鄧澤敏律師

A. 抵押貸款要交的律師、評估、擔保費用如何收取

購房貸款屬於商業行為，買房人要取得貸款，就要遵守買房人選擇的貸款銀行規定，除了要付貸款利息外，還要承擔一些其他費用。除公積金貸款評估費和抵押登記費外，政府沒有規定。個人住房貸款究竟要花多少費用，首先要搞清三個方面的問題： 1、個人住房貸款費用＝評估費（期房商貸不需要）＋律師費或公證費＋抵押登記費＋保險費，除抵押登記費外，其他費用並不固定。 2、個人住房貸款分為三種形式：公積金貸款，商業貸款（含貼息貸款），組合貸款。 3、個人住房貸款有四種擔保形式：（1）財產抵押擔保；（2）財產質押擔保（目前銀行很少採用，嚴格來講並不屬於個人住房貸款范疇）；（3）連帶責任保證擔保； （4）財產抵押加連帶責任保證擔保。買房人貸款究竟要負擔多少費用，直接受買房人選擇貸款形式和擔保形式的影響。 （一）評估費 1、公積金貸款 所購房屋為商品房、拆遷房的需對抵押物進行評估，北京市物價局1996年和1997年兩次發文，要求執行國家計委、建設部制定的收費標准：總房款為100 萬元以下（含100萬元）的按總房款的5‰收取；100 萬元以上—1000 萬元的，按總房款的2.5‰收取；評估費最低收費為300 元。由於目前北京市公積金貸款評估仍是一家壟斷，國家關於評估費可下浮20％的規定，由於沒有競爭，買房人仍然無法受惠。所購房屋為經濟適用房不需要評估，經辦機構認為需要的除外；所購房屋為單位售房、房管所售房、安居房可以不評估，但購買單位或房管所售房買房人須提供房改方案、方案批復、大產權復印件（或確權證明）。 2、商業貸款 建設銀行規定：新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付評估費，如果按要求必須評估的，則其費用按500 元計收。 工商銀行規定：普通商品房、經濟適用房認可其銷售價格，不需評估，二手房、高檔公寓、別墅需要評估。農業銀行規定：二手房的評估費按4‰收取。 3、組合貸款 同公積金貸款。（二）律師費或公證費辦理公積金貸款時不需支付律師費；辦理商業貸款時，銀行委託律師事務所或公證部門對借款個人進行資格認證，買房貸款人需按每單申請貸款額的2‰-3‰支付律師費或公證費，每單最低額度為100 元；辦理組合貸款時，公積金部分不收，商業貸款部分收。二手房貸款需要辦理公證，每件200元左右。 （三）抵押登記費 抵押登記部門（各區、縣房屋土地管理部門的權屬科）會收取抵押登記費，收費標准為80元。買房貸款人在取得房產證後才能辦理抵押登記。 （四）保險費 保險費是貸款費用中最貴的，貸款銀行一般都要求進行抵押擔保的買房貸款人到其認可的保險公司辦理抵押物財產保險（又叫房屋險）或貸款信用保險又叫人身險（商貸一般不需要），並明確貸款銀行為保險的第一受益人，同時要求保險期不得短於貸款期限，投保金額不得低於借款的全部本息，保險費用由買房貸款人承擔，抵押期間保險單由貸款銀行保管，在借款合同執行期間，買房貸款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，但是提前還款可以根據年限的變化退還相應的保險費，否則貸款銀行有權代為投保，保險費仍由買房貸款人承擔。但買房貸款人並不是在貸款時一律要購買房屋險和人身險。 1、公積金貸款 按國務院1999 年4月頒布的《住房公積金管理條例》規定：「住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔」，買房人用公積金貸款，不論採用什麼擔保形式，可以不購買保險。按北京市住房資金管理中心1999 年10 月發 布的<99>京房資中心計字第119 號文規定，買房人採用公積金貸款仍要購買人身險，但是這個文件同時規定了在抵押登記辦理完成或貸款還清之後的人身保險費，保險公司在扣除手續費後可以辦理退保手續，即退還抵押登記完成後或貸款還清後已交的保險費。北京市2000 年5 月房屋險已改為自願購買（經辦機構認為必須的除外）。 2、商業貸款 採用財產抵押擔保的：須購房屋綜合險（房屋險＋人身險），因此，這種擔保形式又被稱為財產抵押擔保加購房綜合險。 採用財產抵押加連帶責任保證擔保的：須購買房屋險。採用財產質押擔保或連帶責任擔保的，可以不購買保險。 3、組合貸款 保險費的計算分為兩部分：房屋險按商業貸款方式繳納保費；人身險按公積金貸款方式繳納保費。 例6：貸款申請人天馬行空（網名）今年32歲，欲購買一套商品房，擬成交價格為60萬元，鋼筋混凝土結構，建築面積100 平方米，准備申請個人住房貸款39 萬元，貸款期限為15 年。天馬行空（網名）需要交的費用有：如果申請個人住房擔保委託貸款（又稱政策性貸款），需要交納的費用有：評估費3000 元；律師費無；如擔保方式為財產（房產）抵押加連帶責任保證擔保，則不需要交保險費；如擔保方式為財產抵押加購房綜合險，則需交納保險費（壽險）6702．54 元。如果申請純商業貸款，需要交納的費用有：評估費無；律師費1170元；保險費（房屋財產險）4334.4元。 綜上所述，購房貸款要交評估費、律師費或公證費、抵押登記費、保險費等費用。 （感謝北京英島律師事務所鄧澤敏律師對本欄目的大力支持！）

B. 買房注意事項

C. 「物業費」違約金」合法嗎

D. 怎麼選擇律師

如何才能選擇一個既有責任感、又具有專業素質的好律師呢？

-步驟一：「硬體」檢查

無論是律師還是律師事務所，都有一定的「硬性指標」，就像賣小吃要有營業執照一樣，否則就成「無證小販」了。

據北京德潤律師事務所的孟憲生律師介紹，在選擇律師事務所前，要先考察其基本檔案和資料，看看有沒有執業許可證。這些資料可以在網上獲取，也可以直接打電話到律師事務所的主管機構———律師協會詢問。

律師本人要求有律師執業證。有一些實習律師和律師助理，他們並不是真正意義上的律師，不具備律師資質證明，經驗和相關法律知識都不夠充足，不可以進行相關咨詢和受理訴訟。對於一些已被吊銷執照的律師來說，必定在代理過程中出現了嚴重錯誤，更不是可靠的被委託人。

-步驟二：深入交流

在初步選定律師後，業主要與律師進行深入交流，了解他的業務能力和人品。北京綠金物業咨詢公司的總經理高平認為，首先要盡量選擇知名的律師和律師事務所，因為他們的名聲也是其工作能力的一種證明。其次要在交流中看人品，是否真心的幫忙，態度是否誠懇、實事求是。

孟憲生表示，在交流中要聽律師講解、分析案情，雖然委託人的法律知識不如律師豐富，但也不能完全依靠律師，要自己掌握一定的法律常識，這樣對律師的講解也能明白一二，從而判斷他的分析是否到位。

有些律師在講解到關鍵內容的時候就停止，對委託人說只能講到這兒了，剩下就屬於咨詢，你要交錢了。孟憲生認為，這雖然不違反行業規則，外人也無法指責，但消費者如果遇到這樣的律師就要多加小心了。北京英島律師事務所的鄧澤敏律師也表示贊同，他表示他個人在接受咨詢時能說到哪兒就說到哪兒，消費者如果根據這些意見自行解決了問題當然好，但在訴訟過程中還有關鍵的一部分是臨場的應對和表現，這一點很多消費者都無法掌握，因此律師沒有必要隱瞞信息。

-步驟三：貨比三家

律師之間也有分工，一個人不可能駕馭所有訴訟領域。專家提醒業主，在選擇房產律師的時候，不僅要看其律師事務所的規模和律師的資格認證，更關鍵的是該律師是否在房地產維權方面經驗豐富，是否熟悉相關法律法規，否則他能起到的作用也十分有限。

孟憲生和鄧澤敏都表示，目前北京的律師事務所有幾百家，不愁找不到合適的，委託人應多咨詢幾家，在比較的基礎上做出選擇。孟憲生提醒消費者，不要因為某些律師口氣很大就盲目相信，如果一個律師什麼條件都答應，稱自己什麼業務都能接，那他的可信性就很低了。另外還有一些委託人總是在問律師和法官有沒有什麼關系，這就把自己首先置於不合理、不合法的地位上了，解決問題的關鍵是事實。

-步驟四：簽好協議

選好律師，也要簽好協議，協議當中要對委託律師的代理事項、許可權、義務、收費標准和方式、時間等作出明確規定。目前我國的律師事務所沒有統一的收費標准，委託者也要注意，不是收費高的律師就一定做得好。北京某小區業主在提起訴訟前曾咨詢了某知名律師，該律師稱要想贏，至少要付出100萬元的代價，這其中不僅僅是律師費。該小區業主沒有聘用該律師，最後僅花了不到5萬塊錢就取得了訴訟的勝利。

E. 如何確定房屋鑒定資質機構

F. 違約金可以變為免物業嗎

不可以，物業法有明確規定，物業費用不能以其他任何理由拖欠；如果物業管理不到位造成住戶經濟損失，你可以起供證據起訴物業，或者由小區業主委員會跟物業進行交涉，讓物業賠償你的損失。