舒衛東律師

① 誰有中介的二手房 居間合同 範本

《二手房預約買賣及居間服務合同》(2007版)8月1日啟用，所有二手房交易簽訂的《居間合同》都必須通過「二手房網上交易系統」列印，其他任何印刷版、手寫版合同不得繼續使用。「這直接影響到交易方式等諸多方面，對二手房市交易將產生重大影響。」業內人士和法律界人士說。

對於新版合同，律師界和中介機構人士提醒：買賣雙方應在交易談妥之前，通過網上或中介公司取得合同示範文本，充分理解後，再正式簽約，千萬不要匆忙簽約。多位律師表示新合同仍有諸多地方需要完善。

中介提供信息就能拿傭金？

房地產市場持續火爆，不時出現賣方因房價上漲而違約的情況。為了保障中介方的權益，《居間合同》第22條規定：「買賣雙方利用居間方提供的信息等，私自簽訂《二手房買賣合同》或者另行通過其他居間簽訂合同，買賣雙方應承擔違約責任。居間方有權要求買賣方支付本合同約定的全部傭金。」

房地產法律業務委員會副主任舒衛東表示，這個條款意味著，在買賣雙方簽訂《買賣合同》後，凡是向他們提供過相關房地產的信息並簽訂《居間合同》的中介機構都有權收取傭金。「這與《合同法》是相抵觸的。」舒衛東說，《合同法》規定，居間人促成合同成立的，委託人才應該按照約定支付報酬，居間人未促成合同成立的不得要求支付報酬。

新版合同能杜絕「陰陽合同」？

在此前的二手房交易中，買賣雙方為了逃稅或向銀行申請較高信貸額度，大量出現「陰陽合同」，這已成為業界普遍存在的「潛規則」。新版合同啟用後，不少人認為這將徹底杜絕「陰陽合同」，但多數中介機構人士認為「這是不可能的事情」。

深圳市成宏房地產經紀有限金色分公司易明利經理說：「陰陽合同」作為長期存在的「潛規則」，難以杜絕，受利益驅使，買賣雙方仍會私下簽訂「陰合同」。

「陰陽合同」的產生一方面與買賣雙方法律意識單薄有關，另一方面中介結構起到了推波助瀾的作用，因為如果能幫助買賣雙方壓低稅費，成交率就會提高。專注研究二手房的廣東中圳律師事務所律師梁赤認為，單靠推廣簽訂新版二手房交易合同來杜絕簽訂「陰陽合同」，是一廂情願。梁赤說，雙方在新版合同之外如果簽訂「陰合同」，並且雙方沒有紛爭，新版合同如何制約得了呢？這其中不排除中介採用其他方式來規避稅費，比如把部分房價轉移到裝修費上等。

如何有效杜絕「陰陽合同」？梁赤認為，政府必須出台相關措施予以配合，使簽訂「陰陽合同」雙方覺得無利可圖，才能杜絕「陰陽合同」。國土部門應盡快出台二手房屋交易評估基準價，以該評估基準價計算納稅標准，堵塞交易價格低於市場價格的漏洞，消除買賣雙方逃稅的僥幸心理。其次，將偷稅漏稅行為納入誠信系統。舒衛東律師提醒：《刑法》第二百零一條規定，偷稅達到一定數額，就是違法犯罪行為，將處罰金，乃至拘役判刑。

「列印程序」是否有法律依據？

多位律師也對市國土資源和房產管理局下發的《關於規范二手房合同列印程序的通知》提出了不同看法。

通知要求，全市各房地產登記機構、各房地產經紀機構自8月1日起，必須通過「二手房網上交易系統」列印《二手房委託合同》、《二手房預約買賣及居間服務合同》、《二手房買賣合同》，其他任何印刷版、手寫版合同均不得繼續使用。通過經紀機構購買二手房的市民，可以通過經紀機構從網上下載列印合同；至於買賣雙方自行成交的，可任選一家房地產經紀機構代打二手房買賣合同，房地產經紀機構不得無故拒絕，違者，主管部門將取消其列印二手房買賣合同的資格。購房者只需按規定繳納工本費即可。

律師認為，主管部門推廣合同示範文本無可厚非，但要求「必須有資格才能列印『我』的合同，必須交錢才能拿到『我』的合同」，顯然是侵犯了公民締約自由。締約自由包括合同內容、合同形式、權利的處分等自由。上述規定是否有法律依據？

違約條款是否過於簡單？

針對新合同的具體內容，梁赤等律師指出，新合同第十七條關於「違約責任」的一款規定定金罰則過於簡單，僅有違約金而沒有賠償損失。

梁赤說，前段時間二手樓交易產生大量賣方違約，這與房價上漲而中介交易合同的違約條款訂立過於簡單有關。根據合同法第107條規定，應盡可能詳盡簽訂違約條款。買賣雙方任何一方不履行或違反合同約定的義務，導致合同交易的目的不能實現，守約方有權根據當時的違約情形選擇下列條款之一處理：1、選擇定金罰則：買方反悔不購買房屋的，賣方有權沒收其房屋定金；賣方反悔不出售房屋的，賣方應雙倍退還買方房屋定金。2、選擇違約金及賠償：違約方支付守約方該房產總價款違約金。如上述違約金不足以補償守約方的實際損失以及該房產的漲跌房價的損失，違約方還應賠償實際損失及房產漲跌價差的損失。計算房產漲跌損失原則以該房產最相類似的市場成交價(或評估機構的評估價)與合同成交價之差確定。
委託擔保條款責任不明？

對於合同第二條中規定「該房地產處於抵押狀態，賣方需委託擔保公司擔保融資贖樓的，須於簽訂本合同之日起-日內向擔保公司和居間方指定人員出具公證委託書，辦理贖樓手續，買方應予協助。」

梁赤認為，這一條款責任不明。到底是居間方為賣方委託擔保公司贖樓，還是賣方直接委託公司贖樓，還是居間方和賣方同時委託擔保公司？由誰與擔保公司設定權利義務？如果擔保公司拖延贖樓的時間，責任是居間方還是賣方？如果約定不明，一旦擔保公司拖延贖樓的時間導致未能按合同約定的時間完成交易過戶，賣方將首先要對買方承擔違約責任。

能否有效解決戶口問題？

很多家長不惜花巨資購買一處房產，僅僅是為了獲得一個學位或戶口。但如果房子過戶後，賣方登記的戶口地址仍然在該房產內，買方的戶口就無法遷移，孩子仍然無法到附近學校讀書。新版合同為此專門設定了「附著於該房地產的戶口」條款，約定賣方在收到房地產轉讓總價款後的一定時間內，保證遷出該房地產所附著的戶口，否則將承擔違約責任。

房地產法律業務委員會副主任舒衛東指出，「問題是，公安機關規定的遷戶口條件很嚴謹，戶口能否遷出並非僅有主觀願望就能實現的。即便合同規定賣方違約後要承擔責任，但很可能無法解決實際情況。」所以，新版合同只具有提醒價值，而不能有效解決房產戶口問題。

多數市民不熟悉新版合同

在新合同啟用首日，家住福田金色花園的沈先生說，之前他通過媒體知道了這個新版合同，但對於具體內容並不了解。在記者的調查中，90%以上的受訪者與沈先生一樣，對新合同缺乏了解。

從事二手房交易的不少中介機構人士對於新合同詳細內容也並不熟悉。昨日記者以客戶身份調查多家中介公司的業務員，對於新合同具體事項，得到的答復都是「不清楚」、「還不完全了解」。中原物業顧問有限公司下屬的某三級市場的業務人員直接告訴記者：「我不清楚，你還是去問經理」。

對於新版合同的啟用，業內人士也表現出兩種不同的態度。部分中介公司負責人認為這對行業將產生積極作用，而部分人士則表示新合同的作用有限。
樣本參考：
http://www.goodlawyer.cn/fbbs/dispbbs.asp?boardid=22&id=67144
範本內容：http://www.elaws.com.cn/article/10/180/2007/20070617133893.html
你還是進上面的網站，看範本內容吧！那是新的範本。如果看後還不懂的話，建議你找個律師幫忙吧，或看有什麼熟人認識什麼律師的，都可以請他們幫忙。買房也是一件大事，最好一切的順利的情況下買，要不損失的還是自己。還有簽合同的時候要注意文字轉角，要理解好合同的意思，要不就會吃虧了。給你舉個文字轉角的例子「有一次我小堂弟去買皮鞋，他喜歡紅蜻蜓的。但是他剛來這城市，對很多地方都不很熟悉，找不到紅蜻蜓的專賣店。後來他去到一家大商場，裡面有的地方是賣紅蜻蜓的，他去買的時候試了一下就買下來了。當他付錢後，拿著小票去取皮鞋，發現這紙箱上寫的是『西部紅蜻蜓』，暈~~。上當了，他拿去退，說是假貨但是被拒絕了，他們的理由是怎麼能說是假的呢？你買的時候我又沒說過是義大利紅蜻蜓，這是紅蜻蜓的，是西部紅蜻蜓~~~`。」吐血了吧？這就是所謂的文字轉角。有些人往往是吃你那一個字眼，你就會上當。所以買房就更加小心。