昌平房產律師

1. 北京市昌平區天通苑最好的律師事務所是哪裡

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2. 借名買房敗訴的案例

法律分析：本案是房產律師靳雙權在2015年代理的一起借名買房案件，由東小口法庭審理，房屋位於天通中苑，昌平法院東小口法官盧志成，出資人與出名人簽訂借款合同，實際上是購買經濟適用房購房指標，法院採信了靳律師的觀點認定雙方的存在借名買房關系，不是借貸關系，判決出名人協助將房屋過戶給出資人。

法律依據：《中華人民共和國城市房屋權屬登記管飢沖理辦法》

第九條 房屋權屬登記分為：

(一)總登記；

(二)初始登記；

(三)轉移登記；

(四)變更登記；

(五)他項權利登記；

(六)注銷登記。

第十條 房屋權屬登記依以下程序進行：

(一)受理登記申請；

(二)權屬審核梁閉；

(三)公告；

(四)核准登記，頒發房屋權屬證書。

本條第(三)項適用於登記機關認為有必要進行公告的登記。

第十一條 房屋權屬登記由權利人(申請人)申請。權利人(申請人)為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；權利人(申請人)為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。房地產行政主管部門直管的公房爛渣殲由登記機關直接代為登記。

3. 兒子代母賣房，母親稱不知情，合同是否有效

房產律師靳雙權律師評析：兒子代母賣房，母親稱不知情，合同是否有效

來源:安居房地產律師網點擊:次

案情回顧：
昌平區的尹成輝，為了將來兒子能上一所好的學校，尹成輝夫妻二人打算在東城區買一套學區房。2011年11月，尹成輝通過中介公司的介紹，選中了一套小兩居，房主登記的是劉連紅，但是房產證、戶口本等手續證明均在其子張輝手中，到中介公司與尹成輝洽談細節的也是張輝。
當時，張輝說母親劉連紅年事已高，行動不便，買房子的事情已經全權委託給他來辦理了，並稱加倆就他這么一個孩子，讓尹成輝盡管放心。因是母子關系，再者是通過中介公司介紹，尹成輝尹成輝夫妻也都實地看過房了，所以比較相信對方。
2012年2月1日，張輝作為和某的代理人，與尹成輝簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定：劉連紅將位於東城區某小區的508號房屋出售給尹成輝，房屋總價款為220萬元，合同簽訂當日需支付定金30萬元，剩餘房款190萬元待過戶當日一次性付清，自本合同簽訂之日起90日內雙方共同到房屋管理部門辦理房屋權屬轉移手續。
另外，隱尹成輝尹成輝夫妻購房主要是為了讓孩子上學，所以雙方特別約定合同簽訂後兩個月劉連紅需將房屋內的全部戶口遷出，尹成輝將兒子戶口遷入，之後雙方再到房管局辦理過戶手續；如劉連紅逾期未將相關戶口遷出，則按日向尹成輝支付違約金。
合同簽訂當日，尹成輝便如約支付了30萬元定金，張輝向尹成輝出具了其代母親簽名的定金收據一張。之後的兩個月，尹成輝一直在等待劉連紅將戶口遷出，並盼著兒子的戶口能早日遷進去，可是左等右等都沒有消息。
2012年5月15日，尹成輝通過中介公司與對方預約過戶日期。可是，令尹成輝尹成輝夫妻沒想到的事，對方反悔了，劉連紅稱賣房一事她不知情，買賣合同無效。後尹成輝多次通過中介公司協商均未果。萬般無奈之下，尹成輝尹成輝夫妻帶著房屋買賣合同找到了房產律師靳雙權咨詢。在靳雙權律師的協助下，尹成輝將劉連紅訴至東城區人民法院。房產律師靳雙權作為尹成輝的委託代理人出庭。
法院判決：
北京市東城區人民法院經過審理，認定劉連紅的兒子張輝構成表見代理，買賣合同有效，法院判決：
被告劉連紅繼續履行其與原告尹成輝於2011年11月27日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，本判決生效後20日內將位於北京市東城區某小區508號房屋過戶至原告尹成輝名下，同時原告尹成輝支付被告劉連紅剩餘購房款190萬元。
被告劉連紅於本判決生效後10日內支付原告尹成輝逾期遷出戶口的違約金（以人民幣270萬為基數，按照每日萬分之一的標准自2012年5月27日起至戶口遷出手續辦理完畢之日止）。
駁回原告尹成輝的其他訴訟請求。

一審判決後對方沒有上訴，最終雙方達成和解。劉連紅將全家的戶口都遷走並配合辦理了房產過戶手續，尹成輝也該在入學之前將兒子的戶口遷入了購買的房屋內。

房產律師靳雙權解析：
本案是典型的因為代理權而引發的房屋買賣合同糾紛，兒子張輝究竟是否具有代理權呢？靳律師認為和某的兒子張輝構成表見代理。
據尹成輝介紹，中介公司承認當時太過相信張輝，並未讓其出示劉連紅的授權委託書。但是在中介公司的工作人員帶著尹成輝尹成輝夫妻去看房時，劉連紅就在家中，他說自己年歲大了，賣房的事情都交給兒子來處理。
因此，尹成輝有理由相信張輝是具有代理權的，如果劉連紅不同意兒子代為售房，就不會在尹成輝尹成輝夫妻看房時說出那番話。現在張輝突然說母親劉連紅從未給過其授權，母親對售房一事不知情，買賣合同因不是母親和某簽字應為無效。靳雙權律師認為，通過看房過程中的所見所聞，且考慮到雙方的利害關系，尹成輝有理由相信張輝是有代理權的，張輝的行為符合我國《合同法》關於表見代理的規定，該代理行為有效。
根據上述分析，代理行為既然有效，那麼張輝代理其母劉連紅與尹成輝簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》就是合法有效的。依據我國《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有約束力，各方當事人均應按照合同的約定履行自己的義務。
本案合同簽訂後，尹成輝已經按照合同約定向對方支付了30萬元購房定金，並已將剩餘購房款全部准備好，只等出賣人將相關手續遷出，即配合辦理過戶手續。但是，出賣人劉連紅在合同簽訂後，並未履行合同約定，顯然在代理行為有效的前提下，代理的後果應被代理人劉連紅承擔，劉連紅應依法按照合同約定履行相應的義務，包括將戶口遷出及配合辦理過戶手續等。
另外，房產專家靳律師認為，劉連紅與兒子張輝串通毀約，其行為已經構成違約，依法應承擔相應的違約責任。在看房時，劉連紅曾明確表示售房一事由兒子全權處理，現在因為房屋價格上漲，劉連紅與兒子一同反悔。劉連紅稱其對售房一事不知情，且合同也不是本人親筆簽名，張輝稱確實沒有得到過母親的任何授權，合同應該是無效的。但事實上，中介公司的工作人員均可證明劉連紅對售房一事是知情並且同意的。
由此不難看出，母子二人毀約顯然是有意的，二人因房價上漲，惡意毀約，其行為已經構成了違約，依據雙方簽訂的買賣合同的相關約定，違約方應承擔相應的違約責任。如果出賣人拒不履行合同，不配合辦理相關手續，則尹成輝可以依法向法院起訴，要求對方繼續履行合同並承擔相應的違約責任。
同時，房產專家靳律師想說明，中介公司也並非沒有任何過錯。在交易過程中，中介公司並未認真審核張輝的代理權，沒有要求其出示母親劉連紅簽名的授權委託書，僅憑個人所述便輕信其具有代理權，顯然中介公司是存在過錯的。如果最終給買受人造成了損失，中介公司亦應承擔相應的法律責任。
假如張輝是背著老人偷偷將房屋給賣了，且事後母親對此行為不予追認，那麼，兒子的行為就屬於典型的無權代理。依據我國《合同法》的相關規定，行為人沒有代理權，以被代理人名義訂立的合同，未經代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任，既由兒子來承擔相應的責任。

4. 借名買房案例

您好，
本案是房產律師靳雙權在2015年代理的一起借名買房案件，由東小口法庭審理，房屋位於天通中苑，昌平法院東小口法官盧志成，出資人與出名人簽訂借款合同，實際上是購買經濟適用房購房指標，法院採信了靳律師的觀點認定雙方的存在借名買房關系，不是借貸關系，判決出名人協助將房屋過戶給出資人。

一、基本事實：

1、女兒公房拆遷獲得購買指標，父親代為出售

原告李小華與被告周強本不認識，2006年，李小華位於北京市崇文區公房拆遷，李小華獲得了拆遷款並取得了一個購房指標，同時他父親的房屋也拆遷獲得了兩個指標。李小華長期在國外，李小華的房屋拆遷事宜全部由其父親處理。其父親與李小華商議將李小華的指標出售，因此，李小華的父親就到天通苑地區的鏈家中介登記出售購房指標，經鏈家介紹周強與李小華的父親認識，雙方談妥購房指標售價為5萬隱橘喊元。並商訂選房之日共同到拆遷部門去選房並簽訂合同。

選房當日就簽購房合同，按拆遷部門及開發商要求，選擇必須具有購房指標的本人，李小華專程從德國回北京選房，李小華選擇了位於天通苑中苑的一套兩居室，並北京天啟房地產開發有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》房款為271015.5元，李小華用周強的銀行卡支付了上述款項。選房後李小華因見朋友先行離開了，所有手續由父親李德林辦理。

2、名義上簽訂借貸合同，實際為借名購買經濟適用房

李德林與周強本應簽訂房屋買賣合同，但各方都認為該房屋屬於經濟適用房，不能買賣，因此簽訂借款合同，房款就算周強借給李小華的，李小華還不上的話就把房屋抵給周強。雙方簽訂的《借款合同》內容為：「乙方(李小華)因購買住房需要，特向甲方(周強)借款321015.5元。雙方約定如下：1、借款周期為2006年12月26日至2008年12月31日。2、在約定借款周期內如果乙方不能償還全部款項，則乙方將所購房屋轉借為甲方使用3、在乙方將該房與轉灶野借為甲方使用期間，該房屋僅限於周強本人居住，不得轉讓，不得買賣，不得出租。否則由此引發的一切法律責任由周強本人承擔，乙方李小華概不負責。4、暫住期限定為 2008年12月31日，超過此期限則房屋所有權歸甲方所有。

說明：購房款為271015.5，購房指標款為5萬元，因此雙方將借款數額寫為321015.5元。

購買時交納的契稅、公共維修基金等費用均由周強實際支付。房屋交付後，周強對房屋進行了裝修，並辦理入住手續居住至今。李小華取得房產證後，因經濟適用房未滿五年不能上市交易，因此無法過戶到周強名下，2014年，五年期滿後，李小華要求協助過戶，李小華提出按房屋現價值平分。雙方自此產生爭議。

二、訴訟過程

1、李小華起訴周強返還原物

2014年10月，原告李小華起訴到東小口法庭，起訴書原文如下：2006年12月26日，原告與開發商簽訂《商品房預售合同》，購買位於東小口鎮天通中苑#號房屋。2014年4月，原告己經取得了涉案房屋的產權證。被告由於無房居住，原告父親將涉案房屋借給被告臨時居住,原告於2014年4月份要求被告限期騰空房屋，被告至今不予騰房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其財產權利不受侵犯，被告的行為侵害了原告的合法權益，請求法院判決被告騰退昌平區東小口鎮天通中苑#房屋。

2、房產律師靳雙權代理被告周強提出反訴，要求協助過戶

周強接到起訴書後，通過安居房地產律師網找到靳律師，靳律師立即組織團隊進行研究，團隊律師有三種意見：一、靳律師的意見認為：雙方是借名買房，該房屋現已具備過戶條件，應提出反訴要求協助過戶;二、部分律師的意見認為：經濟適用房屬於保障性住房，是給特定保障對象的，不能買賣，應反訴無效，要求賠償損失;三、還有大部分律師認為：雙方簽訂的是合同標題為「借款合同」，內容與是借款，只有借款還不上時。周強依據借款合同起訴過戶不合規定。經過與周強反復溝通和風險告知，最終確定反訴要求過戶。

3、立案一波三折，是借款合同糾紛還經伍埋濟適用房轉讓合同糾紛，還是合同糾紛。

反訴立案並不順利，東小口法庭盧志成法官認為李小華起訴案由是返還原物，屬於物權保護糾紛，周強的請求是履行合同，協助過戶，案由屬於合同糾紛，不屬於一個案由，無法合並審理，因此，反訴不予以受理。後靳律師重新起草起訴書，准備以另一個案件立案，但立案廳認為，雙方簽訂的是借款合同。周強應先起訴還款，只有法院判決李小華還款，李小華不履行判決，才按在執行程序中按拍賣房屋處理。至此，該案件陷入僵局。後靳律師又找到主審法官，交換意見，雖然案由確定存在問題，但畢竟是基於同一件事而產生的，後與主審法官及領導再三研究，最終同意反訴，合並審理。

4、靳律師代表被告周強發表代理意見並提交正式反訴狀

(1)該房屋是因拆遷而取得的購買資格，不是因申請並搖號而取得。屬於原告的拆遷利益，原告將之轉讓給被告，被告支付對價，雙方意思表示真實，不違反法律的強制性規定。

(2)雙方簽訂的借款協議實際上是借名買房協議。當事人誤認為借名買房協議違反國家規定，故以《借款合同》替代借名買房協議，虛構借款。合同約定，該房屋所有權歸所有。雙方也沒有需要還款的行為和意思表示，借款合同實質上就是借名買房合同。

(3)所有房款及相關費用均由被告支付，是被告實際購買。現被告持有購買房屋的所有手續包括購房合同發票、收據、契稅發票、印花稅發票等全部費用的單據原件，被告支付了五萬元的價格資格轉讓款。可見被告是實際買受人。

(4)被告雖然無書面授權父親簽字，但配合選房，配合支付房款，且未提異議。被告2006年對房屋進行驗收，直接入住，以房屋所有權人的身份佔有該房屋長達9年。原告在此期間一直沒有提出異議，說明原告認可該房屋的所有權人是被告。並且配合被告簽訂商品房買賣合同，選房及入住。原告是以其行為表明其認可其父親代為出售購房資格。

5、李小華不同意過戶，雙方不存在借名買房的法律關系。

(1)原告和被告之間不存在借名買房的事實，也沒有簽署過被告所說的借款合同、借名買房協議;李小華稱對該份《借款合同》她並不知情，其沒有委託其父親簽訂該合同。但李小華同時稱認可借周強錢購買訴爭房屋的事實。她在2006年12月26日全程辦理了選房、簽訂購房合同、支付購房款等手續，但沒有見到過《借款合同》，對其父親將該房屋「抵」給周強的事實也不知情。

(2)原告本人並沒有向被告借款32萬余元，也沒有收到被告所支付的所謂購買資格的轉讓費用5萬元;

(3)2014年4月之前被告方從沒有催促過原告要求辦理涉案房屋的產權過戶手續;

(4)原告本人經常在國外，2010年以後回國到上海，開發商從來沒有通知領取過房產證。 被告方入住涉案房屋原告認為是被告向原告父親借款。原告方並不知道父親簽署的協議，沒有見到過。

6、原告李小華又以父親無權代理其簽字為由另行起訴借款合同無效。

在本案審理期間，原告李小華又在朝陽法院另行起訴訴訟，李小華為原告，以周強和李小華的父親為被告，訴訟請求為李小華的父親沒有經得李小華的授權，擅自簽署借款協議，合同無效。李小華認為應先撤銷該借款協議。後李小華向昌平區法院申請中止審理本案。靳律師代理被告周強提出書面意見，認為雙方簽訂的借款協議是否有效，不影響雙方存在借名購買房屋的關系，借款協議只是證明周強出的錢，購買的房屋，並不是證明雙方之間存在借款關系。因此兩個案件的審理沒有任何關系，不必中止執行。法院採信了靳律師的觀點，該案件繼續審理，而朝陽法院卻以雙方在昌平法院有案件正在審理期間，與朝陽法院的案件有利害關系，朝陽法院依職權中止審理。

三、法院觀點

昌平區法院東小口法庭認為：本案原被告之間爭議焦點是原被告之間的法律關系是借款買房關系還是借名買房關系.雖然周強與李小華父親簽訂有《借款合同》，但綜合本案雙方舉證和陳述看， 雙方之間關系應該是借名買房關系，原因有以下四點：

1、 依《借款合同》看，借款的目的是用於購房，而借款金額比購房合同載明的購房款多五萬元，此多餘數額與借款目的不相符，並無借款必要，而且李小華事後沒有歸還，也沒有證據證明其曾經要求歸還，故此從借款金額看，借款意思表示是否真實存疑;

2、購房款外，其他購房的稅費支出包括裝修支出等都是周強支付,且購房的手續材料除房屋所有權證外都在周強處保管，這不符合如果李小華為產權人的常理;

3、如本案是李小華購房，則其應當對款項來源，還款時間和進程都應知曉，且李小華又親身參與了購房的全過程，但現在卻稱不知道《借款合同)》存在，此種陳述難以令人信服;

4、根據周強提交的錄音談話內容看，原被告之間一直在討論房屋增值利益的分配問題，如果雙方不存在借名買房的關系，僅為單純的借款，則李小華並無與周強討論分享增值利益的必要。

綜上，又結合周強一直居住在訴爭房屋內的事實，本院認定原被告之間存在借名買房的約定。

關於原被告雙方之間的借名買房約定效力問題，因訴爭房屋並非是通過搖號程序取得的購房指標，且該訴爭房屋的原購房合同系2008年4月11曰以前簽訂，按北京市相關政策屬於「老經濟適用住房」，現該房屋已經符合上市交易的條件，因此雙方之間的口頭協議不違反相關政策，不侵害社會公共利益，亦不違反法律、行政法規的強制性法律規定，應為合法有效，雙方均應依約履行。現周強以家庭名義符合在京購房的條件，故周強要求李小華將訴爭房屋過戶至其名下的訴訟請求，本院予以支持。李小華要求周強搬離訴爭房屋的本訴無法對抗周強提起的反訴，本院對李小華的本訴不予支持.綜上，判決：被告李小華於本判決生效之日起七日內將北京市昌平區天通中苑#號房屋所有權過戶至原告周強名下。現原告已提起上訴，二審法院正在審理期間。

四、房產律師靳律師點評

每一起借名買房糾紛，對於雙方當事人來講都有一次沉痛的經歷，一般情況下，雙方曾經關系都是非常好的，賣方曾想盡各種辦法促使交易成功，買方也曾認賣方為干親。但是由於最近十幾年房價飛速發展，雙方都曾經歷巨大的心裡考驗，但最終由於嚴重的心理不平衡，糾紛或至訴訟還是爆發了。雙方曾經的承諾，一般都是口頭的，還有就是像本案一樣簽訂一份借款協議，也有個別簽訂買賣協議的，但大部分是口頭的。

實踐中，法院審理時，一般不完全依據協議，而是通過當時的行為來推斷當時雙方的真實意思，法院認定為借名買房一般都是買家選房、入住、裝修並付房款及各種費用;也有被法院認定不是借名買房的，一般是由賣家辦理相關手續並支付房款並裝修，再由賣家交付給買家，這種情況不視為借名買房。認定為借名買房，也並不是買家就能完全得到房屋的，也要看買家現在是否有購房資質。還要看買家的訴訟請求，有的買家沒有律師或者律師經驗不足，不知道訴訟請求應為過戶，而是請求賠償損失，這種情況就只能將房屋評估，對升值部分，由雙方根據責任的大小，由賣方賠償給買家。也有的賣家沒有律師或律師經驗不足，沒有經過物權確認，直接起訴騰房，法院一般不支持。從靳律師辦理的大師借名買房糾紛總結來看，案由的選擇非常重要，有時，由於案由選擇錯誤，法院判決其敗訴，但當事人不知道，會認為法院沒有公正處理，其實是其不懂得官司該如何打，我們在打官司過程中，一定要總結出法院對該類案件的審理思路，在打官司時，一定要按照法院的思路進行，否則極有可能敗訴卻不知道什麼原因。
希望我的解答對你有幫助，滿意請採納！

5. 北京市昌平區有什麼服務好的律師事務所

現在大家在社會生活中都會遇到各種各樣的糾紛，當我們沒有辦法解決這些糾紛的時候，最好還是選擇找一個專業的律師自己提供相應的幫助。北京昌平區有什麼服務好的律師事務所呢？小編也收集到了一些有關的資料，想給大家介紹一下。

三、結語

而且小編在網路上特別去了解了這家律師事務所，發現網友對於這家律師事務所的評價是非常高的，進入到了這家律師事務所就會有相應的人員進行接待，而且他們的服務也非常好，可以為大家提供咨詢或者是代理等相關的法律服務。