雷濤律師

Ⅰ 購房者權益與銀行抵押權發生沖突時如何處理

案例分析 http://www.szac.org/news_details.asp?newsid=510 如果說《擔保法》的施行，讓開發商難以再隱瞞其真實情況、將已經設立抵押的房屋預售給購房者，那麼類似於本案的交易風險則無疑再次提醒購房者，雖然法律對有關購房者的權利給予了充分的保護，但購房者還需要對自己的權利倍加關注，才能夠充分地防範房地產交易風險。因此，購房者在與房地產開發商簽訂購房合同的過程中，應當認清如下的內容。 1．正確認識抵押權，防範購房風險 由於購房者與房地產開發商簽訂商品房預售合同時，房屋尚在建造中，購房者的權利因沒有產權證等相關權利憑證予以保障，而購房者又可能因為忽視商品房預售登記的效力和重要性，不主動要求辦理預售登記，或者完全信任房地產開發商，由房地產開發商代為辦理預售登記，所以在這一環節中經常會出現房地產開發商惡意違約，諸如「一房兩售」、「先售再抵」、「先抵再售」的情形。由於購房者不知道在自己簽訂購房合同之前是否已有人就同一房屋簽訂了商品房預售合同，也不知道自己所預購的房屋是否已成為房地產開發商抵押給他人的抵押物，故當他人要實現抵押權時，或者房地產開發商與別的預購者履行合同時，預購房屋的購房者將不能實現自己的購房目的，甚至會由於房地產開發商捲款逃跑、下落不明而落得「屋財兩空」的悲慘情景。雖然我國《擔保法》第49條規定，抵押人轉讓抵押物的行為如未通知抵押權人或者未告知受讓人，則合同無效。這一規定無疑能夠對房地產開發商的行為有所制約，當發生這樣的情況時，購房者可以依法要求確認商品房預售合同無效，並要求房地產開發商返還房款、承擔相應的民事責任。但這樣的規定，有時候並不能真正保護不知道房屋抵押情況的購房者的合法權益，也不能夠真正保證抵押權人權利的順利實現。因為對於抵押權人而言，重要的是獲得抵押物的交換價值以擔保債務履行，並非想獲得抵押物本身，其要求主張預售合同無效對其本身並無益處。對於購房者而言，由於房價上漲等因素，其有時也並不願意輕易主張合同無效，甚至有的購房者已經對房屋進行了裝修並入住數年，返還房屋及返還房款的結果，可能對其將造成更大的損失。 據此，最高人民法院於2000年12月8日頒布了《關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》），使得這一問題的處理方式更加靈活，更加有利於各方當事人之間權利的平衡。該《擔保法解釋》第67條規定：「抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。」該條款規定表明，在房地產開發商未告知抵押權人的情況下將房屋預售的，抵押權人可不主張預售合同無效，預售合同不影響抵押權人實現其抵押權，不論房屋預售還是房屋再轉讓到任何人手中，抵押權人都可以行使抵押權，以該房屋的變賣價款抵償自己的債權。對於預購房屋的人而言，也不必一定主張預售合同無效，可以在取得房屋所有權的時候，代替房地產開發商清償所負的債務，以消滅房屋之上的抵押權。當然，購房者可以直接將房款支付給抵押權人，如果其已經向房地產開發商支付了房款，可以就自己向抵押權人清償房地產開發商的債務而向房地產開發商追償。雖然這樣做存在一定的風險，但對於上漲的房屋而言，亦可以盡量降低損失。 綜上不難看出，在我國現行法律規定中，抵押權是具有優先性的權利，與預購房屋者的權利相比，抵押權是物權，比購房者享有的債權更為優先。當抵押權與商品房預售發生沖突時，預購房屋的購房者將承擔較大的交易風險。因此，建議購房者在與房地產開發商簽訂購房合同之前，應對開發商承建的房屋進行調查，調查的內容可以集中在房屋的土地使用權是否抵押給第三人、房屋的所有權是否抵押給第三人，上述問題均會影響到購房者將來辦理房屋產權證能否順利取得的問題。 2．依法行使權利，制裁違法行為 在本案中，購房者購買的房屋已被開發商設定抵押權，這將會始終成為本案原告李天明實現其房屋完整權利的隱患。如果抵押權人享有的債權到期後可以實現，則房屋上的抵押權可以自然消滅，原告李天明與被告上海華普地產公司若就剩餘房款履行完畢後即可辦理相應的房屋產權。但如果抵押權人通過其他途徑不能實現其債權時，法律將允許抵押權人通過處分該房屋並以該房屋的折價款抵償自己債權的方法實現債權，屆時原告李天明或者選擇失去該房屋，或者向被告上海華普地產公司主張違約責任；或者為了得到房屋而依照前述《擔保法解釋》的規定向抵押權人支付房款，然後再向上海華普地產公司追償。 由此可見，不論法律規定如何完善，市場交易的風險仍然無處不在，而要很好地避免類似本案的交易風險，最重要的仍是購房者重視自己的權利，注意交易風險的防範。故建議購房者在購房前應當全面了解房屋的情況，謹慎作出交易決定。簽訂預售合同之後，購房者應當積極主動地要求開發商將預售合同申請登記，並時時刻刻監督、提醒開發商盡快申請預售登記，以便對抗可能在預售合同簽訂之後產生的其他權利，從而保障自己的合法權利。若發生風險後，購房者也要積極迅速地尋求合法途徑主張權利，盡量將損失減小到最小限度。 就本案出現的問題，最高人民法院於2003年5月7日發布的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對於商品房交易中如何適用懲罰性賠償的問題作出了明確規定。該司法解釋規定了適用懲罰性賠償的五種情況，包括：商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人導致合同目的不能實現；商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人導致合同目的不能實現；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事買；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，從而導致合同無效或者被撤銷、解除的。以上幾種情況，買受人除可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。這樣做的意義，在於能夠有效地制裁和遏制商品房買賣中的欺詐、惡意違約等嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，為商品房交易確立誠實守信的正常秩序。因此，如果發生了上述情形時，購房者應當積極地依法維護自己的權利。

Ⅱ 法律量刑的標準是什麼

《中華人民共和國刑法》第三百八十四條規定：國家工作人員利用職務上的便利，挪用公款歸個人使用，進行非法活動的，或者挪用公款數額較大、進行營利活動的，或者挪用公款數額較大、超過三個月未還的，是挪用公款罪，處五年以下有期徒刑或者拘役；情節嚴重的，處五年以上有期徒刑。挪用公款數額巨大不退還的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑。
另外根據《最高人民法院關於審理挪用公款案件具體應用法律若干問題的解釋》的具體規定，第一條 刑法第三百八十四條規定的「挪用公款歸個人使用」，包括挪用者本人使用或者給他人使用。
挪用公款給私有公司、私有企業使用的，屬於挪用公款歸個人使用。
第二條 對挪用公款罪，應區分三種不同情況予以認定：
(一)挪用公款歸個人使用，數額較大、超過三個月未還的，構成挪用公款罪。
挪用正在生息或者需要支付利息的公款歸個人使用，數額較大，超過三個月但在案發前全部歸還本金的，可以從輕處罰或者免除處罰。給國家、集體造成的利息損失應予追繳。挪用公款數額巨大，超過三個月，案發前全部歸還的，可以酌情從輕處罰。
(二)挪用公款數額較大，歸個人進行營利活動的，構成挪用公款罪，不受挪用時間和是否歸還的限制。在案發前部分或者全部歸還本息的，可以從輕處罰；情節輕微的，可以免除處罰。
挪用公款存入銀行、用於集資、購買股票、國債等，屬於挪用公款進行營利活動。所獲取的利息、收益等違法所得，應當追繳，但不計入挪用公款的數額。
另外根據該司法解釋第三條之規定：挪用公款歸個人使用，「數額較大、進行營利活動的」，或者「數額較大、超過三個月未還的」，以挪用公款一萬元至三萬元為「數額較大」的起點，以挪用公款十五萬元至二十萬元為「數額巨大」的起點。挪用公款「情節嚴重」，是指挪用公款數額巨大，或者數額雖未達到巨大，但挪用公款手段惡劣；多次挪用公款；因挪用公款嚴重影響生產、經營，造成嚴重損失等情形。
「挪用公款歸個人使用，進行非法活動的」，以挪用公款五千元至一萬元為追究刑事責任的數額起點。挪用公款五萬元至十萬元以上的，屬於挪用公款歸個人使用，進行非法活動「情節嚴重」的情形之一。挪用公款歸個人使用，進行非法活動，情節嚴重的其他情形，按照本條第一款的規定執行。
各高級人民法院可以根據本地實際情況，按照本解釋規定的數額幅度，確定本地區執行的具體數額標准，並報最高人民法院備案。
也就是說，在量刑上，法官的自由裁量權還是很大的。從你說的二百二十萬來看，確實是「數目巨大」了，所以感覺該判決較為恰當。
另就補充提問的回答：數目巨大不退還的要判十年以上的，因為有了退還情節故判在十年以下，我前面就說過在這方面審判的法官有較大的自由裁量權，況且我畢竟沒有對這個案子有個感性的了解，或許這個案子有一些例如群眾反響比較惡劣，上級部門比較關注等等社會因素在內也會影響最終的判決結果。還有就是感覺你是在對該案是否應該上訴進行猶豫，我不知道你的身份所以無法對你進行某些建議，所以感覺這些事情還是當事人自己拿主意比較好。

Ⅲ 漳州出色醫療律師有哪些人

肖世貴律師、雷濤律師等。
肖世貴律師供職於福建南州律師事務所，擅長刑事辯護，交通事故， 婚姻家庭,勞動工傷, 農村土地，房地產及公司法律事務等糾紛的處理。肖世貴律師畢業於中南財經政法大學，碩士學位，具有深厚的理論功底、嚴密的邏輯思維、多樣的辦案技巧、精準的分析判斷。多年的法律職業經歷，積累了豐富的執業經驗、樹立了誠信敬業的形象。
法律服務要向專業化方向發展，醫學律師便應運而生。所謂醫學律師是指依法考取得國家律師資格、擁有法律知識並掌握醫學知識的人。它首先是律師，是具有大學法律畢業文憑依法考取國家律師資格並注冊執業的律師協會會員。同時還需要具有醫學專業知識。醫學律師不是一個固定的技術職稱，而是律師在業務發展過程中形成的跨學科的專業服務類型。傷害案件中涉及醫學鑒定，命案中的死因也涉及醫學，醫療事故、交通事故、工傷以及各種各樣的人身損害案件都涉及醫學知識。

Ⅳ 建設工程實行工程招標投標的優越性有哪些

採用招標投標方式進行交易活動的最顯著特徵，是將競爭機制引入了交易過程，與採用供求雙方 "一對一"直接交易等非競爭性的采購方式相比，具有明顯的優越性，主要表現在：

(1)招標方通過各投標競爭者的報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、質量保障體系可靠、具有良好信譽的供應商、承包商作為中標者，與其簽訂采購合同，這顯然有利於節省和合理使用采購資金，保證采購項目的質量。

(2)招標投標活動要求依照法定程序公開進行，有利於堵住采購活動中行賄受賄等腐敗和不正當競爭行為的"黑洞"。

(3)有利於創造公平競爭的市場環境，促進企業間的公平競爭，採用招標投標的交易方式，對於供應商、承包商來說，只能通過在質量、價格、售後服務等方面展開競爭，以盡可能充分滿足招標方的要求，取得商業機會，體現了在商機面前人人平等的原則。當然，招標采購與直接采購方式比較，也有其固有的缺陷，主要是招標投標程序復雜，費時較多，費用也較高。因此，有些采購標的物價值較低或采購時間緊迫的采購，不適宜採用招標投標方式。

Ⅳ 男子奪刀「反殺」入室敲詐者被判無期 ，為何12年後法院開庭再審

楊輝在庭審時一直辯稱自己是“正當防衛”，但未被認定。2019年8月，在獄中服刑十餘年後，楊輝提出了再審申訴，認為自己是正當防衛，2020年3月12日，大同中院作出了《再審決定書》。

楊輝的辯護律師對這起再審案件信心十足，他認為雷濤當時正在實施敲詐勒索等不法侵害的時候，楊輝的行為完全構成無限正當防衛。

Ⅵ 無效合同和可變更，可撤銷的合同的區別

無效合同和可變更、可撤銷合同本質的區別在於：
無效合同自成立以來，未曾生效過，因為法律對其作出了根本的否定性評價；

而可變更可撤銷合同自成立以來一直是生效的，只是其中有些問題存在，法律賦予無過錯方以撤銷權，由此可以自己決定是否撤銷。如果撤銷，合同自始不生效，與無效合同一樣；而決定不在合理時間內撤銷（我國規定是一年），那麼合同一直有效。

Ⅶ 建築的包工合同是怎麼樣寫

這個合同要根據你們的實際情況來寫，因為建築行業是個高利潤、高風險的行業，要謹慎書寫，並注意防範風險，具體細節內容很多，需要你提供相關信息才可以書寫。
如需幫助請聯系：河南建築工程專業律師（雷濤）186
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Ⅷ 建築工程中哪些屬於隱蔽工程

工程中那些屬於隱蔽工程？如：建築工程中，一般住宅基礎因回填土覆蓋，基礎就屬隱蔽工程。砌體經抹灰覆蓋，這種砌體也叫隱蔽工程。樓地面墊層經面層施工覆蓋也叫隱蔽工程。
裝修工程中，吊頂的龍骨經面層施工後覆蓋，龍骨叫隱蔽工程。基層板經面層覆蓋，基層板也叫隱蔽工程。