物業公司法律顧問合同

⑴ 誰知道公司法務工作如何開展，如何建立公司法務制度

本人曾擔任過物業公司的法律顧問，對你提出的問題有一些了解，提出以下意見供參考：
一、物業公司的法務工作主要包括以下幾個方面：
1、管理合同；
2、建立制度；
3、檢查制度的執行；
4、處理糾紛（包括協商、談判、仲裁和訴訟）；
5、配合、協助業主委員會的工作。
除了上述工作以外，可能因為每個公司的情況不同，還會有些其他工作。
好了，明確了工作范圍和內容後，你就應當利用你已有的知識，就上述工作分別制定相應的切實可行的規章制度了。你可以先自己做一下，試試看。如果都讓他人全部告訴你，對你提高水平不利。
二、我需要提醒你：1、你說「要建立一套制度，為公司創造效益」。制度本身及其執行並不一定會給企業帶來效益，但是它可以防範風險，由於防範了風險，避免了不應有的損失，也可以算作創效益。不知你是否這樣理解。
3、要提取領導和同事們的意見，這樣，制度才會得到領導和同事們的認可，才能夠執行。

⑵ 求救法律顧問 丟了東西 可以找物業公司索賠嗎

再租房時要和房主簽訂合同，財物被盜要賠。當然，如果你有幾間房租給別人，別人的財物被盜，你也應該賠。

⑶ 目前在上海企業聘用1個法律顧問（像萬隆律所等級的）做2家公司的事情估計多少錢1年

1、你是兩家公司，聘用法律顧問，簽兩個聘請法律顧問合同（一個公司聘一次），這個是程序問題。
2、兩個聘請法律顧問一起收費多少，協商確定。一般看公司規模，比如說員工人數，一百人以下的，大概在3-5萬，員工超過一百人的，可能要多一點。
3、涉及到訴訟，一般是額外收費的，按照上海市聘請律師收費的相關規定，優惠收取律師代理費。

個人觀點，僅供參考。

⑷ 物業公司法律顧問公司是什麼公司

物業管理公司聘請的法律顧問的職責范圍包括：法律咨詢；商業談判；對重大經營決策提出法律意見；起草、審核規章與合同；辦理工商登記；代理訴訟和非訴活動；聘任董事會秘書。
【法律依據】
《企業法律顧問執業資格制度暫行規定》第十七條企業法律顧問履行下列職責：（一）協助企業領導人正確執行國家法律、法規，對企業重大經營決策提出法律意見；（二）參與起草、審核企業重要的規章制度；（三）審核企業合同，參加重大合同的起草、談判工作；（四）參與企業的合並、分立、破產、投資、租賃、資產轉讓及投標、招標等重要經濟活動，提出法律意見，處理有關法律事務；（五）辦理企業工商登記、商標注冊、專利申請等有關法律事務；（六）接受企業法定代表人委託，代理企業參加訴訟和非訴訟活動；（七）在股票在境外上市的股份有限公司中，經董事會聘任擔任董事會秘書；（八）開展與企業生產經營有關的法律咨詢；（九）配合企業有關部門對職工進行法制宣傳教育；（十）負責企業外聘律師的選擇、聯絡及相關工作。

⑸ 住宅小區 以什麼主體簽訂 法律顧問

您好，住宅抄小區，一般對外的主體資格是業委會。
依據：
業主委員會是依據業主公約或者法律的規定，經房地產行政主管部門指導下成立的業主大會選擇而產生的，由業主代表組成的代表業主利益、監督物業管理公司工作和廣大業主履行業主公約的民間性組織。

⑹ 電信與物業合作協議一般怎麼寫

你好
合作協議（個人合作）|合作合同|合同範本|律師法律咨詢 合作協議（個人合作） 甲方：杭州永良企業管理咨詢有限乙方：＿＿＿＿先生（或女士，下同） 杭州永良企業管理咨詢有限（以下簡稱「甲方」）與＿＿＿＿先生（以下 合同,協議 戰略合作協議書 · 投資合作協議書 · 合作協議書 · 經銷合作合同書 · 店鋪租賃合同 · 房屋租賃合同（1） · 合作協議（個人合作） · 聘用合同 · 協議範本 求個人同合作協議書範本_ 2010年4月9日 我是現在從我以前挖過來的，個人合作協議書範本擔任銷售部負責人，同時提供和兼管 可以採用內部承包的方式確立合作內容。 因為你的要求非常個性化，現有的通用 個人合作協議書範本非常全哪兒一定能找到個人合作協議書範本可能是個人合作協議書範本很容易找的，而且個人合作協議書範本現在也不是太難找了吧。關於找具體的個人合作協議書範本我推薦你到這里看看個人合作協議書範本之所以這里的個人合作協議書範本比較全，其他地方的個人合作協議書範本網，應該這里的個人合作協議書範本全面，確定是哪兒都能找到個人合作協議書範本原因是個人合作協議書範本很容易找的，而且個人合作協議書範本現在也不是太難找。找具體的個人合作協議書範本我推薦你到這里看看個人合作協議書範本之所以這里的個人合作協議書範本比較全，其他地方的個人合作協議書範本網，還是不如這里的個人合作協議書範本全，我推薦你到這里看看個人合作協議書範本之所以這里的個人合作協議書範本比較全，其他地方的個人合作協議書範本網，應該不如這里的個人合作協議書範本全面的。

⑺ 拖欠物業管理費的法律問題

在我國的起步時間不長，隨著該行業的迅猛發展，物業管理糾紛近幾年也呈上升趨勢，糾紛的主體涉及到物業公司、業主及等。訴訟爭議包括了業主拖欠物業費、供暖費，物業公司不履行職責致使業主人身、財產受損，業主委員會與物業公司爭奪物業管理權等多方面。其中，業主拖欠物業費、供暖費的案件占據了大部分，也基本成為每個物業公司面臨的不可避免的難題。該類糾紛的出現，一方面反映了當事人權利意識的提高，但另一方面也反映出當事人在處理法律糾紛中存在著一些錯誤的理解或做法。筆者結合擔任物業公司法律顧問期間的工作經驗，總結了在處理該類糾紛時應注意的幾個問題。

一、法律關系問題

在業主購房及居住過程中，出現的主要當事人有：業主(購房人)、開發商、物業公司，存在的法律關系有：物業公司與開發商之間的前期選聘及物業交接管理關系、業主與開發商之間的房屋買賣與房屋維修法律關系、業主與物業公司之間的物業管理法律關系及業主之間因相鄰產生的相鄰法律關系及因侵權等產生的其他法律關系。雖然在同一主體身上可能產生多個法律關系，如業主也是購房人，與物業公司產生物業管理法律關系，與開發商產生房屋買賣法律關系，與其他業主產生相鄰關系，但需明確的是這些法律關系之間是彼此獨立的，因此，主體權利義務的承擔是不能混淆的。

但在物業管理收費實踐中，卻經常出現主體混淆，歸責錯誤的現象：業主極易將物業公司與開發商混為一體，或將其他業主對自己的侵權理解為是物業公司的管理不善;而開發商與物業公司也出現越權管理，責任區分不清的情況。上述現象的出現主要是由於當事人對下面兩大法律關系沒有清楚的認識，將非物業公司的權威歸責於物業公司身上。

(一)物業公司與開發商之間的法律關系

在《物業管理條例》頒布以前，存在開發商對小區物業管理的情況，但由於開發商作為建築單位，專業技能缺乏，不利糾紛的解決。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》規定：小區的物業管理活動需由物業管理企業進行，根據該條例頒布的《物業管理企業資質管理辦法》，對物業管理企業的資質進行了進一步規定，將物業管理企業的資質分為一、二、三等級，物業公司需根據自身的資質實施對不同類型小區的物業管理。

因此，目前除部分以前開發的小區還存在由開發商的物業管理部門進行管理的情況外，大多數小區的物業管理，是由有相應資質的物業公司進行的。

在前一種情況下，小區的物業管理部門作為開發商的一個部門，與開發商是從屬關系，不能獨立承擔責任，對外的所有活動均需以開發商的名義進行。但在後一種情況下，開發商與物業公司分別是兩個獨立的法人，在小區的管理活動中，物業公司應對自己的行為獨立享有權利、承擔義務。

但由於在業主、業主大會選聘物業公司之前，小區的物業是由開發商選聘的物業公司進行管理的，在這種情況下，特別是當開發商將小區交由自己成立的物業公司管理時，下列現象就極易出現：業主將開發商的責任轉嫁到物業公司的身上，以存在問題為由拒絕繳納費用;而開發商與物業公司也錯誤理解了自己的權利義務：物業公司在業主入住時提出不交物業費不給房屋鑰匙;開發商將應退還給業主的購房款充抵物業費。

這些情況的出現，都是沒有弄清法律關系，對於業主來說，由於開發商對房屋負質量保證責任，在開發商沒有將維修工作委託給物業公司的情況下，業主只能要求開發商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業公司提出主張，而物業公司與開發商也應正確認識自己的權責：收繳物業費只能由物業公司進行，而房屋交付則是開發商基於房屋買賣關系應負的責任。

(二)業主與業主之間的法律關系

業主與業主之間，主要存在因房屋相鄰產生的相鄰關系及因侵權產生的損害賠償法律關系。

根據《民法通則》第83條關於相鄰關系的規定，因相鄰一方沒有正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當承擔責任。而侵權責任，也應按照相關法律規定處理。但不論在哪種情況下，物業公司承擔責任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業服務合同》約定履行管理職責，如在對房屋進行裝飾裝修時，業主應注意避免對相鄰業主造成雜訊干擾，更不應該拆除房屋的承重結構，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業公司雖在服務合同中承諾對業主的裝飾裝修行為進行監督管理，但物業公司沒有履行該監督管理職責，物業公司應對相鄰業主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔部分責任，或對侵權結果的發生有過錯，與其他業主構成共同侵權，如將應由全體業主分攤的費用分攤到個別業主身上。但需要明確的是，不論物業公司的行為構成的是違約還是侵權，與業主是否交納物業費都屬於截然不同的法律關系，業主只能要求物業公司承擔違約或侵權責任，而不能拒絕交納物業費、供暖費等費用。

可見，由於混淆了法律關系，物業管理當事人不僅無法達到最初目的，還可能因行為不當，對給相對人造成的損失承擔責任。

二、抗辯權的行使問題

與上面提及的混淆法律關系不同，在有些情況下，業主拒交物業費、供暖費的理由是物業公司提供的服務沒有達到《物業服務合同》中約定的標准，如在《物業服務合同》中約定24小時巡邏，實際上物業公司並沒有做到，或約定保持小區環境整潔，而業主認為物業公司的保潔措施並不完善等。業主以物業公司沒有盡到職責為由拒交物業費用，實際上是錯誤地行使了雙務合同中的不安抗辯權。

根據不安抗辯權的理論，雙務合同中先履行債務當事人如有確切證據證明對方存在法定情形，則可以中止履行債務。我國《合同法》第68條規定的法定情形之一為：有確切證據證明對方有喪失或者可能喪失履行債務能力。在物業管理中，物業費的交納通常都是先於物業公司提供的物業服務的，符合不安抗辯權要求的債務履行有先後順序的要求。但事實上，即使物業公司管理不善，提供的服務存在瑕疵，一般也達不到《合同法》第68條規定的無法或者可能無法履行管理職責這一要求，因此，業主常常因證據不足，拒絕交費答辯無法得到法律支持。

雖然業主無法行使不安抗辯權，但物業公司沒有按照《物業服務合同》的要求提供完善的管理已經構成合同的不完全履行，業主完全可以要求物業公司承擔違約責任：按合同要求完善服務，對給自己造成的損失要求賠償。

（以上回答發布於2014-07-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑻ 一個不為員工買保險的房地產公司請法律顧問有意義嗎

有意義啊請法律顧問就是為了打官司的啊。比如你要打官司了自然有律師為公司服務

⑼ 物業管理矛盾糾紛怎樣處理

您好：
物業管理矛盾糾紛處理治理
物業服務合同糾紛
很多業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有的小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有的小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。
這是因為對於物業管理服務合同的認識不同所造成的。如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。
在委託關系的情況下，一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼後果將與物業公司沒有任何關系;同時由於委託合同的委託人依法可隨意終止合同，而不需要任何理由，這也不利於小區物業管理的穩定性。
解決方法：在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」。
與開發商關系糾紛
《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由於難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處於優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的「父子關系」依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛後，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。
解決方法：入住小區的業主們在符合條件後，也就是說小區內房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首套房屋出售並且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主委員會，通過業主委員會來維護自身權益。
公共配套設施糾紛
例：某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。
這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定
同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。
解決方法：這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。
物業費糾紛
物業費糾紛來自兩方面：一、物業費包含的費用項目;二、物業費收取不到。
物業費，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等混合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20～30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。
解決方法：在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。
建立完善物業管理糾紛調解機制的對策
(一)建立完善各級物業管理糾紛調解組織。積極探索人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業管理糾紛調解模式，充分發揮人民調解工作在預防物業管理糾紛中的作用。進一步加強和完善縣(區)、街道和社區物業糾紛調解委員會職能作用，發揮好對所轄區物業糾紛調解工作組織領導和整體協調作用，綜合協調調解解決轄區重大疑難物業管理糾紛。基層司法所要負責調解本轄區復雜性物業管理糾紛，指導社區人民調解組織開展物業糾紛調解工作。建立社區物業糾紛調解委員會，以預防物業管理糾紛為主，宣傳物業管理法規政策，調解一般性物業管理糾紛。
(二)大力加強物業糾紛調解隊伍建設。認真做好物業管理糾紛調解員的選任工作。實行專兼職相結合，從房管部門、司法機關、社區居委會、社區律師或在社區有一定威望的群眾中，挑選一批熱愛公益、公道正派、素質較高的人員擔任人民調解員。深入開展「律師進社區」活動，組織廣大律師、法律工作者深入社區積極參與社區物業糾紛的調處工作，為社區人民調解工作提供法律保障。充分發揮律師職能優勢，利用自身的法律知識，擔任社區物業公司的法律顧問，提供決策咨詢法律服務，確保物業公司規范有序健康發展。司法局要加強對物業糾紛調解隊伍的管理，定期共同組織開展物業糾紛調解業務培訓，對於成績突出的集體和個人給予表彰獎勵。
(三)加大物業管理糾紛排查力度。組織社區調解員深入小區調查走訪，對群眾反映的有關物業管理方面的問題認真登記，甄別問題性質，對於屬於物業管理糾紛的要切實做好人民調解工作，對於不屬於物業管理糾紛的，要引導群眾通過其他正當手段解決問題，做好人民調解與行政調解的銜接。注重敏感時段和敏感地區的物業管理糾紛排查，對入住率超過50%的新住宅小區給予高度關注，進一步加強對業主大會的籌建給予幫助引導，著重做好對物業公司選聘和退出引發的矛盾糾紛預防和調處工作。 (四)加強業務培訓和法治宣傳。充分利用社區工作覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優勢，運用具體案例在社區群眾中開展生動直觀的法治宣傳和人民調解工作宣傳，引導居民學法用法、知法守法，從源頭上預防和減少矛盾糾紛的發生。組織業主委員會的主要成員、物業公司的負責人、街道辦事處及居委會有關人員進行業務及法律培訓，引導物業服務企業增強依法守約意識、服務意識，按照合同約定為業主提供質價相符服務。引導全社會了解物業管理行業特徵，澄清對於物業管理的認識誤區，釐清對物業管理的職能定位，進一步提升對物業管理行業的認識度。

⑽ 如何制定物業企業的財務管理流程及制定

物業管理服務公司財務管理制度及流程
（附財務內控制度、合同管理辦法及加班管理制度）

財務系統的設置按XX項目具體情況劃分核算單元，每個核算單元為一個成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心構成物業管理核算體系。

一、管理方案
財務系統的設置按XX項目具體情況劃分核算單元,每個核算單元為一個成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心構成物業管理核算體系。
二、管理原則
嚴格監管各管理單元,主要側重於現金收支情況的監督及費用的控制、出包合同及物資采購的監督控制,確保各項費用能控制在預算之內。
三、財務會計制度
總體遵循《中華人民共和國會計法》、國家有關的稅收規定、物業管理有關規定、《房地產開發企業會計制度》及《物業管理企業會計核算補充規定》等法規或條例執行。
四、財產管理制度
(1) 財產管理包括財產的保管、保養、使用、維修及支付保養、維修的各種支出。
(2) 財產實行分級管理。所有財產由財務部列帳記載,其中工程、機電、設備類物資由工程部管理,及各使用部門保管;其他物資由辦公室管理,(房地產E網:)及各使用部門保管。
(3) 財產物資分固定資產、低值易耗品、辦公用消耗性物品及其它消耗性物品。
(4) 所有固定資產和非消耗性物品按使用部門設卡登記;屬個人使用、保管的非消耗性物品按使用人設卡登記。
(5) 各種物資應設倉庫保管,各倉庫應分品種、規格和型號設賬記錄各種物品的收、發、存情況,並按月向管理處主任、主管部門和財務部報送月報表。
(6) 各種物品必須按規定定期進行檢修。由使用部門提出檢修計劃,經批准後,由對口部門安排維修。
(7) 固定資產發生損壞時,使用部門應立即報告管理部門。損壞嚴重時,必須報告管理處主任。屬責任事故者,對當事人予以嚴肅處理。
(8) 低值易耗品和非消耗性物資發生損壞時,由使用部門或使用人向有關管理部門辦理交舊領新。屬人為損壞者(包括需維修的)。由責任者進行賠償。
(9) 固定資產或低值易耗品報廢時,由使用部門填寫報廢表,經倉管主管部門鑒定並經總物業經理批准後廢發。由歸口主管部門進行處理。所有物品進行檢修、報廢時均需報財務部備案。
(10)固定資產的折舊年限按國家的規定每一固定資產預計殘值率10%,確定其殘值後,按直線法計提折舊,從投入使用月份的次月起,按月計提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止計算折舊。固定資產提足折舊後,仍可繼續使用的,不再計提折舊;提前報廢的,不補提折舊。
(11)各種低值易耗品在領用後,原則上一次性攤銷。但數額較大的,按使用時間攤銷。
(12)購置各種物品必須辦理進倉驗收手續;領用各種物品,必須填寫領料單,經部門主管簽批後辦理領用。庫存物品每月至少盤點一次,發生盤盈、盤虧或變質,應立即查清原因,報告主管領導。情況嚴重的,應報告總物業經理。
(13)各部門所有的收支結算一律通過財務部辦理。
(14)庫存現金必須嚴格執行國家關於現金管理的有關規定。當日發生的收入一律送入銀行,一般不得坐支。每日結出余額,每周填制現金收支報表,做到賬款相符。發現現金短缺或溢余,應立即向財務經理報告,並查明原因。重大事故應立即報告總物業經理。
(15)銀行存款的收支應每天結出余額並每周填制銀行存款報表。月結時,應取得銀行對賬單,填制銀行存款調節表。
(16)對外簽訂的各種合同,均應送財務部,由財務部監督和配合合同的執行。
(17)銀行的結算憑證、發票、有價證券等統一由財務部管理。
五、物資管理制度
(1) 物資分類:
i)固定資產:單位價值在1000元以上(含1000元),使用時間在1年以上(含1年)。
ii) 低值易耗品:單位價值在100元以上-1000元以下,使用時間不足1年或超過1年的物品。
iii)辦公用品:辦公用消耗性物品。
iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。
(2) 物資采購(工程)申請審批程序
A 所有采購須先由各所在物業管理處填寫"采購單/工程承包確認單",由物業管理處主任簽批後報物業管理公司審批:
a) 總額在500元以上、1000元以下者,采購部門須提供1-2份報價單,由物業管理處主任審批後報物業管理公司審批;
b) 總額在1000元至10000元以下者,采購部門須提供不少於2份的報價單;由所在物業管理處主任審批後報物業管理公司審批;
c) 總額在人民幣1萬元至2萬元以下者,采購部門提供3份報價單,由所在物業管理處主任審批後報物業管理公司審批;
d) 總額在人民幣2萬元至5萬元以下者,采購部門提供4份以上報價單,由所在物業管理處主任審批,報物業管理公司審批;
e) 總額在人民幣5萬元至10萬元及以上者,采購部門須提供5份以上的報價單,由所在物業管理處主任初審,報物業公司審批。
B."采購單/工程承包確認單"一式五聯,分別為:-
第一聯(白色)- - - - - - - - - - - - 承包商/供應商留存
第二聯(紅色)- - - - - - - - - - - - 所在物業管理處經理留存
第三聯(綠色)- - - - - - - - - - - - 物業管理部會計處留存
第四聯(黃色)- - - - - - - - - - - - 采購人員在申請付款時作附件給會計部
第五聯(藍色)- - - - - - - - -- - - 存檔於物業管理公司
C.所有采購及工程項目對外須簽定正式合同,備合同原件或復印伯睛份給會計存檔;
D.所有采購及工程項目完成並經有關部門驗收合格後,會計部門才能予以付款。
E.對辦公用品及其它低值易耗的物品及維修材料等的收、發各物業管理處須指定專人進行登記。
(3) 物資的領用、使用、保管制度
a) 專人使用之固定資產及及低值易耗品,由使用人辦理領用登記手續,並負有保管責任;公司及部門共用物品,必須指定專人保管,保管人履行領用手續並負有保管責任。員工離職或調離必須辦理物品交接手續。
b) 日常物品的出入庫須填寫出入庫單。倉庫管理人員在物品領用時必須憑有關人員的簽名的領料單辦理出庫手續。
c) 各部門領用物品須填寫領料單,由部門主管及有關部門人員簽名後方可到倉庫辦理領用手續。
d) 各部門領用之物品,須建立部門領用物品使用登記薄,包括領用時間、領用人、領用數量及用途。
e) 倉管人員應及時將出入庫單送至財務以便入賬。財務應定期匯同倉管員對庫存物資進行盤點。並對物資的采購、消耗、使用情況匯總分析,形成分析報告。
六、成本控制
(1) 嚴格按預算對各單元進行控制;
(2) 嚴格按規定審查各種財產物資的申購程序及合同報價等;
(3) 員工借款必須嚴格執行審批制度。借款人先填寫借款申請單,經部門主管、財務主管及管理處主任審批後,由財務部辦理借款。所有借款除零星采購可使用現金外,均採用支票或匯票結算。現金借款不得超過RMB1000元,申請人必須還清舊款方可申請新的借款。
(4) 有關部門費用報銷規定
a)管理處必須嚴格遵守有關審批程序,凡需購買之物品,要先填寫"采購/工程承包確認單",由管理處管理處主任簽名,呈物業管理公司審批後方可履行采購。所有"采購/工程承包確認單"由各部門填寫所購物品清單交管理處出納,由出納統一填寫並編號。要求所填內容、金額必須齊全。
b)所有報銷須取得正式的發票、單據,並有經辦人的簽名(全名);
-市內交通費:外出辦事非緊急情況不得搭乘的士,特殊情況除外,但事先須徵得管理處管理處主任同意。報銷時,報銷人必須在的士車票背面註明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方辦理XX事情,並簽名(全名)。
-辦公用品:各部門若需購買辦公用品,每月初須填寫"辦公用品申請單"交由行政文員匯總後統一申請,並按規定程序填寫"采購/工程承包確認單"經管理處主任簽名呈物業管理公司審批後方可履行購買。臨時急需要的零星辦公用品必須填寫"零星物品申購單"(附後)向管理處主任申請,經同意後由行政文員臨時購買。其他人員不得隨意購買辦公用品,否則不予報銷。任何人不得擅自購買任何收據,如有需要應到物業管理部會計處領取。
-工程部使用的工具用具及維修用品必須按月預算,統一申請並按本規定之"一"項的要求操作。臨時急用之維修用品須填寫"零星物品申購單"向物業管理公司申請,經同意後,方可購買,並及時將該筆報銷單據傳真至物業管理公司按規定程序審批。
-通訊費用:
① 管理處管理處主任之手機費用按500元/月標准報銷,超過部分自理,如實際費用不足報銷標准,按實際發生數據實報銷。但不再報銷CALL機台費。
② 管理處主管及以上級員工按規定每月憑據報銷CALL機台費(數字機)。
③ 其餘員工CALL機台費一律不得報銷,特殊情況需報銷CALL機台費者須由管理處管理處主任單獨書面申請,須詳細說明被申請報銷人員報銷該費用之必要性,經物業管理公司審批後從審批當月開始按審批標准執行。
④ 報銷人取得通訊費報銷單據後應及時按月報銷,下列情況不予報銷:
●所取得之原始憑據之客戶名稱與報銷人不相符者,不予報銷;
●用其他月份之原始憑據代替當月憑證報銷者,或擅自修改原始憑證者,不予報銷;
⑤ 所有購買之辦公用品及維修用品報銷時須附清單於發票後,否則不予報銷。
(5) 報銷程序:
●經辦人員在報銷單據背後簽名後,填寫"費用報銷單"並在"報銷人"處簽名,並將發票單據整齊粘貼於"費用報銷單"之後;出納審核"費用報銷單"所填數據與其附件發票單據的數據是否相符;所填單據內容是否符合有關財務規定;
●管理處主任簽名。
●出納須將"費用報銷單"及有關附件傳真至物業管理公司審批後方可支付現金;
●出納取得按規定的審批程序審批完畢之"費用報銷單"後履行支付程序,收款人簽名,出
納加蓋"現金付訖"或"銀行付訖"印章;
七、會計報表規定
(1) 每月財務報告須按統一的格式上報,具體報送報表如下:
a) 資產負債表;
b) 收支表;
c) 固定資產明細表;
d) 各科目余額明細表(往來賬明細須單獨列表反映);
e) 應收、已收、實收管理費明細表
f) 庫存現金盤點表;
g) 銀行存款余額調劑表;
h) 銀行存款余額調劑表;
i) 財務報告說明
(2) 每月5日為報表的上報日(節假日順延),為了保證報表的准時上報,各管理處每月結帳日期統一為月末最後一日。
(3) 所有報表須先報送至物業管理公司,審核後之財務報表方報送給有關部門人員。

附件一：大型物業公司財務內控制度

公司各部門所簽合同必須到行政部及財務部備案，財務部根據合同規定及相關票據進行付款准備。如果合同中途發生變更，應提前通知財務部。
一、財務支出管理
(一)費用的請領
1、現金的領用:現金借款人需填寫借款單、付款申請單或業務招待費申請單,先由本部門負責人簽字,再由財務部負責人和執行總經理審核、簽字後,到出納處領款。現金借款人在借款前必須結清以前的借款,否則不準續借。
2、支票的領用:領用支票時需填寫借款單或付款申請單,先由本部門負責人簽字,再由財務部負責人及執行總經理審核、簽字後,到出納處辦理支票領用登記手續,手續齊備才能開具支票。
領用支票後要及時憑有效憑證報銷,每月二十日前領用的支票,必須在月底前報銷;每月二十日以後領用的支票必須在次月十日前報銷。
(二)費用的報銷
1、公司的所有開支必須事前徵得執行總經理的同意,並嚴格按照指定的標准進行開支。
2、報銷程序:填寫費用報銷單--部門經理審批--財務經理審核--執行總經理審批--總經理審批--返回財務部--結帳。
3、擅自開支和超越領導批示限額的開支不得報銷。
4、費用開支後,當事人必須在票據上註明開支明細或事由。
5、每周二、三、四為日常費用報銷日,財務部在周二前做好現金准備。
6、領導審批報銷的時間為每周四、五下午工作時間的最後一個小時。
(三)有關費用的說明
1、費用在1000元以上者,原則上使用支票支付。
2、所有職員的計程車票原則上不準報銷(經執行總經理批准除外),因公外出可以報銷公交車票。
3、公司的以下物品由辦公室統一購買,所發生的費用由辦公室統一報銷:
(1)書;
(2)辦公用品;
(3)日用品、百貨、飲料、食品;
(4)固定資產、低值易耗品;
(5)葯品;
(6)禮品,由於工作需要所需禮品一律由行政部統一購買,需要禮品的人員,事前把手續齊備的申請單交行政部負責人,領用時填寫領用登記表。
4、公司各部門所簽合同必須到行政部及財務部備案,財務部根據合同規定及相關票據進行付款准備。如果合同中途發生變更,應提前通知財務部。
5、財務部審查費用開支的真實性,對於虛報假報的行為公司將視情節輕重進行處分或處罰。
二、差旅費用報銷管理
(一)原則
1、出差之前必須填寫《出差申請表》,交部門經理或主管副總批准,交行政部備案,《出差申請表》作為差旅費報銷的必須文件。
2、每一位員工均須填寫差旅費報銷單,詳細說明每一項開支。
3、只有與公司公務有關的費用發生,公司才予以報銷。用於個人的娛樂消費、體育活動、美容美發、酒店客房的酒吧、酒水的消費等不在報銷之列。
4、私人旅行不能與公務出差混在一起。如果私人旅行發生在公務出差之前或之後,則私人旅行的費用必須與公務出差的費用分離。
(二)差旅標准和出差補助
1、員工在市內出差,市內交通費經行政部審查後按實報銷(不含計程車費)。
2、長途出差按以下標准報銷:(略)
● A類城市指直轄市、沿海城市,其他城市為B類城市。
● 出差補助包含了臨時延長工作時間的加班補助費用以及日常的交通費用,所以該等費用不再報銷。
● 次階人員陪同高階人員或客人出差的,其住宿標准可以按高階人員或客人標准報銷。
● 若一人以上出差到同一地方,同性別員工應同住一室。為了便於工作,公司領導不適用此款規定。
(三)餐費
●出差用餐補助為每天40元,分為:早餐10元、中餐15元、晚餐15元;
●報銷餐補時,應根據出發及返回時間合理地申請;
●若項目公司提供用餐,則不得申請用餐補助;
●若有交際應酬餐則不得報銷當日的中餐或晚餐。
(四)差旅費報銷審批程序
1、預借款:出差人員如果需要,可按出差地點和出差時間填寫「借款單」,經所在部門經理簽署意見後,按公司借款審批許可權報批。
2、報銷:每一位出差員工須填寫《差旅費報銷單》,並詳細說明每一項目的費用開支。所有開支都必須提供原始發票及酒店明細賬單以證明此項開支已經發生,特殊情況可酌情處理。
出差人員回公司三日之內應將需報銷單據按規定填好交到相應的部門經理處待審批、報賬、按公司規定的審批許可權報批。
違反以上規定,財會人員有權拒絕報銷或要求重新辦理報批手續。
(五)票據及預領款丟失
1、所有預領款一經預領,應有專人負責保管,發生丟失由保管人負責。
如發生任何票據遺失,員工應提供適當的說明報告(如警方的證明、酒店或旅行社證明本人票據被盜的信件等)、或其他足夠的證明文件(如遺失票據的復印件),公司可給予認可和報銷。
三、通訊費用管理
公司要求所有員工自備通訊工具。對給予通訊補貼的員工必須確保手機每天8:00-24:00間處於開機狀態,司機、(來自:)部門經理和重要崗位人員工作日24小時開機,周六、周日不關機。
1、總經理、執行總經理每月實報實銷,總經理助理每人每月最高限額600元,限額以內實報實銷,超出部分自理。
2、部門經理、部門副經理每人每月最高限額200元、限額以內實報實銷,超出部分自理。開發部經理、推廣部經理、綜合管理部經理、采購部經理每人每月最高限額300元,由外省市股東或總部派來人員每人每月增加100元。
3、部門主管、從事特殊崗位員工、外聯工作繁忙人員和司機,經執行總經理批准,每人每月最高限額150元,限額以內實報實銷,超出部分自理。
4、所有員工的通訊工具必須在綜合管理部登記在冊作為報銷依據,無登記在冊者均不予報銷。

附件二：物業公司合同管理條例

凡屬發生法律效力的經濟合同正本,一份應由經辦人及時送交公司綜合管理部分類編號造冊、登記、保管,另一份在綜合管理部編號後交財務保管。其他人員,如分管業務、財務的副總經理、經辦部門,則立卷保存復印件。
1、經濟合同法是調整平等主體之間經濟關系的法律規范。公司的經濟合同是公司業務經營的憑證。加強合同的管理,對於維護公司的合同利益,確保公司的經濟效益,具有重大的意義。
2、綜合管理部負責處理公司的法律事務,以及合同的管理檢查,監督合同的執行。擬定合同要嚴格依照國家的法律、法令、法規和政策,認真了解對方的各項基本情況,並且注意結合公司具體情況,做到文字清楚、定義准確、邏輯嚴謹、敘述規范、結構完整、內容詳盡,權利、義務關系和違約責任明確,日期、期限和數字准確無誤;
3、公司對外簽訂經濟合同,應以公司的名義進行,一律使用公司合同專用章。合同由業務部門起草,經財務部、審算部核實,由主管副總經理認可,並經法律顧問審查,由總經理或執行總經理簽字(或蓋章),公司其他人代表公司簽訂合同,應有總經理授權才能辦理;
4、對外簽訂經濟合同程序為:先由經辦部門經理同意,業務部門起草,經財務部、審算部核實,由主管副總經理認可,並經法律顧問審查,報總經理或執行總經理審批後蓋合同章。合同原件由綜合管理部存檔備案,經辦部門留存復印件。未經上述審批程序的,合同管理人員不予蓋章,財務不予付款;
5、在合同執和過程中,如需中途變更或解除,由原經辦業務部門提出意見,報總經理或執行總經理決定;
6、經濟合同履行過程中,如發現隱患或出現糾紛,經辦人或經辦部門應立即向主管領導反映,並及時採取對策,避免或減少公司的經濟損失,維護公司合法權益;
7、凡屬發生法律效力的經濟合同正本,一份應由經辦人及時送交公司綜合管理部分類編號造冊、登記、保管,另一份在綜合管理部編號後交財務保管。其他人員,如分管業務、財務的副總經理、經辦部門,則立卷保存復印件。綜合管理部立卷保存的經濟合同,應把每個項目或每筆資金的合同和全部附件原件裝訂一起存檔長期保存;
8、發生法律效力的合同(含重要的附件)從簽訂之日起至失效之日止。失效的合同(含重要的附件)從失效之日繼續封存十年;
9、合同(含重要的附件)的復印和散發:公司的經濟合同除原經辦部門業務需要可復印外,其他部門、人員未經執行總經理同意,一律不得復印和散發;
10、合同的借用:合同正本、副本的原件原則上不準外借。
如有關人員確實因特殊原因需要借合同文本,須填寫"合同復印人借單",經執行總經理簽字批准,方可復印或定期借用,用後按期交回保管;
11、合同封存、銷毀:失效的合同由主管財務的副總經理主持封存。封存期滿的合同,造冊登記後銷毀;
12、合同遺失,特別是正本和附件原件遺失,遺失人要及時上報,並有責任繼續查找,查明原因和情況後,根據情況及時進行處理;
13、合同履行期間,如發生糾紛問題,主辦業務部門應依照合同條款和法律的規定與對方協商解決,協商不成,需要按拆訟程序或仲裁程序解決的,經總經理或執行總經理批准、授權業務代表公司進行處理。

附件三：物業公司加班管理規定

部門安排員工周六周日加班,必須在周五下班之前提交休息日值班表。經部門經理核准,報執行總經理批准,並報送綜合管理部備案。
(一)加班管理
1、按國家法定工作時間規定,周內累計工作時間在48小時以內(包括48小時)者,視為正常工作,不以加班計。
2、公司要求員工在正常工作時間內完成本職工作。若上班時間未能按時完成,公司不確認為加班;只有員工在辦公時間之外協助其他部門工作,或進行特別專項業務的,方可批准加班。
3、部門主管及以上人員有責任和義務按計劃順利完成公司所分配的任務,不能以此作為加班處理。
4、不安排女員工在懷孕期或哺乳未滿1周歲嬰兒期間加班。
5、為了加強加班管理,公司將強制執行加班提前申請辦法。如果不能在規定時間提交申請加班的員工名冊、加班內容及工作時間,則實際加班時間視為無效。
6、加班審批
(1)確因工作需要或臨時額外性工作安排方可批准加班;
(2)部門員工申請加班,首先應註明預計加班工作量及預計完成時間,報本部門經理核定,並報執行總經理批准;
(3)各部門安排員工周六周日加班,必須在周五下班之前提交休息日值班表。經部門經理核准,報執行總經理批准,並報送綜合管理部備案。
7、加班時間限制
(1)一般每日不超過1小時,特殊情況每日不超過3小時;
(2)每月累計加班一般不應超過36小時;
(3)周末和節假日的加班依據休息日值班表確定,表上需註明預計需要工作的小時數,除非有特殊情況,實際加班時數計劃能相差太運,部門經理和主管領導需要對加班時間進行監控和評估。
(二)加班程序
1、凡需加班者,均須填寫"加班申請表"申請加班,經部門經理和總經理批准後方能加班。
2、員工加班開始及結束要在考勤機上打卡,加班時間的計算將按加班考勤卡和加班申請單日批准時間對照計算,無效加班時間將不享受加班費補貼,加班卡和考勤卡分開,由個人保存。
3、每月綜合管理部統計加班情況,在員工工資中支付加班費。
(三)加班補貼計算
1、平日加班。平時加班公司按具體情況給予相應的加班補助。
2、雙休日加班。雙休日加班為當月日平均工資的2倍。
3、法定節日加班。法定節日加班為當月日平均工資的3倍。
4、綜合管理部司機在工作時間之外接送客人按加班計算,其享受如下補貼:送站一次補貼10元;接站一次補貼20元,具體接送時間及內容事前或事後要及時到綜合管理部填寫登記表,部門經理簽字確認。
(四)調休
1、加班員工可不領取加班費以調休代替。
2、凡調休的員工均應填寫申請,經部門經理和綜合管理部經理同意審批,副經理及經理級以上人員加班須經執行總經理審批並報綜合管理部備案。
3、調休時間以半年為最小單位。

希望對你有所幫助，謝謝採納！