物業公司法律顧問

A. 物業管理矛盾糾紛怎樣處理

您好：
物業管理矛盾糾紛處理治理
物業服務合同糾紛
很多業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有的小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有的小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。
這是因為對於物業管理服務合同的認識不同所造成的。如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。
在委託關系的情況下，一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼後果將與物業公司沒有任何關系;同時由於委託合同的委託人依法可隨意終止合同，而不需要任何理由，這也不利於小區物業管理的穩定性。
解決方法：在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」。
與開發商關系糾紛
《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由於難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處於優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的「父子關系」依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛後，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。
解決方法：入住小區的業主們在符合條件後，也就是說小區內房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首套房屋出售並且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主委員會，通過業主委員會來維護自身權益。
公共配套設施糾紛
例：某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。
這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定
同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。
解決方法：這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。
物業費糾紛
物業費糾紛來自兩方面：一、物業費包含的費用項目;二、物業費收取不到。
物業費，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等混合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20～30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。
解決方法：在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。
建立完善物業管理糾紛調解機制的對策
(一)建立完善各級物業管理糾紛調解組織。積極探索人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業管理糾紛調解模式，充分發揮人民調解工作在預防物業管理糾紛中的作用。進一步加強和完善縣(區)、街道和社區物業糾紛調解委員會職能作用，發揮好對所轄區物業糾紛調解工作組織領導和整體協調作用，綜合協調調解解決轄區重大疑難物業管理糾紛。基層司法所要負責調解本轄區復雜性物業管理糾紛，指導社區人民調解組織開展物業糾紛調解工作。建立社區物業糾紛調解委員會，以預防物業管理糾紛為主，宣傳物業管理法規政策，調解一般性物業管理糾紛。
(二)大力加強物業糾紛調解隊伍建設。認真做好物業管理糾紛調解員的選任工作。實行專兼職相結合，從房管部門、司法機關、社區居委會、社區律師或在社區有一定威望的群眾中，挑選一批熱愛公益、公道正派、素質較高的人員擔任人民調解員。深入開展「律師進社區」活動，組織廣大律師、法律工作者深入社區積極參與社區物業糾紛的調處工作，為社區人民調解工作提供法律保障。充分發揮律師職能優勢，利用自身的法律知識，擔任社區物業公司的法律顧問，提供決策咨詢法律服務，確保物業公司規范有序健康發展。司法局要加強對物業糾紛調解隊伍的管理，定期共同組織開展物業糾紛調解業務培訓，對於成績突出的集體和個人給予表彰獎勵。
(三)加大物業管理糾紛排查力度。組織社區調解員深入小區調查走訪，對群眾反映的有關物業管理方面的問題認真登記，甄別問題性質，對於屬於物業管理糾紛的要切實做好人民調解工作，對於不屬於物業管理糾紛的，要引導群眾通過其他正當手段解決問題，做好人民調解與行政調解的銜接。注重敏感時段和敏感地區的物業管理糾紛排查，對入住率超過50%的新住宅小區給予高度關注，進一步加強對業主大會的籌建給予幫助引導，著重做好對物業公司選聘和退出引發的矛盾糾紛預防和調處工作。 (四)加強業務培訓和法治宣傳。充分利用社區工作覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優勢，運用具體案例在社區群眾中開展生動直觀的法治宣傳和人民調解工作宣傳，引導居民學法用法、知法守法，從源頭上預防和減少矛盾糾紛的發生。組織業主委員會的主要成員、物業公司的負責人、街道辦事處及居委會有關人員進行業務及法律培訓，引導物業服務企業增強依法守約意識、服務意識，按照合同約定為業主提供質價相符服務。引導全社會了解物業管理行業特徵，澄清對於物業管理的認識誤區，釐清對物業管理的職能定位，進一步提升對物業管理行業的認識度。

B. 物業法律顧問的主要職責是什麼

物業公司法律顧問職責范圍是：法律咨詢；商業談判；對重大經營決策提出法律意見；起草、審核規章與合同；辦理工商登記；代理訴訟和非訴活動；聘任董事會秘書。
【法律依據】
《企業法律顧問執業資格制度暫行規定》第十七條
企業法律顧問履行下列職責：
（一）協助企業領導人正確執行國家法律、法規，對企業重大經營決策提出法律意見；
（二）參與起草、審核企業重要的規章制度；
（三）審核企業合同，參加重大合同的起草、談判工作；
（四）參與企業的合並、分立、破產、投資、租賃、資產轉讓及投標、招標等重要經濟活動，提出法律意見，處理有關法律事務；
（五）辦理企業工商登記、商標注冊、專利申請等有關法律事務；
（六）接受企業法定代表人委託，代理企業參加訴訟和非訴訟活動；
（七）在股票在境外上市的股份有限公司中，經董事會聘任擔任董事會秘書；
（八）開展與企業生產經營有關的法律咨詢；
（九）配合企業有關部門對職工進行法制宣傳教育；
（十）負責企業外聘律師的選擇、聯絡及相關工作；
（十一）辦理企業領導人交辦的其他法律事務。

C. 我是物業管理的，你給我們當法律顧問嗎

現在給公司當法律顧問一年收你兩萬起，有案子還得另外收錢

D. 物業公司法律顧問一般多少錢

在企業日常經營中，尤其是大中型企業，涉及的人員和業務范圍通常比較龐雜，這同樣意味著法律風險會常伴企業發展的始終和各個方面。花上少量的資費，省掉大量的時間成本和未知風險，是一種很聰明的做法。我感覺基礎法律顧問服務對一般企業日常運營來說已經足夠了，沒必要花更高的價錢買一些可能無法用到的服務和配置，比如並購、投資之類的。如果真的遇到了這類需求，也可以單獨購買。有很多律師事務所收費高，就是把這些不常用的服務也包含在報價裡面，才導致價格水分太多。聽說上海的易律法務管理，負責人好像是徐寶同律師，有一個線上法律顧問項目，1000元一年，提供日常法律咨詢，還負責指導法律方案的落地，企業的勞資用工，合同合約催收欠款都有專職律師處理問題，性價比很高。我覺得這些基礎法律顧問服務對一般企業日常運營來說已經足夠了。雖然我們在五線的小縣城，但是並沒有因為距離原因影響服務質量，現在網路這么發達，交流溝通都很方便，還能享受到一線城市的法律資源，比我們當地的律師事務所性價比高多了，具體不妨網路一下。

E. 拖欠物業管理費的法律問題

在我國的起步時間不長，隨著該行業的迅猛發展，物業管理糾紛近幾年也呈上升趨勢，糾紛的主體涉及到物業公司、業主及等。訴訟爭議包括了業主拖欠物業費、供暖費，物業公司不履行職責致使業主人身、財產受損，業主委員會與物業公司爭奪物業管理權等多方面。其中，業主拖欠物業費、供暖費的案件占據了大部分，也基本成為每個物業公司面臨的不可避免的難題。該類糾紛的出現，一方面反映了當事人權利意識的提高，但另一方面也反映出當事人在處理法律糾紛中存在著一些錯誤的理解或做法。筆者結合擔任物業公司法律顧問期間的工作經驗，總結了在處理該類糾紛時應注意的幾個問題。

一、法律關系問題

在業主購房及居住過程中，出現的主要當事人有：業主(購房人)、開發商、物業公司，存在的法律關系有：物業公司與開發商之間的前期選聘及物業交接管理關系、業主與開發商之間的房屋買賣與房屋維修法律關系、業主與物業公司之間的物業管理法律關系及業主之間因相鄰產生的相鄰法律關系及因侵權等產生的其他法律關系。雖然在同一主體身上可能產生多個法律關系，如業主也是購房人，與物業公司產生物業管理法律關系，與開發商產生房屋買賣法律關系，與其他業主產生相鄰關系，但需明確的是這些法律關系之間是彼此獨立的，因此，主體權利義務的承擔是不能混淆的。

但在物業管理收費實踐中，卻經常出現主體混淆，歸責錯誤的現象：業主極易將物業公司與開發商混為一體，或將其他業主對自己的侵權理解為是物業公司的管理不善;而開發商與物業公司也出現越權管理，責任區分不清的情況。上述現象的出現主要是由於當事人對下面兩大法律關系沒有清楚的認識，將非物業公司的權威歸責於物業公司身上。

(一)物業公司與開發商之間的法律關系

在《物業管理條例》頒布以前，存在開發商對小區物業管理的情況，但由於開發商作為建築單位，專業技能缺乏，不利糾紛的解決。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》規定：小區的物業管理活動需由物業管理企業進行，根據該條例頒布的《物業管理企業資質管理辦法》，對物業管理企業的資質進行了進一步規定，將物業管理企業的資質分為一、二、三等級，物業公司需根據自身的資質實施對不同類型小區的物業管理。

因此，目前除部分以前開發的小區還存在由開發商的物業管理部門進行管理的情況外，大多數小區的物業管理，是由有相應資質的物業公司進行的。

在前一種情況下，小區的物業管理部門作為開發商的一個部門，與開發商是從屬關系，不能獨立承擔責任，對外的所有活動均需以開發商的名義進行。但在後一種情況下，開發商與物業公司分別是兩個獨立的法人，在小區的管理活動中，物業公司應對自己的行為獨立享有權利、承擔義務。

但由於在業主、業主大會選聘物業公司之前，小區的物業是由開發商選聘的物業公司進行管理的，在這種情況下，特別是當開發商將小區交由自己成立的物業公司管理時，下列現象就極易出現：業主將開發商的責任轉嫁到物業公司的身上，以存在問題為由拒絕繳納費用;而開發商與物業公司也錯誤理解了自己的權利義務：物業公司在業主入住時提出不交物業費不給房屋鑰匙;開發商將應退還給業主的購房款充抵物業費。

這些情況的出現，都是沒有弄清法律關系，對於業主來說，由於開發商對房屋負質量保證責任，在開發商沒有將維修工作委託給物業公司的情況下，業主只能要求開發商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業公司提出主張，而物業公司與開發商也應正確認識自己的權責：收繳物業費只能由物業公司進行，而房屋交付則是開發商基於房屋買賣關系應負的責任。

(二)業主與業主之間的法律關系

業主與業主之間，主要存在因房屋相鄰產生的相鄰關系及因侵權產生的損害賠償法律關系。

根據《民法通則》第83條關於相鄰關系的規定，因相鄰一方沒有正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當承擔責任。而侵權責任，也應按照相關法律規定處理。但不論在哪種情況下，物業公司承擔責任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業服務合同》約定履行管理職責，如在對房屋進行裝飾裝修時，業主應注意避免對相鄰業主造成雜訊干擾，更不應該拆除房屋的承重結構，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業公司雖在服務合同中承諾對業主的裝飾裝修行為進行監督管理，但物業公司沒有履行該監督管理職責，物業公司應對相鄰業主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔部分責任，或對侵權結果的發生有過錯，與其他業主構成共同侵權，如將應由全體業主分攤的費用分攤到個別業主身上。但需要明確的是，不論物業公司的行為構成的是違約還是侵權，與業主是否交納物業費都屬於截然不同的法律關系，業主只能要求物業公司承擔違約或侵權責任，而不能拒絕交納物業費、供暖費等費用。

可見，由於混淆了法律關系，物業管理當事人不僅無法達到最初目的，還可能因行為不當，對給相對人造成的損失承擔責任。

二、抗辯權的行使問題

與上面提及的混淆法律關系不同，在有些情況下，業主拒交物業費、供暖費的理由是物業公司提供的服務沒有達到《物業服務合同》中約定的標准，如在《物業服務合同》中約定24小時巡邏，實際上物業公司並沒有做到，或約定保持小區環境整潔，而業主認為物業公司的保潔措施並不完善等。業主以物業公司沒有盡到職責為由拒交物業費用，實際上是錯誤地行使了雙務合同中的不安抗辯權。

根據不安抗辯權的理論，雙務合同中先履行債務當事人如有確切證據證明對方存在法定情形，則可以中止履行債務。我國《合同法》第68條規定的法定情形之一為：有確切證據證明對方有喪失或者可能喪失履行債務能力。在物業管理中，物業費的交納通常都是先於物業公司提供的物業服務的，符合不安抗辯權要求的債務履行有先後順序的要求。但事實上，即使物業公司管理不善，提供的服務存在瑕疵，一般也達不到《合同法》第68條規定的無法或者可能無法履行管理職責這一要求，因此，業主常常因證據不足，拒絕交費答辯無法得到法律支持。

雖然業主無法行使不安抗辯權，但物業公司沒有按照《物業服務合同》的要求提供完善的管理已經構成合同的不完全履行，業主完全可以要求物業公司承擔違約責任：按合同要求完善服務，對給自己造成的損失要求賠償。

（以上回答發布於2014-07-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 關於物業費的法律咨詢

問題比較抄簡單，不要急於和律師形襲成委託關系（無需有償服務）。
你只要告訴法院你的賣房情況（必要時提供相關證據），法院自然會駁回物業的起訴。
你也不必反訴物業，不值得——浪費本人的精力、浪費國家司法資源、讓律師掙錢。

lygmei2002 將板子全部打在你身上。
第二業主有義務主動承擔法定義務，為自己享受的服務付費；
物業是商業服務企業，不是官老爺，也有義務主動了解客戶變化情況，草率起訴本已不妥。
當然，你也有向法院說明情況的義務，僅此而已。不要小題大做！

1、房屋產權合法轉移成功之後，其物業費支付義務自然隨之轉移。何來遺漏或疏忽？
2、如果不是法律援助，哪位律師會無償幫你處理房產轉移事宜？日常百姓的房產交易有多大比例是由律師代理完成的？由此產生了多少法律糾紛？
3、物業公司應該是請了法律顧問或律師的，結果連起訴對象都搞不清！物業公司願意當冤大頭那是活該。建議多學些法律常識，避免法律糾紛。

G. 物業法律顧問哪個比較專業

一些企業在討論內部經營、管理的問題時，缺乏與律師的溝通，只要求律師審查結果，或對結果提供法律意見，卻未將來龍去脈告知律師，使律師對企業的業務情況不甚了解，因此提供的法律服務也很難准確、到位。基礎法律顧問服務對一般企業日常運營來說已經足夠了，沒必要花更高的價錢買一些可能無法用到的服務和配置，比如並購、投資之類的。如果真的遇到了這類需求，也可以單獨購買。有很多律師事務所收費高，就是把這些不常用的服務也包含在報價裡面，才導致價格水分太多。聽說上海的易律法務管理，負責人好像是徐寶同律師，有一個線上法律顧問項目，1000元一年，提供日常法律咨詢，還負責指導法律方案的落地，企業的勞資用工，合同合約催收欠款都有專職律師處理問題，性價比很高。我覺得這些基礎法律顧問服務對一般企業日常運營來說已經足夠了。雖然我們在五線的小縣城，但是並沒有因為距離原因影響服務質量，現在網路這么發達，交流溝通都很方便，還能享受到一線城市的法律資源，比我們當地的律師事務所性價比高多了。基礎法律顧問服務對一般企業日常運營來說已經足夠了，沒必要花更高的價錢買一些可能無法用到的服務和配置，比如並購、投資之類的。如果真的遇到了這類需求，也可以單獨購買。有很多律師事務所收費高，就是把這些不常用的服務也包含在報價裡面，才導致價格水分太多。聽說上海的易律法務管理，負責人好像是徐寶同律師，有一個線上法律顧問項目，1000元一年，提供日常法律咨詢，還負責指導法律方案的落地，企業的勞資用工，合同合約催收欠款都有專職律師處理問題，性價比很高。我覺得這些基礎法律顧問服務對一般企業日常運營來說已經足夠了。雖然我們在五線的小縣城，但是並沒有因為距離原因影響服務質量，現在網路這么發達，交流溝通都很方便，還能享受到一線城市的法律資源，比我們當地的律師事務所性價比高多了。這些網路都能找到。

H. 物業公司必須聘請法律顧問嗎

沒有任何法律規定物業公司必須聘請法律顧問。
聘請與否，何時聘請，由物業公司自行決定。

I. 物業顧問具體是做什麼工作

"物業顧問"是一個新興角色，承擔物業咨詢方面的服務。(一個職位或者是一個職業，廣義的概念是從事關於不動產的咨詢、估計、經營、管理行業的企業和人員，狹義的概念是具體的房屋管理人員或者房屋中介人員，又稱"房產經紀人") 時下，滬上的物業面貌日新月異，各式各類的大樓、廣場、小區等拔地而起，各式各類的物業公司亦如雨後春筍般紛紛成立。
物業顧問內容具有全方位的性質，其工作面涵蓋物業管理的所有領域，主要包括:
1、派員長期駐守委託方工作。公司委派具有豐富管理經驗和工作技能的員工以雙方約定的方式駐守委託方，出任委託方的顧問，全面參與委託所管物業的各項管理服務工作。
2、引進本公司的物業管理制度，全面引進本公司的管理理念和各項物業管理制度，包括發事這巨星網路系統和物業管理計算機應用軟體等。
3、實行前期介入的管理制度，視委託方所接管物業的具體情況，於建築期間實行前期介入,對工程設計、功能規劃等從物業管理角度提出建設性指導意見。
4、協助開展物業服務、檢查和入住工作。
5、協助委託方與開發商做好接管驗收管理工作，分清雙方的權利、義務、責任和費用關系，簽訂委託管理合同。
6、協助公司行政架構整組，協助委託方進行行政架構的整改，合理安排各類管理人員的編制，削減冗員,達到精簡高效之目的。
7、推行人員培訓和形象設計計劃，協助招聘各類專業管理人員,制定各級員工培訓計劃，實施各類員工的專業培訓，對員工的工作實績實行多方面考核。
8、推行專業管理質量標准。
9、協助委託方建立IS09002物業管理質量體系，並進行實際的運作指導。
10、編制小區公約及住戶手冊，根據國家和政府的有關法律法規，協助制訂公共契約、業主手冊及其它各種管理手冊。
11、編訂業委會組織章程根，據法律法規要求，協助制定《業主管理委員會章程》，協助組建業主管理委員會，加強與各業主的聯系.
13、提出加強工作效率的方案，以提高工作效率為目的，協助制定各項規章制度和各類員工工作守則，明確各崗位的責職，制定各頂工作萬案。
14、協助監管公共設施的運作狀況，協助檢查物業各類公共設施(如電梯、水、電、氣、空調、消防和防盜設施等)的運作情況,確保其處於穩定良好的狀態。
15、進行管理收支經濟測算，協助委託方制定各管理小區的經濟測算方案，並報物價管理部門核實有關物監管理費用和其它各種收費標准，按月准時做出詳細財務收支報告。
16、實行物業基礎管理運作指導，協助委託方對各小區的物業管理、服務、維修保養的操作規范化程序等進行檢查和測評,對管委會、物業和里委會之間的關系進行協調。
17、指導各類物業資金的籌集與使用，協助委託方做好保安保潔、管理服務等各項費用的籌集和使用,公用水電費的收繳與使用,修繕基金的保管與使用,以及其它各種費用的收繳與使用。
18、研究促進物業的銷售方法，協助委託方推行有效的市場策劃,研究促進其擁有之物業的租售方案,提高其物業的使用率和租售率,達到其物業保值增值之目的。
19、舉辦社區文化康樂活動，協助管理處籌辦社區內各頂節日裝飾、喜慶活動,創建小區物業的特色和形象,提高業主對物業的歸屬感及業主與物業管理處間的親和力。
20、拓展一條龍的全方位服務：公司的物業顧問將根據委託方的需求和實際情況採用靈活多樣的形式,以這到完成物業顧問內容的目的,其常規性的形式有:
①員工培訓包括定期和不定期、雙向和單向、理論和實踐等。
②現場實務操作指導。
③各類管理方案的設計和實施。
④組織各種形式的多角度、多方位的監督、檢查和考評。
⑤提供Internet網路形式的信息製作及發布渠道。

J. 南京棲霞物業有限公司法律顧問是誰

南京西峽物業有限《公司法》律顧問。是誰？我記得好像姓張。他這名字挺好的，它乾的。都不錯，大夥兒都認可。他是一個最好的