北京市高級人民法院農村房屋買賣

A. 農村房子買賣被法院判買賣無效，現拆遷，怎樣分

買賣協議無效的話，說明這個房屋本身所有權也沒有發生轉移，拆遷利益的話是給到房屋的所有權人的，既然買賣無效，那麼，所有權還是歸原來的賣家。所以並不涉及如何分配的問題，只不過因為買賣協議無效，給買家造成的損失的話，賣家需要承擔一些違約責任，以及要賠償買家的損失。
但是總的來說，拆遷利益並不需要在兩方之間來分配，而是歸一方所有的。

B. 人民法院如何處理與農村房屋買賣合同糾紛有關

農村房屋買賣合同有沒有效，如果無效應該怎麼賠償？

關鍵詞：農村房屋買賣 合同無效 無效賠償

隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷後帶來的巨大利益，於是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那麼，對於該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件
，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裡，那麼該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效後的處理
農村房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。農村房屋買賣合同無效後，出賣人應當賠償買受人的損失包括：
1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價
2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。對於土地增值和拆遷部分補償，合同無效後，根據出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。

律師建議：

由於農村的土地屬於集體所有，目前國家對不符合條件的農村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農村房屋時，一定要謹慎。要考慮到如果無效後，怎樣保護自己的權益。如果確實要買，需要指定一份詳細的協議，將房屋今後如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標准約定具體明確。同時，如果購買後，房子翻建、裝修，一定要保留證據。

C. 北京農村房屋買賣需要什麼條件

你好，在北京順義區想買一套農民的平房，我是外地戶口不知道是否可以買，如果要是買的話需要注意那些事項

D. 同村村民買賣房子有那些規定

一、《土地管理法》規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地將不予批准。農村村民的房屋是私有財產，村民可以依法處置。國家保護私有房屋合法買賣，繼承、贈與等權利。因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以，宅基地使用權必須連同房屋一並轉移。宅基地轉移必須要到縣級國土資源管理部門去辦理過戶手續房屋所有權的變動，然後建議你盡快到縣級人民政府房屋管理部門進行房屋登記。有一點你的注意，那就是宅基地是不可以買賣的，你只是買了宅基地上的房屋，如果將來重建必須向村委會重新提出申請，不過只要你買的房屋不倒，你就可以長期使用。
二、根據《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》的精神，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬「以其他形式非法轉讓土地」的違法行為之一。
此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

E. 購買農村房屋買賣合同是否有效

1.1999年4月國務院辦公廳在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》(中發(1997)11號文)第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建築和購買的住宅發放土地使用證和房產證」。 2007年12月國務院又發出《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。
2007年《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了此類合同的效力「以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效」的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬「以其他形式非法轉讓土地」的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。理由(3)，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。理由(4)，認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處於弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
現實中，該原則在對於一時間轟動全國的北京市宋庄「畫家村」案件的審判中得到了充分體現。在畫家李玉蘭和賣房農民馬海濤買房糾紛一案，經過2007年的一審二審，北京市二中院依據「農村居民不得出售宅基地給城市居民」的有關規定，判定房產買賣無效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計9.3萬元的賣房款與補償款。而北京二中院同時又以買房畫家「信賴利益損失」為主要理由支持敗訴方反訴。在另兩起案件中經過法庭調解，村民與兩位藝術家最終達成以下協議：(1)雙方簽訂的買賣協議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補償款、搬遷費用、區位補償款歸被告所有，土地補償款歸原告所有。
2.《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定「依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續」和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定「依法轉讓地上建築物、構築物等附著物致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。這是法律規定中最直接的關於房屋買賣無效的法律依據。1991 年4月，北京市某區某鄉農民甲與鄰鄉農民乙簽訂賣房協議，雙方支付價款交付房屋及相關證件但沒有辦理房屋過戶登記手續及宅基地權屬變更登記手續。1995 年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關手續。該區法院審理後認為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：「集體所有的土地依照法律規定屬於農村集體所有。」「依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，變更證書。」「農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批准。」甲與乙買賣房屋的行為，未經有關部門批准，雙方所簽訂的買賣房屋的協議書無效。
3.根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條之規定「農村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」。 《山東省民事審判工作座談會紀要2005》中關於農村私有房屋買賣合同的效力認定問題的意見為,「《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。由於宅基地關繫到農民的基本居住條件，所以獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。由於農村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移，依據當前我國的土地法律和政策，結合審判實踐經驗，因此，農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。」
4.《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」，如果農民的房屋允許其自由買賣，那麼也就是允許農民將其房屋項下的宅基地使用權也一並出賣了。

F. 法律公開課：農村宅基地房屋可以買賣嗎

近年來，隨著我國城鎮化進程的不斷推進，城市不斷向郊區農村擴張，大批農村土地及房屋面臨拆遷，農村宅基地房屋的可期待利益越來越大，因此農村宅基地房屋買賣便成了群眾關注的一個問題。可是到底農村宅基地房屋能否買賣？何種形式的買賣才是被法律所認可的？這兩個問題長時間來一直困擾著很多人。

先來看個例子：先來看一個例子：

張某和陳某系崇明同村村民，兩人關系一直不錯，後來陳某因工作發展需要搬去上海市區居住，於是想將崇明的宅基地房屋賣掉，張某了解情況後，便與陳某商量購房事宜，兩人一拍即合，張某便以10萬元的價格買下了陳某的宅基地，雙方還簽訂了書面協議。

時隔兩年之後，陳某感覺崇明發展趨勢變好，原來的宅基地房屋大有拆遷之可能，於是心裡萌生了要回宅基地的想法，便與張某商量。可是張某不同意，張某認為，當初宅基地房屋買賣雙方都是自願的，白紙黑字的簽訂了協議，而且自己早已支付了38萬元價款，履行了協議上的各項內容，自己還花費了大量的心血和金錢在修繕改造房屋上，如今陳某突然想要回房子，實在不合情理。雙方協商不成，於是陳某便起訴到了法院。一審判決張某返還房屋，張某非常不服，於是上訴至上一級法院，二審法院判決陳某敗訴，張某與陳某之間的購房合同有效。

根據《土地管理法》的規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。也就是說農村房屋是可以買賣的，但出賣以後不得再重新申請宅基地。

但是，根據建設部《房屋登記管理辦法》第八十七條的規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。從這個規定可以知道，同一個農村集體經濟組織成員之間的農村宅基地房屋是可以轉讓的。

什麼是同一農村集體經濟組織呢？

是以生產隊為單位？還是以村為單位？亦或是以鎮為單位？這個問題的判斷要根據集體土地的物權歸屬、發包主體等進行認定。而法院在案件審理過程當中，一般根據上海市高級人民法院《關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》進行審判。

意見規定：

第一，對於發生在本鄉（鎮）范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

第二，對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

第三，對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

第四，對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。

本起糾紛中，由於張某與陳某系同鎮同村村民，按照上海市高級人民法院《關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》之規定，可以認定兩人之間的房屋買賣合同有效。若兩人不屬於同一鄉鎮，而宅基地房屋拆遷，那麼補償款應當在扣除購房人的房屋款後，並且充分考慮購房人重新購房的合理支出之後，一般可考慮購房人與出賣人按照約7：3的比例享受。

G. 村民，是否可以將房屋出售給同村村民，請問依據哪條法律

可以.
物權法
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

中華人民共和國土地管理法
第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
由此可見盡管我國現行制度嚴格限制農村集體建設用地的流轉,也非絕對禁止.
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農建設.
由此可以認定農村宅基地使用權是可以隨房屋流轉的，但不能用於非農建設。事實上，由於農村宅基地本身是供農民用於住宅建設、個人居住的，在同村村民之間轉讓，符合農村宅基地使用權的固有屬性，沒有侵害集體經濟組織的土地所有權，不違反《土地管理法》第六十三條中所作的限制性規定。所以，農村房屋連同宅基地在同村村民之間流轉是有效的。

H. 農村房屋買賣法律規定

一、農村房屋買賣的效力 現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門關於農村房屋買賣的法律、法規和規章一個也沒有。涉及農村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個批復。在這個批復里，最高人民法院的觀點是：如果農村房屋的買賣雙方已經實際交付了房屋和全部價款，買賣關系有效，人民法院應予保護。
二、農村房屋買賣的對象從《憲法》規定的「中華人民共和國公民在法律面前一律平等」的原則來看，城市居民、農村村民，本村人、外地人，都是中華人民共和國的公民，享有法律賦予的同等的權利，履行法律設定的同等的義務和承擔同等的法律責任，《合同法》和《民法通則》等法律不會因為買賣雙方是城市居民、農村村民、本村人、外地人而區別對待。依據《合同法》和《民法通則》，任何合法的公民對農村房屋的買賣行為是合法的、有效的。 也就是說：不管買方是城市居民，還是農村村民;是本村人，還是外地人，買賣關系都是有效的。
三、農村房屋買賣的處分權農村房屋買賣，無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效。只有房屋的所有人才能處分該財產，他人無權干涉。
四、農村房屋的權利證書目前，在全國范圍內，農村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權登記制度，因而，農村房屋的所有權人沒有城市房屋所有權人持有的房屋產權證。農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、