陳枝輝律師

『壹』 已經評估的抵押房產,終本後影響掛網拍賣嗎

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本期天同碼，案例來源於最高人民法院執行局編《執行工作指導》2018年第2輯（總第66輯）執行指導案例。

文/陳枝輝 天同律師事務所合夥人

【規則摘要】

1.評估報告有效期屆滿，並不影響後續執行拍賣程序
——評估報告僅系啟動拍賣時確定保留價參考，進入拍賣程序後，評估報告有效期屆滿，原則上不影響後續拍賣程序。

2.拍賣未通知當事人，不當然引起網路司法拍賣撤銷
——拍賣前未通知當事人，不屬於嚴重違反拍賣程序且損害當事人或競買人利益情形，故不能引起網路司法拍賣撤銷。

3.先抵押後出租，執行標的上租賃權不能對抗抵押權
——執行標的上申請執行人抵押權設立在先，案外人租賃權成立在後，租賃權不能影響並對抗在先設立的抵押權實現。

4.是否超標的查封，應以評估結果作為主要參考依據
——判斷保全查封不動產整體價值是否明顯高於保全裁定載明金額時，可採取委託評估方式，以確定查封不動產價值。

5.就生效調解書履行問題達成協議，屬執行和解性質
——當事人基於對生效法律文書履行問題而達成協議，應屬執行和解協議性質，雙方應按約定內容繼續履行相應義務。

【規則詳解】

1.評估報告有效期屆滿，並不影響後續執行拍賣程序
——評估報告僅系啟動拍賣時確定保留價參考，進入拍賣程序後，評估報告有效期屆滿，原則上不影響後續拍賣程序。

標簽：執行｜執行拍賣｜評估報告｜有效期

案情簡介：2014年8月，銀行依生效判決申請執行器材公司，法院據此查封了器材公司名下房地產。2014年10月20日，法院委託的評估公司作出評估報告，顯示評估總價為1200萬余元，同時報告顯示「有效期1年」。法院按器材公司在案件訴訟程序中填寫的送達地址確認書確認的地址，向器材公司送達了該評估報告。2015年1月6日，進行第一次拍賣，後又進行兩次拍賣，均流拍。2016年1月，法院在淘寶網上以770萬余元保留價公開變賣前述房地產，由開發公司競買成交。嗣後，器材公司以法院未送達評估報告、依失效的評估報告變賣財產違反法定程序為由提出執行異議。

法院認為：①法院委託具有法定資質的評估公司對案涉房地產進行評估，法院按器材沖並公司在案件訴訟程序中填寫的送達地址確認書確認的地址，向器材公司送達了評估報告散磨跡，符合最高人民法院《關於進一步加強民事送達工作的若干意見》第6條關於「當事人在送達地址確認書中確認的送達地址，適用於第一審程序、第二審程序和執行程序」規定，故器材公司主張法院未送達評估報告，剝奪其合法權益主張不能成立。②評估報告僅系啟動拍賣時確定保留價的參考，進入拍賣程序後，評估報告有效期屆滿原則上不影響後續拍賣、變賣等程序。本案中，評估公司於2014年10月20日作出評估報告後，法院即於2015年1月6日以評估價為保留價進行了第一次拍賣，並未超過有效期，之後又進行了第二次、第三次拍賣及變賣，符合法定程序，器材公司關於評估報告已失效不能採用主張不能成立。裁定駁回器材公司異議。

實務要點：評估報告僅系啟動拍賣時確定保留價的參考，進入拍賣程序後，評估報告有效期屆滿，原則上不影響後續拍賣、變賣等程序。

案例索游埋引：最高人民法院（2017）最高法執監438號「某器材公司與中國建設銀行股份有限公司建湖支行、劉軒羽、黃思軍執行監督案」，見《拍賣前未通知當事人等程序瑕疵能否引起網路司法拍賣撤銷——江蘇鑫磐道路器材有限公司執行申訴案評析》（孫超，最高院執行局；審判長於明，審判員楊春，代理審判員邱鵬），載《執行工作指導·案例分析》（201802/66:53）。

2.拍賣未通知當事人，不當然引起網路司法拍賣撤銷
——拍賣前未通知當事人，不屬於嚴重違反拍賣程序且損害當事人或競買人利益情形，故不能引起網路司法拍賣撤銷。

標簽：執行｜執行拍賣｜程序瑕疵｜通知當事人

案情簡介：2014年8月，銀行依生效判決申請執行器材公司，法院據此查封了器材公司名下房地產。2014年10月20日，法院委託的評估公司作出評估報告，顯示評估總價為1200萬余元。法院按器材公司在案件訴訟程序中填寫的送達地址確認書確認的地址，向器材公司送達了該評估報告。2015年1月6日，進行第一次拍賣，後又進行兩次拍賣，均流拍。2016年1月，法院在淘寶網上以770萬余元保留價公開變賣前述房地產，由開發公司競買成交。嗣後，器材公司以評估價過低、法院未通知其參與拍賣違反法定程序為由提出執行異議。

法院認為：①器材公司在知曉法院選擇評估機構情況下，因無證據證明器材公司曾在案涉房地產評估、拍賣過程中就評估程序及評估結論向法院提出異議。案涉房地產在淘寶網上經三次公開拍賣及一次公開變賣後才由開發公司競買成交，說明該價格符合房地產真實市場價格，故器材公司關於案涉房地產評估價過低及法院低價處置財產主張，均缺乏事實依據。②雖然法院未能以個別通知方式通知器材公司參與競買，但其已按最高人民法院《關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》第12條「網路司法拍賣應當先期公告，拍賣公告除通過法定途徑發布外，還應同時在網路司法拍賣平台發布」規定，在市級日報、淘寶網上發布公告，並未限制器材公司參與競買，器材公司亦未主張享有優先購買權等，且在淘寶網拍賣、變賣，能最大限度發現有意願的競買者即實現案涉房地產實際價值，故執行法院程序瑕疵不屬於最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第21條規定的嚴重違反拍賣程序且損害當事人或競買人利益情形，裁定駁回器材公司異議。

實務要點：拍賣前未通知當事人等程序瑕疵，不屬於最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第21條規定的嚴重違反拍賣程序且損害當事人或競買人利益情形，不能引起網路司法拍賣撤銷。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法執監438號「某器材公司與中國建設銀行股份有限公司建湖支行、劉軒羽、黃思軍執行監督案」，見《拍賣前未通知當事人等程序瑕疵能否引起網路司法拍賣撤銷——江蘇鑫磐道路器材有限公司執行申訴案評析》（孫超，最高院執行局；審判長於明，審判員楊春，代理審判員邱鵬），載《執行工作指導·案例分析》（201802/66:53）。

3.先抵押後出租，執行標的上租賃權不能對抗抵押權
——執行標的上申請執行人抵押權設立在先，案外人租賃權成立在後，租賃權不能影響並對抗在先設立的抵押權實現。

標簽：執行｜抵押｜先抵押｜租賃權

案情簡介：2013年1月，貿易公司以其房產向銀行抵押借款1.2億余元並辦理登記。同年12月2日，貿易公司以前述房產再次抵押向洪某借款4500萬元，亦辦理登記。2013年12月16日，貿易公司將前述房產出租給實業公司。2015年，法院拍賣前述房產，評估價1.3億余元，最終科技公司以8500萬元競買取得該房產，銀行和洪某分別作為第一、第二順序抵押權人實現相應債權。實業公司以其享有租賃權為由，提出案外人異議。

法院認為：①依《物權法》第190條、最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條、最高人民法院《關於適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定，抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，法院不予支持。②案涉房產第一順序抵押權人銀行設立抵押權時間為2013年1月，第二順序抵押權人洪某抵押權設立時間為2013年12月2日，並均辦理了抵押權登記。實業公司提供的租賃合同顯示，其簽署該合同時間系2013年12月16日，可見，該租賃關系成立於抵押權後。依前述規定，抵押權人在實現抵押權時，抵押物上設立的租賃關系對買受人不具有約束力。執行過程中，案涉房產評估價為1.3億余元，第一順序抵押權人債權額為1.2億余元，第二順序抵押權人債權額為4500萬元，執行標的價值尚不足以清償抵押權，租賃權存在影響抵押權實現，執行標的最終以8500萬余元成交結果亦印證該事實，故案涉房產租賃關系對抵押權實現存在影響，抵押權實現時，該租賃關系對買受人科技公司不具有約束力。銀行作為抵押權人在另一執行案中，已就案涉房產拍賣款優先分配，該案與本案雖申請執行人不同，但均系對同一執行標的強制執行，對案涉房產執行而言，屬執行競合。基於執行標的同一性，科技公司作為該標的買受人，其在銀行實現抵押權一案中請求承租人交付案涉房產抗辯，亦可在本案中主張。同時，實業公司是否在法院查封案涉房產前與貿易公司簽訂租賃合同並佔有案涉房產問題，系事實認定問題，而非法律適用問題。實業公司對案涉房產租賃權成立於抵押權之後，且對抵押權實現存在影響，其租賃權不能對抗貿易公司請求交付案涉房產權利。判決駁回實業公司訴請。

實務要點：執行標的上申請執行人抵押權設立在先，案外人租賃權成立在後，如租賃權繼續存在於拍賣財產上，對在先抵押權實現有影響的，法院應將租賃權除去後進行拍賣，即租賃權不能對抗在先設立的抵押權。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申3536號「某實業公司與某科技公司等案外人執行異議之訴案」，見《案外人執行異議之訴中抵押權與租賃權的關系——再審申請人信德佳（廈門）實業有限公司與被申請人廈門金達昌科技有限公司、吳文沖、陳東毅、廈門市橋廂機械工業有限公司、廈門市憶輝貿易有限公司案外人執行異議之訴案評析》（喬宇，最高院執行局；審判長何東寧，代理審判員徐霖、喬宇），載《執行工作指導·案例分析》（201802/66:71）。

4.是否超標的查封，應以評估結果作為主要參考依據
——判斷保全查封不動產整體價值是否明顯高於保全裁定載明金額時，可採取委託評估方式，以確定查封不動產價值。

標簽：執行｜超標的查封｜評估報告｜明顯高於

案情簡介：2016年，建築公司依生效判決申請執行開發公司，法院裁定查封、凍結開發公司銀行存款1200萬余元及名下房產。開發公司以查封財產總價值遠超申請保全的1.2億元范圍為由，提出執行異議。法院委託評估機構按異議審查時評估價格評估房產估價為1.7億余元。

法院認為：①最高人民法院《關於人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第15條規定：「人民法院應當依據財產保全裁定採取相應的查封、扣押、凍結措施。可供保全的土地、房屋等不動產的整體價值明顯高於保全裁定載明金額的，人民法院應當對該不動產的相應價值部分採取查封、扣押、凍結措施，但該不動產在使用上不可分或者分割或嚴重減損其價值的除外。」據此，並結合最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第21條第2款規定，人民法院發現查封的不動產的整體價值明顯高於保全裁定載明金額的，應當對超標的保全的部分財產予以解封。在判斷保全查封不動產的整體價值是否明顯高於保全裁定載明金額時，因雙方當事人爭議較大，法院可採取對查封不動產委託評估方式確定查封資產價值。②本案中，法院對案涉查封財產委託評估，評估結果依法可作為判斷查封資產價值主要參考依據。建築安裝成本僅系不動產總體成本一部分，不能完整反映不動產市場價值。同時，案涉不動產查封與異議審查階段有一定時間間隔，在不動產價格可能波動情況下，距離執行程序更近的異議審查時評估價格應比查封時評估價格更接近最終執行時標的物實際變價金額，故建築公司主張以查封時間為評估價值時點、按建安成本為標准計算所保全房地產價值缺乏依據。③考慮到市場波動及其他不確定因素，為公平保護各方當事人合法權益，對查封資產評估價值下浮20%作為參考價判定評估資產價值，加上已凍結銀行存款，最終判定全部保全資產價值為1.5億元，比保全裁定載明金額1.2億元超出3000萬元。執行法院在落實解封過程中應充分考慮財產保全目的和資產變現便利性等因素，結合案件實際和保全標的具體情況，並適當兼顧被保全人利益進行裁量。裁定在價值3000萬元范圍內對開發公司查封財產解封。

實務要點：判斷保全查封不動產整體價值是否明顯高於保全裁定載明金額時，可採取對查封不動產委託評估方式確定查封資產價值。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法執復55號「海天建設集團有限公司與西雙版納盛泰房地產開發有限公司執行復議案」，見《不動產超標的保全的審查問題——海天建設集團有限公司執行復議案評析》（蘇萌，最高院執行局；審判長黃金龍，審判員劉少陽、朱燕），載《執行工作指導·案例分析》（201802/66:91）。

5.就生效調解書履行問題達成協議，屬執行和解性質
——當事人基於對生效法律文書履行問題而達成協議，應屬執行和解協議性質，雙方應按約定內容繼續履行相應義務。

標簽：執行｜私下和解｜執行和解｜繼續履行

案情簡介：2010年，就高某與薛某合同糾紛案，法院生效民事調解書載明訴爭房屋由雙方共同出賣後，所得購房款由高某支付薛某16萬元。2011年，雙方簽訂協議，約定該協議作為前述民事調解書最終履行協議，高某向薛某首次支付5萬元，後每月以支付580元租金、共支付8年方式履行。2017年，高某訴請確認案涉協議有效，責令薛某協助辦理過戶手續。

法院認為：①最高人民法院《關於執行和解若干問題的規定》第1條第1款規定，當事人可以自願協商達成和解協議，依法變更生效法律文書確定的權利義務主體、履行標的、期限、地點和方式等內容。第9條規定，被執行人一方不履行執行和解協議的，申請執行人可以申請恢復執行原生效法律文書，也可以就履行執行和解協議向執行法院提起訴訟。②本案中，薛某與高某所簽協議具備有效民事法律行為要件，同時亦不具有《合同法》第52條規定的合同無效情形，故應認定有效。該協議系基於對生效民事調解書履行問題而達成的協議，雙方對民事調解書確定的房屋處分方式、價款支付金額和期限等內容均進行了變更，故該協議屬執行和解協議性質，雙方應按協議約定內容繼續履行相應義務。判決案涉協議合法有效，薛某協助高某辦理產權過戶。

實務要點：當事人基於對生效民事調解書履行問題而達成的協議，應屬執行和解協議性質，雙方應按約定內容繼續履行相應義務。

案例索引：貴州遵義中院（2018）黔03民終458號「薛某與高某合同糾紛案」，見《執行和解協議的可訴性——上訴人高雪蓮與被上訴人高雲飛確認合同有效糾紛案評析》（賴麗莉，貴州遵義中院），

『貳』 我是法學院的學生，想問一下有沒有有關法律又比較有意思的書推薦，謝謝！小說也行

名案中的法律智慧，這是關於英美侵權法的，都是一個個案例。