房地產公司的法律風險

❶ 房地產公司被起訴會有影響么

有
【法律依據】
根據《民事訴訟法》第49條規定：公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。法人由其法定代表人進行訴訟。其他組織由其主要負責人進行訴訟。由此可以看出，上述這個訴訟其實存在一個自己告自己的矛盾情況。當然，原告可以委託其他人作為訴訟代表人，但這至少就需要委託書等其他相關材料，而原告方並未提供。

2、公司以法人名義起訴是一種體現法人意志的法人行為。在其他訴訟中，法院或許可以依據公司印章、法定代表人簽字等材料確認公司提起訴訟的意思表示的真實性。但在上述訴訟中，公司起訴的是自己的法定代表人，這就難免讓人懷疑公司提起的訴訟是否是法人意思的真是表示，或者說是否是法人意志的一致體現。而要確認這一訴訟是法人意志，就只有通過公司董事會或監事會這些權利和監管部門的相關決議來體現。但法院在沒有任何此類決議的情況下當即受理，此做法似有欠妥當。

3、上述訴訟的受理與審理，其實是對《公司法》第152條的否定。《公司法》第152條的理念實質是要股東在竭盡內部救濟手段後仍不能維護自身權利，方可以自己名義代表公司進行訴訟。所以，股東書面要求董事會、監事會提起訴訟其實是派生訴訟一個必要的前置程序。因此，本案的股東如果要起訴法定代表人，就應按照《公司法》第152條規定程序，先向公司董事會或監事會書面申請。如果公司董事會、監事會同意股東請求，則應出具相關決議文件，並在提起訴訟時一並向法院提供。如果公司董事會或監事會不同意股東請求。

公司法人對於公司的發展有很大的影響，公司的權利行使就是依靠公司法人來實現，有的時候公司法人可能違反法規就會被起訴，對於個人的影響就是在消費方面會被限制，也會拉進黑名單。建議慎重，風險較大。刑事上來說涉嫌合同詐騙罪，民事上來說屬於嚴重違約，也無法辦理過戶，業主可以要求解除合同，賠償損失。建議和法院溝通另外提供擔保財產，把這部分房屋置換出來解封再另行銷售。

❷ 房地產公司法定代表人需要承擔的法律責任

在法律的名義上你就是公司老闆公司主要負責人，出了事全你的！！！！！為什麼現在很多老闆不自己做法人，就怕自己出了事，進去了，沒有人撈自己出來，而你出了事，老闆則可以花錢撈你出來！@！！

❸ 評估企業所面臨的法律風險有哪些

房地產企業的法律風險，是指房地產企業在房地產開發經營過程中所實施的行為，造成
與法律規定、合同約定相悖並且承擔相應法律責任的可能。房地產開發經營從獲得土地、動
遷、市政配套到工程的設計、施工、銷售及物業管理，投資周期長，涉及的規則浩繁，程序
復雜，房地產企業面臨各種法律風險在所難免。

房地產企業的風險主要有：一是國家宏觀經濟調控的風險；

二是項目開發的法律風險；

三是市場風險；四是不可抗力的風險。在這四個風險中，法律風險是最容易控制和防範的，
也是最有可能發生的風險，而其它三個風險都是企業無法控制的，只能作事先預測盡可能地
避免它發生。而法律風險主要表現形式為：（一）土地受讓階段的風險，主要因土地受讓等
引起的糾紛；
（二）
成立項目公司階段，
因雙方、
三方甚至多方聯建、
合作產生的糾紛；
（三）
房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產生的糾紛；（四）前期開發階段，與建設承包商產生
的糾紛、因規劃、設計、公攤面積等引發的糾紛以及因項目抵押引起的法律風險；（五）房
屋銷售階段，主要有因認購、預付款發生的糾紛、房款按揭還貸糾紛；（六）接管驗收及收
樓後後期管理期間發生的糾紛，主要有不符合收樓條件引起的糾紛、延期辦理產權證引起的
糾紛、因房屋質量問題引起的糾紛、與建設公司工程保修發生的糾紛等。

望採納

❹ 房地產開發面臨的法律風險由哪些

這就太多了啊，簡單說把主要是用地手續上的和資金上的以及招標上的。其他都是小風險了，例如勞動合同，環評不通過啥的。

❺ 房地產需要注意哪些法律風險

您好！不確定您是想要了解房產公司的風險還是購房風險，下文為您介紹下購房風險，希望對您有所幫助！

購買這5種房子要注意的一些法律風險

住房是人們最基本的物質生活條件，隨著人民生活水平的提高，人們嚮往、追求舒適的居住環境，房屋買賣成為生活當中比較常見的交易，也由此帶來許多糾紛，小編今天就講下購買下列房子的法律風險進行闡述。

一、產權共有的房產。

1、夫妻共有的房屋。夫妻在婚姻存續期間購買的房子一般是共同財產。那麼房產證上體現的是夫或妻一個人的名字，也是屬於他們的共同的產權。購買這類房屋，一定要落實他們的婚姻狀況，如果是婚姻關系存續期間，最好要夫妻作為共同出賣人簽字。如果是屬於離婚狀態，要叫出賣人出示相關的離婚判決書或民政部門備案的離婚證及離婚協議書，因為這些法律文書上會有對房產歸屬的判決及協議約定。如果已經判決或約定屬於夫或妻一方所有，那麼，夫或妻一方簽字就可以。那也有一種情況，夫妻雖然離婚了，但相關的法律文書上沒有體現雙方對房產的處理，也就是說夫妻雖然離婚了，但對房產還沒有分割，那麼這種情況下，雖然體現是夫或妻一方名字的房屋產權，且在婚姻存續期間購買的，依然是屬於夫妻共同財產，購買這類房屋，最好是出賣方的原夫妻一起簽字。

2、配偶一方去世。雖然房屋產權體現的是在世配偶一方的名字且房屋當時是婚姻存續期間購買的，由於該房屋是夫妻共同財產，配偶一方去世，在世配偶只能享有該房屋的部分產權，部分產權屬於去世配偶的繼承人(配偶、父母、子女)，因此在世配偶不能完全處分該類房產，要有相關繼承人同意並簽字才能出賣整個產權。

3、其他產權共有的房屋。如父子共有、兄弟姐妹共有等共有房產。房產證雖然體現的是共有人的名字，但不能忽視共有人的配偶對產權也有份額，購買此類房產，最好要有共有人配偶的同意並簽名。

二、集資房產

集資房是一般是由單位、個人共同通過籌集資金，進行住房建設的一種房產。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資房產權有多種形式：有的是職工全額集資，將來可以辦理百分百的產權。有的是部分集資，職工只有部分產權，另部分產權屬於單位。全額由職工集資的集資房，職工擁有全部產權，可以自由交易。如果是部分集資，職工想要轉讓部分產權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書，其次，要經過產權共有人的單位的同意。

三、違章建築的房產。

違章建築房產是指未經相關部門許可而擅自動工新建的房產，一般有兩種：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋;二是在已經取得使用權的土地上，但尚未取得建設規劃許可證等相關批准文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權，還可能被規劃部門認定為違章建築後而令其拆除或強行拆除，因此購房者要購買此類房屋沒有任何權利保障。

四、依法被司法和行政機關查封

因經濟糾紛等各類糾紛被法院查封的房產，由於法院查封的房產以後可能成為被執行後償還債權人，購買這類房產風險極大，因此，購買房屋時，一定要去房產等相關部門查詢該房產的狀態，如果是被查封的房產，不要購買。但是還有一種情況，查詢後，房產狀態屬於清白，不存在查封等情況，但當事人雙方在磋商、交易的過程中，此時房產被查封，那麼買方交了部分或全額錢款，風險極大。因此，購買房產時，也要調查落實出賣人的經濟狀況，或者在購買過程中，約定交易過程中的每個節點的風險防範。

五、小產權房。

現在農村和城市，出現很多小產權房，小產權房由於價格低，受到一部分人的青睞。小產權房由於沒產權，對外交易不受法律保護。這類房子再次售賣是很難的，即使想售出也不會增值，而且購買這類房子不能申請銀行貸款。小產權房一般只有一本總證，分套出售給購買人的話，只有協議約定，每套房屋無法辦證。萬一總證所有人經濟危機，該房產被司法機關查封、拍賣，購房人將會受到極大的損失。
來源：http://china.findlaw.cn/fangdichan/

❻ 房地產中介活動中的法律風險有哪些

房地產中介的風險主要是房地產中介會存在一些欺詐行為，房地產中介存在的主內要欺詐容行為有：
（一）以包銷的名義，隱瞞委託人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
（二） 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
（三）無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
（四）房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
（五）房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
（六）房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
（七）各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記發布房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，並且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防範並解決這些問題，建議：盡可能的去知名度大，信譽 好的大型中介機構進行房屋買賣活動如鏈家、菁英、中原等。

❼ [轉載]房地產項目合作開發的法律風險、對策及如何起草

按照該司法解釋對合作開發房地產的定義，可以看出，合作開發房地產有三個法律特徵：一是共同出資；二是共享利潤；三是共擔風險。近些年來，隨著房地產業的發展，合作開發房地產的現象非常普遍。上述司法解釋摒棄了共同經營的要價，「共同經營」不是合作開發協議的法律特徵，它並不影響法院對該協議性質的判斷，使合作開發房地產不同於聯營。2、合作方式的多樣化（１）從出資方式上看，當事人可以土地使用權、資金等有形資產出資，也可以技術、勞務等無形資產出資。實踐中，往往以土地使用權和資金作為出資。 （２）從組織方式上看，可以分為法人型（項目公司型）合作開發和合夥型、合同型合作開發（後兩種統稱為非法人型聯營，即非項目公司型）。現實中，因採用非項目公司型的合作方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非項目公司型的合作開發是目前房地產合作開發中採取比較多的方式。但「三資」企業的特殊性，一般採取項目公司型的方式合作開發房地產。（3）對外名義上，可以以雙方共同名義開發，也可以以其中一方的名義開發（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配銷售款或者利潤等（5）雙方的資質上看，表現為雙方都有資質，土地提供方沒有資質但資金提供方有資質，土地提供方有資質但資金提供方沒有資質。 （二）法律風險1、合作開發合同被認定無效的法律風險； 在實務中，很多合作開發合同由於簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲後，土地轉讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由於房地產的法律規制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。 司法解釋規定合作開發必須具備的特徵為：共同投資、共享利潤、共擔風險。若不具備這些特徵，該「合作」的性質便有待商榷。實踐中通常表現為： 提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據土地使用權的性質，分別適用劃撥或出讓土地使用權轉讓的相關法律法規。 提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。 提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 《解釋》規定，不承擔經營風險的合作開發合同按照合同實際內容、真實目的給合同定性。而當事人簽訂的「名不副實」的合作合同，多數是為了規避我國關於土地使用權轉讓、房屋轉讓及禁止企業間直接借貸的相關法律法規，若當事人之間不發生糾紛，則通常「相安無事」。但是，一旦糾紛發生，原先設定的合同條款很可能為無效條款，當事人就需要面對恢復原狀、賠償損失、行政處罰等相關法律後果，其結果很可能是一方成為法律上的犧牲品。例如實踐中一方利用合同無效的瑕疵，主動提起合同無效之訴，以達到不履行合同或者提前收回投資款的目的。 甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。 無效的合作開發房地產合同財產後果的處理 在本文中提到了導致合同無效的幾種情形，合同一旦被確認無效，就會涉及到當事人之間的財產處分問題。《合同法》第58條之規定，「合同無效或者被撤銷後，因該合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任合同被認定無效後對財產的處理」。另最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第45條規定，「經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當於無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產」。 但鑒於合作開發房地產合同的特殊性和復雜性，不能簡單的返還財產、賠償損失草帥處理了事。在尚無新法對此類合同無效的處理做出明確規定前，暫且可以參照最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第46條之規定，視不同情況分別處理：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：（１）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息；（２）資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；（３）房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償」。 2、土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險；（1）劃撥土地審批手續 劃撥土地使用權作為投資，所產生的風險主要表現為：劃撥土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。也就是說，劃撥土地使用權用於房地產合作開發的，合作合同有效與否取決於政府的一紙「批文」。因此在發生糾紛時，政府想使合同繼續履行即可下批文，若政府不想合同繼續履行，即可由劃撥土地使用權人直接訴請合作合同無效。而通常情況下，劃撥土地使用權人和政府保持著「良好的關系」。這無疑對資方是不利的。建議，在與土地方合作開發房地產時，第一步需要確認的就是土地使用權的性質，如確屬土地劃撥使用權，應在合同中約定由其中一方或者多方，辦理土地使用權出讓手續並繳交土地使用權出讓金。現實中，辦理土地使用權出讓手續一般與房地產開發同步進行（2）項目公司型合作開發應將土地使用權過戶至項目公司名下；（3）甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。 3、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風險； 出資不到位糾紛在合作開發房地產中較為常見，出資不到位的行為性質為違約，違約方應當依照約定承擔違約責任，直至合同解除。關於出資不到位，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定：僅以投資數額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，並且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。 4、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經濟損失的法律風險； 5、一方利用財務上便利，在財務上做技術處理轉移利潤、銷售款等； 6、一方利用其關聯企業通過合同簽訂、簽證等方式轉移利潤、銷售款等； 7、投資爭議的法律風險 對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例；因不可歸責於當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。 8、利益分配爭議的法律風險 合作開發房地產案件中，經常會出現房屋實際面積與合同約定的面積、規劃建築面積不符的現象。這往往是因為市政規劃的變更、當事人對項目設計方案的變更等原因導致的。房屋實際面積在不同的情況下，可能超出規劃建築面積，也可能少於合同約定的面積，以下將分別進行論述。 在合作過程中，房屋實際面積超出規劃建築面積，首先應經過有批准權的人民政府批准，未經批準的，當事人請求分配的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門申請批准可能導致兩種不同結果，一種是批准，另一種則是被認定為違章建築。如前一種結果，超出部分經政府主管部門批准合法後，當事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協商約定分配比例；協商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如審批結果為後一種，超出部分被政府主管部門認定為違章建築的，將會予以拆除，其損失由當事人按照各自的違約責任分別承擔；雙方違約責任無法確認的，參照合同約定的投資比例分擔。同時，房屋實際面積的增加可能直接導致投資數額超出合同的約定（第二種可能是房屋實際面積不增加但實際投資數額同樣超出合同的約定），對於增加的投資數額，當事人對不符部分數額的分擔比例，可以參照合同約定的當事人各方的投資數額比例分擔，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。但出現上述第二種可能的，當事人存在過錯導致投資數額增加的除外。 由於房地產開發過程中遇到變更規劃、資金不到位、施工、合同約定不明等原因會導致實際建築面積少於合同約定，容易引發糾紛。在出現房屋的實際建築面積少於合同約定的面積時，當事人不能協商達成一致 ，則需追究過錯人的責任，按照過錯責任原則，根據過錯當事人的責任，在分享利潤時少分相應的份額。在排除當事人過錯或者當事人過錯無法確定的情況下，按照約定的利潤分配比例確定。 9、合作開發違法、違章建築的法律風險 違法、違規建築主要包括無相關國土或規劃手續的工程，建設性質、規模與建設工程規劃許可證內容不符的工程。如果合作開發出現違法違規建築，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，法院不予受理；已經受理的，駁回起訴。實踐中，當事人只能「曲線分利」，遇有此類糾紛有兩種處理方式：一是，補辦相關手續，承擔相應行政責任，使得「違法、違規建築」變為「合法建築」，再行要求利潤分配；二是，若對於「違法違規建築」的形成，一方沒有過錯，無過錯方可以向過錯方要求違約賠償。10、以預售款充抵出資，利益不受法律保護的法律風險 預售款屬於提前獲得的預期利益，且該預期利益的真正實現具有一定的風險性，如開發商將其充抵投資參與利潤分配，等於是將風險轉嫁給了購房者，為保護房屋購買人的合法權益不受侵犯，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設，不得挪於它用。該條款對商品房預售資金的用途做了嚴格規定，強制其用於有關的工程建設，旨在防止開發商將預售資金任意擠用。同時，《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也再次明確規定，合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 11、債務風險 甲方將面臨該項目以外的，乙方的其他債權人通過法律手段，從該項目中主張權利的風險；各方均面臨對外互負連帶責任的風險。 （三）對策1、慎重選擇合作夥伴 甲乙雙方均應注意的問題（1）聘請熟悉房地產開發項目運作和熟悉房地產開發企業管理的資深律師，提供全程法律服務；（2）在考察決策階段，充分聽取項目策劃、規劃、設計、建築、金融、稅務、監理工程師、會計師、律師等專家的意見；（3）注意審查對方主體資格或身份是否合法適格；（4）選擇合法的合作形式，處處體現共同投資、共同經營、共享利益、共擔風險的真實意思；（5）重合同守信用；（6）自始至終都注意收集對方的房產、車輛、開戶銀行及帳號、債權債務情況、實際辦公地或居住地等信息資料；（7）在履行合同過程中，注意完善往來函件的簽收手續；（8）發生糾紛，互諒互讓，友好協商，和平解決。 甲方應注意的問題（1）注意考察乙方資金實力；（2）注意核實乙方資金來歷是否合法；（3）避免造成非法集資、避免造成詐騙、避免造成洗錢等違法犯罪行為發生。 乙方應注意的問題（1）注意調查甲方項目的真實性和合法性；（2）注意調查核實甲方土地所有權是否被抵押或被司法查封；（3）注意從側面調查了解甲方負責人的人品及誠信度。2、預防合作合同無效 第一，合作開發房地產合同當事人均不具備房地產開發經營資質的，簽訂的合作開發房地產合同無效。 第二，土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，合同無效。 第三，未經批准改變土地用途，簽訂的合作開發房地產合同無效。 第四，違法、違章建築； 第五，改變手續； 第六，四類轉性合同；3、簽訂條款完備周詳的合同（1）准確敘述該項目的現狀：包括項目地址、已取得的批准文件、批准證書等；（2）准確羅列該項目有關債權債務情況，並約定分擔辦法；（3）合同中應當對合作模式作出明確約定。特別需要注意的一點是，合作方應當對合作項目的運行機製作出約定，即相關權力機構的組成及議事規則，以及出現決策僵局的時候該如何處理。 合同、印章、財務管理；工期、簽證管理；（4）合同中應當對合作條件作出明確的約定。關於合作條件，各方如何投資，何時以何種形式投資，違反投資約定該如何處理等都需要明確約定。 以項目公司型合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；如一方以土地使用權入股，該土地使用權需要評估。（5）合同中應當對土地使用權條款作出詳細約定。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式；土地使用權出讓金的支付情況；達成合作後，土地使用權的權屬；如項目用地原為劃撥用地，應明確補辦土地使用權出讓手續的主體及相關費用的承擔。（6）對合作開發房地產過程中各種審批程序及證照辦理的義務人作出明確的約定，實踐中因約定不明，相互推諉辦理行政審批，致使項目不能順利進行的情況時有發生。（7）合同應當明確約定投資額增加、建築面積減少時的分配方法；建築面積增加時的政府審批手續、增加面積的成本分擔及面積分配方式。（8）合同中應當對項目資金的監管作出約定，避免一方完全控制賬務的情況發生。預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管，而應由各方分別管理，這樣有利於合作各方相互制約和監督。（9）雙方均應對有些重要事實的真實性和合法性，作鄭重承諾或保證；（10）盡可能要求對方支付定金、或履約保證金、或提供擔保、或提供反擔保；（11）對各方都應當有一些限制性約定，例如約定：未經對方同意，任何一方不得將本合同有關權利義務轉讓給第三人等；（12）要明確約定利益分配辦法：分配時間、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，則應明確房屋性質、具體位置、棟號、樓層、朝向、建築面積或套內建築面積等事項；（13）明確約定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明確約定違約責任：針對不同的違約情形約定具體的承擔金額或承擔比例；對於嚴重的根本性違約情形，要約定違約超過一定具體期限時，應承擔較大的違約金額或較大的違約比例，違約方除應按照約定承擔違約責任外，守約方有權解除合同，自解除合同通知達到違約方時合同解除；（15）明確約定合同解除後的清理、交接、撤場等的具體辦法；要特別約定因嚴重的根本性違約而導致解除合同時，違約方必須在合同解除後的幾個工作日內，自行撤出辦公及施工現場；同時還應約定包括違約金在內的有關款項的結算支付時間；（16）明確約定解決爭議的辦法；（17）註明合同份數及合同生效的條件，註明每份合同具有同等法律效力，合同附件與合同具有同等法律效力；（18）將與原件核對無誤的有效營業執照、資質證書、身份證、資信證明、批准文件、批准證書、房屋分配表及圖紙等作為合同附件；（19）注意除在落款處蓋章、簽字蓋手印外，還要對每份合同都蓋上騎縫章。

❽ 購房時的法律風險有哪些

可以這么說，在購房人買房和開發商售房的關系中，市場的風險大部分由購房人承擔。因為，購房人對開發商的可能風險，在於不能按時付足房款，但因現在商品房消費信貸之普及，購房人的付款風險已大大降低，開發商基本上沒太大風險。而購房人付款後至開發商交房及完善房屋產權經常有一段時間差。這樣，由於購房人和開發商之間嚴重的「信息不對稱」及目前開發商的「道德風險」大量存在，購房人承受了過多風險的情形大量存在。那麼，購房可能會遭遇哪些法律風險？ 法律快車小編為您解答

購房可能會遭遇的法律風險

(1)開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證等事實，對外銷售期房。一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之後，一般無法取得預定的房屋。在合同被宣告為無效時只有拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最後判決書上的權利也無法變成現實。

(2)開發商惡意搭售商品房。特別在房價價位高時，開發商往往通過在合同的「實測面積與暫測面積差異的處理」條款中設定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度(一般為3%)時有權解除合同，只能按合同價補足。這樣，在房價下跌時購房人則無法要求以交付時的市場價補足而無端構成違約，更為嚴重的是可能造成開發商超預售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產權登記，對於「縮水」的商品房一個最大的麻煩是預計使用的面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

(3)商品房的逾期交付的原因很多，但多數法院片面強調要求合同的實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現行的格式文本「甲方逾期交付的違約責任」條款中，一般設定在超過幾個月後仍未交付時只能終止合同並獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金後繼續履行合同，而未給與在逾期交付過程中發生房價下跌之時適用價格應有的地位。

(4)發展商對房屋設計單方面做出重大調整。這本屬開發商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責任的設計很不合理——僅規定開發商退回房款並給付一定利息。依此，購房人在因設計重大調整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本中也無明確規定賠償，索賠的成功率預計很低。

(5)房屋的「裂」、「漏」是個大問題。而且一般認為裂縫在0.3mm以內屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內的裂縫存在於頂樓或洗手間處的樓板或外牆，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差，其過程也煩人，此時購房人一般只能忍受。