崔萍律師
⑴ 曾是《武林外傳》顏值扛把子無雙，為什麼這么多年都不火
我認為曾是《武林外傳》顏值扛把子無雙，為什麼這么多年都不火的原因如下，《武林外傳》第一次播出時，倪虹潔只有28歲，但很明顯，倪虹潔在接下來的13年裡沒有好好規劃自己的職業生涯。《武林外傳》之後，只有幾部電視劇由倪虹潔主演。例如，2009年聶遠的《電影藝術的享受與敵人》，2010年董永的《生活中的百事可樂》，豆瓣甚至沒有創作任何其他作品。例如，這部由林心如和鍾漢良主演的電影《夜晚的玫瑰》已經被認為有很好的演員陣容。
直到今年的蘇明宇，陳瑤終於將都市職業女性的標簽牢牢貼在身上，職業生涯也實現了失地的恢復。但話說回來，是否有職業計劃最終與一個人的職業抱負有關。如果她是無憂無慮的人，外界擔心他並為他感到難過是沒有用的。倪虹潔就是這樣一個人。《武林傳奇》播出後，劇組成員曾經拜訪過小翠，談論過每個人的職業經歷。倪虹潔說:「我最初是做廣告賺錢的。我不想當演員。另外，劇組里的每個人都有。這很復雜，我自己無法處理。」所以我認為曾是《武林外傳》顏值扛把子無雙，為什麼這么多年都不火的原因有以上原因。
⑵ 定了！自然資源部出新規，違建小產權房難轉正
小產權房能否轉正？這一糾結多年的話題，有了定論。上周，自然資源部下發了《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，重申小產權房等不能通過登記將違法用地合法化。對亂佔耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
這一官宣讓很多購買了小產權房的置業者的幻想徹底破滅。十多年前，小產權房在省城城鄉接合部野蠻開發，開發背景復雜多樣。如今，這些項目前景怎樣？普通置業者如何分辨小產權房？小產權房和證件不齊全的房子一樣嗎？所有小產權房都是非法的嗎？如果買了小產權房將來產生糾紛如何處理？
小產權房≠證件不全房
「小產權房」的概念提了十餘年，在所有購房者心中是證件不全樓房的代名詞。但實際上，小產權房是違章、違法建築，和證件不全的房子概念完全不同。
小產權房的建設大致分為三種，第一種是村民在自家宅基地上建設的房子，自行籌措資金建設；第二種是村委會和村民在集體土地上開發建設的統建房，村民既是建造者也是股東，每年有分紅；第三種是開發商出資、村集體出地，二者合作建設的樓盤，這種樓盤有合理規劃設計、有專業物業服務，還有社區配套等。第三種方式能很好地提高村民的居住條件，同時也是購房者常說的小產權房，也是最易產生糾紛的一類小產權房。
而證件不全的房屋有很多種，小產權房只是其中一種。證件不全的房屋中包括：利用集體所有土地開發的房子，也就是所謂的「小產權房」；未經立項批准或私自變更立項的樓盤；未取得規劃審批的樓盤；私自變更規劃的樓盤；私自改變土地用途的樓盤；土地產權存在糾紛；沒有銷售許可證又無產權證的房屋；未經驗收或驗收不合格的房屋；土地或房屋未解除抵押的；開發商未交納相關稅費的；土地、房屋被有關部門查封的等。
目前來看，私自購買小產權房的行為不會得到國家法律的認可與保障。太原市房產管理局相關人士表示，對於小產權房問題，官方表態是：「拆除一批，教育一片，處理一批，震懾一片，問責一批，警示一片」。業內人士表示，想低價購入小產權房的購房者，在買房前需要認真思考小產權房未來可能產生的風險，如爛尾、拆遷無補償、買賣合同無效維權無門等，購買便宜的小產權房，後期會隱藏著很高的風險。
本村內流轉小產權房合法
不是所有的小產權房交易都違法。比如，在農村經常會出現宅基地房售賣的情況，而此類房屋只轉讓了使用權，不買賣所有權。
華貿矽谷所太原律師事務所律師李寧告訴記者：「在小產權房轉讓時，如果滿足以下四點，合同有效，交易合法。首先，房屋交易需經本村村民委員會同意和鄉級政府批准；其次，轉讓人與受讓人同為本村村民；同時，受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；並且宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一並轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於『一戶多宅或多房』。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住等。」其實，同一集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效，或者房屋出售給本鄉鎮以外的人員，但取得了有關組織和部門的批准。
李寧說，根據上述法律規定可以看出，我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售，但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣。根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規並沒有禁止同一集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。
違規購買宅基地建房不能轉正
但大部分購買小產權房的購房者面臨的情況是，購房合同不合法，在法律上這筆交易被視為無效。有兩種情況是被視為不合法的：首先是本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房，例如太原市小馬村村民購買塢城村集體用地上的房屋；其次是集體組織成員與城鎮居民之間買賣的小產權房，即目前市場上出現最多的情況，可簡單理解為「市民」買「農民房」。
農村宅基地是農民的立身之本，農民對宅基地只有使用權而沒有所有權。在司法實踐方面，人民法院不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。一般農村私有房屋買賣合同是會被認定無效的。
上海科尚律師事務所律師崔萍認為，城市的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，例如宅基地、自留地、自留山，這些都屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。更通俗易懂地來講，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。也就是說，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。
但有一種例外情形，即城鎮居民在簽訂小產權房買賣合同後取得了該集體組織戶口並經相關部門批准，該房屋買賣合同一般認定有效。
產生糾紛只能做到盡量平衡利益
如果購買了小產權房，買賣合同被認定無效之後，交易雙方將如何處理呢？
記者查閱了《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
但在實際操作中，法院會盡力對買賣雙方利益進行平衡。
有律師認為，在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。
對於因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，根據相關依據，除了依法確認小產權房買賣合同無效外，還會通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡。
現實生活中，還有更為復雜的情況出現。比如購買小產權房後面臨市政改造徵用等情況，此時會在補償方面產生糾紛。在這種情況下，在確定賠償買受人損失時，房屋重置和區位補償價格會參照拆遷程序中的評估結果予以確定；如尚未進入拆遷程序，會有專業的委託鑒定方式確定房屋重置和區位補償價格，但這種情況非常復雜，對購置小產權購房者相對不利。