長沙二手房法律咨詢
⑴ 長沙二手房貸款政策
法律分析：二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其餘部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。
適用對象：
1.具備完全民事行為能力的自然人；
2.具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好；
3.自籌購房款（首付款）不低於房屋購買價格的30%。
法律依據：《個人貸款暫行辦法》
第十一條 個人貸款申請應具備以下條件：(一)借款人為具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規定的境外自然人;(二)貸款用途明確合法;(三)貸款申請數額、期限和幣種合理;(四)借款人具備還款意願和還款能力;(五)借款人信用狀況良好，無重大不良信用記錄;(六)貸款人要求的其他條件。
第十二條 貸款人應要求借款人以書面形式提出個人貸款申請，並要求借款人提供能夠證明其符合貸款條件的相關資料。
⑵ 長沙二手房房屋買賣違約法律咨詢
我是做這行的,我來說說看
照樓主所說的,我大概能說一點首先,一般情況下買賣雙方簽了三方合同後合同就算生效了,只要一方違約就必須要支付違約金的,但不知道樓主說的買方不買了是什麼原因造成的,要是他單方面的原因幾必須支付違約金,至於違約金是不是該按合同上約定的那樣必須支付2%的中介費幾要看情況了,一般是因該支付的,畢竟中介付出了努力.要是是中介公司的原因而導致買方要違約的幾要另行而論了,但不管怎麼樣,只要賣方沒違約就不用支付中介費給中介公司,而且你完全可以把他們代扣的產權證拿回來(中介公司帶扣產權證是正常的,是為買方的資金作考慮,怕業主一房多賣),如果中介公司拒絕還產權證,你完全可以採取向房屋協會投訴的條件要挾歸還.要是真的給你帶來了損失,則可向法院提起訴訟要求賠償.
⑶ 長沙二手房交易新政策
長沙二手房交易新政策
1、如果想要在長沙當地的限購區域購買房子，名下已經有了一套房產的情況下，需要在取得不動產權證書滿4年之後才能購買第2套住房；
2、另外作為未成年人是不能夠單獨購買商品房的，如果是外地遷入的戶口，那麼需要在當地落戶滿一年之後，或者是在當地連續繳納一年以上的社保或納稅證明，才能夠購買一套住房；
以上就是長沙當地對於二手房交易的新政策，如果想要具體的情況，可以到當地的房管局咨詢工作人員；
外地人在長沙買房需要滿足的條件：
1、作為外地人，想要在長沙當地買房，要以家庭為單位購買，並且只能購買一套住房；
2、同時還要有合法的身份證件和戶口本等身份證明，並且要在當地連續繳納一年以上的社會保險或納稅證明，在當地要有穩定的工作和收入；
3、名下不能夠有購房的記錄，如果在外地已經購買過一套住房，那麼想要在長沙當地買房，需要按照第2套房的標准購買，要繳納7成的首付款；
4、並且通過貸款的方式購買房子，還要有良好的信譽和一定的還款能力，符合要求的情況下才能貸款買房。
在長沙購買二手房應該如何交易：
1、在購買房子之前，需要對房子的實際情況做一個整體的調查，了解清楚之後，再考慮要不要購買；
2、對房子比較滿意，那麼就可以和賣方簽訂二手房買賣合同了，另外如果採用貸款的方式買房，還要找評估公司對房子進行評估；
3、之後要到當地的銀行辦理貸款的申請，符合貸款要求的情況下，銀行會和貸款人簽訂貸款合同，並且將款項打到貸款人的賬戶當中；
4、買賣雙方需要到當地的房管局辦理新的房產證，並繳納相關的稅費，買方還需要將剩餘的款項全部打到賣方的賬戶當中。
【法律法規】
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。具體辦法由國務院規定。第三十四條 國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
⑷ 長沙二手房交易新政策
法律分析：新政策1.本市戶籍在限購區有一套住房的，取得4年不動產權屬證書後，可購買第二套商品房；
新政策2.遷出本市的家庭(已退伍隨家庭落戶的除外)，在本市定居滿一年且有穩定就業的，或者在本市連續繳納個人所得稅(或社會保險)滿24個月的，限在限購區內購買1套商品房；
新政策3.未成年人不得單獨購買商品房；
新政策4.在學校集體戶口落戶的大學生，不得在限購區購買商品房；
新政策5.夫妻離婚後，任何一方在2年內購買商品房的，其擁有的房屋數量按離婚前家庭總數計算；
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百六十六條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
⑸ 長沙二手房政策
法律分析：1、如果想要在長沙當地的限購區域購買房子，名下已經有了一套房產的情況下，需要在取得不動產權證書滿4年之後才能購買第2套住房。
2、另外作為未成年人是不能夠單獨購買商品房的，如果是外地遷入的戶口，那麼需要在當地落戶滿一年之後，或者是在當地連續繳納一年以上的社保或納稅證明，才能夠購買一套住房。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
⑹ 二手房買賣合同糾紛法律咨詢
糾紛一：一房多賣
目前二手房買賣糾紛，最常見的現象就是「一房二賣」。「一房二賣」是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。有時，甚至會出現一房多賣(三個以上)的情形。
糾紛二：原房主拖欠過戶等事宜
房屋作為不動產，其公示的方式為登記，不登記不得對抗善意第三人。因此，房屋的所有權應以登記為主。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條
下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
⑺ 長沙賣二手房交易注意事項
在二手房買賣中，賣方准備賣房之前需要掌握一些注意事項，新環境房屋來為您介紹。
了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價→收定金簽合同→准備交易資料→房產評估→辦理按揭→交稅費→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。
賣二手房注意事項1.了解行情
一.關注房產信息，收集相關資訊掌握動態.瀏覽相關房地產網站的新聞快訊。
二.未來城(小區網論壇)市規劃、道路建設的影響、電視頻道的地產欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。
三.多請教相關從事地產行業的專業人事，如地產中介(又叫物業代理)等或曾經有過房產交易經驗的親朋好友。
賣二手房注意事項2.定價、報價
1、實話，沒有任何一個專家或學者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報價應心平氣和理智客觀。
2、報價過高錯失了真正好的成交機會又浪費了大量的時間精力.報價過低有損個人利益。
3、建議報價前以去一些大中介公司了解行情，走訪專業人事或多渠道了解市場走適，注意市政規劃改建政策的實施對自有房產的影響，關注更多專業媒體以做參考，根據自身實際情況加減後給個合理報價。
4、報價的目的主要是為了在談價的過程中給自己留有餘地，另外報價是以一個試探性的價格了解市場的反映情況以供調價准備。
首先，地段當然是決定房價的最基本因素。一般來說，同一個小區內的二手房由於交通、公共配套設施相同，的確可以參照最近的成交記錄進行定價。
但這並不是決定房價的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規劃或其他外在因素)都可能影響的房價的高低。
一.先看樓層,如是多層則3-4層單價最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。(一般來說，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價差價在200-400元之間)當然因個人習慣和偏好不同，又另當別論了。如果是高層或小高層，7-9層的價格可作為基準價，往上則貴，往下則便宜，每層價格差在50-150元左右;(一般來說，頂層的價格未必就是最高的，頂層往下第二層往往價格最高)。
在同一層里，中間套的價格往往作為基準價，東邊套即東南向最貴，差價在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價在2%左右。
同一個小區的房子，不可避免的同時存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價最低。
二.房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因為總房價制約了消費者的購買能力，所以並不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價應相對低一些。但躍層式的房子因為格局優勢或贈送露台，所以定價可參照基準價。
三.是戶型，這也是為什麼有的房子面積不大但看起來很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個朝南的主卧室，客廳採光、對流好的，都是可以賣個好價錢;同時帶明衛的又比帶暗衛的值錢，客廳、主卧開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實用的相應更貴。
建議無論是賣房者還是買房者千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件後，再敲定適當的房價，以保證房屋的正常成交。
四.裝修及保養狀況，這是一個很難定義標準的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風格、保養狀況也都會影響最終的價格，最好在決定售房後對其房屋進行有效清潔或翻新這樣會大大增加你房屋的賣點售房價格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.隨房贈送物品，市場上賣房送家私電器的較普遍，業主換房或移民後會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價的條件，但購房客戶是否接受也是很難定的，所以定價前如有物品隨房打包的要定好物品價格，售房帶物品的價格和不代物品的底價報價及成交價都是有區別的。但切勿濫竽充數，房內送一些過時物品在房內不但影響房屋賣象，還會帶來不好的反映。
因為房價市場的不穩定所以業主在放盤前應先了解市場走向,衡量後在做決定最簡單的辦法，就是(多向幾家中介)了解情況因為中介在三級市場的專業性和地位是有一定可比性的。
賣二手房注意事項3.放盤及贖樓
放盤:
放盤的目的是在最短的時間最省事找到最多的合適客戶將房產賣個好價錢。
售房的速度首先取決於放盤速度，放盤的面，放盤的方式。
首先業主自己賣房的渠道較窄,因正常的工作生活時間不便利會耽誤售房進度錯失很多成交機會。打報紙廣告成本較高，上網發布信息渠道較窄，委託房產中介較便利，委託房產中介代理最好選擇多家大規模房產公司同時代理。單一一家房產代理公司能力范圍有限客源也有限，又因獨家代理對售房業主限制較多，固多家大公司同時代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時競爭激烈的情況下也可加速售房。
1)在此期間應盡量選擇多家大規模中介公司放盤;
(2)依靠親朋好友相互轉告物色買家;
(3)上專業房產網站發布信息;
(4)通過報紙廣告媒體發布信息;
但相比之下中介是最快的放盤渠道但多家放盤是最方便快截的。
賣二手房注意事項4.還款方法
貸款期限在1年以內(含1年)的，實行到期本息一次性清償的還款方法。
貸款期限在1年以上的，可採用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂後，不得更改。
以上資料僅供參考，所有細節請咨詢購房樓盤貸款相關人員。
賣二手房注意事項5.客戶看房
一.客戶看房很重要
1、要想將房子賣個好價客戶看房第一印象很重要;
建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下對於賣出的價格影響很大。
二.客觀看待自己的房子
1、找出自家房子的十個缺點，十個優點。在賣房的過程中盡量揚長補短。
2、每看一個不同客戶都會有不同的態度，多了解客戶的態度印象表情變化，分析別人的評價客觀看待問題。
三.接下來就要有耐心
1、等待撲天蓋地的看房電話安排好統一看房時間(製造一個客戶相互競爭的現象);
2、對自己的房子充滿信心，等待客戶對你房子的品頭論足，挑毛病;
3、不同的客戶和中介一便一便的和你砍價，在這時候一定要保持冷靜;
4、適當的舉例(朋友賣的房子或自己知道的市場行情)誇大一點也可抬高自己的房價。
四.最重要的：
1、中介在代理過程中有幾種情況會帶假客戶看房：
(1)報價價格低於市場價，中介有意收購賺取差價轉賣他人，小心在這大部分中介都是辦公證手續而不是正式過戶，因為國家限制購房未滿五年的要打營業稅，這樣一來中介哪還有利潤空間，凡事小心。
(2)為了簽定代理合同，帶假客戶：按照行業規則往往中介需要在售房前，先與售房業主簽定委託協議，可往往業主在放盤過程中是很多家中介公司同時代理銷售，為了省去不必要的麻煩售房業主往往希望當遇見真正有購買客戶時在簽定代理協議，所以中介為了提前保障自己的安全性和利益帶假客戶看房以證明自己的實力後，先簽定代理合同在進行全面銷售。
(3)業主一定要求中介有客再看房，其實中介也很為難沒看過房很難幫推銷的(應該相互理解)。
(4)業主房子報價太高一段時間沒人看只好帶假客戶去您家砍價。
賣二手房注意事項6.選取大中介較可靠
雖然隨著二手房市場的日漸發展，中介交易正在一步步走向規范，但目前現實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據一位業內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規范;另一方面房源也比較充裕。
賣二手房注意事項7.兩種代理方式各有利弊
目前委託中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委託給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時委託幾家中介代理銷售。
目前比較大的公司一般都傾向於同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向於一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。
賣二手房注意事項8.代理有效期宜短不宜長
如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎麼辦?這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢?
代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續約，中介公司一般也樂意。
賣二手房注意事項9.「跳過」中介有風險
有一些「精明」的賣房者通過中介與購房者碰頭後，為了省卻一筆中介費，就會「跳過」中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。找較具規模、信譽較好的中介公司代理房屋交易。
賣二手房注意事項10.不能簽「到手價」
據一些中介公司反映，許多客戶在委託他們賣房的時候由於嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個「到手價」，即直接到手的錢有多少簽多少。
二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續費、中介費等多筆費用。如果只簽一個「到手價」，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等於製造了「暗箱操作」的溫床，最後受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個「到手價」。在達成協議後，業主、買家和中介最好簽訂三方協議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價。
賣二手房注意事項11.心平氣和報房價
由於半年來二手房房價持續上漲，造成不少屋主對物業期望值太高，出現了盲目開價的情況，陷入物業難以成交的窘境。屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然後綜合一下報價。
賣二手房注意事項12.自售房屋有學問
目前市場上也有一部份屋主的二手房交易並不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對於這樣自售二手房的現象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。
二手房交易是一個十分復雜的過程，牽涉到二手房的評估、各種手續以及各種費用，不是行外人很快就能掌握的。因此建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委託中介比較穩當，中介會全權辦理二手房交易中的復雜手續，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。
需要注意的是，房產產權證是整個房產交易的核心，業主必須清楚自己的房產證信息。例如房屋產權是否清晰，是不是抵押物業，房屋面積多大，屬性是住宅、商鋪、寫字樓還是房改房、安居房等。如果業主對自己物業的情況不熟悉，在交易過程中會造成不必要的麻煩。
業主辦理過戶時風險還是很大的。有些買家需要向銀行貸款，而業主急於把房子賣掉，在買家申請貸款期間很快就辦理了房屋產權過戶。買家的申請貸款程序還沒有走完，物業的產權轉換就已經發生了變化，也就是說，業主在沒有拿到房款的情況下，房產已經屬於買家了。這樣業主很有可能損失慘重。
賣二手房注意事項13.合同細節要講清
一些經紀人反映，有時買賣雙方在成交入住後仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。
由於買賣雙方缺乏房屋交易的經驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節問題上則不甚關注。如果這些細節問題在簽定二手房買賣合同前就事先約定好了，就不會產生這些「後遺症」了。
⑻ 長沙二手房出售政策
法律分析：長沙二手房交易新政策
1、如果想要在長沙當地的限購區域購買房子，名下已經有了一套房產的情況下，需要在取得不動產權證書滿4年之後才能購買第2套住房。
2、另外作為未成年人是不能夠單獨購買商品房的，如果是外地遷入的戶口，那麼需要在當地落戶滿一年之後，或者是在當地連續繳納一年以上的社保或納稅證明，才能夠購買一套住房。
3、在購買房子之前，需要對房子的實際情況做一個整體的調查，了解清楚之後，再考慮要不要購買。
4、對房子比較滿意，那麼就可以和賣方簽訂二手房買賣合同了，另外如果採用貸款的方式買房，還要找評估公司對房子進行評估。
5、之後要到當地的銀行辦理貸款的申請，符合貸款要求的情況下，銀行會和貸款人簽訂貸款合同，並且將款項打到貸款人的賬戶當中。
6、買賣雙方需要到當地的房管局辦理新的房產證，並繳納相關的稅費，買方還需要將剩餘的款項全部打到賣方的賬戶當中。
法律依據：《商品房買賣管理條例》 第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所
(二)商品房基本狀況
(三)商品房的銷售方式
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間(五)交付使用條件及日期
(六)裝飾、設備標准承諾(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任
(八)公共配套建築的產權歸屬(九)面積差異的處理方式
(十)辦理產權登記有關事宜(十一)解決爭議的方法
(十二)違約責任(十三)雙方約定的其他事項。
⑼ 長沙市二手房過戶需要提供哪些資料具體流程怎麼個走法
長沙市二手房過戶交易流程：
簽二手房買賣合同，繳納購買房屋定金，之後如果雙方都有時間，就去簽按揭合同，也就是像銀行申請貸款。拿著購房合同去調出公積金。
房東如果證在銀行，那麼就需要雙方協商由誰解壓取證，這種情況一般都是由買方，其實這個沒有什麼的，只要付款的時候賣方給你出具收條就行了。反正過戶的時候都要給首付，一個意思。
然後等房東從銀行吧房產證拿出來，和銀行審批結果，當銀行審批通過之後，就是同意你貸款之後，買賣雙方和中介方一起去房交所過戶。同時付給賣方首付。
稅費如下：
營業稅：5.6% 144㎡一下滿了5年就可以免 （賣方）
個稅：1% （賣方）
契稅：90㎡以下收取1%，90-144㎡首付1.5%，144㎡以上收取3%。二套房統一收取3% （買方） 其他還有一些制圖費、印花稅、國土勘測費、工本費等，加起來也就是幾百元。另外可以商議營業稅和個稅由買方還是賣方出。這個就需要你們雙方商議了。
現在房產證就是你的名字了，然後用你的房產證在房交所進行抵押登記，3個工作日之後到房交所取證，拿到銀行進行抵押，就等待銀行放款了。之後就可以搬進去住了。
如果有中介還有中介費，這個就看你自己去跟中介公司談了。還有就是如果貸款的話還有按揭服務費，這個根據不同的銀行，不同的地方，首付標准也是不一樣的，所以必能給你給出具體的數字。