吳曉峰律師

① 政府的房地產優惠政策。我條件都滿足。可是房地產商讓找政府。政府讓找房地產商。就是拿不到。怎麼辦

有不少消費者質疑:房價上漲過快，還不是開發商惹的禍?其實，房價快速上漲因素很多，而一些開發商也深感憂慮。王石、潘石屹等全國知名開發商也紛紛發表言論，為平抑房價出謀劃策。
那麼，省會鄭州市主流的開發商是如何看待房價問題，為房價穩定他們又有何建言?連日來，記者采訪了居易國際、正商、鑫苑、新長城以及外來開發商代表北京泰益德等企業負責人。
□記者王爽文杜小偉圖
房價上漲快開發商擔憂
「5月份，鄭州房價漲了305元/平方米。」這個消息不脛而走，引起了各方關注。鄭州市政府對此高度重視，市房管局作出了漲價原因的解釋，下一步將會採取措施穩定房價。
那麼，開發商對房價上漲持什麼態度呢?
「作為一個房地產從業者，希望『穩定』房價，其實也是希望房地產市場能夠長期穩定發展。」居易國際集團品牌管理中心總經理白羽觀點鮮明。
她說，早在2003年，居易國際高層就不斷在各種公眾場合提出:不希望房價過快上漲。2005年，國家開始針對過熱的房地產市場進行「整頓」，宏觀調控政策不斷出台，一些短視、急功近利、專業能力差的開發商也終於在這場「洗禮」中倒下了。那麼，如果現在房價還一味向上躥，更嚴厲的政策肯定還會出台，這並不是開發商想看到的。
「不希望房價快速上漲!」鄭州新長城房地產開發公司總經理宋革委同樣認為。
宋革委說，客觀地講，隨著經濟的發展、人們收入的增加和社會保障制度的完善，人們對未來擔憂的事情在減少，加上對房價的預期，鄭州房價上漲是正常的。但房價過快上漲，超過了人們的消費能力，增加了恐慌性購房人數，這種「虛偽、不真實」的供求關系，反過來又助推了房價上漲，這是一種惡性循環。這是對經濟發展的透支，也是對消費能力的透支。
對於房價上漲過快，全國知名地產商也多為擔憂。
最近，萬科董事長王石發表言論指出，萬科自喻為房地產的領跑者，但絕不做價格的領跑者，不能年底交付的房子設計的戶型、地價、建築成本沒有任何改變，房價卻較年初增加了20%，這樣做就是在透支品牌，當房地產泡沫破裂的時候，市場就會懲罰你。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹也在博客中撰文說:房價上漲過快和空置率過高，這看似互相矛盾的兩種現象在我們的一些城市中卻共同存在著。這也許就是房地產市場面臨的最重要問題。
泡沫總有破滅的一天
正商地產聯盟副總裁關樹茂認為，看待房價問題，不僅要橫向看，還要縱向看。
他注意到，5月份的數據，全市商品住宅銷售5353套，較上月增幅下降了11.94%，商品住宅銷售面積58.19萬平方米，較上月增幅下降了16.84%，商品住宅銷售均價為3573元/平方米，較上月增幅為9.33%。
除了一個房價，銷售面積及套數都在下降。
關樹茂還說，從鄭州市房產網統計數字來看，去年商品房銷售最多時為8000多套/月，平均6000多套/月;今年1~5月銷售5000多套/月，由於90平方米戶型政策的落實，銷售面積也在下降。
「這個數字說明了房子實際上沒有賣動，而不是賣得很好!」關樹茂分析。
他說，一些開發公司盲目漲價，比如說，有的企業以前拿到一塊地，現在來開發，會按照現在的地價來計算房價，旁邊項目房價漲，其也會跟著漲。實際上，從一塊土地的銀行貸款利率、人力成本等一些價格自然增長因素，無論怎麼漲，也漲不到今天這個房價水平。
有些項目，看到身邊的樓盤漲價，自己就盲目跟著漲，而銷售額在下降，這時泡沫就出現了。
最近王石指出，中國房價漲得過快、升幅過大，當房地產的價格上升速度長期快過居民收入的增長速度時，泡沫就產生了。中國看到房地產泡沫給日本經濟帶來的危害，希望避免，這是中央政府一致為抑止房地產價格增長過快而出台政策的主要動機。
他說，有泡沫就有破滅的一天。
保障性住房，要切實能「保障」
那麼該如何穩定房價，讓房地產業健康發展?不識廬山真面目，只緣身在此山中。開發商能否跳出為房價穩定出謀劃策呢?
當鄭州房價高企，一些消費者望房興嘆時，社會保障性住房政策就成了萬眾矚目的焦點。
鄭州信和置業總經理徐益明建議，政府在經濟適用房方面應加大力度，要和地方政府的業績掛鉤，這需要國家出台有關政策來建立一些激勵機制。徐益明還說，城中村承擔了廉租房的職責，現在大量城中村改造，一些租房戶該怎麼辦?各級政府應主動承擔建設廉租房的責任，要和績效掛鉤，和財稅掛鉤，建立激勵機制，解決好住房供需關系。
河南鑫苑置業有限公司副總經理吳曉峰也持同一觀點:進一步改進和規范經濟適用房及廉租房制度，並加大建設力度，建立相應的激勵機制。
白羽也說，經濟適用房的投放量宜占年度住宅房地產開發總量的15%~20%。能購買經濟適用房的人群應嚴格限定，要確立嚴格的程序和機制，並透明、公開、公正。避免有錢人住進經濟適用房，而沒錢人卻享受不到優惠政策。
滿足剛性需求，穩定房價
「在談房價穩定發展時，我們還要客觀地看到幾個剛性購房需求。」中凱置業董事長楊帆認為，一是對居住升級換代的需求;二是城市化進程加快，「鄭汴一體化」，接下來的「鄭許一體化」，以及9城輕軌建設的即將實施，使鄭州的首位度地位越來越明顯，這會迎來一個購房高潮。
吳曉峰也認為，人口的增長住房需求、城市化進程加快、以及每年畢業的大學生留城等原因使對住宅的需求是剛性的。要穩定房價，就要增加房屋的供應量。房屋的供應量是由三個要素組成的:土地、資金和開發商。其中，土地的供應成為制約房地產市場中供應量最關鍵的因素。
楊帆說，土地方面，招牌掛後，成本上升，鄭州三環之內已沒有新增土地，建安、人力成本、稅費等成為撬動房價的杠桿的新增因素。房地產業是資金密集型行業，具有高投入和高風險的特點，10個項目如果有一個項目賠了，那麼就有可能造成資金鏈斷裂，滿盤皆輸。
白羽也認為，地價的不斷上漲在很大程度上促進房價上漲，因而政府應該考慮變通目前土地交易的拍賣形式，拍賣只會讓土地的價格越拍越高，開發成本就越來越高，房價也必將上漲。另外，政府要加大土地的供應量，否則土地的稀缺也會導致開發商取得土地成本加大。
「關乎民生的二手房交易稅費等應當適度減少。」宋革委說。
他認為，穩定房價，就要建立二手房市場，讓房子這個商品以最大的可能性流通起來。一旦二手房市場建立起來，大量的二手房、舊房就可以上市交易，從而增加市場上房屋的供應量，上漲過快的房價就會得到一定程度的抑制。
要建立一個完善的二手房市場，需要減少而不是增加二手房交易環節的稅費。現在二手房交易過程中的稅費過高，已經高達交易額的10%，這就不利於二手房的流通。如果可能，也應該適當地增加物業稅，比如第一套房子不征物業稅，第二套、第三套房子再征物業稅，這樣有利於一些有空房的家庭把房子拿出來出售。
調整心態，對待房價
現在房價還在上漲的原因比較復雜，有供求矛盾，有人民幣升值，有流動資金過剩，有缺少投資品，還有投機操作市場的因素。
「這需要政府、開發商、消費者調整心態，理性面對房價。」一位不願透露姓名的開發商建議。
去年6月1日起實施的國辦「37號文」的「70%」、「90平方米中小套型」，是調整住房結構比例，增加中小戶型、中小價位的供應量力度。一段時間以來，結構調控演變成一場考驗建築設計者的游戲。現在很多建築設計單位的重要工作內容之一，是如何幫助開發商規避小戶型規定帶來的影響。
「對於開發商來說，不要盲目跟風漲價。」一位業內專家提醒。在這里不得不再次提及王石。王石說，樓市泡沫破裂只是時間問題，也許是兩三年，也許用不著那麼長時間。而萬科已經做好了應對樓市泡沫破裂的准備，包括在產品質量、產品研發、客戶保障等各方面做到位。
萬科不會做房價的領跑者，萬科開發的房子價格沒有泡沫，不會出現年底比年初價格大幅上升的情況，提價也會告訴原因。另外，即使樓市泡沫破滅，消費者還是需要住宅的，而萬科無論什麼時候都能提供消費者認可的住宅。
河南順馳副總經理牛曉龍也認為，開發商也應該多配合政府的號召，與政府共同做好廉租房的落實工作。提倡比如新農村建設、經濟適用房開發建設、郊區大盤的開發建設等，都是開發商應該著眼的發展方向。通過大量中低端房產的問世，進一步滿足大多數市民的住房需求，改善市民的居住條件。
業內人士王順中認為，開發商應該控製成本、保證質量、壓低價位、回報社會、讓利於民，這樣才能打造出百姓喜愛的產品品牌和企業品牌。
對於消費者來說，也需要理性購房。天天喊著房價上漲，天天還去購房，大有「助紂為虐」之勢。
鄭州升龍置業總經理劉榕說，城市化進程過程中，有第一批、第二批、第三批進城的，但往往是剛剛畢業的大學生、剛剛進城的打工者，往往要和第一批進城者作住房比較。
正如潘石屹所說，一個剛參加工作的人如果想購買一套房，可能收入暫時與目前房價相差很大，甚至不吃不喝積攢幾十年的工資收入也買不了一套新房。於是，大家對房地產行業就產生了許多的怨恨、失望，甚至因買不起房而產生絕望的情緒。
也有專家建議，身處資本時代，我們必須以另一種方式思考房地產價格:承認現實的約束，以及政府財力與規劃方面的限制，反省減少供應抑制房價的政策，而後平心靜氣，將土地收益專款專用，更多地投入保障性住房，先讓房地產價格有了穩定之錨，而後放開拓寬商品房市場的投融資與交易渠道，使之通暢。
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