院、房管局、銀行，要求過戶。法院說，你拍買所得房屋產權受法律保護，如果房管部門拒不辦理過戶，可以提起行政訴訟。劉某隻好提起行政訴訟。房管部門答辯稱，該套房屋設有抵押，抵押權人為銀行，銀行有他項權證書，抵押未注銷，他項權證書未收回，不能過戶。第三人銀行答辯稱，銀行是抵押權人，已作抵押登記，抵押權是擔保物權，受法律保護，房管部門不予過戶是正確的。 這應怎麼看？法律並無規定設有抵押的不動產不得轉讓。據最高人民法院關於適用《擔保法》若干問題的解釋，已經設定抵押的財產，被採取查封、扣押等財產保全或執行措施的，不影響抵押權原效力。同時規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未告知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。可見，在抵押權人不知道或不同意的情況下，轉讓原產權人（即抵押人）已設定抵押的財產，法律並不禁止。因此，房管部門拒不為劉某辦理房產轉移登記，理由不成立。如法院裁決文書中不註明塗銷原有抵押登記，則房管部門應保留原抵押登記，但仍應給予辦理產權過戶，抵押義務由劉某承受。 但據最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》，人民法院對被執行人所有的其他享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以採取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣所得價款，應在抵押權人、質押人或留置權人優先受償後，其餘額部份用於清償申請執行人的債權。因此，王某的房子設定了抵押權給銀行，在執行時銀行應向法院申報，法院在實施查封時也應向房管部門了解房屋產權登記狀況包括抵押狀況，在實施拍賣時，拍賣得款應由銀行優先受償，如有餘額，方可用於清償申請人的債權。銀行獲得優先受償後，抵押權消滅，這樣，法院應在裁定書和執行通知書中寫明塗銷原抵押，拍得人劉某獲得無任何負擔的房屋所有權。在目前法律狀態下，王某作為抵押人，銀行作為抵押權人，無權反對法院對該房子實施查封、拍賣等處分。法院的處分權是公權。

C. 隱形股東私自轉讓股權，是否有效，法律依據

廣東方中天律師事務所 張來儀 王、李、陳共同投資設立一有限公司，王占股權40%，李佔30%，陳佔30%。公司法定代表人為王某。公司開辦並經營三年後，李、陳決定退出，並找到股權承讓人張某。王、李、陳、張四人共同簽署了一份《股權轉讓協議》，約定李、陳把二人所持共60%股權轉讓給張，轉讓價80萬元，簽協議時付一半，到工商局辦好股東變更登記手續後支付餘下一半。張隨即以大股東身份進駐公司。他發現公司經營狀況與原來設想的有很大差距，而且他開始對王某的人品持懷疑態度，不放心由他擔任公司法人代表。張要求在辦理股東變更登記時一並辦理法人代表從王變更為自己的手續。王以《股權轉讓協議》中沒有約定法人代表變更為由拒絕。張拒不支付餘下轉讓價款給李、陳，並拒絕辦理股東變更登記。僵持一段時間。張向法院提起訴訟，請求判定《股權轉讓協議》無效，李、陳返還其已付的股權轉讓款40萬元。張某說，公司股權轉讓，卻未到工商部門辦理股東變更登記手續，因而無效，不受法律保護，李、陳應將已收轉讓價款返還給我；李、陳認為，《股權轉讓協議》有效，張已經支付一半轉讓款，已實際進駐公司，請求返還已付價款無理，相反應繼續履行，盡快辦理變更登記手續，把餘下價款付給我們。 由此可見，問題的關鍵在於，在未辦工商變更登記的情況下，私自簽定的《股權轉讓協議》是否有效。王、李、陳、張四人所簽《股權轉讓協議》，是四人達成一致的真實意思表示。沒有任何證據表明簽署該協議違反當事人真實意願。按《合同法》及有關司法解釋，只有違反法律禁止性規定的合同才無效。而法律並無規定公司股權轉讓，未辦工商變更登記的，就無效。而且，股東變更登記只是一種備案登記，並非審批。再者，股東變更登記，必然是在股權轉讓協議簽署之後才能進行，以尚未辦理在後方能辦理的手續，否定簽定在前的合同的效力，於理於法不合。同時，按公司登記管理條例，股東變更登記手續應當由公司而非股東負責辦理，如不及時辦理，應由公司並非股東承擔過錯責任。所以，王、李、陳、張四人所簽《股權轉讓協議》應予執行。張要求返還股權轉讓款缺乏依據。本案當事人私自簽訂轉讓公司股權協議，而又遲遲不到工商管理部門辦理變更登記手續。對這種行為應怎樣看？對行政部門來說，工商行政管理部門一旦查明這種行為，應責令公司限期辦理，逾期未辦應予罰款處理；對社會公眾而言，股權發生轉讓又不辦理股東變更登記，這雖不影響其對股權轉讓各方當事人及公司的法律約束力，但因未辦公示登記，原則上對外不產生法律效力，不能以此對抗第三人。比如本案，他人仍然可以認為公司的股東是王、李、陳三人，並要求他們承擔相關責任。

D. 租客不交租又拒退房，業主怎麼辦

廣東方中天律師事務所 張來儀 租賃合同定明，承租方達到一定期限不交租，業主有權解除合同，收回房屋。當承租人拖欠租金達到了約定的期限，業主催租不成，要求其騰退房屋時，個別不講信譽的承租人既不付清欠租，又不退房，避而不見，甚至失蹤。這時業主怎麼辦？業主當然有權依照合同約定要求解除合同、收回房屋。如果打官司的話，業主應能勝訴。問題是，打官司需要費用、需要時間。在普遍程序下民事訴訟一審審限為六個月。如承租人已聯系不上，打官司時起訴狀判決書等法律文書需公告送達，則費時更長。如果在此期間，承租人仍然既不交租，又不退房，業主的損失就更不斷擴大，所收押金已不足以抵償。何況，承租人違約，根本無權主張退回押金，押金本已屬於業主。有的個案，租期訂為一年。因欠租而打官司，當判決書下達時，租期已屆滿！在這種情況下，判准業主解除合同的訴訟請求已顯得可笑。民事訴訟原本就是一種司法救濟手段，帶有事後補救、事後調整的意味。它不一定是適用於每個個案的「性能價格比」最優的方法。不打官司，直接依據合同單方收回房屋行不行？我們認為可行。 首先要尋求法律依據。《合同法》規定：「當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。」「當事人……主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。」結合房屋出租合同案，如合同中定有解除合同條件的條款，當條件成就時，業主單方通知實行解除合同、收回房屋，是於法有據的。但是，在採取單方強行收樓時，要注意防範風險。關鍵是要提防承租人反咬一口，說房中有金飾啦、有美元啦，損失或丟失了多少多少財物要求賠償。從法律關繫上分析，承租人違約是不對，但不能因此剝奪他對出租屋內原本屬於他的財產的權利。如業主發出解除合同、收回房屋的書面通知並且給予承租人一個合理的搬遷期限而承租人不合作，為迴避風險，業主最好不要獨自去收樓，可請求律師、公證部門等法律機構提供法律幫助。在公證人員公證下，由律師協助對入屋、清點、搬移、保管承租人留在屋內的物品、占據房屋、通知承租人前來取回物品等整個過程進行證據保全公證和監控，從而收回房屋。之後，業主仍然有權要求承租人支付拖欠的租金，償付保管費、搬移費、公證費等。業主可以僅就追討這些費用打官司，這比要求解除合同、收回房屋的官司要輕松得多，這時房屋已收回，得以最大限度地減少了損失，業主的心理壓力會少很多。且業主應能勝訴。

E. 私自轉讓股權是否有效

廣東方中天律師事務所 張來儀 王、李、陳共同投資設立一有限公司，王占股權40%，李佔30%，陳佔30%。公司法定代表人為王某。公司開辦並經營三年後，李、陳決定退出，並找到股權承讓人張某。王、李、陳、張四人共同簽署了一份《股權轉讓協議》，約定李、陳把二人所持共60%股權轉讓給張，轉讓價80萬元，簽協議時付一半，到工商局辦好股東變更登記手續後支付餘下一半。張隨即以大股東身份進駐公司。他發現公司經營狀況與原來設想的有很大差距，而且他開始對王某的人品持懷疑態度，不放心由他擔任公司法人代表。張要求在辦理股東變更登記時一並辦理法人代表從王變更為自己的手續。王以《股權轉讓協議》中沒有約定法人代表變更為由拒絕。張拒不支付餘下轉讓價款給李、陳，並拒絕辦理股東變更登記。僵持一段時間。張向法院提起訴訟，請求判定《股權轉讓協議》無效，李、陳返還其已付的股權轉讓款40萬元。 張某說，公司股權轉讓，卻未到工商部門辦理股東變更登記手續，因而無效，不受法律保護，李、陳應將已收轉讓價款返還給我；李、陳認為，《股權轉讓協議》有效，張已經支付一半轉讓款，已實際進駐公司，請求返還已付價款無理，相反應繼續履行，盡快辦理變更登記手續，把餘下價款付給我們。 由此可見，問題的關鍵在於，在未辦工商變更登記的情況下，私自簽定的《股權轉讓協議》是否有效。王、李、陳、張四人所簽《股權轉讓協議》，是四人達成一致的真實意思表示。沒有任何證據表明簽署該協議違反當事人真實意願。按《合同法》及有關司法解釋，只有違反法律禁止性規定的合同才無效。而法律並無規定公司股權轉讓，未辦工商變更登記的，就無效。而且，股東變更登記只是一種備案登記，並非審批。再者，股東變更登記，必然是在股權轉讓協議簽署之後才能進行，以尚未辦理在後方能辦理的手續，否定簽定在前的合同的效力，於理於法不合。同時，按公司登記管理條例，股東變更登記手續應當由公司而非股東負責辦理，如不及時辦理，應由公司並非股東承擔過錯責任。所以，王、李、陳、張四人所簽《股權轉讓協議》應予執行。張要求返還股權轉讓款缺乏依據。本案當事人私自簽訂轉讓公司股權協議，而又遲遲不到工商管理部門辦理變更登記手續。對這種行為應怎樣看？對行政部門來說，工商行政管理部門一旦查明這種行為，應責令公司限期辦理，逾期未辦應予罰款處理；對社會公眾而言，股權發生轉讓又不辦理股東變更登記，這雖不影響其對股權轉讓各方當事人及公司的法律約束力，但因未辦公示登記，原則上對外不產生法律效力，不能以此對抗第三人。比如本案，他人仍然可以認為公司的股東是王、李、陳三人，並要求他們承擔相關責任。