黃爭榮律師

A. 北京一房主賣房沒賺錢反而賠了290萬是怎麼回事

由於房價的飛速上漲，面對巨額的利益，很多賣房人以各種理由拒絕履行合同。近日，北京市通州區法院就對一起此類案件做出了判決，判決賣房人賠付290萬元的高額房屋差價和10餘萬元其他費用。

對於賣房人所賠償的是違約金還是差價，黃律師介紹，兩者不能同時賠償，買房人可以考慮哪種賠償對自己更有利。違約金一般會按照合同規定賠償，對於差價而言，法官會考慮合同履行的進展情況，賣房人的過錯程度等多種因素，如果合同剛剛簽訂，或者賣房人過錯不大，法院一般不會支持全部的差價索賠，而是選擇參照違約金金額判決。如果情況相反，比如在此案中， 合同已經進展到了一定程度，加之賣房人未取得配偶同意私自出售房屋，其過錯程度大，法院在此情況下，就會支持賠償大部分差價甚至全部差價。

B. 賣房人死亡 買房人如何辦理房屋過戶手續

2003年王某與鍾某於2003年簽訂房屋買賣協議，協議約定鍾某將位於平安小區的某房屋出售給王某，並約定待產權證下發後再到房管部門辦理產權過戶手續。2006年區建設委員會為鍾某頒發了訴爭房屋產權證。王某多次要求鍾某繼續履行協議辦理房屋過戶手續，鍾某一直未予辦理，2007年鍾某去世。 2008年王某以鍾某的繼承人為被告向法院提起訴訟，要求判令被告將訴爭房屋過戶到其名下。 法院經審理認為：原告王某與鍾某簽訂的房屋買賣合同，雙方形成買賣合同關系。鍾某的繼承人不是房屋買賣合同的出賣方，原告和被告之間沒有合同法律關系，原告與鍾某簽訂的房屋買賣合同對被告沒有約束力，被告不應承擔合同義務，原告可另行主張確權之訴。 法院駁回了王某的起訴。 王某對判決不服，依法提起上訴。 二審法院經審理認為：鍾某系訴爭房屋的所有權人，王某與其簽訂房屋買賣合同，並依約交納了購房款，鍾某應履行辦理產權過戶手續的義務。現鍾某去世，王某有權向鍾某的繼承人主張權利，原審法院裁定駁回王某的起訴不當。二審法院裁定：撤銷原審裁定；指令原審法院對本案進行審理。 北京房產律師-黃爭榮律師點評：在賣房人死亡的情況下，繼承人對房屋依法取得所有權，就應當在繼承遺產的范圍內履行債務。這屬於債的法定移轉，而不適用合同的相對性規則，繼承人應當向買房人交付房屋，將房屋過戶到買房人名下。