上海律師姜濤

A. 辦理退房都需要走哪些程序

在買賣過程中，由於違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。

商品房的買賣不同於其它日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術問題多，權利義務關系復雜，所以對程序要求比較嚴格。但因為這樣或那樣的原因，可能導致退房的情況出現。出現退房情況歸集起來主要有四種原因：一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見，四是雙方都違約，但協商達不成一致意見。在買賣過程中，由於違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關的手續

一、訂金（定金或認購金）階段

當購房者已交訂金（定金或認購金），但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金（定金或認購金），但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認為這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。

二、已做預售登記階段

買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。

如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那麼主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。

（華龍網綜合）

B. 趙氏孤兒扮演者

趙氏孤兒

《趙氏孤兒》，由陳凱歌執導，葛優、王學圻、黃曉明、范冰冰、海清、鮑國安、張豐毅、趙文卓、王瀚、趙文浩等人主演電影。改編自中國古典戲劇《趙氏孤兒》，主要講述民間醫生程嬰在機緣巧合中捲入了趙氏的滅門事件，並用葯箱將趙氏孤兒帶出，免遭毒手。面對大奸臣屠岸賈的步步緊逼，程嬰又與趙氏好友公孫杵臼上演苦肉計，故意告發公孫杵臼私藏趙氏孤兒，並且用自己的親生兒子替代趙氏孤兒被屠岸賈殺死。而程嬰因獻「趙氏孤兒」被收為屠岸賈的門客，在最危險的地方忍辱負重地把趙氏孤兒撫養成人，最終報仇雪恨。

應采兒，台灣藝人，陳小春妻子。2000年，17歲的應采兒參加了美國華埠小姐選美比賽，並獲得亞軍。之後被向華強太太陳嵐賞識，簽約成為其旗下演員。當電影《全職殺手》要開拍時，中國星把應采兒帶去試鏡，被劉德華和反町隆史相中而出任片中第二女主角，從此開始其演藝生涯。

應采兒近期出演的電視劇：

2013年《趙氏孤兒案》飾： 庄姬

2012年《女人幫·妞兒》飾：SOSO

2012年《男人的戰爭》飾：楊白羽

王雨--飾演--趙武

王雨，畢業於中央戲劇學院02級表演系，青年演員。出生於1983年7月2日。在《誓言今生》中與王媛可演對手戲，演了一對母子，二人因戲結緣。喜歡唱歌和各種球類運動。2012年11月11日，末日光棍節上高調求婚王媛可，求婚成功。

王雨近期出演的電視劇：

2013年《放開我的手》飾：許澤浩

2012年《誓言今生》飾：黃曉陽

2012年《假如我是真的》飾：謝子添

2012年《畫皮之真愛無悔》飾：浮生

2012年《姐姐立正向前走》飾：郝德

鄭昊--飾演--晉景公

鄭昊，中國人民解放軍空軍政治部話劇團軍人、演員。曾參演多部影視，主要獲獎作品：《我的父親母親》獲柏林國際電影節最佳影片「銀熊」獎;百花獎'最佳影片'獎等多項國際大獎。《人子》獲"五個一工程"獎。《穿越叢林》自編自演並獲：「魯迅文學」獎。

鄭昊近期出演的電視劇：

2013年《趙氏孤兒案》飾：晉景公

2012年《心術》飾：鋼絲男

2012年《長沙保衛戰》

一真--飾演--韓厥

一真，別名： 姜濤。 籍貫： 山東青島 。中國內地影視演員。代表作品： 《成吉思汗》《雪豹》《赤壁》

一真近期出演的電視劇：

2013年《趙氏孤兒案》飾：韓厥

2012年《火流星》飾：馬長峰

2012年《土樓里的女人》飾：二蠻頭

2012年《獵狼》飾：孫長安

2012年《新神探聯盟》飾：阿洛

侯長榮--飾演--到滿

侯長榮，1960年生於揚州。中共黨員，一級演員，中國戲劇家協會會員，江蘇省戲劇家協會會員。1978年畢業於畢業於江蘇省戲劇學校，專工小生，揚劇金派傳人。

侯長榮近期出演的電視劇：

2011年《長白山下我的家》

2011年《步步殺機》飾：羅成

2012年《隱婚日記》飾：何琪父親

2012年《城市戀人》飾：徐福將

2013年《趙氏孤兒案》飾：到滿

練束梅--飾演--宋香

練束梅，女，1983年10月生，江蘇東台人。畢業院校於北京電影學院2001級表演系高職，出演過著名的電視劇《恰同學少年》中的陶斯詠一角，目前從事演藝工作。

練束梅近期出演的電視劇：

2013年《龍門鏢局》飾：

2013年《武則天》飾：蕭淑妃

2013年《我們的生活比蜜甜》飾：馬玉英

2013年《皮五傳奇》飾：孫孝姑

2013年《趙氏孤兒案》飾：宋香

徐露--飾演--孟姜

徐露，女，演員。曾在《情深深雨濛濛》中飾演「可雲」一角，在《金粉世家》中身世凄慘的小憐。

徐露近期出演的電視劇：

2011年 《那樣芬芳》飾：江建英

2012年 《哈爾濱往事之風雷動》飾：米拉

2012年 《新戀愛時代》飾：程蕙

2012年 《我家的春秋冬夏》飾：秦多多

2013年《趙氏孤兒案》飾：孟姜

2013年 《我的左手右手》飾：張冬梅

姬他--飾演--趙朔

姬他，畢業於北京電影學院99本科班，新晉實力小生。曾因在央視熱播劇《在那遙遠的地方》中飾演「方揚」一角被觀眾熟知，憑借熱播劇《懸崖》和《風和日麗》、《你是我兄弟》而被大眾喜愛。

姬他近期出演的電視劇：

2013年《七九河開》

2012年《風和日麗》飾：伍思民

2012年《趙氏孤兒案》飾：趙朔

2012年《我要當八路》飾：王順民

趙氏孤兒案演員表(其他演員)

高旭陽--飾演--屠岸無姜

戰菁一--飾演--湘靈

郭曉婷--飾演--草兒

李海兵--飾演--冉白

張譯文--飾演--公孫忤臼

徐衛--飾演--離樓

C. 入住後想要退房該怎麼辦 哪些情況下可以退房

買房後，出現退房的情況可不少？有在交定金後退房的，也有在預售階段、入住階段甚至有在辦理好房產證後退房的。那麼，哪些情況下業主可以要求退房？退房流程又是怎樣？不同階段退房流程有何不同呢？

一、出現以下情況可以申請退房：

1、延期交付房屋。與開發商約定了交房時間，卻一直沒有等到交房入住的通知。根據現在《司法解釋》的相關規定，開發商在經購房人催告後，在三個月的合理期限內，仍未履行的，則購房人有權要求開發商退房，並返還訂金或支付的房款利息。

2、合同無效。合同無效的原因多由於開發商的手續不全，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。由於是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。

3、開發商未經購房人同意擅自變更設計。在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開發商退房。

4、房屋面積誤差超過3％。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3％，購房人可以提出退房並要求退賠利息。

5、房屋質量不合格影響使用。根據最新司法解釋，因房屋質量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房並要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。

6、房子產權不清楚。如存在抵押、查封或其他經濟糾紛 。

7、存在合同欺詐等其他問題的。開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，購房人查明後，可起訴認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可；房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的；該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。

8、遲延辦理房屋所有權登記。根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿後超過一年，由於開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。

9、按揭合同不能辦理。因不歸責於當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

10、在建工程轉讓。開發商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。

二、退房有哪些程序？

在買賣過程中，由於違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面介紹一下在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關的手續。

（一）訂金（定金或認購金）階段

當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認為，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。

（二）已做預售登記階段

買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。

如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那麼主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。

（三）入住階段

在房屋竣工後，購房者已辦理了入住手續，交了政府部門應收的稅費之後，但房產證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經過房地產評估機構評估，確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

（四）房產證辦理完畢階段

房產證辦理完畢之後，房屋的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房並承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關辦理房產證過戶或注銷手續。

以上就是關於什麼樣情況下購房者可以退房，以及不同情況下退房流程的介紹。商品房的買賣不同於其他日常生活消費品的買賣，因其交易周期長，涉及資金量大，技術問題多，權利義務關系復雜，所以對程序要求比較嚴格。買房不易，退房更難，但如果出現上述情況，業主是可以要求退房的。

（以上回答發布於2016-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 2斤的稱另外一面是半斤嗎

4隻梭子蟹不到2斤，可用來捆綁螃蟹的橡膠皮套便佔了半斤！這哪是吃螃蟹，分明是吃皮套啊！」近日，市民吳女士撥打本報熱線電話反映稱，4隻螃蟹帶著的皮套就有將近半斤沉，這讓她很不理解。

吳女士告訴記者，前幾天，她到海鮮市場想買點螃蟹吃。一位攤主向吳女士推薦50元/斤的螃蟹。幾經講價，攤主最終同意以45元/斤的價格賣給她。於是，吳女士挑了4隻螃蟹，總共花了80元錢。「當時我覺得這么貴的價格，螃蟹的質量應該沒有問題，於是就放心買了。可是，誰能想到螃蟹確實沒問題，但皮套卻成了大問題！」吳女士無奈地說。

回到家後，吳女士和家人逐個將綁在螃蟹鉗子上的皮套解下來准備下鍋煮食，這時吳女士突然感覺份量有些不大對。仔細觀察後她發現，用來捆綁螃蟹的皮套又寬又長。所有的皮套都解下來之後，用秤一稱，接近半斤重！

「這哪是賣螃蟹，分明是賣皮套啊！在此，我想提醒廣大市民在選購螃蟹時一定要多個『心眼』，看清楚商家所用的皮套，不要再為不必要的皮套買單了！」吳女士提醒。

律師說法：

為此，記者咨詢了沂蒙晚報特邀律師姜濤。姜濤表示，隱瞞商品實情、缺斤短兩、拒絕消費者查看商品情況等，都屬於侵犯消費者權益的行為。本次事件中，賣家隱瞞商品實情現象嚴重，已屬欺詐消費者。消費者可以向消費者協會、市場監管部門反映情況以維護自己的利益。另外，市民應該拒絕購買該商品。

E. 游泳池游泳劃傷了是誰的責任

游泳池的經營者有責任.「孩子游泳時腳底被泳池裡的階梯劃傷，經營方卻說受傷是自己不小心所致，與他們無關，這也太氣人了。」18日，臨沂市民劉先生撥打熱線，反映了自己孩子的遭遇。據劉先生介紹，今年6月份，他在位於市區沂蒙路附近一游泳館交了1000餘元為孩子報名學習游泳，誰知前段時間，孩子卻在學習中受傷。「當時孩子游經泳池的水下階梯時，突然感覺腳被劃了一下，上來一看，發現腳底被劃了一道很長的口子，一直在流血。」劉先生說，發現該情況後，他趕緊帶著孩子到醫院進行了包紮，「發生這種情況，按說教練或者泳池管理人員應該及時過去看望，採取點措施，誰知孩子受傷後卻沒人管。」
劉先生告訴沂蒙晚報記者，出現這種情況，讓他很是氣憤。「孩子腳被階梯劃傷，和游泳館的設施不健全肯定有直接關系。」劉先生告訴記者，事後，他返回遊泳館，與商家溝通協商賠償事宜，但過程並不順利，對方以孩子不小心為由，拒絕賠償。「游泳館經營方說孩子受傷是自己不小心，與他們無關。我就想咨詢下，這種情況應該如何處理，游泳館是否承擔責任？」
對此，沂蒙晚報特邀律師姜濤稱，根據相關規定，劉先生孩子到該游泳館游泳，也就和該游泳館建立了服務合同關系，游泳館應當盡到保障游泳者在游泳館游泳時人身財產不受侵害的義務。因此，如果游泳館因經營場所存在瑕疵，導致消費者人身、財產受到損害，游泳館的經營方不能逃避其法定的賠償責任。
游泳池腳劃傷怎麼處理
1、游泳池腳劃傷，需要及時的止血處理，一般都是使用紗布或者是明天來止血。
2、如果傷口不是很大，可以自行做消炎處理，一般都是對局部進行碘伏。
3、如果傷口比較大，建議去醫院做縫合，縫合之後還要打破傷風疫苗。在恢復期間一定要安心靜養，盡量減少走動。恢復期間劃傷的部位不能沾水，否則會加大感染的風險。
法律依據：
《最高人民法院關於審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋>
第六條從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任後，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

F. 你知道辦理退房都需要走哪些程序嗎

在買賣過程中，由於違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。

商品房的買賣不同於其它日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術問題多，權利義務關系復雜，所以對程序要求比較嚴格。但因為這樣或那樣的原因，可能導致退房的情況出現。出現退房情況歸集起來主要有四種原因：一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見，四是雙方都違約，但協商達不成一致意見。在買賣過程中，由於違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關的手續

一、訂金（定金或認購金）階段

當購房者已交訂金（定金或認購金），但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金（定金或認購金），但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認為這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。

二、已做預售登記階段

買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。

如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那麼主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。

G. 想請個民事律師，家住安徽合肥，哪個好啊

姜濤，上海建緯（合肥）律師事務所。