吳子勝律師

1. 什麼時候才能拿到房產證 業主維權陷入困境

「房產證」表面上看是一個「本本」，然而卻意義巨大：購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利。「上述權利只有在所有人依法向政府房地產行政主管機關進行產權登記並領取了房屋產權證書之後方才正式生效，受到國家法律保護。」擅長房地產法律事務的吳子勝律師說。

「從根本上來說，在沒有拿到房產證之前，購房者還不能算是該房產法律意義上的擁有者。只有取得房地產權證後，購房者才對所購房屋擁有了所有權，才能對房屋擁有佔有、使用、收益和處分的權利。」

房產證如此重要，然而，在岩城偏偏存在為數不少的樓盤業主拿不到房產證，有的甚至贏得了與開發商的訴訟還是無法及時拿到。究竟是什麼原因？問題到底在哪？9月16日至18日，記者對此進行了調查采訪。

無法執行的判決書

對於王良新、巫志林等上百位至今還拿不到房產證的樂意花園的業主來說，他們的維權之路就像過山車，「忽上忽下」。如今，這輛「過山車」卻牢牢地困在了軌道的最低谷。

2009年年底，王良新等購買了福建樂億投資有限公司開發的位於解放北路的「樂意花園」小區的房子。按照合同約定，交房時間是2010年12月31日，且開發商應當在商品房交付使用後60日內，向當地房屋權屬登記機構辦理房屋所有權初始預登記，在商品房交付使用後90日內辦理房屋產權證。

時間一天天過去，開發商卻沒有按合同約定的時間交房，王良新也只是在2011年1月8日才拿到房子。對於延期交房，業主們雖有怨言，但因為逾期的時間並不長，所以也無意去追究開發商的責任。

可是約定的90天辦證期限過去之後，業主們見不到「房產證」，王良新等業主開始著急了。他們一開始有同開發商進行協商，要求開發商及時辦理，可開發商每次都不是消極面對，就是說正在辦理。

隨著時間的推移，業主們的耐心也被逐漸消磨。2012年7月18日，王良新等一紙訴狀將開發商告上了法庭，要求開發商立即為業主辦理房產證並支付違約金。

新羅區法院經過審理，支持了王良新等的訴訟請求。業主們還沒來得及慶祝，開發商就不服判決上訴到了市中級法院。可沒過多久，開發商又撤回了上訴。至此，業主們算是贏得了這場官司。

本以為事情應該可以得到解決了，但是開發商還是沒有按照判決書規定的期限履行義務。主辦此案的蘭子祿律師代為申請了強制執行，然而，時至今日，這個「強制執行」也不了了之。

「法院無權要求房產部門在開發商手續不齊全的條件下為業主辦證，而樂意花園辦不了房產證的根本原因，就是因為開發商在建設過程中違反了規劃、消防等要求，導致綜合驗收不過關，致使開發商辦理房產證的有關材料至今拿不到。」蘭律師告訴記者。

打贏了官司，還申請了「強制執行」，卻依然拿不到房產證，樂意花園的業主們陷入了迷茫：「我們什麼時候才能拿到房產證？」

為什麼拿不到房產證？

這幾天，新羅區法院民一庭的陳庭長正在辦理70多名「國際山莊」小區業主起訴開發商，要求及時辦理房產證並支付違約金的集團訴訟。「這還算是一起業主較為幸運的案件，因為一起訴開發商後，開發商就從外地回來積極為業主辦理產權證書，並協商賠償事宜。」

陳庭長告訴記者，類似的案件她已經辦理過涉及市區八個小區的近400個案子，這些小區總的有近3000戶業主。訴訟主要集中在逾期辦證要求支付違約金和至今未辦證要求及時辦證並支付違約金兩類。

比較典型的代表有：樂意花園、都市新天地、金鵬花園、國際山莊、明珠城市廣場、陶瓷廣場、西山安置小區等，有的樓盤是整個小區辦不了，有的是樓盤里的個別棟辦不了。「他們有個共同點，基本都是龍岩房地產市場剛剛開始興起，處於比較混亂、開發商之間猶如『戰國時代』的時候開發的，加上當時很多規章制度都比較不健全，所以為現在埋下這些隱患。」吳子勝律師說。

吳律師表示，要想拿到房產證，首要條件是所在的樓房要通過有關部門的綜合驗收，並在建設主管部門辦理備案並辦理該棟樓房的初始預登記，之後才能辦理每套房子的房產證。「任何一個環節出現問題，都將致使房產證辦理出現拖延或者辦不了的現象。」

據他介紹，岩城一些拿不到房產證的樓盤存在的主要問題，一是綜合驗收不過關，這個涉及到消防、規劃、綠化、設計等，也是大部分此類樓盤的問題所在。比如金鵬花園中的幾棟樓房拿不到房產證，是因為開發商欠建築施工方一筆工程款，施工方只好將相關的驗收材料截留起來不給開發商，導致材料不齊無法辦證；西山安置小區部分樓房，是因為當初拆遷安置時，市政府給村裡的回撥地，村裡不按規劃要求建起來的，樓房容積率、層高等不符合規劃要求，導致不能辦證。陶瓷廣場的情況也與此類似。

另一類是開發商欠繳一些規費，比如稅費、土地出讓金等。比如明珠城市廣場就是因為開發商「跑路」將該繳納的規費帶走，致使樓盤辦不了房產證。如今，該開發商已經被公安機關控制。都市新天地也是因為開發商挪用稅費而導致不能辦證。

業主的維權困境

對於明珠城市廣場的業主們來說，他們還是幸運的。雖然開發商「跑路」欠繳一大筆的稅款，但是經市政府出面多次、多方協調，終於在不久前給他們解決了問題，讓小區幾百位業主拿到了夢寐已久的房產證，「窩心房」終於成了「舒心房」。

但樂意花園、東肖學生街、金鵬花園等小區的業主就沒有這么幸運了。業主們想盡了各種辦法，理性地同開發商協商過、向有關主管部門反映過、向法院起訴過，甚至申請過強制執行，可是一次又一次地讓業主們感到失望。

無奈之下，部分業主只好選擇非理性的方式，有的組織業主到有關部門群訪，有的圍堵開發商或者有關部門，有的甚至採取暴力方式要求開發商解決問題。但即使這樣，一紙「房產證」還是可望而不可即。

如何維權？采訪中，不管是律師還是法官還是業內人士都感覺很無奈。「部分開發商就像游擊隊，開發一個樓盤就注冊一家公司，房子賣完了公司可能就注銷了。加上這些都是有限責任公司，小區有問題基本上都是該由公司承擔的問題，很少能夠直接追究開發商個人，所以很多時候是在賭開發商的『良心』。」雖然接手的類似案件基本能夠打贏官司，但蘭子祿律師還是備感無奈。

「即使維權遇到困境，但業主還是要積極維權。」陳庭長表示，理性的維權途徑應該是先找開發商協調解決，協商不成可以向有關房地產主管部門反映，如果還無法解決，可以到法院起訴，通過法律解決問題。

至今，也沒有很好的辦法解決這些問題，不少業主們的維權就這樣陷入了困境。

（以上回答發布於2013-10-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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