廣州陳敏律師

『壹』 婚前財產如何分配

■解疑難問： 我在婚前買了一套房子，房產證上寫的是我個人的名字。由於感情不和，現在我與妻子在鬧離婚。聽說夫妻共同生活8年以上的，之前個人財產就轉為夫妻共同財產。請問有這樣的規定嗎？這個房子還屬於我個人的嗎？還是要和我的妻子一同分割這個房子呢？東莞／季先生 答疑嘉賓： 廣東華安聯合律師事務所律師陳敏：在2001年婚姻法修改之前，確實有對於夫妻婚前的個人財產經一定年限，轉化為夫妻共同財產的規定。最高人民法院在1993年的司法解釋中規定，對於一方婚前個人的財產，婚後由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過八年，貴重的生產資料經過四年，可視為夫妻共同財產。但新修改的婚姻法已經廢除了這項財產轉化制度。新《婚姻法》第18條規定，一方的婚前財產為夫妻一方的財產。新《婚姻法解釋（一）》第19條進一步規定，「婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產」。 因此，根據新婚姻法，你婚前以個人名義購買的房子是你的個人財產，不會轉化為夫妻共同財產。而且新《婚姻法解釋（一）》第33條規定，「婚姻法修改後正在審理的一、二審婚姻家庭糾紛案件，一律適用修改後的婚姻法。此前最高人民法院作出的相關司法解釋：如與本解釋相抵觸，以本解釋為准。」你現在起訴離婚，就是適用新法的規定，所以，這個房子的產權還是屬於你的。

『貳』 我要買房，但只能先跟開發商簽購房協議，網簽暫時做不了，KFS承諾不影響入住。這里有什麼陷阱，風險多大

險招一：要求業主抵押另一套房給買家
危險級數：7級(最高為10級，以下同)操作方法買家與買家、中介簽訂一份三方合約，並到公證處做一份公證，內容是把該預售房賣給買家，再把另外一套價值相當的有房產證的住宅抵押給買家，拿到房產證後再辦理交易過戶，把房子的產權轉到買家手上，然後再取消另一套房屋的抵押，完成整個交易。
風險點評 該操作辦法對於買家來說，有其他物業作為抵押，相對還保險。房地產資深律師廣東伯方律師事務所律師、副主任陳敏表示，購買房屋是以買家真正獲得房屋的產權為最終目的，該操作方法中買家無法立刻獲得房屋的產權，存在風險。因業主在取得房屋房產證後可能不把房屋賣給買家，不辦理交易手續，但業主必須按照合同賠償損失後才能取消另一套房屋的抵押。這樣，買家依然會購買不到該房子。
險招二：通過開發商內部轉名
危險級數：8級操作方法買家多給幾萬元的「手續費」給中介人員，由中介人員疏通開發商辦證人員，辦理內部轉名，即以一手房名義進行交易。中介人員稱，該辦法能省去購房兩年內買賣須交的房價6.5%的稅費，非常劃算。
風險點評 一位不願意透露名字的開發商告訴記者，一手樓買賣內部轉名僅僅能在《預售商品房買賣合同》尚未拿到房管局辦理合同鑒證之前可以操作，一旦在房管局辦理了合同鑒證，就表示確認了購房者的購房產權，不能再轉名，否則就等同於二手交易。而合同鑒證是在簽購房合同後30日內進行的，因此只能在極短時間內操作此方法，一般簽合同兩三個月後根本不可能進行內部轉名。
她表示，如果中介人員表示購房好幾個月以後的房屋還能辦理轉名的，有可能是之前已經退訂的樓宇，而又一直沒有辦理合同鑒證的，這只是極少數。另一種情況可能是中介人員的行騙手法。
有業內人士提醒，該種給「手續費」的操作辦法並沒有保障，中介人員也不一定願意把這些內容簽入合同中，買家購房風險很大。
險招三：辦理房屋贈予避稅
危險級數：9級操作方法有了房產證，但購房尚未達到2年期限而再賣出的房屋，必須要交房價6.5-7%的營業稅和個人所得說。買賣雙方雖然是買賣房屋，但卻通過辦理贈予手續來實現交易過戶轉名。因辦理房屋贈予手續只需交房屋評估價的3%的契稅和評估價2%的公證費，合共約房價的5%左右，一來一回省了1.5-2%的稅費。
風險點評 通過贈予來實現避稅，其實業主風險很大。因為如果業主辦理了贈予過戶以後，買家尚未繳清款項，有可能以業主是贈予房屋而不交尾款。而且，通過贈予來辦理交易，一旦房屋交易出現問題，雙方簽署的買賣合同是無效的，難以保障買賣雙方權益。
險招四：拿著業主的預售合同辦公證
危險級數：10級操作方法買賣雙方和中介先簽一份三方合同，並辦理一份公證，簽合同時買家先付大部分的樓款，業主可以把房屋交給買住，並把預售合同等資料交給買家保管，待房產證辦下來後再辦理交易轉名手續，辦完手續後買家付尾款。
風險點評 業內人士認為，該操作辦法是預售房二手買賣中風險最大的一種。陳敏表示，在預售房二手買賣中，買家拿著業主的預售合同作用也是不大的，因為業主只需找一家報紙登載預售合同遺失聲明，再向房管局辦理預售合同遺失補領，而買家不一定能看到報紙所刊登的遺失聲明，當業主辦理預售合同遺失補領後，原預售合同作廢了，業主更可以瞞著買家進行新的二手房買賣交易，把房子賣給第三方。那時候，房屋的產權屬於了第三方買家，而業主又極有可能從此消失，舊買家極有可能房屋和錢財兩空。
險招五：加快房產證辦證速度實現交易操作方法
買家只要交幾千元給中介人員「疏通」可「加急」辦理房產證，辦證後可以迅速買賣房屋。這並非房管局有「加急」辦證的服務，而是通過樓盤辦證人員來「加急」辦理房產證手續。對於一些大型樓盤，房產證辦證是分期分批辦理的，只要樓宇都進行了大確權，辦證人員就有辦法把部分單元的房產證辦證手續提前，實現「加急」辦證。
風險點評 有開發商表示，該種操作方法僅是極個別樓盤才能做到，因為大型樓盤分期辦理房產證，他們的樓宇大確權也是分期辦理的。提前辦理業主的房產證必須以樓宇完成了大確權為基礎，所以只有當兩期樓宇都辦理了大確權後才能實現提前。另外也有一種可能是，大型樓盤同一期樓宇有上千套單位辦理房產證，辦證人員對其分批辦理，因此在同一期單位中提前辦理個別房屋的房產證，一般只能提前兩三個月時間。
該種操作方法是辦證人員的違規操作，損害同期辦房產證業主的利益，開發商禁止辦證人員如此操作。因此，該種操作有極大的風險，業主極有可能付了錢無法實現提前辦證，白白受騙。
險招六：合同交給中介公司作擔保
危險級數：9級操作方法近日，梁伯不聽兒子的勸告，通過中介公司購買了海珠區某樓盤的一套二手預售房。該套房屋要在明年年中才能拿到房產證，但梁伯非常喜歡該套單位，業主叫價也不高，而且，在簽合同時，中介公司還從中作了擔保，並要求業主把原一手樓買賣合同交給中介公司保管，表示如果取得房產證後無法辦理交易手續，中介公司將承擔部分責任。因此，梁伯欣然簽了合同購房。
據了解，該種由中介公司作擔保的預售房二手買賣常出現在一些小中介公司里，他們往往為了取得利益而不惜冒風險。
風險點評 某大中介公司有關人士表示，雖然中介公司願意作交易的擔保，但實際上買家購房風險還是很大。因為該種操作只會在小中介公司里出現，大型中介公司一定不願意作出此種擔保。如果一旦交易出現問題，小中介公司是否真的願意賠償幾十萬元的損失呢？那時候，極有可能業主連同中介公司都會失蹤，受損的仍然是買家。
險招七：先租房後買房
租金抵扣房價危險級數：9級操作方法近期，廣州預售房二手買賣還出現了一種先租後買的操作辦法。呂小姐上月通過中介看中了一套剛交樓的預售房，售價40萬元。因為該套房尚未取得房產證，呂小姐要求實行一種先租後買的操作辦法。大家約定買賣房屋的總價依然是40萬元，但在取得房產證之前都是租住該房屋，每月租金與該房子的租價相當，為2000元。大家更約定把這些租金抵銷在以後須付的房款里。另外，業主也要求呂小姐先交6個月租金作為抵押金，確保未來交易的進行。打個比方，如果1年後取得房產證辦理交易過戶，那麼之前所交的2.4萬元租金和1.2萬元的抵押金全部抵作房款，即呂小姐還須交36.4萬元的房款給業主。
風險點評滿堂紅法律服務部李玲表示，該操作辦法雖然對雙方都較有保證，但因為其相當長一段時間內無法辦理交易過戶，購房的產權並不是買家的，未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。
例如，1年後房屋獲得房產證時，如果樓宇跌價了，買家發現自己即使賠償了半年租金和抵押金，對購買另外一套房還是便宜的，買家將不願意繼續交易。而業主的新房子不僅給了別人住，又無法按照1年前的售價賣房。
如果樓宇漲了價，業主也可以認為買家只是租用房屋，雖然租客有先購買物業的權利，但業主可以反悔要求買家以更高的價格購買該套單位，否則就要轉賣給別人。
在樓市處於相對低潮的時期，更要注意購房風險，並預先做好防範措施，購房者因此需要謹慎看待市場，關注項目開發商的資質、品牌、受到金融機構的支持力度等，以便最大程度地規避風險；另外，對於購房需求急迫的自住型購房者，今年年底或明年一季度會是較好的購房時期，市中心一些實力較弱投資客手中的次新房將是不錯的選擇。

從各種跡象來看，2006年將不太可能出台強硬的房地產調控政策，而是繼續加大2005年調控政策的執行力度，在土地市場以及住宅的結構化供應等方面繼續盤整市場。

但2006年仍將有三個政策因素可能會對上海樓市造成影響，這三個因素就是預售制度是否取消、上海政府對房地產行業的「十一五」定位以及二手房的個人調節稅。

當然，有一個前提需要確認，那就是無論今年將出來怎樣的調控措施，調控的目標仍然與2005年一致，那就是「三個基本」：供需基本平衡、結構基本合理、房價基本穩定和「兩個相適應」：與國民經濟發展水平相適應、與居民收入水平相適應。

此外，由於去年年底市場成交的持續不景氣，開發商們也採取了越來越多的促銷手段來促進銷售：從去年8月份較為委婉的周年慶優惠，到去年11月採取了直截了當的降價手段。

而與此同時，樓市風險也逐漸顯現。去年10月份普陀區繽紛生活家居廣場傳出暫定性合同詐騙丑聞，隨後楊浦區大運盛城又隱現爛尾危險。這些雖然仍是個別現象，但也提醒了購房者，在樓市處於相對低潮的時期，更要注意購房風險，並預先做好防範措施。爛尾風險就是當前購房者需要注意的一個重要風險。

要規避這類風險，購房者需要謹慎看待市場。在選擇項目的時候，首先要看這個項目有沒有爛尾的可能。這就需要關注項目開發商的資質、品牌、受到金融機構的支持力度，以便最大程度地規避風險，避免所購物業項目爛尾給自己造成巨大損失。

這是因為房地產開發項目與金融資本之間存在因果關系，金融資本是因，房地產項目是果，得到金融資本支持的房地產項目，成為爛尾項目的機會才會更小。

比如，截止2005年9月匯豐銀行提供按揭貸款的26個上海樓盤，無一不是上海房地產市場銷售的明星樓盤，就是很好的例證。

另外，購房者還要注意宏觀政策導向，從而發掘購房機會。比如上海市政府規劃的12個現代服務集聚區，尤其是大連路、蘇州河、張江、上海南站地區以及五角場等地，由於市政規劃的密集投入及逐步實現，這些區域都將成為具有較好升值潛力的區域。

而對於購房需求急迫的自住型購房者，今年年底或明年一季度會是較好的購房時期，市中心一些實力較弱投資客手中的次新房將是不錯的選擇。（
希望我的回答對你的買房能夠提醒和幫助，希望哪個你多從宏觀考慮和把握，祝你買到自己喜歡並有很大升值潛力的樓盤，好運：）

『叄』 廣州著名律師前10名

法律分析：史升偉律師、謝貫虹律師、陳光律師、陳學文律師團律師、陸志強律師、周勇律師、許利雄律師、趙萬山律師、黃凱群律師、盧國亮律師

法律依據：《中華人民共和國律師法》

第一條 為了完善律師制度，規范律師執業行為，保障律師依法執業，發揮律師在社會主義法制建設中的作用，制定本法。

第二條 本法所稱律師，是指依法取得律師執業證書，接受委託或者指定，為當事人提供法律服務的執業人員。律師應當維護當事人合法權益，維護法律正確實施，維護社會公平和正義。

第三條 律師執業必須遵守憲法和法律，恪守律師職業道德和執業紀律。律師執業必須以事實為根據，以法律為准繩。律師執業應當接受國家、社會和當事人的監督。律師依法執業受法律保護，任何組織和個人不得侵害律師的合法權益。

第四條 司法行政部門依照本法對律師、律師事務所和律師協會進行監督、指導。

第五條 申請律師執業，應當具備下列條件:

(一)擁護中華人民共和國憲法;

(二)通過國家統一法律職業資格考試取得法律職業資格;

(三)在律師事務所實習滿一年;

(四)品行良好。

實行國家統一法律職業資格考試前取得的國家統一司法考試合格證書、律師資格憑證，與國家統一法律職業資格證書具有同等效力。

『肆』 向誰訴訟

如屬於交通事故，必須等責任認定書生效後，向事故發生地的基層人民法院提起訴訟

『伍』 沒有產權證可以參加嗎

問：我打算購買一套二手房，業主還未取得房產證，只有一份經過房管局登記備案的購房合同。我和業主約定，先支付大部分房款，收樓後等到出房地產證辦理過戶手續時再支付餘款。請問，在業主領取房產證之前的交易和取得房產證之後的交易有什麼區別？如果是之前交易,我應當注意哪些問題？答疑嘉賓：廣東華安聯合律師事務所律師陳敏:在業主領取房產證之後的交易比較安全。房產交易一般分兩次支付房款，第二次付款在房產過戶時發生，只要房產過戶到你名下，你就可以放心了。由於業主領取房產證之後,兩次付款的時間間隔較短，如果不能正常過戶，在第二次付款時矛盾就已經出現，你可以及時查封房屋，索回已付房款。但是，在業主取得房產證之前交易，交易時間過長，如果期間業主和他人發生糾紛，所購房屋有可能被他人查封，這時要索回已付房款就比較困難。如果在業主領取房產證之前交易，除了業主的產權證明（購房合同）、購房發票、已交稅費和身份證的真實性外，你還需要了解業主的婚姻狀況，避免其配偶對房屋交易提出異議。
此外，你必須了解該房屋是否存在抵押和租賃情況，如有抵押情況，房屋交易必須徵得抵押權人同意，否則合同無效。如果存在租賃情況，必須在承租人放棄優先購買權的情況下，你才能購買該房屋。

『陸』 企業可以解除勞動關系而不用支付經濟補償金的情形有哪些，

一、勞動者單方解除：
1.試用期提前3天通知：勞動者在試用期內提前三日通知用人單位，可以解除勞動合同。
2.員工主動辭職：勞動者提前30天以書面形式通知單位解除勞動合同。
3.合同期滿，員工不續訂：勞動合同期滿，員工主動提出不續訂勞動合同。
4.協商一致： 勞動者主動提出解除勞動合同，並與單位協商一致。
注意：《勞動合同法》規定，用人單位不得與勞動者約定由勞動者承擔的違約金。但下列兩種情形除外(即僅有下列兩種情況可以給勞動者設定違約金)：
單位出資培訓：單位出資培訓並與接受培訓的員工約定服務期後，員工違反服務期約定的，可以設定違約金。
競業禁止：勞動者違反競業限制約定的，可以設定違約金。
二、用人單位單方解除(過錯性解除)：
1.員工未能通過試用期：在試用期間勞動者被證明不符合錄用條件的，用人單位可以隨時解除勞動合同。
2.員工的單方面過錯：
(1)違規：勞動者嚴重違反用人單位的規章制度的;
(2)失職：勞動者嚴重失職，營私舞弊，給用人單位造成重大損害的;
(3)侍奉二主：勞動者同時與其他用人單位建立勞動關系，對完成本單位的工作任務造成嚴重影響，或者經用人單位提出，拒不改正的;
(4)欺詐：勞動者欺詐、脅迫或者乘人之危，使用人單位在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同，致使勞動合同無效的;
(5)刑責：勞動者被依法追究刑事責任的。
注意：用人單位解除勞動合同的程序要合法!1.要獲取員工做出嚴重違規或違紀行為的充分證據。2.企業規章制度的訂立程序要合法，並且要向勞動者公示，如果規章制度跟勞動法或者勞動合同法或者其他勞動法律法規相沖突，則制度的規定無效。

『柒』 沒有房產證能交易嗎

沒有房產證的房屋進行買賣，就要辦理合同更名。

賣房人想要進行房屋出售，首先要與開發商協商變更合同，如新的買房人要按規定辦理相關公證的應提供相關公證書。要是買房時能夠一次性交清就容易辦理，如採用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩。

有兩種方法：

1、如果這個商品房沒有竣工驗收，就可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，並由開發商提交合同更名的原因，此時支付相關手續費用。

2、如果該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，但可在產權證辦理出來後再以贈予的形式將產權證的名字改名。實踐中，開發商要收取一定比例的手續費，一般為1%。同時，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房，則新的單獨的買受人應符主體資格條件，如已成年等。

(7)廣州陳敏律師擴展閱讀：

房產證證件作用：

1、既然房產證在交易活動中的作用極為有限，那麼登記機關發放房產證的意義何在?其實，房產證主要在房屋登記事務范疇中發揮作用，並且主要是為了保證登記活動的秩序與安全。房產證首先起到登記行為完成的證明作用。

2、登記機關在完成房屋登記事務後，將房產證發放給權利人，表明登記機關已經根據事實、法律和當事人的申請，完成了相應的房屋登記。由於房產證記載的內容與登記簿的內容具有一致性，因此，房產證起到一種備忘的作用。

3、權利人可以根據自己持有的房產證內容，掌握自己的財產情況，而不必每每去查閱登記簿。房產證最重要的作用還是保證登記活動的安全。

4、因為房屋的權屬情況依據不動產登記簿的記載，而登記簿由登記機關記載並且由該機關保管，並不在權利人的控制之下，如果登記機關或者其工作人員，擅自更改登記簿的內容，權利人就面臨失權的危險。

5、為了防止此種情況的發生，登記機關在進行了房屋登記之後，有必要再向權利人發放房產證，其上記載與登記簿相同的內容。如果事後發現登記簿的記載有與房產證相異之處，權利人可以房產證的記載對抗登記機關，要求登記機關恢復原記載並承擔責任。