蘭子祿律師

Ⅰ 民間借貸的出借人應該注意哪些法律問題

您好，民間借貸存在的法律問題較多，難以一一列舉，主要包括：
1.債務人以財產所有權轉移給出借人作為民間借貸合同的擔保的，該擔保合同的效力怎麼認定?
債務人或者第三人通過轉移財產所有權為他人的民間借貸或者債權提供擔保就叫做讓與擔保。讓與的是財產的所有權。讓與擔保成立的前提要件是什麼?根據《規定》的相關規定，必須以買賣合同為民間借貸提供擔保，這個買賣合同簽訂的目的並不是真的買賣，而是為了擔保，只有具有擔保意圖的買賣合同才是讓與擔保，沒有擔保意圖，買賣合同不能構成讓與擔保。
2.讓與擔保合同的效力如何認定?
讓與擔保合同當然有效，依據《物權法》第十五條，當事人之間訂立的有關設立、變更、轉移消滅不動產合同，除法律、合同另外有規定之外，該合同有效，未辦理物權變更登記的不影響合同的效力。
原因在於，讓與擔保合同是個債權合同，所以當然有效。債權的擔保取決於雙方的意思自治，故讓與擔保合同有效。簡便是讓與擔保的顯著特點，這也是讓與擔保合同在英美法系中流行的原因。讓與擔保的劣勢在於流質契約，讓與擔保合同通過《規定》中規定的拍賣來規避流質契約。
此外，讓與擔保有無優先受償權，必須結合《物權法》的相關規定，如果雙方當事人既簽訂了民間借貸合同，又簽訂了商品房買賣合同，也辦理了產權登記過戶手續，那麼，這個讓與擔保合同當然有優先受償的權利;如果沒有辦理產權登記過戶手續，只是辦理了預告登記手續，則一旦借款人還不上錢了，出借人對房產亦有優先受償的權利。
需要特別注意的是，《物權法》的預告登記不同於行政機關預售登記。預告登記有優先受償權利，而預售登記沒有。另外，一個借款人與債權人辦理了讓與擔保，又將房屋抵押給了另外一個人，並且辦理了登記，抵押優先受償，因為物權優先於債權;讓與擔保合同是債權，當出借人與幾個借款人都沒有辦理登記，簽了幾個讓與擔保合同，當出借人還不上錢時，不管哪個簽前，都無優先性，原因在於讓與擔保合同是債權，債權是平等受償。
3.出借人依據未約定還款期限的借條提起訴訟，如何計算訴訟時效?
沒有約定還款期限的是不定期借貸，不定期借貸是不是適用訴訟時效?不定期借貸應受一般訴訟時效的限制，因為是債權，凡是債權都受訴訟時效限制，受最長訴訟時效的限制。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

Ⅱ 借款人所借款用來作為賭資，擔保人礙於同鄉情面為借款人擔保借款，擔保人能否免除責任

民間借貸一般在親屬之間、朋友之間和街坊鄉鄰之間發生，隨著目前社會經濟的發展，民間借貸方向已經悄然發生變化，通過親朋好友關系將個人所有資金借給某些企業單位經營而到一定時期收回本息的情況時有發生。若發生糾紛，在訴訟中出借人提供的證據往往只有一份「借條」，沒有其他證據相互佐證。因此，蘭子祿律師認為，民間借貸中出借人務必注意以下十個方面事項。
有必要的書面形式
出借人與借款人可以簽訂書面借款協議，也可以由借款人單方面向出借人出具書面借條。借款時應寫借條，民間借貸多發生在親戚朋友之間，一些人認為把錢借給親戚朋友非常可靠，所以在借錢時或礙於情面或圖省事沒有要求對方寫借條，一旦雙方出現糾紛，出借人由於沒有證據支持很難要回借款，只有吃虧。此時，應注意的是勿將「借條」寫成「欠條」或「收條」：欠條一般用來證明債權債務關系;收條一般用來反映或者證明「收到」的事實;借條一般用來證明借款關系。
書面借據或借款協議內容清楚
借款人的身份信息、借款金額、借款利率或利息、還款時間、逾期還款的利息或違約金。借款時借條宜寫清出借人借款人全名，實踐中，出借人與借款人往往關系較密切，借款時易將日常習慣稱謂如「××叔」、「××哥」等寫入借條，如借款人逾期還款，出借人在起訴時往往會因債權人、債務人不明確而被法院拒之門外。因此，在書寫借條時應寫明雙方全名並標注身份證號碼、年齡、住址、工作單位等。
最好有借款人提供的擔保人作保證擔保，並註明保證范圍及擔保責任是連帶責任擔保還是一般責任擔保，特別提醒的是，要明確擔保保證責任的期間，一般可約定保證期間為主債務履行期屆滿之日起的二年。如果不約定保證責任期間，則擔保期間為自還款期屆滿之日起的六個月，超過六個月，則保證人的保證責任自動免除。
如果借款人提供有價證券質押或動產不動產抵押的，需要到有關部門辦理質押或抵押手續。
明確發生糾紛的解決方式和管轄法院、仲裁機構。
最好能註明，如因借款人不能按期還款，一旦出借人提起訴訟或仲裁的，有關訴訟費用或仲裁費用和律師費用等由借款人承擔。
雙方約定的利率宜寫入借條中
有不少人誤認為民間借貸不能收取利息，往往採用口頭約定利息的方式。法律規定民間借款雙方可在銀行同期貸款利率的4倍范圍內約定利息，超過四倍部分的利息不受法律保護。如果沒有將利率寫入借條中，在訴訟中借款人如不承認雙方約定，出借人的利息請求將得不到法院的支持。
保存好轉款憑證
如果出借人與借款人簽訂書面借款協議的，當出借人給付借款人款項時，如果是現金的，則應當向借款人索要收到借款的書面手續。如果是通過銀行匯款的，則要保存好匯款憑證，以備將來查詢。
借款用途要合法
明知借款人所借款項是用於賭博或其他違法犯罪活動的，則該借款不受法律保護。
要注意訴訟時效
在借條或借款協議中有約定歸還借款時間的，按最後一期歸還日起的兩年內計算訴訟時效，超過兩年，法律將不保護出借人的債權。如果在借條或借款協議中沒有約定借款時間的，則一般訴訟時效為二十年，自出借日期開始起計算。超過二十年的，法律也將不保護出借人的債權，但已經在中間主張過還款要求的，則訴訟時效為從有證據證明主張之日起的二年內。
其他的注意事項還有：
大額借款最好是通過銀行匯款進行;
借款人如稱借款系用於其家庭生產經營需要或夫妻共同生活需要的，出借人則最好讓借款人的家庭其他成員或夫妻雙方共同簽名確認借款;
國家法律規定，機關、事業單位、社會團體、企業法人和其他經濟組織不得向任何單位或個人出借款項;
借款時借條應表述清楚明確，沒有歧義。

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Ⅲ 福建龍岩找哪個律師比較好，經驗豐富可靠

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Ⅳ 民間借貸有沒有法律約束

按照2015年最新的規定是不能超過36%，超過的部分不再具有法律效力。
關於民間借貸利息多少合法的問題，法律上有了明確的規定：
（1）、在有息借貸中，利率可適當高於銀行利率，但不得超過銀行同類貸款利率的4倍，即不得搞高利貸。 如果利率超過4倍，雙方發生糾紛的話，法庭不保護超出的部分利息，但是沒有糾紛時，就可以獲得更高收益。所以說就算超過了規定的利息也不會有問題。
（2）、借貸雙方對有無約定利率發生爭議，又不能證明的，可以參照銀行同類貸款利率計息。
（3）、當事人約定了利率標准發生爭議的，可以在最高不超過銀行同類貸款利率的4倍的標准內確定其利率標准。
（4）、出借人不得將利息計入本金計算復利，否則不受法律保護。 這條規定在司法實踐中具備一定的懲罰性，如果違反了該規定，有可能被法院判定為同期貸款利率支付利息，那麼，你當初約定的倍數，本來可以主張要回的也可能要不回了。
（5）、當事人因借貸外幣、台幣等發生糾紛的，出借人要求以同類貨幣償還的，可以准許。借款人確無同類貨幣的，可以參照償還時的外匯牌價摺合人民幣償還。出借人要求支付利息的，可以參照中國銀行的外幣儲蓄利率計息。

Ⅳ 龍岩律師有哪些

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Ⅵ 什麼時候才能拿到房產證 業主維權陷入困境

「房產證」表面上看是一個「本本」，然而卻意義巨大：購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利。「上述權利只有在所有人依法向政府房地產行政主管機關進行產權登記並領取了房屋產權證書之後方才正式生效，受到國家法律保護。」擅長房地產法律事務的吳子勝律師說。

「從根本上來說，在沒有拿到房產證之前，購房者還不能算是該房產法律意義上的擁有者。只有取得房地產權證後，購房者才對所購房屋擁有了所有權，才能對房屋擁有佔有、使用、收益和處分的權利。」

房產證如此重要，然而，在岩城偏偏存在為數不少的樓盤業主拿不到房產證，有的甚至贏得了與開發商的訴訟還是無法及時拿到。究竟是什麼原因？問題到底在哪？9月16日至18日，記者對此進行了調查采訪。

無法執行的判決書

對於王良新、巫志林等上百位至今還拿不到房產證的樂意花園的業主來說，他們的維權之路就像過山車，「忽上忽下」。如今，這輛「過山車」卻牢牢地困在了軌道的最低谷。

2009年年底，王良新等購買了福建樂億投資有限公司開發的位於解放北路的「樂意花園」小區的房子。按照合同約定，交房時間是2010年12月31日，且開發商應當在商品房交付使用後60日內，向當地房屋權屬登記機構辦理房屋所有權初始預登記，在商品房交付使用後90日內辦理房屋產權證。

時間一天天過去，開發商卻沒有按合同約定的時間交房，王良新也只是在2011年1月8日才拿到房子。對於延期交房，業主們雖有怨言，但因為逾期的時間並不長，所以也無意去追究開發商的責任。

可是約定的90天辦證期限過去之後，業主們見不到「房產證」，王良新等業主開始著急了。他們一開始有同開發商進行協商，要求開發商及時辦理，可開發商每次都不是消極面對，就是說正在辦理。

隨著時間的推移，業主們的耐心也被逐漸消磨。2012年7月18日，王良新等一紙訴狀將開發商告上了法庭，要求開發商立即為業主辦理房產證並支付違約金。

新羅區法院經過審理，支持了王良新等的訴訟請求。業主們還沒來得及慶祝，開發商就不服判決上訴到了市中級法院。可沒過多久，開發商又撤回了上訴。至此，業主們算是贏得了這場官司。

本以為事情應該可以得到解決了，但是開發商還是沒有按照判決書規定的期限履行義務。主辦此案的蘭子祿律師代為申請了強制執行，然而，時至今日，這個「強制執行」也不了了之。

「法院無權要求房產部門在開發商手續不齊全的條件下為業主辦證，而樂意花園辦不了房產證的根本原因，就是因為開發商在建設過程中違反了規劃、消防等要求，導致綜合驗收不過關，致使開發商辦理房產證的有關材料至今拿不到。」蘭律師告訴記者。

打贏了官司，還申請了「強制執行」，卻依然拿不到房產證，樂意花園的業主們陷入了迷茫：「我們什麼時候才能拿到房產證？」

為什麼拿不到房產證？

這幾天，新羅區法院民一庭的陳庭長正在辦理70多名「國際山莊」小區業主起訴開發商，要求及時辦理房產證並支付違約金的集團訴訟。「這還算是一起業主較為幸運的案件，因為一起訴開發商後，開發商就從外地回來積極為業主辦理產權證書，並協商賠償事宜。」

陳庭長告訴記者，類似的案件她已經辦理過涉及市區八個小區的近400個案子，這些小區總的有近3000戶業主。訴訟主要集中在逾期辦證要求支付違約金和至今未辦證要求及時辦證並支付違約金兩類。

比較典型的代表有：樂意花園、都市新天地、金鵬花園、國際山莊、明珠城市廣場、陶瓷廣場、西山安置小區等，有的樓盤是整個小區辦不了，有的是樓盤里的個別棟辦不了。「他們有個共同點，基本都是龍岩房地產市場剛剛開始興起，處於比較混亂、開發商之間猶如『戰國時代』的時候開發的，加上當時很多規章制度都比較不健全，所以為現在埋下這些隱患。」吳子勝律師說。

吳律師表示，要想拿到房產證，首要條件是所在的樓房要通過有關部門的綜合驗收，並在建設主管部門辦理備案並辦理該棟樓房的初始預登記，之後才能辦理每套房子的房產證。「任何一個環節出現問題，都將致使房產證辦理出現拖延或者辦不了的現象。」

據他介紹，岩城一些拿不到房產證的樓盤存在的主要問題，一是綜合驗收不過關，這個涉及到消防、規劃、綠化、設計等，也是大部分此類樓盤的問題所在。比如金鵬花園中的幾棟樓房拿不到房產證，是因為開發商欠建築施工方一筆工程款，施工方只好將相關的驗收材料截留起來不給開發商，導致材料不齊無法辦證；西山安置小區部分樓房，是因為當初拆遷安置時，市政府給村裡的回撥地，村裡不按規劃要求建起來的，樓房容積率、層高等不符合規劃要求，導致不能辦證。陶瓷廣場的情況也與此類似。

另一類是開發商欠繳一些規費，比如稅費、土地出讓金等。比如明珠城市廣場就是因為開發商「跑路」將該繳納的規費帶走，致使樓盤辦不了房產證。如今，該開發商已經被公安機關控制。都市新天地也是因為開發商挪用稅費而導致不能辦證。

業主的維權困境

對於明珠城市廣場的業主們來說，他們還是幸運的。雖然開發商「跑路」欠繳一大筆的稅款，但是經市政府出面多次、多方協調，終於在不久前給他們解決了問題，讓小區幾百位業主拿到了夢寐已久的房產證，「窩心房」終於成了「舒心房」。

但樂意花園、東肖學生街、金鵬花園等小區的業主就沒有這么幸運了。業主們想盡了各種辦法，理性地同開發商協商過、向有關主管部門反映過、向法院起訴過，甚至申請過強制執行，可是一次又一次地讓業主們感到失望。

無奈之下，部分業主只好選擇非理性的方式，有的組織業主到有關部門群訪，有的圍堵開發商或者有關部門，有的甚至採取暴力方式要求開發商解決問題。但即使這樣，一紙「房產證」還是可望而不可即。

如何維權？采訪中，不管是律師還是法官還是業內人士都感覺很無奈。「部分開發商就像游擊隊，開發一個樓盤就注冊一家公司，房子賣完了公司可能就注銷了。加上這些都是有限責任公司，小區有問題基本上都是該由公司承擔的問題，很少能夠直接追究開發商個人，所以很多時候是在賭開發商的『良心』。」雖然接手的類似案件基本能夠打贏官司，但蘭子祿律師還是備感無奈。

「即使維權遇到困境，但業主還是要積極維權。」陳庭長表示，理性的維權途徑應該是先找開發商協調解決，協商不成可以向有關房地產主管部門反映，如果還無法解決，可以到法院起訴，通過法律解決問題。

至今，也沒有很好的辦法解決這些問題，不少業主們的維權就這樣陷入了困境。

（以上回答發布於2013-10-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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