物業司法解釋
解讀物業管理條例：物業管理需走出觀念誤區
我國首部《物業管理條例》將於9月1日起正式施行。為配合《條例》的貫徹落實，上海正在加緊制訂過渡性地方實施細則，9月份起同步施行。與此同時，1997年頒布的地方性物業管理條例《上海市居住物業管理條例》也在抓緊修訂，一旦經市人大審議通過，明年初即可施行。市房地資源局副局長馬雲安在接受采訪時表示，新《條例》對物業管理領域的一些熱點難點作出了明確界定，它將指導上海實施細則的制訂。在解讀新《條例》時，有必要走出一些觀念誤區。
首先，誰是物業管理的責任主體。過去，市民居住的房產屬於國有，房管所受國家委託管理居民租住的房屋。如今絕大多數物業都屬於業主的私有財產，在這種情況下，國家立法的指導思想非常明確，就是突出強調保護業主的財產權利，因此物業管理的責任主體不是政府部門、開發商和物業管理企業，而是物業區域內擁有私人財產的業主。
其次，物業管理企業與業主是什麼關系。新頒布的《物業管理條例》明確，業主與業主的關系、業主與開發企業的關系、業主與物業管理企業的關系等，屬於民事關系，而不是行政關系。因此，過去很多物管企業認為自己和業主是「管理與被管理」關系，這是不對的。這一觀念如果不扭轉，很多糾紛將無法消除。另外，一些業主覺得自己和物業管理企業是「主僕」關系，這也是錯誤的。因為業主和物業企業雙方是法律關系平等的雙方，物業企業受業主委託對物業進行管理，雙方事先已簽訂有法律效應的合同。
據介紹，我國首部《物業管理條例》創設了八項新的制度，將成為今後上海實施細則中的「亮點」。
一、業主公約制度。《條例》規定，業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。(點評：業主雖是物業管理主體，但行為也不能「野豁豁」。)
二、業主大會制度。居住小區內制訂和修改業主公約、選舉或更換業主委員會委員、選聘和解聘物業管理企業、決定專項維修基金使用等重要事項，必須由業主大會決定，並經2/3以上業主通過。(點評：居民之事無小事，僅由業主委員會決定是不行的。)
三、前期物業招投標制度。在前期物業管理中，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。(點評：誰開發，誰管理，開發商與物業管理企業不能老上演「父子情」。)
四、物業管理企業承接驗收制度。物管企業承接物業時，應對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，還應當與業主委員會辦理物業驗收手續。(點評：承接驗收清楚，才能避免日後相互扯皮。)
五、物業企業資質管理制度。從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。(點評：「野路子」房管家出局。)
六、從事物業管理人員的職業資格制度。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。(點評：物業管理人員必須遵守「行規」。)
七、物業服務收費制度。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，在合同中約定。(點評：物業服務收費也要「質價相符」。)
八、專項維修基金制度。專項維修基金屬業主所有，用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。(點評：維修基金，專款專用，不得挪作他用。)
據悉，這八項制度中，上海已經實施的有維修基金制度，物業企業資質管理制度、業主公約制度以及物業管理企業的招投標制度等四項
⑵ 物業管理人員提高法律意識的作用及意義
法律法規是企業從事市場經濟活動的基本准則，物業服務具有公共服務的屬性，服務周專期長，服務屬內容多樣，服務對象廣泛且具有不特定性，因此物業服務企業與業主之間的權利義務關系更為復雜，其過程中涉及的法律關系也更為復雜多樣。無論是從經營管理的角度，還是從規避風險的角度，提升法律意識、深刻理解並嚴格按照法律法規辦事、學會運用法律的武器維護自身權益，都是物業服務企業規避風險的根本之道。《物權法》、《合同法》、《民法通則》、《民事訴訟法》、《物業管理條例》、《侵權責任法》，各類司法解釋與實施細則、地方性法規、行業涉及的其它法律法規等都在此列。物業管理人員提高法律意識的意義在於：1、進一步完善我國有關的物業管理法律規范。2、規范物業管理合同，明確業主、業主委員會和物業管理企業在物業管理活動中的權利和義務，加快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。3、規范物業管理服務與收費標准，依法查處物業管理中的不規范行為。4、增強業主的付費觀念、增強業主的物業意識，在住房制度改革進程中，促使住房人更新觀念。
⑶ 關於「從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書」的法律釋義。
職業資格證書也就是俗稱的物業上崗證
包括全國經理證書和企業經理及一般人員專證書，兩種屬
目前由於建設部取消，因此這個證書已經停辦，改為注冊物業管理師
但由於物業管理師考試難度過大，因此行業還沒有明確出台解決方案。
各地目前的政策是要求項目經理持有物業管理師或上崗證，對其他人員沒有要求
⑷ 物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題解釋
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
(法釋[2009]8號，2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
（以上回答發布於2014-06-25，當前相關購房政策請以實際為准）
點擊查看更多房產信息
⑸ 最高人民法院關於物業糾紛的司法解釋有哪些
你可以去查一下《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干文章的解釋》這個文件。
⑹ 物權法第72條的司法解釋
物權法第來七十二源條
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
物權法七十二條司法解釋有兩個：
1、《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，自2009年10月1日起施行
2、《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，自2009年10月1日起施行。
⑺ 小區物業管理法律法規
小區物業服務一般包含哪些內容?
答：小區物業服務的內容應當按照小區物業服務合同的約定進行。
根據《物業管理條例》第二條的規定，物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。
2
一般的物業公司可以為任何小區服務嗎？
答：不可以，看等級。物業公司分三個等級，一級資質的物業公司可以承接各類物業管理項目，二級資質的物業公司可承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質的物業公司可承接20萬平方米以下的住宅項目。
3
預交物業費有沒有法律上的依據?
答：按照規定，物業管理公司不得違背業主或非業主使用人的意願提前收費;經批准可以預收的，預收期不得超過6個月，對此，若是物業公司沒有出示政府行政部門批准文件，可以拒交。
4
業主有權審查物業管理企業的收支嗎?
答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。
5
房屋有質量問題，業主能拒交物業費嗎?
答：在物業管理法律關系中，業主應該向物業管理公司給付物業費，業主是債務人，物業管理公司是債權人;而在房屋買賣關系中，業主是債權人，開發商是債務人。業主不能要求物業管理公司為開發商前期的建設質量等問題負責，因此不能以物業管理費來抵消前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業管理公司給付物業管理費。
至於前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民事責任。
6
交房後一直未裝修，是否應交納物業費?
答：在物業公司書面通知業主交費後，就算業主一直未裝修居住，也應當交納物業費。
最高人民法院已經頒布了司法解釋，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」
7
不交物業費，物業公司有權停水停電嗎?
答：供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者處於不同的法律關系中。
停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業管理合同中，約定在業主欠繳物業費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬於涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應徵得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業公司索賠。
8
物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎?
答：不能。對於業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業公司都不能罰款。
罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。
9
⑻ 《物權法》司法解釋：不滿物業服務可以拒交物業費嗎
《物權法》並不能完全解釋該問題，應同時參考《物業管理條例》。
根據《物業管理條例》
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第六十五條
違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
綜上所述，業主不滿意物業公司可組織召開業主大會，獲得半數業主同意即可更換物業公司。
若以物業公司服務不佳為理由拒絕繳納管理費，物業服務企業可以向人民法院起訴。
因此建議您盡量採取合法手段維護自身權益。
⑼ 物業管理條例四十二條司法解釋
關鍵是通知其交房是否符合合同約定，如符合合同約定，是因為業主的原因遲延辦理交接則業主應該承擔物業費用。反之則是開發商承擔。詳情可來電咨詢。