律師陳東升

A. 房產抵押權行使的訴訟請求怎麼寫

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房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，本案件是一起侵犯承租人優先購買權的房產案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。
（為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名）

案件介紹：
一、原告訴稱：
王偉明在法院訴稱：2015年6月18日，我和陳東升在我愛我家中介的居間服務下簽訂了房屋買賣合同和補充協議，約定我購買陳東升出售的位於北京市朝陽區的102號房屋，房屋交易價格為120萬元。雙方在合同中約定自合同簽訂後90日內辦理過戶手續。我在合同簽訂當日交付了陳東升定金2萬元，陳東升向我出具了收受定金函，該函件明確雙方交易價格為120萬元。
同日，雙方簽訂了一份補充協議，協議約定如果我和陳東升雙方中任何一方沒有經過對方許可變更買賣意向的認定為違約。違約方應賠償守約方相當於合同總價款10%的違約金。後我和陳東升、北京某擔保公司在2015年7月11日簽訂了《擔保合同》，由擔保公司負責為陳東升的房子辦理解押手續，合同第四條約定：我的購房款通過擔保公司指定帳戶向陳東升進行結算和支付。2015年8月5日，我和某銀行、擔保公司及中介簽訂了《個人房屋抵押借款合同》，約定我使用訴爭房屋向銀行辦理個人抵押貸款。
隨後，我和陳東升、擔保公司簽訂了《資金監管協議》，協議約定購房款和銀行發放貸款的支付方式，由某銀行對賬戶進行監管，待陳東升協助辦理完畢過戶即抵押登記手續後，銀行將全部購房款自資金監管賬戶支付至陳東升賬戶內。合同簽訂後，我依照合同約定及時支付首付款和申請貸款，2015年8月1日，我依照約定將全部購房款支付至擔保公司指定帳戶。
但因陳東升不配合辦理過戶手續即辦理解押手續，拒絕履行合同義務，因此我起訴要求：繼續履行合同，陳東升協助辦理解押手續並將房屋過戶至我名下，同時陳東升依照口頭約定將車庫20年使用權贈予我；陳東升支付我違約金12萬元，並支付按每日560元的標准支付我自2015年9月18日至我實際取得房產證之日止的違約金；確認陳東升和康啟林之間不存在租賃合同關系。

二、被告辯稱：
陳東升辯稱：我不同意王偉明的全部訴訟請求。我認為合同至今沒有履行的主要原因在於王偉明，王偉明沒有依照合同約定將55萬元裝修、設備折價款支付給我，同時我認為王偉明的訴訟請求是相互矛盾的，王偉明主張的12萬元違約金不是履行合同的違約金，如果承擔刺鼻違約金，則不應當再繼續履行合同。關於王偉明主張的依照每日560遠的標准支付違約金的訴訟請求是有合同依據的，關於申國勝要求確認我和康啟林之間不存在租賃合同關系也是不屬實的。
最後，王偉明提及後面的很多合同，均沒有涉及到裝修、設備折價款的事項，只涉及房屋買賣。依據雙方簽訂的《裝修款補充協議》的約定，王偉明有義務在房屋過戶前支付我裝修款55萬元。綜上所述，我不同意王偉明的訴訟請求。

康啟林訴稱：2015年2月25日，我和陳東升簽訂了一份房屋租賃合同，約定由我承租陳東升出租的位於朝陽區的102號房屋給我的工程業務人員居住、使用，並且支付了半年的房租。2015年9月20日，我又交納了下半年的租金。後陳東升告訴我說王偉明起訴了陳東升，經我咨詢相關人員後得之我擁有優先購買權，因此我要求在王偉明、陳東升的房屋買賣中行使優先購買權。

中國銀行豐台支行述稱：2005年7月，我行和陳東升簽訂了按揭擔保借款合同，約定陳東升向我行貸款46萬元，貸款期限為240月。到2010年5月20日，陳東升還款58期，還款狀態正常，截止到庭審結束，尚有39.13萬元的到期本金沒有償還。陳東升已經用貸款所購房產向我行設定抵押，我行享有優先受償權，只有在貸款還清後抵押權才解除。根據擔保借款合同約定，抵押期間陳東升轉讓抵押物應當經我行同意，所得價款應當優先於向我行清償所擔保的債權。如果法院依法認定其他人為抵押房產的受讓人，依照物權法規定，受讓人應當先代為清償陳東升隊我行的債務，結清全部貸款本息，我行才能辦理解除抵押登記手續。

陳東升反訴稱：2015年6月18日，我和王偉明簽訂了房屋買賣合同及補充協議，但王偉明沒有如約支付裝修款55萬，王偉明行為存在嚴重違約，根據買賣合同約定，因此我提起反訴要求解除我和王偉明雙方簽訂的房屋買賣合同，並且支付我違約金11.6萬元。

王偉明針對反訴答辯：不同意陳東升的反訴請求。

三、法院查明：
2015年6月18日，王偉明和陳東升簽訂了房屋買賣合同，雙方合同中約定王偉明購買陳東升的102號房屋，房屋總價款65萬元。合同中約定自合同簽訂之日起90日內雙方前往房屋權屬登記部門辦理房屋過戶手續。
同日，雙方簽訂了補充協議，其中約定：陳東升出售給王偉明的房屋合同價格為65萬元，屋內設備設施作價55萬元，因此陳東升實際應得價款120萬元。上述設備設施折價款55萬元，王偉明登記前自行支付甲方。本補充協議為主合同的不可分割部分，具體價款和房屋買賣合同中價格有沖突時應當以本協議為准。
同日，王偉明、陳東升簽訂了一份二手房定金確認函，該函件確定雙方買賣合同的總價款為120萬元，王偉明在2015年6月18日支付陳東升定金2萬元。為進行上述交易，王偉明、陳東升和中介公司簽訂了補充協議，協議中約定經甲乙雙方友好協商，本協議簽訂後，甲乙雙方任何一方未經對方許可變更買賣意向，則視為改變方違約，違約方應當賠付守約方相當於本協議意向出售價款的10%的違約金。
此後，王偉明、陳東升和擔保公司簽訂了一份擔保合同，雙方在合同中約定為了解除抵押，陳東升採用提前還款方式一次性清償銀行債務，為緩解提前還款資金壓力，甲方（陳東升）向擔保公司借款40萬元。2015年8月5日，王偉明和某銀行、擔保公司簽訂了一份《個人房屋抵押借款合同》，該合同約定由王偉明向該銀行借款81萬元，王偉明指定將該款項匯入擔保公司在某銀行中的賬戶中，由擔保公司向該81萬元資金進行監管。
同日，王偉明、陳東升、擔保公司簽訂了資金監管協議，協議約定：甲（王偉明）乙（陳東升）丙（擔保公司）依據《房屋買賣合同》辦理房屋產權過戶手續，一方取得所購房屋產權證後依照二手房抵押貸款借款合同辦理房屋抵押登記手續，自抵押登記手續辦理完畢且丁方（某銀行）取得房屋他項權證後三日內，甲乙丙三方共同前往丁方營業場所，由丙方開具收款人為乙方的轉賬支票，將全部購房款自監管賬戶支付到乙方賬戶。
2015年8月1日，王偉明支付了擔保公司首付款29萬元。2015年8月5日，某銀行將王偉明的借款81萬元匯入深國省制定的賬戶內。2015年9月8日，擔保公司以掛號信方式向陳東升發出告知函，要求陳東升在2015年9月13日前將房屋產權證原件交付給擔保公司以保證合同履行，陳東升收到告知函後沒有將產權原件交付給擔保公司。2015年9月10日，陳東升想王偉明發出《通知》要求王偉明在2015年9月14日將裝修款55萬元匯入陳東升的指定帳戶，逾期視為解除雙方合同，王偉明收到通知後沒有支付55萬元裝修款。
原審庭審中，王偉明提供中介公司的證人證言，證明王偉明、陳東升雙方在簽訂合同時，雙方曾口頭約定陳東升贈予王偉明附屬車庫20年的使用權，對此陳東升不予認可。法院經詢問得知王偉明表示同意替陳東升向中行豐台支行償還剩餘貸款以消除訴爭房屋抵押，中行豐台支行不持異議。
另，法院查明得知陳東升在2005年7月27日和中行簽訂了抵押貸款合同，約定借款46萬元，陳東升在2006年6月17日取得房屋所有權證書，該房屋被抵押給中行豐台支行，目前為止陳東升尚未償還完畢貸款。
庭審中，康啟林向法院提交其和陳東升在2015年2月25日簽訂的《房屋租賃合同》及兩份租金收據，證明在王偉明購買訴爭房屋時，陳東升已經將該房屋出租給康啟林，陳東升對此予以認可。
康啟林稱王偉明在2015年10月起訴陳東升後，陳東升才告訴他房子已經出售，所以其請求作為第三人主張對房屋的優先購買權。

審判結果：
北京市豐台區人民法院經審理後判決：
一、王偉明和陳東升繼續履行雙方在2015年6月18日簽訂的房屋買賣合同及補充協議，陳東升在判決生效後15日內協助辦理過戶手續，王偉明在過戶當日替陳東升向中行豐台支行支付剩餘貸款、利息和其他費用（具體數額由中行豐台支行根據陳東升還款情況確定）；
二、陳東升在本判決生效後15日支付王偉明違約金12萬元。
三、駁回王偉明其他訴訟請求。
四、駁回陳東升反訴請求。
五、駁回康啟林全部訴訟請求。

一審判決後，陳東升、康啟林不服一審判決結果，上訴至二審法院，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。

五、房屋買賣合同糾紛律師靳雙權案件點評：
1、關於雙方簽訂的合同效力問題：
房屋買賣合同律師靳雙權認為，在本案中，王偉明和陳東升所簽訂的房屋買賣合同和補充協議為兩人的真實意思表示，不違反法律、法規的規定，因此該合同屬於合法有效合同。王偉明和陳東升應當依照合同約定履行各自義務。兩人雖然在房屋買賣合同中約定房屋價款為65萬元，但通過雙方後來簽訂的補充協議可以得知房屋總價款為120萬元，並且雙方在之後所簽訂的其他合同中也是依照此條款履行協議的，因此認定雙方實際交易價款為120萬元更為適宜。
王偉明、陳東升雙方簽訂的補充協議中雖然約定王偉明應當在房屋過戶前向陳東升支付裝修款55萬元，但通過雙方之後簽訂的資金監管協議約定已經變更了裝修款的支付時間，且王偉明已經將2萬元定金支付給陳東升，並將生育110萬購房款全部匯入雙方認可的資金監管賬戶內，因此應當認定王偉明已經履行了合同主要義務，陳東升不能以王偉明在過戶前沒有向其支付55萬裝修款為由要求解除合同，且王偉明不存在違約行為，因此陳東升要求王偉明支付違約金的反訴請求沒有事實依據，因此法院沒有支持。

2、關於繼續履行合同及辦理過戶的問題：
關於王偉明要求陳東升繼續履行合同協助解押一節，靳律師認為，雙方在買賣合同和相應的補充協議中沒有就此作出約定，因此王偉明的訴訟請求沒有合同依據，因此法院沒有支持其訴訟請求。
對於王偉明要求陳東升協助辦理過戶手續一節，靳律師認為，在兩人的買賣合同中已經明確約定了訴爭房屋在合同簽訂後90日辦理過戶手續，王偉明起訴時已經符合過戶的合同約定的過戶條件，因此王偉明的此項訴訟請求具有合同以及法律依據，法院應當予以支持。

3、關於違約金：
陳東升以王偉明沒有在房屋過戶前支付55萬元裝修款為由拒絕協助王偉明辦理過戶手續，陳東升存在違約行為，因此王偉明要求陳東升依照合同約定支付11.2我那元的違約金，具備事實及法律依據，法院應當予以支持。對於申國勝要求陳東升旅行贈與附屬車庫使用權一節，因雙方沒有足夠的證據證明雙方就此事向曾達成一致意見，因此法院沒有對此項訴訟請求予以支持。
關於王偉明要求陳東升依照每日560元的標准支付違約金的訴求，因雙方在買賣合同中僅就房屋的逾期實體交付達成了日萬分之五違約金的約定，但合同中並沒有約定房屋實體交付的時間，因此王偉明主張此項違約金沒有事實依據，因此法院沒有支持。

4、關於康啟林和陳東升租賃合同的問題：
對於王偉明要求確認康啟林和陳東升之間不存在租賃合同關系一節，靳律師認為，康啟林所提交的證據足以證明康啟林和陳東升之間曾經就訴爭房屋存在租賃合同關系，因此法院對其此行訴訟請求沒有支持。
對於康啟林要求行使優先購買權的請求，靳律師認為，因王偉明購房時屬於善意第三人，而作為出租房的陳東升並沒有將出售房屋的事情及時告知康啟林，因此康啟林的優先購買權如果因此而受到侵害，也應當向出賣人主張賠償，並不能在此案件中要求行使優先購買權，因此康啟林的請求沒有法律依據，法院不應予以支持。
綜上所述，法院的判決是正確的。