黃卉律師
1. 平台「爆雷」殺「租」盤陷阱 《住房租賃條例(徵求意見稿)》熱點聚焦
7日，《住房租賃條例(徵求意見稿)》開始向社會公開徵求意見。針對住房租賃領域存在的「爆雷」風險、殺「租」盤陷阱、租客安全、哄抬房租、捆綁消費等問題，條例作出哪些規定？各方人士對條例相關內容有何期待與建議？新華社記者就此走訪了監管部門、市場主體和行業專家。
熱點一：防範長租平台「爆雷」風險
今年8月底，原名巢客的上海寓意長租平台陸續在上海、成都、杭州等多地「爆雷」。大量業主與房東蒙受大額經濟損失。據監管部門介紹，部分企業為高速擴張、搶占市場，往往採用「高進低出」「長收短付」等高風險經營手段。
對此，條例規定，住房租賃企業存在「長收短付」「高進低出」等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。
住房和城鄉建設部相關工作負責人表示，以往很多企業進入住房租賃市場沒有門檻，幾乎沒有成本投入；同時，住房租賃企業可以在各地開設分支機構，而地方監管的分散不利於掌握其整體情況。條例明確了建立住房租賃企業登記制度，設置了行業准入門檻，加強了監管。
北京德恆(深圳)律師事務所高級合夥人郭靂律師建議盡快出台相關實施細則、地方性條例、監管措施細則等一系列配套規定，促進條例落地。
熱點二：打擊「殺『租』盤」陷阱
「虛假房源和租金貸是黑中介的兩把殺『租』刀！」上海租客孟小姐被黑中介的虛假房源信息引誘，落入圈套，遭受經濟損失。
「對方說租房需要綁定銀行卡，每月自動扣款，要求我下載一款『會分期』App。」不久前，大學畢業生小孫在大連租房，被一租房平台誘騙辦理了租金貸，遭受損失。
針對黑中介、虛假房源、違規租金貸形成的「殺『租』盤」陷阱，條例規定：住房租賃企業、房地產經紀機構以及相關從業人員不得出現發布虛假房源信息、違規提供金融產品和服務等行為。
中國消費者權益保護法學研究會副秘書長陳音江指出，在對虛假房源等違規行為的管理細節上還需要進一步明確。「監管部門除規定查驗信息和實地看房，還應規定，已成交房屋信息應在限定時間內完成合同備案，並在限定時間內從宣傳展板及網站上撤下，避免不法中介以『剛成交』當借口。」
自如首席運營官梁占華表示，條例對租金貸規范監管十分必要，此舉將有利於引導行業長期穩定發展，保障房客與業主的正當利益，也有利於租賃機構自身的安全穩健發展。
郭靂認為，在租房市場中，租客相對比較弱勢，通常難以對企業主體的違法、違規行為進行舉證。「建議對相關行為採取舉證責任倒置，發生爭議時，由住房租賃企業、經紀公司自證清白。」
熱點三：更好保障租客安全
記者發現，對部分住房租賃企業工作人員破壞承重牆違規改造、將地下室等非居住空間出租的投訴屢見不鮮。成都租客徐女士稱，中介在她之前租住的住房裡隨意搭建，「二居」變「四居」，安全隱患突出。
另外還有部分租客反映，曾遭房東或中介擅自帶人進入租賃房屋。
對此，條例規定，出租的住房應符合建築、消防等方面的標准和要求；出租住房的室內裝修應當符合國家有關標准，不得危及承租人的人身健康；未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。
租客徐女士表示，出於隱私考慮，除非應自己的邀請或要求，租客一般都不希望房東隨意進出租賃房屋，特別是在發生爭議的情況下，這也是避免矛盾激化的需要。
成都房地產經紀協會常務副會長劉翔認為，相關規定對市場的作用是積極的，不過落實甲醛污染監管仍有一定難度。
貝殼研究院高級分析師黃卉認為，條例內容有利於倒逼住房租賃企業進一步核查自身經營行為的合規性，但由於市場主體和租賃房源數量大、種類多，監管如何落實全面覆蓋將是監管的難點。建議各城市建立糾紛處理和舉報公示制度，暢通投訴舉報渠道，對公眾反饋的問題積極進行問詢、約談、整治。
熱點四：治理哄抬租金、捆綁銷售，敦促企業誠信經營
今年初，部分長租公寓平台疫情期間在一些城市突然普漲房租的情況受到輿論關注。另外，長期以來不少租客對通過租賃平台租房時捆綁簽訂服務合同，但「服務費不少交，服務卻找不到」的情況普遍不滿。
北京一名知名房產中介公司管理人員還透露，部分大型房產中介公司通過自身市場優勢壟斷區域房源，操縱房租從中牟利已成行業「潛規則」。
條例規定，住房租賃企業等市場主體在從事住房租賃有關經營活動時，應當遵守《中華人民共和國反壟斷法》《中華人民共和國反不正當競爭法》等的有關規定，禁止哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為；房地產經紀機構及其從業人員不得有「賺取租金差價」的行為。
中國消費者協會專家委員會專家邱寶昌指出，條例對囤積居奇、操控房租等行為進行有效調控，有利於進一步規范市場，是此次徵求意見的一個亮點。
中原地產首席分析師張大偉表示，條例規定企業不能既收「中介費」又當「二房東」，但當前市場上，租賃企業和中介企業往往通過資本運作結合在一起，條例應對此現實有所考慮。此外，一些企業將「中介費」更名為「服務費」重復收取的情況也值得注意。
梁占華表示，多項舉措支持長租行業發展，是國家「租購並舉」方針的落地和深化。自如今後將繼續在合規經營、信用建設與信用應用等方面積極與相關部門對接，助推行業發展。
住房和城鄉建設部相關工作負責人表示，條例加大了對群眾權益的保護，將發布虛假房源信息、剋扣或延遲返還租金押金等列入禁止行為中，對大企業哄抬租金等行為加強了打擊力度，此外，在法律責任方面加大了違法懲處力度，明晰了相關的違法情節。住房租賃市場是一個新生的市場，發展時間還不長，經營模式仍在不斷探索之中，隨著監管逐步到位，市場將得到規范。
2. 出租房打隔斷、合同設霸王條款，多地出台新規規范租房市場
今年9月1日，《北京市住房租賃條例》開始施行，這部地方性法規針對「打隔斷」群租、「黑中介」不退押金等問題作了規定。
住房租賃市場涉及面廣，與老百姓日常生活息息相關。「新華視點」記者了解到，近來，多地出台政策措施規范住房租賃，對維護消費者權益提出更加明確的要求。
租房投訴多，多地出新規
記者調查發現，一些地方住房租賃市場問題猶存。在黑貓投訴平台，記者以「租房」為關鍵詞搜索發現，共有3萬多條投訴；其中，租賃機構不退押金的投訴尤其多，以「租房 押金」為關鍵詞，檢索到13000多條投訴。此外，出租房「打隔斷」、合同設置「霸王條款」等方面的投訴案例也比較多。
今年7月底，青島市住建局發布《關於2022年上半年住房租賃企業投訴情況的通報》，公布了今年上半年投訴量排名前十的住房租賃企業。通報指出，這些企業經營過程中主要存在惡意剋扣押金、租金及其他保證金，租賃附加服務不規范，服務態度差，處理當事人投訴不及時等問題，嚴重擾亂市場秩序。
針對住房租賃市場存在的問題，今年以來，不少地方紛紛出台、實施住房租賃方面的地方性法規或相關監管規定。
今年1月1日，上海市房屋管理局、中國銀保監會上海監管局聯合印發的《上海市住房租賃交易資金監管實施細則（試行）》開始施行；今年下半年，上海市人大常委會還將推進住房租賃條例等立法項目。4月，廣州市住建局發布《廣州市住房和城鄉建設局關於規范住房租賃市場的通知》。5月，北京市人大常委會審議通過《北京市住房租賃條例》，於9月1日開始施行。8月，武漢市住房保障和房屋管理局發布《武漢市住房租賃資金實施細則（試行）》。
此外，今年以來，青島、石家莊、合肥、鄭州、福州、無錫等地也都出台了住房租賃方面的相關政策。
貝殼研究院高級分析師黃卉認為，各地加強對住房租賃市場的整頓、規范，旨在遏制由於租賃機構違規經營而侵害租客和房東權益的現象，是治理住房租賃市場的有力舉措。
保障租戶權益，規范租房市場
記者梳理發現，各地出台的住房租賃規定，大都針對不退押金或租金、中介「打隔斷」等群眾反映較多的一些問題，注重保障租客權益，規范住房租賃市場秩序。
——加強資金監管，保障租戶資金安全。
近期，鄭州市房屋租賃平台上線「住房租賃資金監管」功能，各住房租賃企業應選擇一家與該平台對接的監管銀行，開設唯一的監管專用賬戶，並按要求將承租人繳納的租金、押金納入監管。
「租房的很多是收入不高的年輕人，幾千塊錢租金、押金就有可能影響到他們的生活。」北京奧肯律師事務所執行主任李傳文說，如果遇到不退押金等情況，按照法律規定，租客可以向法院起訴，但由於訴訟成本高、時間長，不少租客只能忍氣吞聲。
《北京市住房租賃條例》規定，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，並按照規定通過第三方專用賬戶託管。上海市規定，住房租賃經營機構向承租人收取的租金、押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；利用個人「租金貸」獲得的資金，由貸款機構直接放款至監管賬戶。深圳市要求，在深圳從事住房租賃經營的企業，應開立銀行專戶，用於收取承租人押金及租金，被監管資金不得隨意使用。
——治理「打隔斷」群租房，保障公共安全。
不少地方明文規定，不允許擅自改變房屋結構，以保障公共安全。如《北京市住房租賃條例》規定，出租住房應當「以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構」，並對相關違法行為規定了具體的處罰措施。新修訂的《廣東省城鎮房屋租賃條例》明確規定，「租賃期間，承租人改建、擴建或者改變房屋用途或者結構的，必須經出租人同意。」
——加強合同備案管理，規范租房市場。
《北京市住房租賃條例》規定，「出租人應當自住房租賃合同訂立之日起三十日內按照規定到租賃住房所在地的區住房和城鄉建設或者房屋主管部門辦理住房租賃登記備案。」上海市規定，上海行政區域內的住房租賃活動，均應按規定進行合同網簽備案。南京、杭州、廣州等城市基於租賃平台開展合同網簽備案，實時掌握企業租賃經營情況，並督促租賃企業、經紀機構進行備案。
落實各方責任，加強動態管控
業內人士認為，出租房量大面廣，加強住房租賃市場監管，需要各地各部門進一步加大執法力度，壓實責任，沉入社區實地摸排，建立管理台賬，加強動態管控。
據悉，《北京市住房租賃條例》正式實施後，北京市住建委將全面開展條例執法，尤其針對長租、短租、群租、互聯網平台等首次納入立法事項的，開展專項執法，嚴肅處理市場主體違法違規行為。
李傳文認為，《北京市住房租賃條例》對很多不規范行為規定了罰則，在保護租賃關系、規范租賃市場、保護群眾權益等方面具有較強的示範作用。下一步，隨著各地加速立法及出台規章制度，將有效促進住房租賃行業的健康發展，合同備案率低、租客退押金難等問題將會逐步得到解決。
首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池建議，針對扣留押金等違法行為，各地監管部門應暢通投訴渠道，及時曝光，主動作為，降低租房者的維權成本。針對「打隔斷」群租問題，各地住建、公安、消防等部門要加強聯動，密切配合，查處違規行為，消除安全隱患。針對租房合同備案率低等問題，各地可因地制宜制定一些獎懲措施，規范合同使用，促進備案率提升，解決市場長期存在的「底數不清」等問題。
此外，黃卉認為，要進一步完善住房租賃行業信用體系，加強對出租人、承租人和租賃企業的信用管理。今年6月，濟南市住建局發布《濟南市房地產中介行業信用管理辦法》，對全市住房租賃企業及從業人員在從事住房租賃活動中的誠信度進行綜合評定分級。這一做法具有一定示範意義。
專家表示，從行業發展來看，目前租賃行業發展模式仍然較為單一。同時，由於從業人員的職業認證和人才培養體系仍不夠完善，專業化服務供給不足。應進一步推動住房租賃市場機構化、專業化運營，培養相關專業人才，在產品結構、服務體驗、租後服務等方面建立、完善行業標准，推動住房租賃行業向標准化、精細化、職業化方向發展。