一房多賣司法解釋

1. 一房多賣如何處理的法律依據

1、已經辦理過戶手續的購房人獲得商品房的所有權。商品房作為不動產，其所有權的轉移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經合法取得了該商品房的所有權，其他購房人不能對其主張權利。

當然，如果辦理過戶手續的購房人是與房屋出賣人惡意勾結，簽訂房屋買賣合同並過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應當返還。

2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。未辦理所有權過戶手續的商品房買賣，僅僅使買賣合同發生法律效力，但房屋的所有權並沒有轉移。所以，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

導致原商品房買賣合同目的不能實現、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致後來簽訂商品房買賣合同目的不能實現，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任。

包括返還已付購房款和利息、賠償損失、並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、合同一經簽訂，關於房屋買賣的法律關系就具有唯一性和排他性，開發商又將房屋賣給他人，屬於嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。

所以開發商一房二賣的情況下，購房者可以到法院起訴開發商，要求開發商繼續履行雙方簽訂的認購協議，同時還有權要求開發商支付違約金。

(1)一房多賣司法解釋擴展閱讀

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

第八條具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1、商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

參考資料來源：網路-最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律

2. 拆遷安置房一房多賣司法解釋

最高人民法院關於審理引用房地產合同糾紛的法律適用若干問題的解釋
第八條買家，導致內商品房買賣合同的目容的不能實現，無法取得房屋您可以要求終止合同，購買款項及已付利息，損害賠償的回報，並可以要求不超過兩次支付的采購金額更容易賣家：訂立銷售

合同後（一）房地產，賣方沒有告知買方和抵押給第三人;後來訂立合同，房地產的銷售

（二），賣方有權將房子賣給第三方。

安置房不是住房，所以按照政策的轉讓限制，讓其他人無法輕易取得財產，所以人們需要出售房屋置換為人人「買家」進行賠償。

3. 一房多賣效力如何處理

在市場經濟的社會中，產品、信息處於廣泛的流通狀態，人們不僅關注著周圍的社會關系，而且更加關注自身的經濟利益、經濟地位，他們較過去更多地體現為「經濟人」，他們更多的關心自己所需要的，追求並實現著自己的預期利益。為維護交易的安全和穩定，雙方往往採用訂立合同的方式將交易內容落實到書面上。契約自由是合同法的靈魂，只要合同不違反法律的強制性規定，法律都會保護當事人雙方的利益。在商品房買賣過程中，作為出賣人的開發商為了追求利益的最大化，有時會憑借自身的經濟優勢、信息優勢等，將一套商品房出售給多個買受人，由此引發了許多的法律糾紛，而對於確認糾紛系爭的《商品房買賣合同》的效力問題又是解決糾紛的關鍵，但由於我國當前商品房開發、銷售的實際運行快於我國不動產法律的制定、修改、頒行的進程，法律及相關司法解釋往往是原則性的、高度概括的規定，對開發商將一套房屋「一女多嫁」的行為效力的認定不夠具體，缺乏可操作性，這不僅不利於保護處於弱勢地位的房屋買受人，也不利於法官依法斷案，反而給法官的自由裁量權留有很大餘地，造成不同的法官對同一《商品房買賣合同》的效力認定產生分歧，不利於維護法律的統一性、權威性。 根據《商品房銷售管理辦法》及當前房地產市場的行業規例，一個適格的商品房出賣人應當是擁有合法、有效的「五證俱全」的開發商。否則，其出售商品房的行為必然無效。但當一個開發商符合出售主體條件後，為了實現經濟利益最大化而「一房多賣」時，對若干個《商品房買賣合同》的權利如何確定呢？如何保護若干買受人的利益呢？筆者將實踐與法律理論、規定相結合，作出一些探索性分析和建議。 一、辦理過戶登記前、後的商品房「一房多賣」 我國《民法通則》第72條、《合同法》第133條規定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。就不動產所有權的轉讓而言，我國對有關不動產的法律作出了進一步明確的規定，《城市房地產管理法》第59條和第60條、《城市房地產轉讓管理規定》第7條規定，我國實行土地使用權和房屋所育權登記發證制度，房地產轉讓、變更時應當到房地產行政主管部門辦理變更登記。據以上規定，我國實際上實行的是動產交付、不動產登記為所有權變動的物權立法模式。在商品房交易過程中，商品房所有權的轉移是以過戶登記為准。應當指出的是，這里的過戶登記是指房地產管理部門為商品房買受人辦理完畢過戶登記，發放《房契》或《房屋所有權證》的行為，而不是指開發商將《商品房買賣合同》拿到房地產管理部門辦理完預售登記的行為。在實踐中，不少人都將上述兩種登記混為一談，以為辦理完畢預售登記後，商品房買受人就已成為了所有權人，實則不然，後者僅是商品房買賣雙方依法向國家繳納印花稅行為的一部分。而造成這一誤解的原因，作者認為，主要是由於我國現行的房地產登記制度的滯後和不完善。 從法學理論上講，我國關於物權變動的主要立法模式採用了以瑞士為代表的債權形式主義，此模式的特點是，它承認債權合同與物權合同為兩類不同的合同，買賣合同僅是設定債權的合同，是債權行為，但不能引起物權的變動；而後合同當事人實施的標的物的交付、登記行為，才產生標的物所有權轉移的效力，是物權行為。換言之，生效的債權合同結合動產的交付或不動產的登記的手續的辦理，方能引起物權變動的法律效果。因此，當開發商與買受人訂立《商品房買賣合同》後，房屋所有權並未讓予買受人，開發商應按照合同約定，將房屋過戶到買受人名下，所有權即歸買受人享有。開發商若再將上述房屋與後買受人另行訂立合同予以售出，顯然是對前買受人的侵權，該合同無效，除非開發商取得了前買受人的追認。而實踐中大多數出現的情況是，開發商通過訂立《商品房買賣合同》將一套房屋售給了買受人後，未辦理過戶登記手續，又將該房屋售予他人以謀取利益。因開發商對系爭房屋未辦理過戶登記手續，其仍有所有權，因此有權就同一房屋與他人另行訂立買賣合同，這些合同均為有效合同，前後買受人均可向法院提起訴訟，要求開發商繼續履行合同，法院應將房屋判決給先起訴的買受人或先取得房屋佔有的買受人，而不應以訂立合同的先後順序為准，因為各個合同的債權是平等的。未能取得房屋的買受人只能向開發商追究其違約責任，而不得再主張所有權。 二、商品房交付前、後的「一房多賣」 關於物權的公示效力，我國法律採取了公示成立要件主義，即物權行為的公示效果使物權的變動有效，不動產非經登記，動產非經交付，物權在當事人間就不會發生變動效力。就商品房的所有權轉移而言，只有將房屋進行登記過戶後，買受人才享有所有權，才引起所有權變更的法律效果，交付房屋並不能引起所有權的變動。 在現實生活中，由於房地產登記制度的滯後或有規定不落實的現狀，業主入戶與其真正辦理完畢房產證往往有一個時間差，少則幾個月，多則幾年，而開發商出於趨利的動機可能在房屋交付前買受人使用後，不予及時登記，反而又另行售予他人。依據我國的物權的變動債權形式主義，上述《商品房買賣合同》均為有效合同，那麼如何保護買受人的合法權益呢？筆者認為，前買受人基於債權合同已先於他人佔有房屋，並可能或事實上已交納了公共維修基金和物業費，對房屋已經裝修，已進行公開、善意的佔有、使用或者出租、抵押、其應先行向開發商要求其立即辦理《房屋所有權證》，以完善其所有權，保護其先行佔有的事實狀態，並進而避免引起新的紛爭。而後買受人對開發商享有債權，可要求開發商賠償其經濟損失。但如果開發商已給後買受人辦理了《房屋所有權證》，根據物權公示成立要件主義，開發商與買受人間的商品房買賣，在進行了過戶登記後，房至所有權從開發商轉移給所買受人。即使前買受佔有了房屋，該房屋所有權也只能歸後買受人，後買受人是真正的房屋所有權人，其可憑借《房屋所有權證》要求宣告前買受人與開發商的《商品房屋買賣合同》無效，並要求前買受人騰房；而前買受人只能追究開發商的違約責任。 三、前後《商品房屋賣合同》售樓價格的高低及後買受人的善意、惡意 上述一、二所涉內容主要是從物權法角度出發判繼合同的效力，以下從合同法角度再進行一些分析。契約自由原則是合同法的靈魂，當事人的經濟合同中地位平等，他們均有通過合同去決定自己經濟命運的自由、變更解除合同的自由。同時，合同雙方應當遵守誠實信用、等價有償的原則，不得違反法律和公序良俗。在開發商「一房多賣」的數個《商品房買賣合同》中，其合同價格及當事人的主觀意圖也是判繼合同效力的因素。 當開發商將一套房屋售予買受人後，未及時辦理過戶登記，為了實現比前手更高的利潤將房屋轉售他人，前後《商品房買賣合同》均為有效合同，因為當前買受人在訂立合同時，該商品房可能處於期限房階段，或整個小區綠化、配套設施還未完全成型，故而房屋售價較低，但當房屋由期房建為現房及小區設施完善後，房屋售價往往會上漲，此時若後買受人願出高價購買房屋，開發商出於多盈利的目的也樂於同後買受人另行訂立買賣合同，後買受人是出於善意，此時前後合同均是當事人真實意思表示，且不違反法律和社會公共道德，因此，任何一個買受人均可主張繼續履行合同。 而如何在前買受人訂立《商品房買賣合同》後，後買受人也看中了前買受人購買的房屋，其明知該房屋已由他人購買，卻通過關系找到開發商要求以同樣的價格購買該房屋，雙方又訂立了買賣合同。在這種情況下，前買受人可根據《合同法》第52條最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條的規定，前買受人可以主張後一《商品房買賣合同》自始無效。因為，開發商與後買人的行為屬於惡意串通損害第三人的行為，在後一房地產交易中，買賣雙方均知道該房屋已經出售，如果再將此房屋原價出售，必然會給前買受人造成損失，對此他們心照不宣，但他們為了滿足自己的私利，另行訂立買賣合同，對於這種惡意通謀、損人利己的行為，法律規定是無效民事行為，且並不以後買方人已經或必然獲得非法利益為必要條件。 當然，如果開發商單方故意誇大房屋質量、渲染小區設施環境的優美、變數或虛構房屋價格已經或將要上漲的事實，以欺詐方式騙取後買受人訂立《商品房每賣合同》，該合同的效力為相對無效。也就是說，該合同的效力處於待定狀態，其效力的確定有待於享有權利的一方當事人行使債權請求權得以實現。後買受人可以根據自己的需要和利益，既可以向法院或仲裁機構要求變更合同內容而使自己在原合同中受到損害的利益得以保護，並使得合同有效；也可以要求確認後買賣合同無效，並撤銷該合同，合同一經撤銷，後買受人應將房屋退還給開發商，開發商應將房款及利息退還給買受人，並承擔後買受人因此遭受的經濟損失。

4. 一房多賣司法解釋

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
（法釋〔2003〕7號 2003年4月28日公布 自2003年6月1日起施行）
第八條、具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

5. 也就是所謂的一房兩賣，是否構成刑事犯罪

一房二賣的法律後果
1、從民事責任角度分析
(1)對於有效合同的當事人
任何一個買受人都有權要求房地產開發商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發，房地產開發商應對第1買受人履行交付義務，而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言，根據《司法解釋》第八、九條規定，未取得房屋的買受人可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、並要求房地產開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(2)對於可撤銷合同的當事人
根據《合同法》的規定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，並根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(3)對於無效合同的當事人
無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，並根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(4)二種情況下的特殊處理
第1種情況：根據《司法解釋》第七條的規定，在房屋拆遷補償安置協議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，那麼被拆遷人享有優先權，即使後買受人已經取得房屋並辦理登記手續，其仍可以主張後買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，並要求房地產開發商交付房屋。
如果被拆遷人不主張上述權利，其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第2種情況：後買賣合同存在惡意串通的情形。根據《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經取得房屋並辦理了登記手續，善意買受人仍可以主張其合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，要求房地產開發商交付房屋。
如果善意買受人不主張上述權利，其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
另外根據《民法通則》第六十一條第2款的規定：「雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。」因此房地產開發商和買受人的惡意串通行為還可能承擔追繳所得的法律後果，即雙方因惡意串通合同而取得的財產，應收歸國家或集體所有。
2、從行政責任角度分析
根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規定，房地產開發商存在一房二賣的情形時，應處以警告、責令限期改正、並處2萬元以上3萬元以下罰款。
3、從刑事責任角度分析
房地產開發商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節的情況下可能構成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中採取各種虛構事實的方法，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。
在認定房地產開發商的一房二賣是否構成犯罪時，應注意區分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物，即房地產開發商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務，也就是說房地產開發商意圖無償佔有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當的利益，故意不履行其他合同，但其並不具有無償佔有他人財物的意圖，即房地產開發商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對於買受人已支付的購房款，其並不想非法佔為已有。其次在具體行為上，結合主觀故意考慮，構成合同詐騙罪的房地產開發商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時，採取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據等，企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款後，又打算不履行交房義務，肆意揮霍所取得對方財物等。綜上，在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產開發商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償佔有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經支付房款。
根據刑法的規定，合同詐騙罪是數額犯，即行為在達到數額較大情節時才構成犯罪。目前對於數額尚無明確規定，一般參照較高人民法院《關於審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數額較大。

6. 一房二賣司法解釋

法律分析：一房二賣的司法解釋是關於法律對於房屋出賣人對房屋進行兩次買賣的具體規定。規定要求房屋出賣人如果將房屋一房二賣就要承擔被解除合同並且支付不超過已付購房款一倍的賠償責任。普通一房二賣是指賣方以同一房屋為標的，在與一方當事人簽定買賣合同但尚未辦理過戶登記時，又與第三方簽定買賣合同，從而導致新買方和舊買方均希望獲得同一房屋的利益沖突。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百八十六條 因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。

7. 最高院關於房屋買賣合同一房二賣如何規定

規定如下：

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

認定為商品房買賣合同關系的關鍵在於是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即當事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等。

我國合同法中違約金的性質主要是補償性的，有限度的體現懲罰性。違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，既不得約定與損失不相稱的違約金數額，另一方面若違約金低於損失，又可以申請適當增加，這體現了違約金的補償性。

(7)一房多賣司法解釋擴展閱讀：

自2016年下半年以來，濟南二手房房價飆升，出賣方找多種借口不履行合同，不再出售房屋，對此法院認為，應當保護守約方的利益，保護交易安全和穩定性，不能輕易否定合同效力。對於想借違約行為獲得高額收益的違約方，在判決繼續履行合同的同時，違約方仍應當承擔違約責任。

建設部《經濟適用住房管理辦法》及國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，單位集資合作建房是經濟適用房的組成部分，其建設標准、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。

單位集資合作建房在優先滿足單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多餘的，不得向非經濟適用住房供應對象出售，而是由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售或者以成本價收購後用作廉租住房。

8. 一房多賣構成犯罪的條件

一房多賣構成犯罪的條件如下：
1、「一房多賣」的問題，根據最高人民法院的司法解釋，並不是一種以犯罪來處理的行為，一般也不宜以犯罪論，屬於民事糾紛。
2、根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，第三人可以請求解除合同、返還購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
民事欺詐與刑事詐騙的重要區別在於，行為人在主觀上是否具有「非法佔有的目的」。根據最高人民法院《關於審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》的規定，結合審判實踐經驗，對「非法佔有的目的」可從以下方面把握：
（1）行為人在簽訂合同時是否有實際履行能力；
（2）行為人是否採用了虛構事實、隱瞞真相的欺詐手段；
（3）行為人在簽訂合同後是否如約履行合同或為履行合同積極努力；
（4）行為人對於對方給付的財物如何處置；
（5）行為人未能履行合同義務的原因；
（6）行為人在違約後的表現等。
如果行為人根本沒有履行合同的能力或者故意誇大自己履行合同的能力，騙取對方當事人的信任與自己簽訂合同，合同簽訂後又不積極努力地去避免對方經濟損失的，就應認定行為人具有非法佔有的目的。

9. 一房兩賣有什麼法律依據

法律分析：對於一房兩賣問題的處理，其法律依據主要為民法典以及司法解釋的相關規定。一房兩賣一些基本的規定是：一房兩賣的兩份買賣合同均是有效的，在均為有效且未履行的情況下，應履行在先簽訂的合同，後簽訂的合同追究違約責任。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條

具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

10. 一房二賣最新司法解釋

一房二賣的司法解釋是關於法律對於房屋出賣人對房屋進行兩次買賣的具體規定。規定要求房屋出賣人如果將房屋一房二賣就要承擔被解除合同並且支付不超過已付購房款一倍的賠償責任。
【法律依據】
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條
具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。