鮑樂東律師

❶ 法拍房如何能放心拍、舒心住

一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀錄的成交額；一邊是「交了錢難過戶」「拿著房本沒法住」「有了房沒學上」等不時曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問題交織並存。
拍賣「後遺症」的根源在哪兒？如何擦亮雙眼選擇法拍房？理性健康的法拍房市場又該如何培育？「3·15」之際，記者帶著這些問題展開調查。
「拍下法拍房，原房主住在樓上違建中」
記者通過查閱分析裁判文書網相關案例了解到，當前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭；買下法拍房卻發現需要補繳大額稅費；法拍房「失能」：落不了戶、上不了學。
近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過司法拍賣購得了一幢三層房屋，並辦理了不動產登記證書。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建築。
「由於這兩間房沒有產權證，不在拍賣范圍內，對方認為依然有在此居住的權利。」黎某無奈只得訴至法院解決。後法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買受人才得以裝修入住。
「此事暴露了被執行人財產混同，騰退中財產界定難的問題。」北京盈科（杭州）律師事務所律師甘海濱說，特別是在房屋租賃、承包等騰退執行案件中，有的被執行人在使用房屋過程中對房屋進行了裝修或添置了設施，為後續的糾紛埋下了隱患。
法拍房後續的「大額稅費」也往往讓買受人始料未及。2019年，杭州一家企業通過網路拍賣平台拍得一處不動產，價格高達6800餘萬元。但在辦理產權過戶過程中才得知，土地增值稅須按「清算徵收」方式計，加上其他「增值稅」「印花稅」等合計近4000萬元。
這家企業負責人表示，當初拍賣公告並沒有明確披露這些信息，但按照公告涉及產權過戶產生的一切稅費由買受人全額承擔。「這么高額的稅費嚴重超出企業承受能力，所以過戶手續一直耽擱至今。」
除了擔心稅費，還有意向購買者表示，由於法拍房戶口復雜，學位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。
拍賣「後遺症」的病根在哪兒？
業內人士介紹，一般法拍房起拍價為評估價的七折，如果流拍將在此基礎上再打八折，因此相對於新房和二手房，法拍房有成為價格窪地的可能；此外，部分城市未將法拍房列入限購名單，也在一定程度推升了市場熱度。
阿里拍賣數據顯示，自2017年司法處置全面推廣網上拍賣開始，法拍房數量呈現上升態勢，從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。
受訪專家和業內人士表示，實際法拍房產生的糾紛佔比並不高，但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關注焦點。
——騰退難、協調難：法院執行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規定，執行法院有騰房的義務，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執行工作面臨的難點。
此外司法實踐中還面臨法院拍賣異地房產的情況，後續房產過戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對接，實際執行過程中，存在協調難度。
——信息分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬於多個部門管理掌握。
甘海濱表示，當前法院「案多人少」的局面仍然普遍存在，在執行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官「登門臨櫃」；同時有的問題法院也無權認定，導致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執行案件中，被執行人曾對被執行房屋進行裝修，甚至大量違建。「因為涉及當事人實體權利，執行程序中法院無權作出處理認定。」
——市場秩序有待完善。記者調查發現，一些城市的法拍房市場存在「黑中介」，他們打著服務司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產權證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導致購房者「房、財兩空」。
上海瀾亭（杭州）律師事務所主任律師鮑樂東說，此外，近期法拍房市場火爆背後，一些炒房客的進入也讓市場秩序受到影響。「一些違規購房的行為也蔓延到法拍房領域。比如『倒按揭』的方法：先借錢全款拍下法拍房，辦證交完房後，去銀行將房子抵押申請企業貸款或者經營貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。」
健康理性市場仍需各方協同努力
針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續出台政策，將法拍房列入限購范圍，也反映出地方對法拍房市場監管的關注和重視。
「完善法拍房市場應進一步規范各方行為。競買人應該秉持更加理性審慎的態度選擇法拍房，了解交易規則和潛在風險，例如須繳納的稅費等。遇到專業問題，可以求助法律工作者。職能部門應進一步打通數據，為買受人掃除『信息盲區』。」鮑樂東說。
此外，鮑樂東還建議，房產監管等有關職能部門應加大對一些黑中介、違規炒房客的打擊力度，凈化市場環境。比如對宣稱「只有通過中介才能買法拍房」「受法院委託」胡亂收取中介費、借法拍房推高周邊二手房價格等行為進行處罰。
記者了解到，為了提升司法拍賣的透明度和公正性，浙江省改變以往執行法官上門查詢等傳統模式，通過打通部門間數據，實現拍賣前「一門聯審」：由法院牽頭，自然資源、稅務、綜合行政執法等10餘個相關主管部門，共同對擬處置不動產的各類情況進行詳細核查，建立嚴格預審機制，從而降低「問題房」上線拍賣的可能性。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，健康理性市場的培育建設仍需各方協同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷，即處置相關人的財產和維護社會公正。
「法拍房交易市場健康發展，有助於化解司法糾紛和債務問題。後續應該建立一套部門聯動的管理機制，真正讓此類住房減少風險、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購房者解決住房問題的一種房源渠道。」嚴躍進說。