劉學兵律師

1. 請教關於定金問題急!

根據合同法及民法通則的規定，很遺憾的告訴樓主，你的錢是無法退還的。

定金與訂金不同，交納定金後，如果開發商違約，如不賣房給你了，那麼你可以要求開發商既退還定金於你，又賠償與定金數額一樣的損失款。

訂金與上述基本相同，不同之處在於不能雙倍返還。

樓主的情況，是開發商常設的陷阱之一，除非樓主有證據證明開具收條前說的那個「預訂款押金」事實，否則根據「定金罰則」，你的錢是拿不回了。

收條上不必寫退不退的，「定金」二字已說明了這點。

證據方面建議從開發商的廣告或宣傳單上著手，看看有沒有關於「押金」一說。如果有，可能還有一線希望。

以下是來自新浪網的一些資料。

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根據消費者投訴的種種不平等現象，廣東省消委會總結出八大定金「陷阱」，並提醒消費者注意。

陷阱一：談合同先交預付款2003年7月，范先生等二人在番禺某樓盤看中一復式單位，售樓小姐說談合同要先交錢，楊先生交了2萬元預付款後，該小姐又表示要先簽一份認購書，然後才能看合同，楊先生當即提出異議。後來楊先生看到格式合同添加了很多開發商制定的內容，不利於買樓人，如對商品房面積的確定和辦理房產證的時間等，都不按照國家規定的條文處理，對這種不符合國家規定且顯失公平、單方面強加給消費者的合同，楊先生拒簽。銷售人員表示合同條款是公司規定的，不可能更改。雙方對購房條款協商不成，楊先生要求退回2萬元預付款，但被拒絕。

陷阱二：不說明房屋抵押情況李先生今年2月在淘金路某樓盤看中一套房，簽了認購書並交了11000元定金，當時該公司未說明該套房的抵押情況，也未出示任何相關證件，只是約定三日內簽定商品房買賣合同，三日後，在李先生再三要求下，售樓小姐出示了該樓相關證件的復印件，但在要求出示預售許可證正本時被以各種理由拒絕，再三盤問下，售樓小姐承認該房已抵押給銀行，但承諾一個月內可解押，李先生要求就解押訂立協議書，被拒絕，要求返還定金也被拒絕。

陷阱三：強制簽訂不平等條款殷先生於2003年底在南州路某樓盤預定了一套128平方米的房子，並按發展商的要求交付了10000元定金，簽定了認購書。到簽購房合同時，殷先生發現條款有許多不平等的地方，與發展商協商要求更改合同中的某些不平等條款遭到拒絕，殷先生因此要求退定，但至今發展商仍未有答復。

陷阱四：宣傳與房屋狀況不符2002年五一期間，陳先生一家到機場路某樓盤看樓，在12棟4樓樣板房，售樓小姐推介了12棟3樓的一個單位，售樓小姐肯定該樓有3米寬的「架空帶」，但由於南面正在搞基建，根本看不到外面的情況，陳先生在看了北面花園景觀後便付了5000元定金。幾天後陳先生實地觀察，發現所謂「架空帶」其實是可直接連接南邊樓房的大平台，並且這些平台是送給兩戶人家的私家花園，陳先生套房的廚房、洗手間、飯廳、小孩房等的窗戶都與3樓平台緊緊連在一起，安全受到嚴重威脅。陳先生認為售樓小姐未清楚告知3樓套房的實際情況，於是要求退還定金，被拒絕。

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陷阱五：無樓房編號也不退定2003年何女士在海珠區某樓盤交付了1萬元的定金，簽定了認購協議書購買該樓盤的C座704單位。為了了解樓盤的情況，何女士拿該樓盤的預售證號到廣州市房地產管理局調查該樓盤的產權情況，回答是此預售證號碼上無C座，只有D、E、F座，何女士懷疑發展商有詐，不敢繼續交錢購買該樓盤了，要求發展商退定。發展商解釋說預售證上的F座即是認購書上的C座，為此她再到市房地產管理局要求出具F座就是C座的證明，但房管局說不會開這樣的證明，就這樣拖了10多天，何女士被告知超過了簽合同時間，定金同時被發展商沒收。

陷阱六：未簽認購書定金不退廖先生於2004年3月6日同妻子到東風東路某樓盤看樓，夫婦兩對1606單元比較感興趣，代理商一位顧小姐要他們交10000元的定金和簽認購書，當時廖先生表示不一定會買這套房子，暫時不簽認購書，但顧小姐說，那你們先交10000元，待定下來買那一套房子時才簽認購書，廖先生當時想這也不算認購，就交了10000元給發展商。後來廖先生於3月8日去找顧小姐，要求退還所交的10000元，但她說是定金，不能退。廖先生認為所交10000元應該是預定款，他沒有與開發商簽訂任何協議，所以談不上給定金。

陷阱七：不公示樓盤周邊環境譚先生夫婦於2003年9月21日到位於白雲區增槎路的某樓盤看樓，在交了1000元定金後，譚先生夫婦抽中了頭等獎，可獲得房價9.8折的優惠和6150元，售樓部人員要他們第二天把另外的9000元交齊，且不同意把6150元的獎金算入定金，結果譚先生夫婦交了10000元定金。過了兩天，譚先生夫婦發現緊貼該樓盤的是一污水處理廠，但發展商並未在樓盤掛出規劃圖公示周邊情況。譚先生夫婦要求發展商退定，但發展商不肯退，也不作任何解釋。

陷阱八：辦不成按揭不退定香港特別行政區居民黃小姐於2001年12月13日到天河區龍口西路的某樓盤看樓，售樓小姐對黃小姐說：「你只要一次性認購兩套單位以上就可獲得特惠價，物業管理公司還可以幫你辦出租，回報是每月租金8500元以上，你是香港人，只要有穩定的收入和可靠的職業，銀行可辦理7成30年按揭，如果申請不成功，則馬上退還你所交付的全部款項。」黃小姐決定認購三套房子，共交付了6萬元定金。簽訂認購書後，黃小姐按約定交付了首期房款和其它費用，並於同年12月24日與發展商簽訂《商品房買賣合同》，期間，黃小姐積極配合發展商指定的律師行提交相關個人資料，資料經銀行指定律師行審驗合格，並繳納了律師見證費。在有關部門收取了辦理按揭須繳納的契稅、保險費、抵押登記費後，12月25日，黃小姐與中國工商銀行高新技術開發區支行簽訂了三套單位的貸款合同，並填好了三套單位的貸款憑證。但12月26日，黃小姐被告知由於工行對同一業主認購三套房按揭的貸款不能受理，她的按揭申請未被接納。為此，發展商不但不把購房定金退還給黃小姐，還要黃小姐按合同支付房款總額的20％違約金。但黃小姐事前並不知道銀行有同一業主不能按揭三套房的規定，在她簽署合同和交付有關費用時，發展商和發展商指定的律師行也沒有盡告知義務。

□典型案例萬元定金竟遭吞沒7月30日，黎小姐看中了番禺洛溪華薈明苑的一套房子，代理商要求先交訂金並簽署認購書，然後再簽正式的購房合同。第二天黎小姐按要求交納10000元定金並簽訂了認購書。但在簽訂正式合同書的時候，賣方卻要求黎小姐先繳清首期款才能簽訂合同，幾經交涉，雙方不能達成協議。黎小姐因而決定退房。

筆者在華薈明苑的認購書看到第五條有一項這樣寫著：第一期樓款55158元，認購方須於認購書簽訂之日起7天內，交付第一期樓款……認購方應於付第一期樓款當天至「華薈明苑」售樓部簽訂正式《商品房買賣合同》。未付清上述款項的，出售方有權拒絕與認購方簽訂《商品房買賣合同》。

黎小姐在交付訂金簽署認購書時並未見過認購合同，對錢到帳才能簽合同的條款頗感不解，黎小姐覺得如此購房缺乏保障，決定退房。然而，此時卻被告知所交定金不得退回。黎小姐感到十分無奈。

對此，發展商方面這樣解釋：這不是先付款再簽購房合同，付款與簽合同必須同時進行，也就是在同一天進行，先付款再簽合同或者是先簽合同再付款，只要是在同一天，前後都行。但是消費者過了認購書規定的付款時間就屬於違約，目前市場上基本上都是這樣操作的。消費者肯定是誤解了認購書里的條款。

□各方意見省消委會的通告，彷彿一石激起千層浪，引起各方關注，大家對此紛紛發表了不同的觀點和見解。

退定金對銷售不利天比高物業公司董事總經理馬詠翔如果不交定金或者消費者最終不能簽下正式合同，發展商要把消費者的定金退還給消費者，這對發展商是不公平的。如果先來的消費者落訂下房子之後，一個星期後又反悔，不要這套房子，發展商退回消費者的定金，這會影響到發展商的銷售，也會加大發展商的投資風險。

另外，如果購房不用交定金或交易不能完成，退回定金，會搞亂市場。比如，發展商投入大量的宣傳和准備工作，花了大量的資金，終於可以正式推盤了，其競爭對手或許會安排一批的「員工」喬裝成購房者，人手一份定金，將樓盤認購完畢，一個星期後，這些人都不想要房子，都來退定金……結果耽誤了發展商的最佳的售樓的時間，這豈不害慘了發展商？有合適理由可以退經緯總經理區俊文消費者不購房發展商就要退定金，不能一刀切。現在有很多消費者都懂得保護自己的利益，都會在下定金前把正式合同看清楚的，有的發展商還把正式合同範本以公告欄的形式放在售樓部里，以提醒消費要注意的事項。

簽訂購房合同前所簽的認購書也算是臨時合同，具有法律效應，僅就這份認購書而言，如果發展商最後不想賣了，違了約，卻要雙倍定金賠償給消費者；相反，如果是消費者違約，不想購房了，只損失定金。同樣是違約，發展商方面的代價是消費者的二倍。

消費者當然有權了解清楚正式合同中的各項條款，以及商品房的各種真實情況，如果消費者所提出的合理要求與發展商達不成一致，或者發展商無法滿足消費者的合理要求最終導致合同無法簽訂，消費費者的定金是應該退還的。

定金沒有理由退華薈明苑發展商李總消委會認為消費者未看合同和條款就落定，屬於霸王合同，可以退還金。發展商也允許這么做，作為買家，他自己不看合同條款，我們的合同條款貼在公告欄上，他自己不看，是個人行為，沒法約定。我們一般在簽正式合同之前，也給買家看了合同，認為沒問題才簽。

退還定金是不行的，顧客交了定金又拿回定金，發展商賣樓一點保障也沒有，消費者一旦交了定金，買賣雙方各自的責任就劃分清楚了，再說發展商又不是社會福利機構，是屬於一種商業行為，要互相承擔責任。不僅發展商賣樓要消費者交定金，在工廠訂一批貨也要交定金的，一旦中途退貨，定金同樣要不回來。所以不簽正式合同，定金是沒有理由退的。

意義不大可以取消廣東合邦律師事務所劉學兵律師在法律上有兩種訂金方式，一種是履約定金，一種是立約定金。商品房的認購書可視為一個立約合同，是為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂。

現實購房中，有些消費對購房中將會出現的問題一無所知，有的甚至連正式合同中的條款都沒有弄清楚，就下定金簽了認購書。但認購書中也沒有體現出正式合同的條款，一般來講，認購書只是將房屋的地址、單位、面積等一些消費者已經較為清楚的內容寫在上面，等交完定金簽正式購房合同時，消費者才會慢慢地發現許多問題，或者雙方就某個問題不能達成協議等，因此產生糾紛。

由於認購書的條款比較簡單，消費者在簽訂正式合同時往往會由於此前種種未知的原因而達不成協議最終導致正式合同的無法簽訂，消費者真要退房，也會在正式合同里找出種種理由來拒絕發展商的種種條款，導致合同不能簽訂，因此，從這個角度上看，消費者交定金的意義並不大，購樓定金基本上可以取消。

定金是套子消費者王某我認為購樓下定金完全是一種套子，消費者對房子的了解及購房合同條款的了解，需要一個過程，而發展商方面往往會催著你落定、付首期。許多銷售人員往往會說，有問題在正式簽合同的時候可以商量，但等你發現問題想退樓時，卻發現自己的一萬元定金已經沒有了，這是很不公平的。我認為購房最好取消定金，讓消費者在沒有壓力的情況下進行消費，誰先簽正式合同誰先得，如果發展商的樓真的沒有問題，還怕賣不出去嗎？