司法變賣撿漏

⑴ 法拍房「撿漏」的餘地還有多大

「那些勸你不要買法拍房的人,可能已經在拍第二套了。」網上流傳的段子,恰是當前法拍房市場持續升溫的寫照。

法拍房,顧名思義,就是經司法拍賣的房產,既有住宅、也有廠房等。藉助於網路司法拍賣的快速發展,法拍房由線下且少部分人關注轉向了線上,獲得了更多人的關注,並逐漸成為熱門。

法拍房為什麼會持續升溫?「撿漏」的餘地還有多大?消費者購買法拍房時有哪些需要注意的事項呢?

多輪競拍、圍觀者眾是常態

「拍賣成交!」

7月16日上午,在經過94輪加價競拍後,南京市建鄴區吳侯街158號16幢3101室住房最終以最高價641萬元成交。這是一套建築面積121.51平方米、套內建築面積97.26平方米的住宅,評估價為656萬元,一拍起拍價460萬元,保證金40萬元。自7月15日10時開拍以來,共計26人報名、554人設置拍賣提醒、18046人次圍觀。

引發眾多圍觀,是法拍房競拍過程中的常見狀況。前不久結束拍賣的南京市雨花台區景明佳園秋景苑6幢2單元504室經濟適用房,雖然只有7人報名、218人設置提醒,卻吸引10189人次圍觀。最終成交價119.3萬元,比起拍價高出29萬元,低於成交時市場價10.39%。

再比如,18日上午,南京市鼓樓區姜家園299號1幢一單元102室結束了第二次拍賣,起拍價720萬,保證金90萬。雖然只有8人報名、291人設置提醒,同樣引發了17217人次圍觀。在經歷了117次激烈出價後,最終以848萬的價格成交,遠低於該房屋1600多萬元的市場價。

價低且透明度高,法拍房持續升溫

江蘇南京市民施先生已經看中了一套房子,正在等開拍時間。「去年通過法院的APP看到法拍房活動,主要是價格便宜,起拍價270萬元,十幾次加價吧,最終380萬元成交,也低於市場價。」他說,最近明顯感覺到法拍房的宣傳力度加大了,身邊很多人都在談這個房子,想參與的人也不少。

「總體來說,法拍房成交量呈現穩步上升的趨勢。」阿里司法拍賣相關人士說,這與司法網拍發展趨勢基本一致。

2012年,司法拍賣正式觸網。目前,全國99%的法院都已經開設了淘寶店鋪,拍賣的包括房產在內的司法查封資產數量也日漸增長。截至今年3月末,有31個省份超過3400家法院通過阿里司法拍賣平台進行涉訴財產處置,共計進行網拍超過146萬次,網拍標的物超過92萬件,網拍平均成交率約85%。

價格低,是法拍房受青睞的主要原因之一。一般來說,法拍房一拍起拍價不得低於房產評估價的70%,如果流拍,則需在30天內在同一個網站啟動第二次拍賣,起拍價不得低於一拍起拍價的80%,算下來相當於房產評估價的56%。

不僅如此,通過司法網拍成交的法拍房,沒有交易傭金。南京市中級人民法院執行指揮中心副主任孫軍說,與二手房相比,法拍房除了需要繳納法律規定的稅費外,不需再繳納其他費用。不過他說,隨著法拍房參與人數越來越多,最後成交價高於市場價的情況也時有發生。

在孫軍看來,房產情況的透明度不斷提高,也是法拍房關注度提高、成交量提升的重要因素。「房產在法院處置之前,需要進行詳細的調查,包括權屬、共有人、房產性質、債權債務關系、佔用使用情況、位置結構、附屬設施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費等內容。」他說,這些情況都會在拍賣公告中進行說明。

2018年6月,南京江寧區瑞景文華小區142號別墅進行拍賣。這是繼2014年一拍、二拍、變賣均無果後的再次拍賣。不同的是,在此輪拍賣中,法院將該別墅所涉及的案件情況以重大瑕疵提醒的方式進行了全部公示,起拍價435萬元,比周邊二手房價格低800多萬元,引發市場高度關注,經過138輪競拍、93次延時,最後以786萬元的價格成交。

是否參與競買法拍房,交付難是一大顧慮,主要表現為買了房卻住不進去。對此,2019年江蘇省高級人民法院專門發文,明確規定嚴禁在拍賣公告中表述「法院不負責騰空「。孫軍說,對於成交的法拍房,法院要負責裁定過戶、剔除權利負擔、負責騰空交付。「也就是說,競買人最終拿到的房子,是一套乾乾凈凈的房子,沒有任何的債權債務關系、無人佔用,跟買到的二手房是一樣的。」他說,這大大減輕了購買人的心理負擔,激發了參與競拍的積極性。

解決痛點,司法網拍催生新產業

隨著越來越多的法院在網路上公開拍賣查封資產,法院案件多、人手不足的矛盾加劇。在這種背景下,司法網路拍賣服務機構(下文簡稱「拍服機構」)應運而生。「現在南京市每家區級法院都有合作的拍服機構。」孫軍說,這些機構可以處理拍賣中大量繁雜的事務性工作,比如查封資產的保管、咨詢、實地看標以及金融服務。

再比如金融服務。按照拍賣要求,競買人要先提供房屋評估價一定比例的保證金,競拍成功後,需要在一個月內提供全部尾款。而按照目前的銀行按揭貸款審批放款實際所需的時間,一個月的期限難以獲得銀行貸款。這就要求,有與之相配套的墊資等金融服務。

不過,需要提醒的是,「法拍房是涉訴財產,競買人一旦成功拍下又反悔的話,之前提交的保證金按規定不予退還。」阿里拍賣的工作人員告訴記者。

記者從江蘇南京市中級人民法院執行指揮中心獲悉,為了解決競買人的資金問題,南京市中級人民法院於2107年推出了保證金保險業務,今年正嘗試推出法拍房個人貸款保險。金陵晚報

⑵ 司法變賣為什麼要交全款二拍都沒人買，轉變賣後價格沒低，反而提高了競買門檻，感覺不合理

感覺確實不太合理，一般來說，司法變賣的話，上次流拍後下次拍賣應該是打八折的，建議你向上級法院反映。

⑶ 淘寶網中司法拍賣的房子能買嗎

司法拍賣是由法院執行庭組織進行的，只要房屋產權明晰，沒有任何權利負擔，能夠按照約定辦理過戶手續的話，這樣的房屋經過拍賣價格適中，還是很值得購買的。

⑷ 最近想購買一套房子，聽朋友說法拍房可以撿漏，可是又擔心有風險，國內是否有從事法拍房的公司

法拍房存在的幾大主要風險：
一、土地存在抵押或劃撥不能過戶的；
二、競拍房有時會有高額的稅費（可能會有繼承、贈與或遺產，高額稅費含：個稅、增值稅、契稅）；尤其是寫字樓、公寓、門面等商業地產，稅費在成交的10%左右或者更高。
三、聯合抵押：多套房產在一個權證上，需要全部房產都處理完方可過戶。
4.法拍房可能會有解困安居房、經濟適用房，如果有的話就需要補差價或土地出讓金。
結論：
司法拍賣的房產是有優點又有缺點，但只要具體情況清晰還是值得購買的。但在購買前一定要實地看樣拍賣的房屋，並仔細了解房屋具體情況再參與競拍。

⑸ 「撿漏」法拍房警惕債權風險

一套比市場價便宜上百萬元的房子，究竟靠不靠譜？這幾日，市民畢先生為了法拍房輾轉反側。價格優勢是司法拍賣房產受青睞的最主要原因。不過，專家提醒，市民「撿漏」的同時一定要留心是否存在房屋產權、房屋債權，以及是否有租約和費用拖欠四方面風險。
一套三居室便宜一百萬
「這法拍房我究竟能不能買啊？」最近半個月，市民畢先生只要見到相熟的朋友，就會拉著人家討論法拍房的話題。
名下無房的畢先生，結婚後一直和父母同住，隨著孩子長大，畢先生想買房的心情也日益迫切。無意間，他聽同事聊起了法拍房，說比市場上的房子便宜。
法拍房，就是進入司法拍賣的房子。一般來說，法拍房最大的來源是銀行和非銀金融機構的不良債權抵押物，民間借貸糾紛、司法沒收也會產生法拍房。
「拿海淀區清緣里小區這套法拍房來說，112平方米，起拍價是520.4萬元，摺合單價是46500元，而二手房市場里小區的成交均價是57000元。1平方米差出1萬元，1百平方米就差出100萬元。」法拍房的價格讓畢先生十分心動。
這價格優勢是哪兒來的？北京中原地產首席分析師張大偉介紹，根據人民法院關於財產拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或市場價的80%；而如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不能超過前次保留價的20%。
以8月成交的幾套法拍房為例，海淀區復興路甲的一套法拍房，評估價為993.67萬元，成交價為659.96萬元，成交價是評估價的6.7折；朝陽區甜水西園的一套法拍房，評估價為433.43萬元，成交價為367.9萬元，相當於8.5折。換句話說，購房人「撿漏」成功的話，可以按照評估價的約7到8折入手。
半數房源第一次拍賣就成交
伴隨樓市進入相對平穩期，曾一度遇冷的法拍房房源數量和成交數量均明顯升溫。
以阿里司法拍賣平台為例，記者查找北京區域的商品住宅看到，從8月1日到22日，競價正在進行中的房源有17套，已結束拍賣的房源有99套，共計116套。在已結束拍賣的房源中，有6套房源出價超過100次，20套房源出價超過50次，競爭激烈。
記者注意到，出價次數最多的法拍房，顯示為西城區高家寨6號樓的一套55平方米兩居室，前後總共有153次競價，11271次圍觀。最初，購房人還按照規定的1萬元加價幅度「和平」報價，到第18次時，突然有參與者一次加了3萬元，隨後就不時有人按照3萬元、4萬元乃至7萬元的幅度加價，最終這套房屋以587.4萬元成交，甚至略高於法院給出的543.5萬元的評估金額。
據了解，這已經是連續第四個月法拍房第一次拍賣時的成交率就超過了50%。記者在阿里司法拍賣平台上看到，今年5到7月，該平台上每月進入司法拍賣程序的北京地區商品住宅分別為127套、95套和174套，而去年同期的數據僅為76套、87套和95套。
相關機構監測數據顯示，自2018年以來，全國法拍房的數量都在大幅度增長，北京地區2018年淘寶和京東司法拍賣房產同比增長了70%。
「撿漏」之外當心債權風險
價格便宜的法拍房，真的就是「一本萬利」么？實際上，就在不久前，上海和成都先後曝出，有市民在購買法拍房後陷入了欠繳物業費和無法入住的糾紛。
「對於資金充足、受購房資格限制的普通購房人來說，法拍房的確是可以『撿漏』，但購房人也要留意交易後的各種潛在風險。」張大偉列舉，購買法拍房時，需要留意房屋產權、房屋債權，以及是否有租約和費用拖欠四方面的風險。
從房屋產權上看，法拍房可能存在房屋產權不清、無產權或小產權、暫未辦理或無法辦理房產證、未繳齊土地出讓金等情況，購房人最好先通過市住建委查詢確認相關信息。在債權上，法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押，因為民間借貸很難查清，競拍者可能在入住後意外遭遇其他「債主」的追討。
此外還有租約問題。存在長期租約的法拍房被買下後，即便購買人已經完成房屋過戶，但在租約未到期而買家又無法同租戶達成搬離協商的情況，房屋實際是無法入住的。最後需要注意的就是費用，法拍房的原房主可能存在水電費、物業費等費用未繳清的情況，而絕大多數情況下，按照競買公告，買賣房屋產生的相關稅費均由買受人承擔。
張大偉建議，抱有「撿漏」心理的購房人，務必綜合考慮、做好基礎調查後再決定是否參與競拍。

⑹ 法拍房納入限購范疇，為剛需撿漏創造機會

繞過限購規則的一個漏洞，如今終於被堵上了。

12月19日，最高人民法院發布關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定，其中提到人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。

有房地產行業業內人士表示，這意味著法拍房限購將直接覆蓋全國范圍，換言之，只要有限購的城市，沒有購房資格的人員將與法拍房無緣。這是全國性樓市調控的需要，也是嚴堵漏洞的重要手段之一，防止破除限購，避免炒房者鑽空子。法拍房限購將是房住不炒的重要體現，也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。

事實上，2020年在各地樓市復甦的背景下，彼時不限購、價格低的法拍房也逐漸進入大眾視野，引起市場關注。在上海成交價高出市場價50萬-100萬的情況不鮮見，成都成交溢價20%被認為是普遍現象，而在新房均價僅在萬元左右的長沙，則有部分法拍房被拍出2萬元以上的高價。

這促使許多熱點城市展開了對法拍房的調控。2021年初以來，包括上海、杭州、成都、長沙在內的多個城市先後將法拍房納入限購。由已對法拍房進行限購的城市表現來看，在成交量、價上多趨於平穩。而對於有資格的購房者來說，這或許又多了條撿漏的渠道。

市場火熱引發補漏

對於不少購房者來說，撇除可能存在的後續糾紛，僅從價格來看，法拍房算得上是「低價撿漏」的代名詞。

據《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》，網路司法拍賣起拍價不得低於評估價或者市價的70%；若流拍，則二次拍賣時可在第一次流拍價的基礎上最多再打8折。

2020年初，上海某購房者歷時半年，成功撿漏，以近600萬元的總價在虹口區拍下一套面積約150平方米的房子，均價在4萬元左右；而虹口區新房均價多在10萬元以上，二手房價格稍低，亦保持在6萬元以上。

不過，相較而言，法拍房不限購是吸引購房者更為關鍵的因素。

2021年之前，作為一線城市中唯一一個法拍房不限購的上海，不少尚未擁有購房資格的限購規定的購房者希望通過這種方式購置房產。

在滬工作生活已8年的張力（化名），在上海已繳滿五年社保，但因沒有上海戶口且仍是單身狀態，便希望繞道於此。但當時上海受到二手房市場復甦的影響，法拍房也市場也被帶動，如上述的撿漏案例可遇不可求。

「溢價太高了，」他回憶道，「一套房（成交價）比周邊的（二手房）貴出50萬，是很正常的現象，尤其是沒有租賃和佔用的。」這讓預算有限的他始終無法拍到合適的房源。

而在法拍房被納入限購的政策出台之前，市場上已有風聲。「在政策出來前一段時間，法拍房市場很瘋狂，有很多都是高出（市場價）100萬元左右成交。」

據從事法拍房中介業務的藍鯨資產統計數據顯示，上海法拍房市場自2020年4月明顯回暖，成交溢價率（成交價/評估價）開始逐步超越100%，並維持至2020年末；同時，以中位數計，報名人數也從3月的套均5人，升至4月份突破10人，也就是說超過一半的房子的報名人數都超過了10人，此後基本保持在8人左右。

「上海的房子保值增值，沒資格的人願意花50-100萬買這個資格，」某對上海房地產市場熟悉的機構人士表示，「而且大家潛意識里也覺得房價很容易就能漲回來，不會虧。」

類似的情況也在其他基本面良好的城市常有出現。

新房均價保持在萬元水平的長沙，近兩年有法拍房出現了2萬/平方米以上的高價。今年3月初，一套位於八方小區的學位房則拍出了4.5萬元的單價。2020年4月，成都天府新區一套位於戛納灣金棕櫚小區的93.49平方米的高層拍賣，99.5萬元的起拍價，經過122輪競買，以240萬元的價格拍出，均價約為2.57萬元，同期該小區二手房成交均價最高不超2萬元。

法拍房火熱成交並不鮮見的一個因素在於，法拍房不限購的條件，這引來不少投資者的關注。有在成都從事法拍中介業務的人士告訴第一財經，「限購之前，八成客戶都是外地客戶，溢價20%都很正常。」

在這樣的背景下，2021年1月，上海率先打起了補丁，將法拍房納入限購范圍之內，參與競買前需要確認購房資格；3月，杭州市發布新規，要求參與杭州市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策；3月23日，成都明確法拍房也要符合限購要求；4月長沙加入了法拍房限購隊伍。

不過，由於大部分城市均為限購，整體來看成交數據仍是向上。浙商資產研究院數據顯示，2021年5月全國司法拍賣房產共計44127次，同比上升36.9%；而浙江的持續向上，多城市的住宅房產平均成交率超50%。此外，11月單月，寧波法拍房的成交率達到了近60%，並有別墅類的稀缺房源以高出起拍價千萬元的水平成交。

如今，最高法的規定則將全國范圍內的法拍房統一納入了限購范圍中。

限購後市場降溫

在法拍房已被納入限購的城市中，市場已逐步顯出平穩的跡象。

「限購之後，參與的人明顯減少了。」在上海從事法拍房咨詢業務的人士向記者介紹，「之前不限購，只要有錢就可以買，現在外地的沒有資格的人都沒法買了。」

同時，上海本地有資格的購房者通常選擇比較多，法拍房市場有所降溫。「去年成交價一般都要接近或超過市場價，今年以來成交價基本在市場價的8.5折-9折。」上述人士表示，「算是比較理想的價格。」

成都的法拍房成交價格也在限購後趨於穩定，溢價情況有所減少。上述成都法拍中介人士向記者表示，法拍房限購之後，其客戶也有所減少，「（現在的）客戶主要還是想買新房，由於他的購房資格是普通類型，想要買熱門樓盤只是陪跑，搖不到號，然後才會關注法拍。」

在58安居客研究院院長張波看來，法拍房主要有兩類房產，一類是住宅，另一類則商辦。法拍房限購後對於住宅類的項目有一定影響，尤其是限購從嚴的地區，由於可參與人數的減少，會對拍賣的成功率、成交價有不同程度的影響。

11月初，杭州有法拍房以低於市場價約300萬元的價格成交，其中位於濱江區江南實驗學區一套房產以總價600萬元成交，單價約3.57萬元，而同小區二手房掛牌均價多在5萬元。

不過，「法拍房限購更大程度上是堵政策漏洞，並沒有限制房產本身的拍賣，」張波進一步表示，「同時值得關注的是，有限購的城市往往具有人口流入量大，市場熱度總體偏高是其主要特點，市場上對於住宅類法拍房的關注依然會維持一定高度。」

事實上，2017年就已將法拍房納入限購的北京，近來的成交保持著平穩的態勢。據瀚海數據研究院數據顯示，11月份，北京法拍房成交263套，而第三季度總成交套數為781套，月均成交數量基本持平。

在成交價格方面，北京法拍房11月的成交折扣為7.5折，已連續6個月成交折扣在8折以下。「入場信號明顯。」瀚海研究院稱。

盡管折扣不低，多城仍有優質房源溢價成交。10月中旬，位於北京西城金融街豐匯園小區一處房產，地處二環，吸引了12人報名，近2萬人圍觀，並在406輪激戰、401次延時後，以2814萬元、溢價91%成交。同樣地，一線城市如廣州、深圳，三四線城市如紹興、泉州等，亦有溢價率超過100%的法拍房成交。

由房源本身質素導致的市場分化已初現。「法拍房本來就是公開透明的，好房子自然就會吸引一批客戶報名參拍，」上述業內人士向第一財經表示，「優質房源的成交量一直很高，流拍到二拍或者變賣的，或多或少都有一些瑕疵。」

法拍房市場會有所分化，但對於不良資產處置來說，法拍房仍是優質資產。

安信萬邦資產管理有限公司總經理馬賽向第一財經表示，法拍房的價值、流動性都依託在房子上，比較容易看懂，在各類不良資產中是好出手的形式。在他經手過的法拍房業務中，刨除遠郊區縣、老破小、大戶型的房子，通常總價在幾百萬左右的最易出手。

值得一提的是，無論是對於房地產市場，還是不良資產處置，法拍房的體量都不大，不會對市場產生太多影響。但這對於有資格的購房者來說，「參與的人少，撿漏的機會也就相對多了。」有對房地產市場熟悉的分析師向記者表示。

⑺ 什麼是司法變賣

司法變賣是指依照相關法律、法規和司法解釋的規定，對查封、扣押、凍結及破產清算等涉案財產，以適當的商業形式進行轉讓的活動。

⑻ 淘寶拍賣有人撿漏嗎

摘要 我很負責任的告訴你一個秘密，淘寶拍賣是撿不到漏的，不但撿不到漏，還可能是一個巨大的坑。

⑼ 目前投資法拍房還有機會撿漏嗎

您好：法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。shqianyy通常法拍房比較受關注是因為它的價格，畢竟它的價格要比市場上低很多，誘惑大，但是其中「坑」也是有的。法拍房價格的定義在司法拍賣過程中，通常會出現3個價格：評估價、保留價和起拍價。評估價就是評估機構出具的價格;保留價就是拍賣價格的底線，如果競買人的最高應價沒有達到保留價，該應價不發生效力，也就是流拍了。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。換句話說，評估價為100萬元的房子，保留價最低為80萬元，如果流拍，每進行一次重新拍賣，最高可以再降價20%，如果誰有幸在第二次拍賣時以保留價購買，那麼最終的成交價可能只有64萬元。當然，為了避免流拍，委託人通常會將保留價作為起拍價。法拍房的「坑」法拍房不受限購約束，在辦理過戶手續時，出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》，房地產交易中心即可准許過戶，但前提條件是產權明晰，且債務人配合交房。因此，實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。有購買者花費近2000萬元通過司法拍賣購入一幢樓房，沒想到，原屋主人拒不「挪窩」。在司法拍賣中獲得了一處房產，且順利過了戶，可在收房時，原房主以不知情為由，據不交房。當事主找到法院申請強制執行，法院卻以自己在拍賣公告上註明過該房產「不交吉拍賣」(房子里還有人居住)為由不予強制執行。「不交吉」被業內戲稱為「不著急」，意思是法院只負責拍賣，具體的交接自己搞定，所以，個人購買法拍房時一定要認清是否為「不交吉拍賣」。此外，法拍房還可能遇到唯一住房的問題。2004年最高人民法院出台的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》稱，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。實踐中，法院從維護社會穩定角度考慮，被執行人名下只有一套房產的，往往不予執行。所以，遇到唯一住房的問題就比較麻煩，所幸的是，2015年5月，最高法向社會發布了《關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，對於何種情況下法院可以強制執行、何種情況不能強制執行做了詳細的規定。法拍的商鋪有時也會出現風險，商鋪一般是一小格一小格的，一層樓做出200個房產證，每個房產證對應5~8平方米不等，買受人拿著這個房產證去找商鋪時，有可能找不到具體位置。

首先，要看拍賣的房產屬性，包括年限、土地出讓性質、是否拿到房產證，「如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預售房，由於不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛。

其次，注意拍賣房產的產權共有情況，比如夫妻雙方共有產權；是否有第一債權人之外的其他債權人。例如有的法拍房，在法庭拍賣前原房主和他人簽署了長期的租賃合同，如未提前協商好，很可能出現租戶不願搬離，競得人無法入住的情況。

第三，需要查看拍賣房產是否有抵押，是否有債務償還風險因此，拍賣前要處理好包括物業費、取暖費、

最後，從市場角度來看，由於「法拍房」數量有限、選擇面窄，若購房人因「貪便宜」而急於購房，可能會遇到房屋地理位置、戶型、朝向、周圍環境、配套設施差強人意的問題，影響居住品質及房屋再次上市交易。因此，競買者有必要在房產拍賣之前對房屋進行實地考察，掌握第一手資料，做到心中有數。

⑽ 法拍房的買賣需要注意哪些事情怎麼才能安心的拍到一套無風險的法拍房

當下樓市，一手房因限價遲遲不出預售證沒得買，至於二手房則太貴了，而老破小又看不上，因此有的人就打起了拍賣房的主意……其實，拍賣房最吸引人的地方，就是它遠低於市場價的價格，有的拍賣房成交價甚至只有市場價的六七折。正由於拍賣房價格一般比較便宜，因此被認為是一種「淘房」的新方式而備受關注。但買房光便宜是不夠的，最關鍵的問題就是司法拍賣的房子能買嗎，如何去撿漏呢，湖南法拍網為大家來介紹一下。

一、先來看看買拍賣房的好處

首先，就是價格便宜。其次，就是很多法拍房都不限購，不限戶口，所以沒有購房資格的人也可以購買。其實，不管是買商品還是買房，價格便宜永遠是消費者的關注點！比如，同樣的小區，相同的戶型，司法拍賣的房子價格一般會比二手房的價格便宜至少10％，這樣一聽，是不是覺得賺到了？

二、再來看看買拍賣房的壞處

司法拍賣也暗藏著不少壞處的。如果沒有深入了解，很有可能會陷入麻煩之中，要實地去查清楚這個房源有沒有問題。要查看是否有多頭債權，多次抵押，多方查封。是否有惡意租賃。是否有高額欠費。是否戶籍易遷入難。是否暗藏的天價稅費等問題才行。如果有以上問題可能買了之後可能會很煩惱，甚至可能無法入住。

三、司法拍賣的房子能買嗎

關於這個問題，湖南法拍網只能說，「撿漏」（因拍賣房便宜，故而稱撿漏），是普遍存在的心理，但劃不劃算以及能不能購買，因人而異，因情而定。建議普通購房人認真考慮，對房屋情況作出認真查清，再作出競拍決定。

四、法拍房撿漏技巧！司法拍賣房子撿漏攻略！

如果你看完以上的關於拍賣房的好處和壞處後，決定要購買的，那麼就看看湖南法拍網就傳授給你的買拍賣房的一些小技巧吧：法拍房撿漏的機會是留給有準備的人，法拍房也是這樣。如果買房前您沒有充足的准備，很可能出現空間不夠、環境或配套欠缺、接送小孩上下學不便等窘況。因此，買房前一定要仔細權衡考慮好自己的需求點，明確想要買房的位置、戶型大小、是否學區房等在意的問題。雖然法拍房數量有限，選擇面窄，但還是要尋找符合自己期望的房子。

1、閱讀公告 透徹了解

法拍房撿漏和網購商品並無兩樣，法拍房也有自己的競拍公告，要想進行法拍房撿漏，這競拍公告可得看仔細了。要確認想參與競拍房產的起拍時間、產權性質、抵押情況、是否存在瑕疵、繳納尾款的時間和方式、競買人條件及注意事項等。畢竟法拍房撿漏是個謹慎的事兒，萬一不符合競拍條件或競拍成功反悔，都是要承擔責任滴。

2、心態平和 理性購房

法拍房撿漏畢竟數量有限，參與法拍房撿漏也是博運氣。運氣好沒人搶，可能低價買到房子；但如果有多人競拍，則要適可而止，否則拍出高價房得不償失，因此在拍賣前，要提前設定一個最高可接受的心理價位。如果超過心理價位，要及時停止加價行為，不能跟風攀比競拍。

3、學會算賬

買法拍房除了拍賣成交的價格，還涉及到稅費和其他費用的問題。比如在深圳，司法拍賣房產與普通二手房稅費基本一致（略有出入），但是否唯一住房、面積、價格等因素都會影響稅費的多少。此外，可能存在水電、物業等欠款也是會由競拍成功者補繳，因此最終支付費用為拍賣成交價+稅費+其他費用。

4、實地勘樣 多問多看

俗話說得好：「眼見為實」，買房想買個放心還是得自己去看看。尤其是當標的物有欠費、租賃等瑕疵時，一定要明確有多少欠款、欠誰的錢、租賃年限、租金情況等各類問題，以防欠款混亂或買了房子住不進去等情況的發生。

5、競拍階段

拍賣時候一定看清楚是第幾次拍賣，如果第一次拍賣，沒人出價或者報名，你不要著急，等他流拍。這樣一來，第二次拍賣的時候，起拍價就有可能會打個八折，如果又流拍了，那麼第三次就有可能會再打八折。當然了，如果在第三次拍賣時，你想購買了，那麼就趕緊下手吧，否則就要變賣了。

就是法拍房撿漏的技巧的相關介紹。最後，更多關於法拍房的購買知識、購買注意事項、購買流程以及優質的法拍房的房源信息，都可以在湖南法拍網上看到，歡迎大家來看，也感謝大家關注我們，我們會寫出更多優質的法拍資訊內容，希望能夠給大家提供到一些有用的知識和服務。