廣州郭振律師

1. 二手房買賣如何躲開毀約 專家支招防糾紛

一手房市場火了，連帶二手房市場也跟著「躥紅」。眼見不少購房者湧入二手房市場，推高了房價，不少簽了合同的賣房者為了賣出更好的價錢，不惜選擇毀約，因此而引發的房屋買賣合同糾紛也激增。

五花八門的「毀約」

同期房屋買賣糾紛翻番長

魏某和顧某是親戚，兩家人原本相處融洽，卻因一套房屋過戶問題對簿公堂。

事情還要從兩年前說起，當時顧某要出售名下一套面積約128平方米的房屋，魏某得知後很中意這套房子，便以每平方米6300元的價格買了下來。
2014年5月25日，兩人訂立房屋買賣合同，約定到房產期滿五年符合免交營業稅條件後，顧某配合辦理過戶手續。出於對雙方的信任，合同內容沒有明確約定付款時間及方式。

2015年1月9日，在雙方親友的見證下，顧某向魏某出具收條一份，確認收到房屋全款45萬元。但到了房產符合過戶條件的時候，合肥房價已經漲了起來且呈現繼續增長趨勢，盡管魏某多次催促，顧某就是拒不配合魏某償還銀行貸款及履行過戶手續。

無奈之下，同年12月24日，魏某以顧某未能履行協議約定義務為由訴至合肥市廬陽區人民法院，請求判令顧某繼續履行合同。

考慮到雙方是親戚關系，法院對兩人進行了調解。魏某表示經過雙方溝通，願意在已經約定的房屋價款45萬元的基礎上，再分期支付對方33萬元的經
濟補助費用，顧某則需繼續履行合同，協助魏某辦理貸款清償手續、房屋抵押權登記注銷及房屋產權登記過戶手續。對這一方案，顧某表示同意。

雖然魏某多付了近一半的錢，但好在房屋拿到了手，也顧及到了親戚感情，相比現行房價來說也算「劃算」。

合肥的王女士也遇上了房屋提價的糟心事，還差點房錢兩空。

去年4月，王女士與張先生簽訂《存量房買賣合同》，約定張先生將名下一套房屋賣與王女士，並對房屋出售價格，付款期限和付款方式以及違約責任均作了明確約定。

令王女士沒有想到的是，合同簽了，定金付了，稅款交了，張先生卻反悔了。因為他覺得房價漲幅明顯，要提價。

就在王女士猶豫時，張先生私下將房屋過戶給出價更高的買房人了。於是，王女士要求張先生承擔違約責任以及賠償經濟損失，但對方不予理睬。

「他這種『一房二賣』的違約行為，導致無法實現合同目的，其行為已然構成根本違約，完全無顧法律威嚴和誠信原則。」王女士氣不過，將對方告上法庭。

法院審理認為，王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》真實、有效，系雙方真實意思表示，雙方應當按照合同的約定履行各自應負擔的義務。張先生
以簽訂合同時不知曉國家政策所以約定的房屋價款過低，在知道國家政策後想適當提高價款或解除合同的抗辯不能成為其不依約履行合同的理由。

由於目前涉案房屋已被賣給案外人，王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》已經失去履行可能，合同目的也無法實現。法院支持王女士訴請解除合同，判決張先生返還原告王女士定金，協助其辦理契稅的退稅手續。

針對合肥房價漲幅較大的區域，記者采訪了所屬轄區法院，了解這類案件增長情況。據不完全統計，合肥市包河區法院今年1月至3月共有房屋買賣合同
糾紛276件，是去年同期案件數量的3倍左右。合肥市蜀山區法院今年1月至3月與去年同期相比，房屋買賣合同糾紛收案量也翻了一番。近四個月來，合肥廬陽
區法院僅民一庭就收案18件，較去年同期上漲260%。其中14件是因為近期合肥房價呈井噴式上漲致賣方毀約。

誠實信用是原則

法律未賦予惡意違約解除權

樓市「火熱」，導致開發商不惜捂盤惜售或是捆綁車位、裝修，變相抬高房價銷售。於是，很多購房者湧入二手房市場，加劇了供需關系的緊張以及中介之間的競爭，甚至出現「一天一價」的現象。

北京中銀(合肥)律師事務所律師郭振認為，在現有房價大幅上漲的情況下，出賣方會意識到其違約成本遠低於違約後的既得利益，甚至錯誤地以為只要
支付雙倍定金，或者違約金，就能解除合同，然後就該房產另行出售，以獲得高房價、高收入。正是出賣方出於這種趨利避害的考慮，才導致目前房屋買賣合同糾紛
案件的頻發。但這種故意違約的行為，是完全背離我國合同法第六條所規定的「誠實信用」這一基本准則的。

「誠實信用原則在現代法治社會中被譽為民商事領域的『帝王條款』。它的基本要求就是當事人在市場活動中應講信用，恪守諾言，誠實不欺，在追求自
己利益的同時不損害他人和社會利益，要求民事主體在民事活動中維持雙方的利益以及當事人利益與社會利益的平衡。」郭振說，因此對於出賣方故意違約，並要求
解除合同的行為並不受法律保護，合同法也未賦予這種惡意違約方享有解除權。

中國法學會會員、安徽省委黨校省情研究中心法學博士方堃也同樣指出，民法通則與合同法將誠實信用規定為一項基本法律原則。二手房的交易由於買賣
雙方信息不對稱、過戶時間長、手續瑣碎等本身就存在一定風險，對賣家而言，其表現為買方遲延付款、不能付款等；而買方的風險則更大：賣方未按約交房、不協
助過戶登記、一房二賣、不遷戶口等都是常見的風險，而這些風險往往存在於肆意違約的不誠信行為之中。

專家支招防糾紛

合同條款明確賠償計算方式

在法律界人士看來，近期多發的二手房交易違約行為既是當前房市劇烈波動的直接反映，也直接關系著二手房交易的法律與制度的完善性。

廬陽區法院民一庭法官孔靜告訴記者，在處理二手房買賣糾紛案存在諸多難點，如若買方要求繼續履行合同，那麼在買方僅支付部分房款的情況下如何操
作，特別是賣方如果還有銀行按揭貸款尚未清償完畢的情況下，如何繼續履行合同；若買方要求解除合同、賠償損失，那麼損失如何確定，特別是最近房價上漲如此
迅猛，在買方僅支付少量定金的情況下，能否主張十幾萬甚至幾十萬的房價差價損失？對於這些問題，孔靜建議，買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時應明確約定違約
責任及賠償損失的計算方式，增加違約成本，促進誠信交易。

「購房者在購買二手房時首先要注意房屋手續是否齊全，房屋產權是否明晰，避免因售房者無權或擅自處分房屋所帶來的風險；其次要注意交易房屋是否
在租，因為包括我國在內的大部分國家均認可『買賣不破租賃』,也就是說，房屋買賣合同不能對抗先成立的租賃合同；最後要在簽訂合同時明確約定，對合同主
體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等一些細節問題全面考慮並約定清楚。」結合審判實踐，蜀山區法院民三庭副庭長李立定給購
房者支招。

他還提醒，購房者在通過中介公司購房時，應事先對需簽字的文件內容進行全面審核及了解，並且在獲悉相關房源信息後，不應為逃避中介服務費而「跳
單」。若認為中介公司收取的中介服務費過高，可與中介公司或經紀人進行協商，切勿「私下成交」，否則將承擔支付違約金的法律後果。

（以上回答發布於2016-04-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 惠州市勞動局電話號碼

惠州市勞動局已劃入惠州市人力資源和社會保障局，改名為：勞動監察科。

勞動保障咨詢投訴熱線：0752—12333；

地址：惠州市惠城區江北三新北路29號（惠州人力資源社會保障大樓）；

(2)廣州郭振律師擴展閱讀：

勞動局職責調整：

（一）將原市人事局、原市勞動和社會保障局的職責整合，劃入市人力資源和社會保障局。

（二）取消和調整已由市人民政府公布取消和調整的行政審批事項。

（三）加強統籌機關企事業單位人員管理職責，完善勞動收入分配製度，充分發揮人力資源優勢。

（四）加強統籌城鄉就業和社會保障政策職責，建立健全從就業到養老的服務和保障體系。

（五）加強人力資源的統一管理，建立統一規范的人力資源市場，促進人力資源合理有效配置。

（六）加強統籌機關企事業單位基本養老保險職責，推進基本養老保險制度改革。

（七）加強促進就業職責，健全公共就業服務體系，落實城鄉勞動者平等就業制度，促進社會就業更加充分。

（八）加強組織實施勞動、社會保障監察和協調農民工工作職責，切實維護勞動者合法權益

參考資料：網路—惠州市人力資源和社會保障局

3. 《失孤》原型不願離開養父母，律師指出：有養育之恩仍是犯罪，你怎麼看

2015年，一個名叫彭三源的女人找到了郭剛堂。彭三源是一名導演，正在籌劃拍一個電影，而電影的原型就是郭剛堂。彭三源邀請了劉德華、井柏然來參與這個電影。劉德華成為了郭剛堂的扮演者，一副農民工打扮，騎著一個破舊的摩托車，車上插著尋子旗。

在當今安全穩定的環境下，雖然被他養父母買來，但罪魁禍首並不是他養父母，而是拐賣他的人，這你得區分清楚。其次這個男的做法照顧到了兩個家庭，兩方的老人，這個男的做事方式值得肯定，因為事情已經發生了，只能朝著好的方向，共贏的方向發展，而不是單方面考慮問題。

追責是法律上的事，當事人的態度是情感上的事，界限很清晰，一點也不復雜，情感的問題是無法干預的，法律也是無法抗拒的，一點也不矛盾，都得理性的面對現實。