張彥立律師

㈠ 經濟適用房的轉讓協議是否有效

Ｐ�榍┒┑比眨�釒誠蚺Ｄ持Ц�12萬元，牛某將房屋鑰匙交付楊某。楊某裝修後居住至今。隨著房價並不斷上漲，2009年，牛某將楊某訴至法院主張雙方的協議無效，要求楊某退回房屋。法院在審理時形成兩種觀點：一種觀點認為，該住房轉讓協議無效，依據是違反了《國務院關於解決城市低收人家庭住房困難的若干意見》和《經濟適用住房管理辦法》的規定，同時轉讓協議也違背了《城市房地產管理法》的相關規定，且楊某不符合經濟適用房購買條件。另一種觀點認為，雙方所簽轉讓協議是雙方真實意願表示，且也如約履行了部分協議內容，加之雙方協議是2005年簽訂的，不能適用《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，該住房轉讓協議合法有效。在案件陷入僵局時，楊某找到河南中冶律師事務所，問該住房轉讓協議是否合法有效？河南中冶律師事務所資深房產律師張彥立、楊剛解答：一、牛某、楊某均是完全民事行為能力人，都有獨立締約民事合同的資格。牛某通過單位集資取得房屋，雖然未取得房屋所有權證，但仍有簽訂住房轉讓協議的權利，牛某依照合同已經實際佔有了房屋，牛某有權享受合同上的權利。二、雙方當事人都有締約及履行協議的真實意思表示。牛某有轉讓房屋的意思，楊某受讓房屋的意思表示也是真實的，雙方達成了住房轉讓協議，並已經履行了協議的主要內容：楊某支付了全部房款，牛某已經將房屋交付，楊某裝修並一直居住至今。三、雙方簽訂的轉讓協議不存在無效的情形。最高人民法院關於合同法解釋(一)第四條的規定，合同法實施以後，法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。首先，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和《經濟適用住房管理辦法》不屬於法律、行政法規，故不能作為認定合同效力的依據。《城市房地產管理法》雖然屬於法律，但是其立法的重心在於加強對城市房地產的管理，其法律規定屬於管理性強制性規定，不是效力性強制性規定。根據最高人民法院的關於合同法解釋(二)第十四條的規定，《合同法》第五十二條第(五)項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定，所以違反《城市房地產管理法》的管理性規范不能導致合同的無效，所以本案住房買賣協議應合法有效。綜上，張彥立、楊剛律師給出的專業法律意見：該住房轉讓協議為有效協議，合法有效的協議應該得到遵守，誠實信用的原則值得全社會提倡！楊某後委託張彥立、楊剛律師依法代理訴訟，經過二審終審，法院依法作出生效判決，牛某將楊某之間簽訂的《住房轉讓協議書》合法有效。