房產律師徐斌
『壹』 別貿然驗房收房！先搞清楚《竣工驗收備案表》再說！
作為廣大剛需一族，相信你跟研叔一樣，從接到開發商收房通知書那一刻起，小心臟是既興奮又忐忑。
收房流程是啥樣的？
那天貌似請不了假，可以改天再去收房嗎？
聽說會有各種毛病啊，要不要請個專業驗房師去？
……
研叔在搜索相關資料時，發現很多文章對查看兩書一表都是一筆帶過，具體細節也語焉不詳。兩書好說，因為收房的時候開發商會給我們；但這個《竣工驗收備案表》大家往往不那麼重視，熟不知這個表才是收房關鍵中的關鍵！這里，研叔把自己查找到的資料進行了匯總、整理，分享給需要的你。
一言以蔽之，對於我們廣大購房者來說，沒有這個表，就 辦不了不動產證 ！
研叔找到一篇疑似某律師事務所為開發商提供法律咨詢所寫的 分析報告 （原文鏈接附後），裡面提到：
各地區的竣工驗收備案表可能形式不一樣，有的地方甚至還有專門的網站可以查詢備案表編號以及相關信息！
研叔希望你購買的樓盤不要搞那麼多事，爽爽快快的把《竣工驗收備案表》大方展示出來，那麼我們和開發商都皆大歡喜，該驗房驗房，該收房收房。但林子大了，總會有一些壞鳥，不按常理出牌！
所以問題來了，
你可能會說，研叔你這不廢話嗎？你上面說了沒有《竣工驗收備案表》，連房產證都辦不了，那我還去收個鬼的房啊！肯定要開發商把備案表辦下來後，我再去收房啊！
這么說，對，也不對！因為這裡面有很多種情況，各有各的門道！
研叔這里參考 房產律師徐斌在知乎的回答 做了如下梳理，因為原文太長，所以直接丟結論。（原文鏈接附後）
當今世道，很多時候房子要靠搶才買的到。相較於退不退房的糟心，你可能更擔心退了房後還能不能上車，能不能買到其他房子。但研叔還是建議你慎重考慮，如果是房子的質量問題影響了開發商到政府備案，那這裡面要看：一是質量問題有多嚴重，是否影響後期居住；二是開發商和相關部門之間的溝通處理是否到位，到底什麼時候能拿到備案表，這樣才不至於拖很久都沒辦法給房子辦理房本。這裡面還有一個心理問題，因為即使後期通過修補解決了，住在這個房子里很可能心裡會非常膈應。
如果沒有這些問題，那研叔恭喜你！這個房子要了，接下來就是什麼時候收房的問題。
這個問題估計是困擾很多人去不去收房的關鍵問題，因為很多文章都寫的一旦收了房，房子以後有什麼問題就要自己來承擔！但徐斌律師明確指出：
此外，兩書一表其中的一書即《住宅質量保證書》中，也會明確寫清楚保修事項。
很多時候我們買房根本沒機會去仔細看合同，就是搶搶搶——簽字交錢——買買買。回過頭來要收房了，發現合同里竟然約定不收房等於違約！真是個bug級存在！
不要怕！徐斌律師說：
大多數情況下，實際交房的時間會晚於合同約定的交房時間。這裡面有很多情況，譬如受這次新冠疫情的影響……而如果實際交房的時候，開發商仍沒有取得竣工驗收備案表，那麼理論上我們可以拿到2筆違約金，研叔作了個圖（可以點擊圖片放大查看）方便大家理解：
所以有一種說法，沒有竣工驗收備案表可以收房，只是拿不到交房到取得備案表那段時間的違約金。這種說法也是對的，就是圖中的 違約金2 。
請注意，研叔的措辭是理論上。因為現實中合同約定的違約金都很低，譬如萬分之一每天。而且還需要打官司去爭取才能贏回來。如果你是像研叔這樣的上班族，可能根本沒有時間、也沒有精力去跟開發商耗，最後贏了也就是幾千塊錢。從性價比來說，似乎低了一些~
他舉了個例子，研叔期盼每一個剛需都不要遇到……說：
原文鏈接： https://www.housestudy.net/post/gao-qing-chu-jun-gong-yan-shou-bei-an-biao.html
引用鏈接
[1] 分析報告: http://www.grandall.com.cn/grandall-research-institute/legal-study/grandall-forum/140826151913.htm
[2] 房產律師徐斌在知乎的回答: https://www.hu.com/question/66722677/answer/245332578
『貳』 北京ONE開發商為什麼野蠻收房
《華夏時報》記者注意到，承諾書中並沒有提到「銀行拒絕辦理貸款」的原因，據了解，目前開發商購房合同普遍對於此條的約定，基本上是誰導致銀行拒貸由誰擔責。該承諾書僅強調了由購房者承擔後果，卻沒有明確是否因購房者責任導致。
因無法網簽，也無法走到貸款程序，已入住的業主們處境尷尬。開發商則表示，如果不交尾款，就必須取消合同，搬出房屋。有業主介紹，約有110餘戶業主面臨同樣的問題。
交了錢也拿不到房產證
「前兩年開發商也催過業主交餘款，但房子證件遲遲下不來，開發商承諾的網簽和貸款也辦不了，大家都不敢再交錢。開發商就威脅業主，要麼交上錢接著住，要麼取消合同退給首付款騰房。」業主表示。
隨後，《華夏時報》記者以業主身份聯繫到了開發商的客服部門，對方表示，「這房子不屬於你，你只交了30%的錢，而且你住了這么多年，開發商現在也要回款。春節前必須交上剩餘房款，如果不交的話，我們這邊有什麼停電之類的『措施』也是屬於正常的。」
客服人員表示，補齊尾款後，會給購房者一張收據，並重新簽署意向合同，替換最開始業主簽的《合同》。記者問道，如果交齊房款後，開發商能否承諾辦理網簽和房產證的時間，上述客服人員表示：「這個承諾不了，只能說在能辦第一時間就給你辦了。」該客服人員承認，目前項目只有四個證件，《商品房預售許可證》還沒辦下來，開發商也一直在和通州市住建委對接，具體辦不下來的原因不清楚。
記者查閱北京市通州區住房和城鄉建設委員會的網站發現，北京實地房地產開發有限責任公司曾在2016年被通州區住房和城鄉建設委員會進行過罰款的處罰，處罰事由是在未取得《商品房預售許可證》的情況下，擅自預售商品房。另據媒體此前報道，通州住建委工作人員表示，「至今仍未收到北京ONE項目辦理《商品房預售許可證》的申請。」
對於《華夏時報》記者提出的，關於北京ONE商品房證件、房款問題後續如何處理、是否涉嫌毆打業主等問題，北京實地房地產開發有限責任公司並未做出正面回應。
逼走業主即可坐享房價翻番
對於北京ONE業主的遭遇，秦兵房產律師團律師徐斌表示，首先，開發商五證不全，而賣房時宣稱證件齊全，這種行為明顯是虛假宣傳。現在開發商清退購房者，這屬於開發商的強行毀約，開發商也沒有權利去貼所謂的「封條」。
徐斌提道，在業主入住之前，開發商讓業主簽訂的承諾書和補充協議，明顯不利於業主權益的實現，而忽略了開發商應該承擔的義務，屬於霸王條款。但業主在簽了補充協議之後，也並未按照協議交付相應款項，這就不算開發商單方面違約，業主也涉嫌違約。
徐斌還指出，開發商責令業主騰房，背後還有其經濟利益。2013年的房價和現在相比，大概上漲了一倍，每一套就涉及幾百萬的金額。如果業主不堪其擾選擇退房，開發商就可以獨享房價上漲的紅利。
據了解，1號樓的大多數業主在2013年和2014年購入房產，當時的市場價格在每平米兩萬左右，目前價格已經翻番，搜狐焦點網站1月31日發布的信息顯示，該社區目前僅剩兩套房源在售，戶型面積為192平米左右，均價50000元/平米。多名業主進退兩難，如果訴訟開發商的結果是合同無效，開發商退還首付款的話，當年的首付款已經遠遠不足以支付與北京ONE同等水平的房屋的價格。不起訴又面臨開發商騷擾，如果付了尾款，卻仍然拿不到房產證。
徐斌建議，業主要團結起來，對開發商提起訴訟。相關法律規定，如果開發商在沒有取得預售許可證的情況下就進行房屋銷售，涉及到訴訟的，法院應當判合同無效，購房者可以請求返還已付購房款及利息，申請賠償房屋上漲的差價。
『叄』 大產權變小產權 購房者怎樣規避產權風險
三河市大產權房變小產權房，買房的如何維權？沒買房的如何規避這種產權風險？
不久之前，三河市 大產權房 變 小產權房 事件被爆出，很多 購房 者之前買的房子都不能辦理落宗。不能辦理落宗，房子就可能不能進行交易，之前辦理的 房產證 也將變成一張廢紙，甚至你連 不動產權證 都難以取得。究竟購房者該如何維權？怎樣才能避免這種大產權變小產權情況的發生？
購房者該如何維權？
燕郊落宗事件並非個例，在推動 不動產登記 的過程中，很多地方都存在類似問題。購房者通過合法手續買到 房屋 ，房本上清楚寫著 70年產權 住宅用地 ，後來卻被告知房屋不能落宗，而陷入“落宗困境”。西南民商法學院教授、博士生導師侯國躍認為，購房人可以通過以下兩種途徑主張權利：
第一，向政府部門主張權利。 根據《訴訟法》《高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》的規定，購房者對房屋登記行為不服可提起訴訟，房屋登記案件由房屋所在地人民法院管轄。另外，根據《訴訟法》與《復議法》，不動產登記機構不予辦理登記時，購房者可提起復議。
第二，可以向 開發商 主張權利。 根據法律規定，如開發商不能依約為購房者辦理房屋登記的，購房者可依據 商品房買賣合同 向開發商提起訴訟主張違約責任，同時，購房人還可以要求解除合同、退還房款。如果開發商在銷售過程中未按規定公示相應信息、存在銷售欺詐行為的，購房者則可訴請法院撤銷商品房買賣合同，並要求開發商承擔賠償損失等民事責任。
長期從事 房地產 領域訴訟業務的上海鎮平律師事務所合夥人徐斌也持同樣的觀點：“購房者可以主動要求政府對違法銷售房屋的開發商進行處罰，也可以就此提起訴訟，推動政府依法處罰開發商。”
購房者怎樣規避產權風險？
無論是買 新房 還是 買二手房 ，購房者在看房過程中應謹慎，除了看房子本身，還應關注房子的 土地 性質，具體可以按以下兩種方法做：
1、向開發商索取相關資料
為避免這種情況再次出現，購房者在簽訂商品房買賣合同之前，可向開發商索取 建設用地規劃許可證 、 建設工程規劃許可證 、建設用地使用權證、 商品房預售許可證 等資料。對於二手房，可到當地 國土資源局 查詢土地性質。
2、審查土地性質
購房者要注意審查資料的真偽及其與地塊的對應關系，以明確房屋坐落土地的規劃、用途、性質等情況，如果是住宅性質就沒有問題，如果土地是工業性質，購房者就應該慎重購買。盡量避免因規劃或土地問題不能辦理不動產登記的法律風險。比如說開發商在拿地後更改土地屬性的情況並不鮮見，其常見的手段便是以“文旅、休閑”、或者“工業園區”等名義拿地，再超標多建住宅，縮水 配套 ，購房者一定要鑒別清楚。
『肆』 全國金牌房產律師團隊有哪些有沒有推薦啊
我可以推薦上海秦兵律師事務所的徐斌律師和王曉飛律師你網路下，是我之前接觸過的，業務方面很專業，是大佬級別的房產律師了。
『伍』 《千萬別說你懂買房徐斌》pdf下載在線閱讀全文，求百度網盤雲資源
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簡介：資深房產律師告訴你，房子應該這樣買！從決定買房到正式入住，一本書幫你避開買房路上大小坑，讓你買房沒風險，省心省力又省錢！
『陸』 秦兵律師事務所的徐斌律師都辦過哪些成功的案件
徐斌 徐斌律師， 秦兵 房產律師 團執行合夥人，兼任上海分所執行 主任。 2009年作為上海倒樓案律師團成員之一參與上海蓮花河畔景苑（樓倒倒）案件的代理工作
『柒』 哪家的房產律師比較靠譜
我覺得比較靠譜的就是秦兵律師事務所，像徐斌這樣專業的房產律師都是他們律師事務所的。網路上面有這方面的信息。
『捌』 哪裡找上海房產律師口碑比較好的
上海老牌秦兵律師事務所的徐斌律師，他對房產案件非常擅長，通過他很放心，訴訟技巧很嫻熟，這些網路都能找到。
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書名：千萬別說你懂買房
作者：徐斌
豆瓣評分：8.1
出版社：中信出版集團
出版年份：2017-6-1
頁數：272
內容簡介：
這些問題你可能從來沒想過，卻絕對會碰到！
新樓盤vs二手房，買哪個更劃算？遇到爛尾樓，購房者該怎麼辦？訂金交了，業主突然漲價毀約，房子還能不能買？買房買到一半發現沒有購房資格，如何拿回首付？交接手續都辦好了，銀行的貸款沒有批下來，買房的錢去哪兒找？賣家的房子貸款沒還完，拿了你的全款消失了，這種風險你考慮過嗎？業主賣了房卻不願意遷走戶口，留在這里占學區名額，這個難題怎麼破？
從決定買房到正式入住，資深房產律師徐斌手把手教你分辨不同房屋的優缺點，破解常見的交易話術，爭取有利條件，提醒你簽約、交房的標准流程與重要細節，讓你一次搞懂所有流程，輕輕鬆鬆買到心儀的好房子！
本書的作者徐斌是房產領域的知名律師，一般情況下，購房者都是出了事才想起來找律師，想到買房之前要咨詢律師的，少之又少。在這本書中，徐斌律師從自己遇到的典型性案例入手，把復雜的買房流程一步步拆分，手把手教你小區怎麼選、房子怎麼看、合同怎麼簽，助你在每個環節精打細算、步步為營，避開買房路上大小坑。
作者簡介：
徐斌，資深房產律師，秦兵房產律師團執行合夥人。
作為業主維權領域的專家，徐斌律師代理過上海蓮花河畔景苑（樓倒倒）案、北京納帕溪谷案、寧波青林灣案等代表性案件。在多年的實戰中，徐斌律師幫遭遇爛尾樓的業主追回過購房款，幫面積縮水的業主爭取過千萬元差額賠償，幫管理混亂的小區成立過業委會，幫辦不下產權證的購房人辦下了產權證。
另外，徐斌律師還是知乎法律、房地產領域優秀回答者，主講的知乎Live《買房避坑指南》系列取得了廣泛的影響力。
『拾』 《千萬別說你懂買房》epub下載在線閱讀，求百度網盤雲資源
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書名：千萬別說你懂買房
作者：徐斌
豆瓣評分：8.1
出版社：中信出版集團
出版年份：2017-6-1
頁數：272
內容簡介：這些問題你可能從來沒想過，卻絕對會碰到！
新樓盤vs二手房，買哪個更劃算？遇到爛尾樓，購房者該怎麼辦？訂金交了，業主突然漲價毀約，房子還能不能買？買房買到一半發現沒有購房資格，如何拿回首付？交接手續都辦好了，銀行的貸款沒有批下來，買房的錢去哪兒找？賣家的房子貸款沒還完，拿了你的全款消失了，這種風險你考慮過嗎？業主賣了房卻不願意遷走戶口，留在這里占學區名額，這個難題怎麼破？
從決定買房到正式入住，資深房產律師徐斌手把手教你分辨不同房屋的優缺點，破解常見的交易話術，爭取有利條件，提醒你簽約、交房的標准流程與重要細節，讓你一次搞懂所有流程，輕輕鬆鬆買到心儀的好房子！
買房可能是大部分人一生中最大的一筆消費，需要考慮的地方自然很多：地理位置、學區、交通、綠化、朝向、景觀、增值空間。自己的想法、另一半的需求、長輩的經驗、專家的建議，再加上原本就沉重的房價，一切的一切，讓買房之路顯得尤為漫長而艱辛。當你大筆一揮，賭下未來數十年的貸款生活，只為有一個自己夢想中的家時，是否想過其中的法律風險？畢竟叫我們買房的人很多，教我們如何替自己選對房子的人卻太少。
本書的作者徐斌是房產領域的知名律師，一般情況下，購房者都是出了事才想起來找律師，想到買房之前要咨詢律師的，少之又少。在這本書中，徐斌律師從自己遇到的典型性案例入手，把復雜的買房流程一步步拆分，手把手教你小區怎麼選、房子怎麼看、合同怎麼簽，助你在每個環節精打細算、步步為營，避開買房路上大小坑。
買對房子，你將告別居無定所的日子，擁有自己的溫馨小家。買錯房子，你將錯過本應屬於你的美好人生。只有完全符合需求、真正「對」的房子，才能讓你無懼房市的起起伏伏，都住得輕松自在！
作者簡介：徐斌，資深房產律師，秦兵房產律師團執行合夥人。
作為業主維權領域的專家，徐斌律師代理過上海蓮花河畔景苑（樓倒倒）案、北京納帕溪谷案、寧波青林灣案等代表性案件。在多年的實戰中，徐斌律師幫遭遇爛尾樓的業主追回過購房款，幫面積縮水的業主爭取過千萬元差額賠償，幫管理混亂的小區成立過業委會，幫辦不下產權證的購房人辦下了產權證。
另外，徐斌律師還是知乎法律、房地產領域優秀回答者，主講的知乎Live《買房避坑指南》系列取得了廣泛的影響力。