北京二手房買賣律師

❶ 二手房糾紛怎麼處理北京比較好的二手房律師是那個

二手房的買賣過程比較復雜，所以遇到的糾紛也是各式各樣，所以出現二手房糾紛一定要找個經驗豐富的律師，這樣才能化解糾紛。靳雙權律師專注房產糾紛領域十幾年，收費合理。

❷ 北京最好的二手房買賣律師

每一種創傷，都是一種成熟。

❸ 買二手房律師能幫什麼忙

中介和律師的作用不一樣，中介一手托兩家，律師是只為你一方服務的。二手房律師的主要工作有：
一、律師應當全面掌握交易房屋的全部信息

為了保障買方的知悉真情權，律師應當提示買方讓賣方全面陳述出售房屋的產權狀況及其他信息，這個陳述應該是真實、准確而又完整的，包括但不限於：

(一)是否有房屋所有權證、土地使用權證？

就北京而言，有的房產擁有兩證，即房屋所有權證和土地使用權證，但更多的則只有房屋所有權證。這主要是由土地的歸屬所決定，如果建房的土地歸市一級政府所有，那就有兩證；如果歸區縣級政府所有，就只給發一個證。但無論如何，房屋所有權證——俗稱房本是必不可少的，沒有辦下房本的房子以及鄉產權的房子，雖然便宜，最好不買。

(二)該房屋是否符合上市交易條件？
是否屬於法律禁止轉讓、限制轉讓的房產
（三）其他與房屋交易有關的重要信息

1.房屋性質，是普通住宅還是非普通住宅。因為這會影響到過戶稅費負擔情況，非普通住宅的契稅是成交價的3%，普通住宅是1.5%；非普通住宅要交1%的土地增值稅，而普通住宅不繳。

2.房屋建成年代。因為這會影響到房屋的市場評估值和銀行貸款的額度。土地的使用年限最多為70年，房屋也是有壽命的。建成時間越早的房屋越不值錢，銀行貸款的額度越低。

3.該房屋距上次交易是否滿五年。因為這會影響到過戶是否要繳納5.5%的營業稅。依據有關規定，自2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免徵營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。需要注意的是：這里不是以房屋的建成年代為5年的起算點，而是上一次交易的完稅證明。有的房齡雖然超過5年了，但中間轉手交易了幾次，離最後一次交易不足五年，仍需繳營業稅。

4.出售房屋是否有共有權人。依照法律規定，房屋為二人以上共有的，須經共有權人同意才能出售。房本的「共有人」一欄一般會記載共有人姓名，人數以及共有權證號。但是，還有一種最常見的共有情況，房本往往沒有記載，這就是夫妻共同財產。在婚姻關系存續期間，以一方名義購買的房產也屬於共同財產。這就需要律師詢問賣方的婚姻狀況，是否屬夫妻共同財產，配偶是否同意出售等。

5.房屋是否存在抵押。待售房屋如果還有抵押貸款沒有還清，不能進行權屬轉移，這就需要賣方還清全部貸款，先行辦理抵押注銷登記。在實踐中，賣方有時要求買方幫他還上這筆錢，這樣買方的風險就更大了。所以，買方必須弄清該房屋是否有抵押，貸款還剩多少未還清，然後才能決定採取哪種付款方式，怎樣訂合同來保證交易安全。

6.房屋是否已經出租。依照法律規定，出租的房屋要出售的，承租人有兩大權利，一是優先購買權，即在同等價格條件下享有優先購買該房屋的權利。二是主張「買賣不破租賃」，也就是說承租人放棄了優先購買權，如果承租期未滿有權繼續要求承租該房屋。
二、律師應當審核相關信息的真實性

（一）審查賣方的身份是否真實

（二）審查房屋所有權證是否真實

《物權法》規定，買方作為交易房屋的利害關系人，有權到不動產登記機構申請查詢、復制登記材料，這個登記機構就是各區縣的房地產交易中心。律師應當重點注意產權人姓名、建成年代、共有權人、抵押狀況、最後一次交易時間、有無查封凍結記錄等情況，並核實與賣方陳述是否一致。

（三）審查經紀公司資質是否合格
三、律師應當制定周密的定金合同或定金條款
四、參與制定房屋買賣合同，起草補充協議。

二手房買賣合同，學名為「存量房屋買賣合同」，是二手房買賣過程中最重要的法律文件，律師必須參與其中，以便及時向買方提示法律風險，提供修改意見。買賣雙方最終達成合約是彼此之間互相博弈的結果，如果買方律師一味只強調維護自己當事人的權益，是不現實的，只能導致談判不歡而散。所以，律師既應當保證買方的交易安全，又要考慮如何讓賣方和中介能夠接受，這就需要很高的臨場應變能力和實務技巧。

在實踐中，買賣合同往往是由中介方提供的，北京市建委和工商局曾聯合制定《北京市存量屋買賣合同》示範文本，該文本因過於繁瑣適用面很不廣。有的買方律師主張由他單方來起草合同，往往會遭到賣方和中介方的極力反對。因此，律師想把原合同文本推倒重來不具有可實現性。遇到這種情況，本人的處理辦法是：律師事先起草一份既有利於保護買方利益又能體現公平原則的詳細合同草案，這個草案不必出示給他人而應該做到爛熟於心。然後，迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文本，在最短時間內找出對方合同文本不完善或對我方不利的地方。最後，拿出書面補充協議方案以修改和完善買賣合同，要求在達成買賣合約的同時一並簽署補充協議。這種做法一般能被中介和賣方接受，與買方律師提供合同文本的實際效果差不多。只不過該方法對律師的要求比較高。

五、協助辦理貸款、過戶以及房屋交接等手續。

❹ 二手房交易要請律師嗎律師作用有哪些

為什麼有了中介公司很多人還是選擇請專業的房產律師呢？ 中介公司的作用是為買賣雙方提供交易機會，並協助辦理交易程序。位置是中立的，甚至有的不法中介為了促成交易獲取傭金還有意淡化甚至隱瞞風險，提供虛假資料。那麼，二手房交易中律師的作用有哪些呢？

二手房交易中律師發揮哪些作用？

一、審核相關信息的真實性

（一）審查賣方的身份是否真實

（二）審查房屋權屬狀況是否真實

（三）審查經紀公司資質是否合格

二、全面掌握交易房屋的全部信息

(一)是否有房屋所有權證、土地使用權證？

(二)該房屋是否符合上市交易條件？

(三)其他與房屋交易有關的重要信息

1.房屋性質，是普通住宅還是非普通住宅。

2.房屋建成年代。

3.該房屋距上次交易是否滿五年。

4.出售房屋是否有共有權人。

5.房屋是否存在抵押。

6.房屋是否已經出租。

三、訂立定金協議

（一）定金不能寫成訂金、預付款或者保證金等。

（二）定金數額要恰當。

（三）定金的接受方應是產權人，而不是房產中介。

（四）應當書面說明交易房屋的全部狀況。

四、參與制定存量房屋買賣合同

1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產權證號、產權人、共有權人等。

2、房屋產權狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產權無查封、無債務糾紛，共有權人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實、有效，可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款等與交易有關的各項事宜，並保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。

3、房屋成交價格，應當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、傢具家電，公共維修基金款項。

4、付款方式，要說明是通過資金監管賬戶還是自行劃轉，是全款還是商業貸款（或公積金貸款），貸款沒獲銀行批准或者貸款申請額度不夠的處理辦法是否明確，分批付款的次數和時間是否說清楚。

5、稅費負擔約定，要明確約定買賣各方應當承擔的稅費種類。

6、權屬轉移登記，也就是房產過戶手續。

7、房屋交接，也就是交房問題，

8、違約責任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續或者權屬產生爭議的違約處理。

五、起草補充協議

1、公共維修基金過戶；

2、戶口遷出的問題

六、協助辦理貸款、過戶以及房屋交接等手續

1、協助買方審核辦理各項手續的法律文書。

2、提醒買方注意做好證據保留。

3、協助辦理各項交接手續，不留後遺症。

（以上回答發布於2015-11-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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❺ 北京房產糾紛，需要律師幫忙

為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
本文系知名二手房交易律師靳雙權原創，轉載請註明出處。

案件介紹：
張子國系訴爭房屋的所有權人，2005年6月23日，張子國和李威簽訂了《北京市二手房買賣合同》，雙方在合同中約定：李威購買張子國擁有的位於北京市東城區的訴爭房屋，房屋交易款45萬……同時雙方在合同中約定在房屋產權交割完畢前，買賣雙方不得以任何理由更該房屋交易價格；不能以任何理由取消房屋交易。2006年2月12日，張子國和李威簽訂了《補充協議》，雙方在該協議中約定因國家政策原因訴爭房屋暫時不能過戶，經雙方協商先將購房款全額45萬元全部結清，待政策明確後在辦理過戶手續。當日，李威支付了購房款45萬。
後李威的配偶王曼春於2006年將訴爭房屋出售給了宋帆，雙方協商一致訴爭房屋以38萬元的價格轉讓，宋帆先支付31萬，餘款7萬待過戶時支付。2006年2月6日，宋帆向王曼春支付了購房款25萬，2006年3於17日又支付了購房款6萬，王曼春對此出具了收條。隨後，王曼春將訴爭房屋交付給了宋帆使用，張子國將訴爭房屋的所有權證書交給了宋帆。同時雙方變更了其他相關手續。出售該房屋給宋帆時，該房屋仍未具備上市交易條件。
2014年4月，該房屋具備了上市交易條件，宋帆找到了李威和林秀英要求過戶，但由於雙方之間存在矛盾，過戶事宜未能達成一致。
隨機宋帆將李威起訴至法院，並將林秀英列為第三人，訴請法院判令李威和林秀英配合其辦理訴爭房屋所有權轉移登記手續，將訴爭房屋過戶至自己名下。

審理經過：
庭審中，法院查明王曼春在2006年出具了兩收條。第一張為2006年2月6日，第二張偉2006年2月17日，兩張借條的分別為：收到宋帆房款25萬元，王曼春2006年2月6日；收到宋帆房款6萬元，2006年2月17日。同日，其又出具一份收條，內容為：今收到宋帆訴爭房屋購房款31萬元，該房屋總價為31萬元。收款人王曼春，2006年2月17日。
王曼春認可上述收條均系其簽署，且收到了宋帆支付的31萬，但表示雙方並沒有簽署房屋買賣合同。宋帆則表示雙方沒有簽署房屋買賣合同，但遞交了訴爭房屋的房產證。李威、張子國和王曼春則表示該房屋產權證書已經作廢，並提交了張子國2010年通過掛失取得的訴爭房屋房產證原件。宋帆對此表示認可，關於沒有支付的7萬元，宋帆則表示雙方口頭協商在過戶時再支付剩餘款項，現在他表示隨時可以支付該款項。李威、王曼春對此不予認可。
宋帆提交了張子國書寫的收取宋帆訴爭房屋2010年到2011年及2014年11月到2015年2月供暖費的收條。張子國對上述收條予以認可。隨後宋帆有提交了落款為張子國的收到宋帆2006年到2010年供暖費收條復印件，張子國對此不予認可，提出上述期間的供暖費系自己繳納，但就其主張為提供相應的證據加以證明。
庭審中，王曼春和李威表示李威一開始對王曼春出售訴爭房屋不知情，李威是在王曼春收取購房款之後才知道她將訴爭房屋出售給了宋帆，李威並不同意出售訴爭房屋，他曾經因為要求宋帆騰房的事情和宋帆發生過沖突。宋帆則表示李威參與了訴爭房屋的買賣交易過程，同時宋帆提交了王曼春代李威簽署的租房合同原件、李威簽署的物品清單原件以及李威得身份證復印件，以此證明李威租賃了案外房屋104號房屋，並且實際參與了訴爭房屋的交易全過程。王曼春和李威則表示認可證據，但不認可李威租賃房屋就是參與了賣房。
在法院庭審中，證人張衡出庭作證，證明其與宋帆、王曼春是好友，2005年左右宋帆想在北京買二手房，當時王曼春是房屋中介人員，所以就給王曼春打電話說明了情況，王曼春就帶著她和宋帆看了幾處房子，其中有次帶著王曼春的家裡，當時李威也在家，王曼春提出樓上有一套房子，並和李威說把他們的房子賣給宋帆，李威當時說可以，就和兩人看房，當時兩人商量房款31萬，等房東回來後在給5萬就辦手續。隨後宋帆把錢給了王曼春。宋帆表示認可證人證言且證明了李威對出售訴爭房屋是知情的。
法院經審理得知該房屋具備上市交易條件，經詢問得知宋帆非京籍且沒有達到連續5年以上的在京繳納社保或個人所得稅的記錄以及北京市工作居住證。

審判結果：
北京市東城區人民法院經審理後判決：
一、張子國於判決生效後七日內協助李威將訴爭房屋過戶至李威名下；
二、李威在取得上述房屋所有權證書後七日內協助宋帆將訴爭房屋過戶至宋帆名下，同時宋帆將餘款5萬元給付李威。

一審判決之後，李威不服上訴，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。

知名二手房交易律師靳雙權案件點評：
知名二手房交易律師靳雙權認為，本案雙方所爭議的焦點在於合同是否成立。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二條規定：「當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意願的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的「其他形式」訂立的合同。但法律另有規定的除外。」
本案中被告李威在購房後並未居住使用訴爭房屋，其還租賃了該房屋所在樓的另一件房屋，並在該房屋內居住。其主張對王曼春出售訴爭房屋不知情的說法不能成立。
第一，李威在購房後對該房屋長期「不聞不問」不符合常理；第二，2010年李威已經知道訴爭房屋被出售且已經被宋帆居住之後認為提起訴訟，並且其在庭審中的陳述也無法佐證他對王曼春售房一事不知情。然而，即使事實真如李威所說他不知道王曼春出售訴爭房屋的事情，王曼春出售訴爭房屋構成了無權處分，也不能認定訴爭房屋的買賣合同是無效的。因此無聲所提出的他對訴爭房屋買賣不知情的說法不能導致對合同效力的否認。
宋帆在庭審中所提交的證據及其居住在訴爭房屋內的客觀事實可以證明，宋帆和王曼春之間的買賣合同關系已經成立。李威在知道宋帆居住訴爭房屋的情況下部提出訴訟，更加可以證明他本來就和王曼春一同出售了訴爭房屋，或者對王曼春出售訴爭房屋的合同予以追認。不論如何，房屋買賣合同都是成立的。
因該合同的設立並未違反法律強制性規定，所以該合同合法有效。本案中第三人主張解除合同，但及時解除合同，也是由王曼春作為無權處分人和宋帆形成事實上的買賣合同關系，而第三人主張解除，也是證明了其與無聲之間的合同是有效合同，而法院的處理結果和最終處理結果也是一樣的。
按照房屋買賣合同的交易習慣及一般規定，買受人有支付對價款的義務，出賣人有交付房屋並協助辦理過戶的義務。因該房屋系不動產，我國不動產交易需要進行登記方式完成交付，因此宋帆起訴要求協助辦理過戶手續，於法有據，法院應當對其請求予以支持。
因該合同成立時間早於2011年2月17日且為二次轉讓，法院判決產權人將所有權先行過戶到李威名下再由李威過戶到宋帆名下的判決結果，符合法律規定，是正確的。
綜上，法院的判決是正確的。

律師提示：
二手房交易糾紛律師靳雙權提示各位閱讀到此文的當事人，像房屋交易這類大額財產交易，在簽訂合同、約定履約期限及其他相關事宜時一定要謹慎，多去了解一些相關的購房政策，如果遇到不知道的一定要咨詢相關的專業人士，以此來避免日後發生糾紛。
當然，如果您遇到了糾紛，也不要著急，一定要第一時間保留好雙方之間的往來信件、函件及簡訊等有關的證據，第一時間找到一位資深的專業房地產律師，以期最大限度的保護自身合法權益不受侵害。
靳雙權律師曾於2016年2月15日接受了新浪二手房節目的采訪，如果您想了解有關二手房買賣中可能存在的風險及其他相關問題，建議您可以搜索「3·15特別節目：大律師告訴你二手房買賣小心哪些『猴賽雷』」來了解更多資訊。

❻ 北京專業房產律師，北京最好的二手房買賣律師

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