房地產聯合開發法律服務方案

Ⅰ 房地產開發企業的流程具體是什麼從法律層面分析的所有法律問題包括什麼

可研、策劃、拿地、規劃設計、招標、組織施工、驗收，銷售等等

Ⅱ 什麼是房地產聯合開發

一、聯合開發房地產行為的法律性質和特徵：
所謂聯合開發房地產，指依照雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建築房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建築方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納入聯合開發房地產的范疇，不限於一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限於進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限於雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限於在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
在現實生活中，從房地產的聯合開發的組織形式和合同的性質可以看出其為一種典型的聯營合同，根據雙方在合作方式及組織形式的不同，聯合開發房地產可以採取以下三種方式：
（一）組建新的法人。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條的規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產」，從而確立了以土地使用權出資進行房地產合作開發的法律依據。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益，這種以項目公司的方式開發相對而言可以減少糾紛發生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，一來需要一定的周期，二則當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以後上交聯合開發各方，需支付較高的財務成本，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）組建聯合管理機構。即由合作雙方各自派遣若幹人員組成聯合管理機構，其職責是協調雙方在聯合開發中發生的各種關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作、管理開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在於它僅能作為內部的管理機構，並非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能獨立對外承擔民事責任，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，並且注意避免對外使用聯合管理機構的名義進行有關的民事活動。實踐中，曾出現過某建築施工企業將某項目的「聯建辦公室」訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那麼簡單了：某項目聯合開發雙方組建的「聯合管理委員會」不但行使內部只能，而且堂而皇之地掛起排子，刻制印章並簽定了《建築工程施工合同》，最終後因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，並且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）既不成立項目公司，也不成立聯合機構，而是按照合同的約定各自獨立履行義務、分享收益。這種方式主要用於相對簡單的項目。
上述後兩種方式其相對於成立項目公司的經營方式來說是一種相對鬆散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成後，共同出售，共擔風險，共享利益的，則此類合同就是合夥合同，這種聯營則為合夥型聯營，雙方應對聯合開發項目產生的債務互負連帶責任。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯合開發中的權利義務的，如果雙方為各自獨立經營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負責在該土地上完成一定的建築任務的，且建築方在完成建築任務後將獲得一定數量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨立承擔責任。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項目的任何操作，只是在項目完成後取得一定數量的房屋作為回報，並且通過合同約定自己不承擔在該項目開發過程中產生的任何風險及責任的，則是以形式上的聯合開發達到實質上企業相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關規定，應當認定為無效合同。
有的觀點認為，聯合開發的項目由雙方共同經營、共負盈虧，本著權利義務對等的原則作為利益共同體的雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至於雙方在聯合開發協議中對各自責任所做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯合開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的，也不受聯合開發合同中關於各自責任的劃分的影響。產生這種觀點主要是因為對聯合開發的行為沒有進行法律定性，其實聯合開發的行為因為雙方的簽訂的合同內容不一樣，承擔的權利義務不一樣，而導致不同的法律性質和法律後果，因此房地產聯合開發合同成為房地產聯合開發行為中的最重要關鍵之處，簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
二、房地產聯合開發合同糾紛的特點
房地產開發項目有大有小，大到佔地幾千畝建築面積達幾十萬平方米的小區，小到一棟獨立的單體樓建築均屬於這一范疇。房地產開發投入的資金較大，生產的周期較長，涉及的法律、法規及政策面較廣容易產生糾紛。房地產聯合開發合同糾紛的特點是，訴訟標的大，糾紛內容復雜，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長。另外這類糾紛所涉及法律法規以及國家的政策面廣。無論是最高人民法院公布的案例還是在互聯網上，全國各在關於合作開發的糾紛非常多，據不完全統計，合作開發糾紛在房地產訴訟案件中佔有很大比例。
據網上報道，成都金地房產公司和新特實業有限公司合夥開發某花園工程。金地房產公司出資負責整體開發，新特公司以土地使用權入股合作開發。兩公司在合作開發某花園工程過程中，由於新特公司所出的土地升值較大，由此提出增加開發收益，而負責整體開發施工的金地公司認為新特公司的要求違背了合同原意。同時，在金地公司實際售房過程中，新特公司認為價格偏低，有損其利益，曾多次派人到某花園張貼「告客戶書」，影響了房屋銷售，由此引發雙方矛盾。並由此引發嚴重暴力事件，當地公安局還為此專門成立專案組。
三、房地產聯合開發合同的主體。
房地產聯合開發，就是依據當事人的約定，經國家職能部門批准，就合作建設房地產項目，各方共同出資，共同開發的聯合經營行為。根據目前的法律規定，房地產聯合開發行為要合法有效，合作項目必須獲得政府有關職能部門的批准，並獲得規劃、土地使用、固定資產投資、施工建設等有關行政審批手續。同時，聯合開發合同不得違反國家的法律法規。因此，房地產聯合開發合同的主體是特殊主體。
具有法定房地產開發資質的企業才能開發房地產，國家法律和地方法規都對開發企業的注冊資本金及專業技術人員的條件作了明確的規定。並對開發企業的資質等級的條件以及不同等級的企業所能開發的房屋面積也作了規定。作出這些特殊規定，是確保進入該領域的公司應具備相應的條件及開發能力，是把不具備開發資質的企業嚴格區分開來。擁有房地產開發資質的企業，不僅能獨立開發，也能聯合開發房地產項目。雖不具備房地產開發資質，但具有土地使用權的企事業單位，可用土地使用權參與聯合開發房地產項目。擁有土地使用權而不具備開發資質的企事業單位，雖不能獨自開發房地產項目，但如果用自有的土地使用權與有開發資質的房地產開發企業聯合開發，並經國家職能部門批準的，其聯建合同視為有效。這一類特殊主體簽訂有效聯建合同的前提是：必須擁有土地使用權，必須將擁有的土地使用權作為聯合開發的出資形式，聯合開發合同必須經政府職能部門批准，聯合開發的另一方必須具備相應的房地產開發資質證書。
自2005年8月1日起施行《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三節規定：合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

四、房地產聯合開發合同糾紛的幾種類型。
（一）因無效合同引起的糾紛
1、名為房地產聯合開發，實為借貸。不具有開發資質的企業以出資的形式參與房地產項目的聯建。這類聯建的特點是：（1）參與聯建合同的主體中至少有一方既不具有房地產開發資格，也不是用土地使用權出資。（2）聯建合同中明確寫明保底條款（有的是現金保底，有的是房屋保底）；有的雖不寫明保底條款，但往往有返還本金及利息的約定或者有項目完成後分紅或分利的約定。（3）無開發資格的出資方不參與聯建過程或開發經營。
2、名為房地產聯合開發，實為項目轉讓。房地產項目轉讓必須符合法律法規規定的條件和程序。有的項目權人以聯建合同的形式將開發項目轉讓給其他企業，並不到有關部門辦理項目轉讓及土地使用權過戶手續。這類聯建的特點是：（1）這類合同的轉讓方一般為擁有項目開發權的房地產企業，受讓方有的是房地產開發公司，有的則不是房地產開發公司，還有的甚至是自然人。（2）這類項目的轉讓，有的根本不具備項目轉讓的條件，也沒有得到職能部門的批准。（3）聯建合同雙方既不辦理項目轉讓手續，也不辦理土地使用權過戶手續。（4）這類合同標題是聯建合同，內容則是開發項目權利義務的全部轉讓。
3、無房地產開發資質的企業參與聯建。無房地產開發資質的企業用聯建合同的形式參與聯建。這類聯建的特點：（1）其中聯建的一方沒有開發資質。（2）無開發資質的一方不僅出資，還參與項目開發和經營。（3）聯建合同沒有也不可能到職能部門的審批手續。
4、建立在違法建設項目上的聯建合同。比如項目還未得到國家職能部門批准，聯建雙方就違法建設施工，一方並沒有土地使用權等。比如江西省南昌市工商行政管理局與中國人民保險公司南昌分公司等聯合開發方房地產合同上訴案中，二審法院認為，《聯合開發工程協議書》系市工商局、萬信社與市保險公司簽訂的聯合開發房地產項目的協議書，簽訂協議時，市工商局作為出地方，不享有該大廈的土地使用權，未辦理大廈建設及用地的合法手續，雖然1997年1月南昌市土地局批復同意將原劃撥給東湖區商品房開發公司的該宗土地轉劃撥給市工商局，但明確規定該劃撥用土地不得轉讓或聯合開發，本案二審期間，南昌市土地局雖然同意將劃撥用土地使用權轉為出讓國有土地使用權，給市工商局頒發了國有土地使用權證，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權出讓合同，未交納土地出讓金，未辦理合建審批手續和土地使用權變更登記手續，故一審法院根據國家相關法律規定，認定聯合開發協議為無效是正確的。
（二）因違反房地產聯合開發合同的違約行為引起的糾紛
1、不按合同約定按時投入聯建資金。這類違約行為較為常見。違約方常常因為各咱原因致使沒有按約出資，主要解決方式是修改投資比例及分紅比例，或者重新約定按實際投資比例分配利益。也有的按違約方承擔一定的違約金的方式解決，從新達成補充聯建合同。
2、違約方不按合同的約定分配房屋或分配利潤。這類糾紛的出現往往在聯建合同的後期。根據代理這類案件的實踐，聯建的各方的分配最常見的是對房屋的分配，因為對房屋的約定是最簡單、實用又便於操作。對利潤的分配不確定因素多，而且變數也大。這類糾紛的違約方常常是將對方應分的房屋出售或用於抵押貸款，嚴重損害守約方利益。
3、一方根本違約，違約時間較長，已經沒有再按約定投資的實力，也不願主動退出聯建。對這類糾紛往往是守約方起訴，要求違約方承擔違約責任，並要求解除合同。
4、雙方或各方都有違約行為，只是輕重而已。這類聯建糾紛的訴訟，往往是聯建糾紛產生時間較長，各方矛盾較深，解決起來也較難。
5、聯建一方背著另一方與他方再聯建。對再聯建的違約行為，損害了守約方利益而引起的糾紛，這類糾紛有的是守約方主動起訴，也有的守約方被列為被告或者第三人參加訴訟，違約方背著聯建的一方與他方再聯建，往往是違約方資金不足，用再聯建的形式引入他方資金，即名為聯建，實為借貸。
聯建合同中的違約形式是多種多樣的，我們代理這類案件中以上五種類型居多。還有其他一些違約情況，如聯建一方不按時移交土地，或者不按照約定按時辦理聯建的報批手續等等，總之違約形式是多種多樣的。
五、簽訂房地產聯合開發合同應注意的問題
由於房地產開發是一項周期長、投資大、涉及面廣的系統工程，涵蓋了從土地使用權獲得、拆遷安置、招投標、工程的設計、施工、監理、設備安裝到房屋的銷售、物業管理的全過程，是一個完整的系統工程，涉及到方方面面的關系，因此顯得尤為復雜。而聯合開發房地產合同則要對房地產開發過程中內外兩個方面的權利義務都要進行詳盡的規定，因為在合作中雙方利益既矛盾又統一，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突，所以在合作過程中雙方的關系一旦處理不慎容易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由於目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，後果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同除了一般的房地產開發應注意的問題和應明確的內容外，還應該從幾個方面把握房地產聯合開發合同中的內容及要點：
（一）、合同責任要明確。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批准文件或證書等准確信息並對此承擔責任，建築方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）合同各方的收益的分享及風險和損失的分擔應明確。房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置隻字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由於規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）合同的內容應該合法。人民銀行下發的《貸款通則》第61條的規定：「企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相融資業務」，從而構成合同的無效，當事人希望聯合開發所欲達到的盈利目的也落空。另外，根據我國法律規定，對於劃撥土地的使用權不得與他人進行聯合開發，劃撥土地使用權因其取得的無償性和低償性，法律對其轉讓由特殊規定。《城市房地產管理法》規定，以劃撥方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。所以，在未辦理以上手續前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯合開發房地產合同應當認定為無效合同。最後，合作建房協議書應在國家主管部門辦理審批手續，未辦理的則當然無效。
（四）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合「三通一平」條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建築方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以傑出合同，並支付一定數額的違約金。
（五）聯合開發應注意手續的完備性。聯合開發涉及到多方面的關系和手續，如成立項目公司則要將土地方的土地使用權及時轉入項目公司名下，以免耽誤開發的時機；對於從事房地產開發的公司來說需要有專門的資質，不及時辦理就會影響到項目的立項和審批。
（六）明確聯合開發建房的性質。注意保證聯合開發建房協議的性質和效力，雙方當事人應在合同中明確表達合作的意圖，對房地產聯合開發的責任分擔，同時避免混淆土地使用權轉讓合同、購房合同與聯合開發建房合同性質，減少糾紛的產生。
（七）房地產聯合開發項目對外合同的簽訂。房地產聯合開發項目中，對外合同簽訂較為混亂，比如合作方都在合同上簽字蓋章，進而造成對外承擔連責任。
（八）保護聯合開發建房各方權利義務的方法與建議。對於以資金方名義進行的開發建設，土地提供方的利益保護就很重要，實踐中，由於房地產開發的程序要求，在項目預售前必須將土地使用權轉移到開發方名下。因為項目名義開發方主要控制項目的建設和項目的銷售，土地提供方在土地使用權轉移到項目名義開發方後，就很難對合作方進行有效的制約。因此在簽訂房地產聯合開發合同過程中，土地提供方應約定土地使用權轉移與自身利益保護的關系，包括約定進行設定抵押等，約定項目建設資金使用監督方法等。對於資金提供方的保護也十分必要，因此在涉及聯合開發項目前，最好還是在事先請聘請專業律師事務所提供全程法律服務。糾紛的產生聘請律師處理，遠遠不如事先預防的效果好。

Ⅲ 都有哪些法律對房地產開發商的維修義務進行了規定

一、《中華人民共和國建築法》
第六十二條建築工程實行質量保修制度。
建築工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照保證建築物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。
第七十五條建築施工企業違反本法規定，不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正，可以處以罰款，並對在保修期內因屋頂、牆面滲漏、開裂等質量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。

二、《建設工程質量管理條例》
【2000年1月30日中華人民共和國國務院令第279號公布】
第三十九條建設工程實行質量保修制度。
第四十條在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
第四十一條建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。

三、《房地產經營開發管理條例》

【1998年7月20日中華人民共和國國務院令第248號發布，根據2011年1月8日《國務院關於廢止和修改部分行政法規的決定》修訂】

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

四、《房屋建築工程質量保修辦法》
【2000年6月30日中華人民共和國建設部令第80號公布】

Ⅳ 房地產聯合開發的招標問題

1. 該聯合開發項目是可以不招標。《中華人民共和國招標投標法》只對「在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標」做出要求。對於聯合投資開發而尋求合作夥伴的行為沒有強制招標要求。
   

2. 如果A選擇了招標方式尋求合作夥伴，應遵守《中華人民共和國招標投標法》的有關規定。如果A不想招標了，選擇議標方式或談判方式進行也沒問題。案例中不存在違法問題。

3. 該合同有效。如A和C都是公司法人的話，根據《合同法》和《民法通則》合同應具備生效條件。

4. B公司可行使控股方相應的權利。這個具體查查公司的有關文件就可。
   

Ⅳ [轉載]房地產項目合作開發的法律風險、對策及如何起草

按照該司法解釋對合作開發房地產的定義，可以看出，合作開發房地產有三個法律特徵：一是共同出資；二是共享利潤；三是共擔風險。近些年來，隨著房地產業的發展，合作開發房地產的現象非常普遍。上述司法解釋摒棄了共同經營的要價，「共同經營」不是合作開發協議的法律特徵，它並不影響法院對該協議性質的判斷，使合作開發房地產不同於聯營。2、合作方式的多樣化（１）從出資方式上看，當事人可以土地使用權、資金等有形資產出資，也可以技術、勞務等無形資產出資。實踐中，往往以土地使用權和資金作為出資。 （２）從組織方式上看，可以分為法人型（項目公司型）合作開發和合夥型、合同型合作開發（後兩種統稱為非法人型聯營，即非項目公司型）。現實中，因採用非項目公司型的合作方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非項目公司型的合作開發是目前房地產合作開發中採取比較多的方式。但「三資」企業的特殊性，一般採取項目公司型的方式合作開發房地產。（3）對外名義上，可以以雙方共同名義開發，也可以以其中一方的名義開發（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配銷售款或者利潤等（5）雙方的資質上看，表現為雙方都有資質，土地提供方沒有資質但資金提供方有資質，土地提供方有資質但資金提供方沒有資質。 （二）法律風險1、合作開發合同被認定無效的法律風險； 在實務中，很多合作開發合同由於簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲後，土地轉讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由於房地產的法律規制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。 司法解釋規定合作開發必須具備的特徵為：共同投資、共享利潤、共擔風險。若不具備這些特徵，該「合作」的性質便有待商榷。實踐中通常表現為： 提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據土地使用權的性質，分別適用劃撥或出讓土地使用權轉讓的相關法律法規。 提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。 提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 《解釋》規定，不承擔經營風險的合作開發合同按照合同實際內容、真實目的給合同定性。而當事人簽訂的「名不副實」的合作合同，多數是為了規避我國關於土地使用權轉讓、房屋轉讓及禁止企業間直接借貸的相關法律法規，若當事人之間不發生糾紛，則通常「相安無事」。但是，一旦糾紛發生，原先設定的合同條款很可能為無效條款，當事人就需要面對恢復原狀、賠償損失、行政處罰等相關法律後果，其結果很可能是一方成為法律上的犧牲品。例如實踐中一方利用合同無效的瑕疵，主動提起合同無效之訴，以達到不履行合同或者提前收回投資款的目的。 甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。 無效的合作開發房地產合同財產後果的處理 在本文中提到了導致合同無效的幾種情形，合同一旦被確認無效，就會涉及到當事人之間的財產處分問題。《合同法》第58條之規定，「合同無效或者被撤銷後，因該合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任合同被認定無效後對財產的處理」。另最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第45條規定，「經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當於無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產」。 但鑒於合作開發房地產合同的特殊性和復雜性，不能簡單的返還財產、賠償損失草帥處理了事。在尚無新法對此類合同無效的處理做出明確規定前，暫且可以參照最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第46條之規定，視不同情況分別處理：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：（１）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息；（２）資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；（３）房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償」。 2、土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險；（1）劃撥土地審批手續 劃撥土地使用權作為投資，所產生的風險主要表現為：劃撥土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。也就是說，劃撥土地使用權用於房地產合作開發的，合作合同有效與否取決於政府的一紙「批文」。因此在發生糾紛時，政府想使合同繼續履行即可下批文，若政府不想合同繼續履行，即可由劃撥土地使用權人直接訴請合作合同無效。而通常情況下，劃撥土地使用權人和政府保持著「良好的關系」。這無疑對資方是不利的。建議，在與土地方合作開發房地產時，第一步需要確認的就是土地使用權的性質，如確屬土地劃撥使用權，應在合同中約定由其中一方或者多方，辦理土地使用權出讓手續並繳交土地使用權出讓金。現實中，辦理土地使用權出讓手續一般與房地產開發同步進行（2）項目公司型合作開發應將土地使用權過戶至項目公司名下；（3）甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。 3、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風險； 出資不到位糾紛在合作開發房地產中較為常見，出資不到位的行為性質為違約，違約方應當依照約定承擔違約責任，直至合同解除。關於出資不到位，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定：僅以投資數額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，並且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。 4、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經濟損失的法律風險； 5、一方利用財務上便利，在財務上做技術處理轉移利潤、銷售款等； 6、一方利用其關聯企業通過合同簽訂、簽證等方式轉移利潤、銷售款等； 7、投資爭議的法律風險 對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例；因不可歸責於當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。 8、利益分配爭議的法律風險 合作開發房地產案件中，經常會出現房屋實際面積與合同約定的面積、規劃建築面積不符的現象。這往往是因為市政規劃的變更、當事人對項目設計方案的變更等原因導致的。房屋實際面積在不同的情況下，可能超出規劃建築面積，也可能少於合同約定的面積，以下將分別進行論述。 在合作過程中，房屋實際面積超出規劃建築面積，首先應經過有批准權的人民政府批准，未經批準的，當事人請求分配的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門申請批准可能導致兩種不同結果，一種是批准，另一種則是被認定為違章建築。如前一種結果，超出部分經政府主管部門批准合法後，當事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協商約定分配比例；協商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如審批結果為後一種，超出部分被政府主管部門認定為違章建築的，將會予以拆除，其損失由當事人按照各自的違約責任分別承擔；雙方違約責任無法確認的，參照合同約定的投資比例分擔。同時，房屋實際面積的增加可能直接導致投資數額超出合同的約定（第二種可能是房屋實際面積不增加但實際投資數額同樣超出合同的約定），對於增加的投資數額，當事人對不符部分數額的分擔比例，可以參照合同約定的當事人各方的投資數額比例分擔，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。但出現上述第二種可能的，當事人存在過錯導致投資數額增加的除外。 由於房地產開發過程中遇到變更規劃、資金不到位、施工、合同約定不明等原因會導致實際建築面積少於合同約定，容易引發糾紛。在出現房屋的實際建築面積少於合同約定的面積時，當事人不能協商達成一致 ，則需追究過錯人的責任，按照過錯責任原則，根據過錯當事人的責任，在分享利潤時少分相應的份額。在排除當事人過錯或者當事人過錯無法確定的情況下，按照約定的利潤分配比例確定。 9、合作開發違法、違章建築的法律風險 違法、違規建築主要包括無相關國土或規劃手續的工程，建設性質、規模與建設工程規劃許可證內容不符的工程。如果合作開發出現違法違規建築，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，法院不予受理；已經受理的，駁回起訴。實踐中，當事人只能「曲線分利」，遇有此類糾紛有兩種處理方式：一是，補辦相關手續，承擔相應行政責任，使得「違法、違規建築」變為「合法建築」，再行要求利潤分配；二是，若對於「違法違規建築」的形成，一方沒有過錯，無過錯方可以向過錯方要求違約賠償。10、以預售款充抵出資，利益不受法律保護的法律風險 預售款屬於提前獲得的預期利益，且該預期利益的真正實現具有一定的風險性，如開發商將其充抵投資參與利潤分配，等於是將風險轉嫁給了購房者，為保護房屋購買人的合法權益不受侵犯，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設，不得挪於它用。該條款對商品房預售資金的用途做了嚴格規定，強制其用於有關的工程建設，旨在防止開發商將預售資金任意擠用。同時，《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也再次明確規定，合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 11、債務風險 甲方將面臨該項目以外的，乙方的其他債權人通過法律手段，從該項目中主張權利的風險；各方均面臨對外互負連帶責任的風險。 （三）對策1、慎重選擇合作夥伴 甲乙雙方均應注意的問題（1）聘請熟悉房地產開發項目運作和熟悉房地產開發企業管理的資深律師，提供全程法律服務；（2）在考察決策階段，充分聽取項目策劃、規劃、設計、建築、金融、稅務、監理工程師、會計師、律師等專家的意見；（3）注意審查對方主體資格或身份是否合法適格；（4）選擇合法的合作形式，處處體現共同投資、共同經營、共享利益、共擔風險的真實意思；（5）重合同守信用；（6）自始至終都注意收集對方的房產、車輛、開戶銀行及帳號、債權債務情況、實際辦公地或居住地等信息資料；（7）在履行合同過程中，注意完善往來函件的簽收手續；（8）發生糾紛，互諒互讓，友好協商，和平解決。 甲方應注意的問題（1）注意考察乙方資金實力；（2）注意核實乙方資金來歷是否合法；（3）避免造成非法集資、避免造成詐騙、避免造成洗錢等違法犯罪行為發生。 乙方應注意的問題（1）注意調查甲方項目的真實性和合法性；（2）注意調查核實甲方土地所有權是否被抵押或被司法查封；（3）注意從側面調查了解甲方負責人的人品及誠信度。2、預防合作合同無效 第一，合作開發房地產合同當事人均不具備房地產開發經營資質的，簽訂的合作開發房地產合同無效。 第二，土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，合同無效。 第三，未經批准改變土地用途，簽訂的合作開發房地產合同無效。 第四，違法、違章建築； 第五，改變手續； 第六，四類轉性合同；3、簽訂條款完備周詳的合同（1）准確敘述該項目的現狀：包括項目地址、已取得的批准文件、批准證書等；（2）准確羅列該項目有關債權債務情況，並約定分擔辦法；（3）合同中應當對合作模式作出明確約定。特別需要注意的一點是，合作方應當對合作項目的運行機製作出約定，即相關權力機構的組成及議事規則，以及出現決策僵局的時候該如何處理。 合同、印章、財務管理；工期、簽證管理；（4）合同中應當對合作條件作出明確的約定。關於合作條件，各方如何投資，何時以何種形式投資，違反投資約定該如何處理等都需要明確約定。 以項目公司型合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；如一方以土地使用權入股，該土地使用權需要評估。（5）合同中應當對土地使用權條款作出詳細約定。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式；土地使用權出讓金的支付情況；達成合作後，土地使用權的權屬；如項目用地原為劃撥用地，應明確補辦土地使用權出讓手續的主體及相關費用的承擔。（6）對合作開發房地產過程中各種審批程序及證照辦理的義務人作出明確的約定，實踐中因約定不明，相互推諉辦理行政審批，致使項目不能順利進行的情況時有發生。（7）合同應當明確約定投資額增加、建築面積減少時的分配方法；建築面積增加時的政府審批手續、增加面積的成本分擔及面積分配方式。（8）合同中應當對項目資金的監管作出約定，避免一方完全控制賬務的情況發生。預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管，而應由各方分別管理，這樣有利於合作各方相互制約和監督。（9）雙方均應對有些重要事實的真實性和合法性，作鄭重承諾或保證；（10）盡可能要求對方支付定金、或履約保證金、或提供擔保、或提供反擔保；（11）對各方都應當有一些限制性約定，例如約定：未經對方同意，任何一方不得將本合同有關權利義務轉讓給第三人等；（12）要明確約定利益分配辦法：分配時間、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，則應明確房屋性質、具體位置、棟號、樓層、朝向、建築面積或套內建築面積等事項；（13）明確約定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明確約定違約責任：針對不同的違約情形約定具體的承擔金額或承擔比例；對於嚴重的根本性違約情形，要約定違約超過一定具體期限時，應承擔較大的違約金額或較大的違約比例，違約方除應按照約定承擔違約責任外，守約方有權解除合同，自解除合同通知達到違約方時合同解除；（15）明確約定合同解除後的清理、交接、撤場等的具體辦法；要特別約定因嚴重的根本性違約而導致解除合同時，違約方必須在合同解除後的幾個工作日內，自行撤出辦公及施工現場；同時還應約定包括違約金在內的有關款項的結算支付時間；（16）明確約定解決爭議的辦法；（17）註明合同份數及合同生效的條件，註明每份合同具有同等法律效力，合同附件與合同具有同等法律效力；（18）將與原件核對無誤的有效營業執照、資質證書、身份證、資信證明、批准文件、批准證書、房屋分配表及圖紙等作為合同附件；（19）注意除在落款處蓋章、簽字蓋手印外，還要對每份合同都蓋上騎縫章。

Ⅵ 房地產合作開發有哪些方法

合作開發的形式多種多樣，每家房企都根據自身的需求選擇其中一種或幾種；不同的房企自身的優劣勢不同，合作開發對它們各自的作用自然有所差異。

1.土地入股合作開發

以土地入股合作開發，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細節是：項目開發需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續和各種證件許可。

2.合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

3.聯合成立項目公司

該模式是開發商與土地方成立項目公司，土地方將土地使用權變更到項目公司名下後，由項目公司具體開發經營項目的一種模式，有時被視同為土地轉讓，需要發生土地轉讓的交易稅費。這是萬科較常使用的一種模式。

4.股權收購模式

股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購後，雙方按照注冊資本的比例投入後續開發資金的一種模式。

6.代建模式

開發商不作為股東，而是作為經營管理者角色，通過專業素養和品牌號召力提供全流程的開發及銷售服務，獲取固定收益和超額回報。

7.技術輸出

以向對方提供開發商的技術，與對方合作，包括技術入股和固定收益兩種合作模式。比如當代置業就和其他企業合作，輸出自己的綠色節能技術，並從中獲取一定收益。

8.開發商合作互補，發揮價值最大化

雙方主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行。

9.HI合作模式

HI合作模式是項目公司向外資銀行借外債、償還本息，項目由開發商開發並享有利潤，但接受HI監督的模式。

10.信託

民眾或企業、團體（統稱委託人）將資金委託給信託公司，由信託公司把資金集合到一定數量後投資到房地產項目或貸款給房地產公司，取得投資回報或貸款利息後交給委託人的信託業務。

在選擇合作開發之前，房企務必要明確合作策略、制定合作規則，避免在合作過程中扯皮，錢沒賺到，最後鬧得不歡而散。

Ⅶ 解決合作開發房地產合同糾紛的法律依據有哪些

《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
《中華人民共和國合同法》
第九章買賣合同
第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第一百三十一條買賣合同的內容除依照本法 第十二條的規定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標准和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第一百三十二條出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
第一百三十三條標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百三十四條當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。
第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。
第一百三十六條出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。
第一百三十七條出賣具有知識產權的計算機軟體等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬於買受人。
第一百三十八條出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。
第一百三十九條當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規定。
第一百四十條標的物在訂立合同之前已為買受人佔有的，合同生效的時間為交付時間。
第一百四十一條出賣人應當按照約定的地點交付標的物。
當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：
(一)標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;
(二)標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。
第一百四十二條標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百四十三條因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。
第一百四十四條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。
第一百四十五條當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。
第一百四十六條出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置於交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。
第一百四十七條出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。
第一百四十八條因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
第一百四十九條標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。
第一百五十條出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。
第一百五十一條買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。
第一百五十二條買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。
第一百五十三條出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。
第一百五十四條當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規定。
第一百五十五條出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。
第一百五十六條出賣人應當按照約定的包裝方式交付標的物。對包裝方式沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應當採取足以保護標的物的包裝方式。
第一百五十七條買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。
第一百五十八條當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。
當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。
出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。
第一百五十九條買受人應當按照約定的數額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第二項的規定。
第一百六十條買受人應當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在出賣人的營業地支付，但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。
第一百六十一條買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。
第一百六十二條出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款;買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。
第一百六十三條標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之後產生的孳息，歸買受人所有。
第一百六十四條因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及於從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及於主物。
第一百六十五條標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。
第一百六十六條出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。
出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今後其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及今後其他各批標的物解除。
買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。
第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。
出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。
第一百六十八條憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，並可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。
第一百六十九條憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標准。
第一百七十條試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，由出賣人確定。
第一百七十一條試用買賣的買受人在試用期內可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。
第一百七十二條招標投標買賣的當事人的權利和義務以及招標投標程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十三條拍賣的當事人的權利和義務以及拍賣程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十四條法律對其他有償合同有規定的，依照其規定;沒有規定的，參照買賣合同的有關規定。
第一百七十五條當事人約定易貨交易，轉移標的物的所有權的，參照買賣合同的有關規定。
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《中華人民共和國規劃法》
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》
第46條規定：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，雙方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：
(1)資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將雙方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息;
(2)資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可以返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予雙方相應比例的經濟賠償;
(3)房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。
一、土地使用權出讓合同糾紛
第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
第二條開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。
第三條經市、縣人民政府批准同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。
第四條土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。
第五條受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標准調整土地出讓金的，應予支持。
第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。
二、土地使用權轉讓合同糾紛
第七條本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。
第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
第九條轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;
(二)均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(三)均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。
第十一條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。
第十二條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
第十三條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
三、合作開發房地產合同糾紛
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第十五條合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
第十六條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。
第十七條投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理;已經受理的，駁回起訴：
(一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准;
(二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;
(三)擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。
第二十條房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第二十一條當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
第二十二條合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。
第二十三條合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。
第二十四條合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
四、其它
第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行;施行後受理的第一審案件適用本解釋。
本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為准。

Ⅷ 房地產開發法律制度

1.《中華人民共和國土地管理法》
2. 《中華人民共和國城鄉規劃法》
3. 《國有土地上房屋徵收與回補償條例》
4. 《中答華人民共和國城市房地產管理法》
5. 《房地產開發企業資質管理規定》
6. 《城市房地產開發經營管理條例》
7. 《商品房銷售管理辦法》
8. 《城市商品房預售管理辦法》
9. 《房地產開發企業會計制度》
10.《房地產中介服務管理規定》
11.《城市房地產權屬登記管理辦法》
12.《城市城市房地產抵押管理辦法》
13. 《物業管理條例》
14. 《中華人民共和國建築法》
15. 《建築業企業資質管理規定》
16. 《建設工程安全生產管理條例》
17. 《建設工程質量管理條例》
18. 《建設項目環境保護管理條例》
19. 《建築工程施工許可管理辦法》
20. 《最高人民法院關於堅決防止土地徵收、房屋拆遷強制執行引發惡性事件的緊急通知》

Ⅸ 房地產聯合開發合同

甲方：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

乙方：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。

第一條項目內容及規模

總投資及資金籌措：

總投資____萬元(其中：征地費____萬元，開發費____萬元，建築安裝費____萬元)。投入資金規模____萬元，甲方出資____萬元，分____次出資，每次出資____萬元，預收款____萬元；乙方出資____萬元，分____次出資，每次出資____萬元。

第二條合作及經營方式

合作方式：

各方負責：

甲方：

乙方：

經營方式：

第三條資金償還及佔用費

資金佔用費按月利率____‰計付，並於每季末的前____天內付給出資方。資金的償還按如下時間及金額執行____。

最後一次還款時，資金佔用費隨本金一起還清。

第四條財務管理

1.成本核算范圍：

2.決算編制：

3.財產清償：

利潤分配：

第五條違約責任

第六條其他

1.該項目資金在____行開戶管理。

2.____方經濟責任由____擔保。保證方有權檢查督促____方履行合同，保證方同意當____方不履行合同時，由保證方連帶承擔經濟責任。

3.____方願以____作抵押品，另附明細清單作為本合同的附件。____方不履行合同時，____方對抵押品享有處分權和優先受償權。

第七條本合同正本一式____份，甲方執____份，乙方____份。合同副本____份，報送____等有關單位各存1份。雙方代表簽字後生效。

本合同附件有________________與本合同有同等效力。

第八條本合同的修改、補充須經甲乙雙方簽訂變更合同協議書，並須保證方同意作為合同的補充部分。甲方：________________________________
法人代表：________________
____年____月____日


乙方：________________________________
法人代表：________________
____年____月____日