最高院關於商品房買賣司法解釋

❶ 車位買賣糾紛適用商品房買賣合同糾紛司法解釋嗎

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的回解釋》是為正確、及時審答理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐制定的。因此適用。

❷ 最高院關於商品房買賣合同司法解釋有幾部

你好：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已於2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院
2003年4月28日
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
法釋〔2003〕7號
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

❸ 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》內最容高人民法院公告 法釋〔2003〕7號:
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

本條的意思是，出賣人賣房時必須取得商品房預售許可證明。

❹ 商品房買賣合同司法解釋

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已於2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過，自2003年6月1日起施行。2021年1月1日起《中華人民共和國民法典》正式施行後，最高院發布的關於審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋仍然可以作為法律依據進行適用。
【法條依據】
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第八條 對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第九條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十一條 根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。
第十二條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十四條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十六條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第十七條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第十八條 對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第十九條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十一條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十二條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理不動產抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十三條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得不動產權屬證書並與擔保權人辦理了不動產抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十四條 本解釋自2003年6月1日起施行。

❺ 商品房買賣合同司法解釋第十九條是強制性規定嗎

您好，所謂強制性規范是指必須依照法律適用、不能以個人意志予以變更和排除回適用的規范，這答一條規定的是由於開發商的原因，使購房人無法辦理房屋權屬證明的情形下，購房人可以行使商品房買賣合同解除權並有權要求賠償損失。事實上是給予購房人救濟的途徑，並不是嚴格的強制性規范。
相關法規：《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

❻ 如何理解最高人民法院關於房屋買賣司法解釋第十六條

第十六條【違約金數額的調整】
當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
本條是關於違約金數額能否進行調整以及如何對違約金數額進行調整的規定。
本條的規定內容實際上包含三層意思：一是當事人沒有按照合同約定履行義務或者遲延履行合同義務，構成違約的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金數額或者損失賠償額的計算方法，承擔違約責任；二是當事人如果以約定的違約金過分高於因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失30％為標准，予以適當調整；三是當事人以約定的違約金低於因違約造成的損失為由請求增加的，應以損失確定違約金數額。由此可見，本條的規定涉及違約金數額的確定原則、能否對違約金數額進行調整以及以何作為參照標准調整違約金的問題。
最高法院答復：
關於對《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十六條與第十七條關系及部分文字表述應當如何理解的問題，我們認為：
支付違約金和賠償損失，是當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定情形下所應當承擔的違約責任的具體形式。《合同法》第一百一十二條、第一百一十三條、第一百一十四條等對如何理解損失賠償額及當事人請求調整約定的違約金數額如何處理問題，都有較為明確的規定。《解釋》正是根據立法本意，對有關問題作出詳細、可操作性強的規定。
具體而言，《解釋》第十六條是關於違約金數額能否進行調整以及如何對違約金數額進行調整的規定，《解釋》第十七條是關於合同當事人沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時應當根據什麼標准確定違約金數額或者損失賠償額的規定。
可見，這兩條所要調整和解決的問題、適用范圍是有所不同的。前者當事人要求調整此前雙方關於違約金的約定，其內容體現了合同法關於違約金以補償性為基礎，以懲罰性為補充的特點。關於違約金和損失賠償額計算方法問題，依據不同標准，得出的結論也會有所差異。如果當事人對此有約定，只要不違反相關法律法規，人民法院應當予以認可，即並非第十六條規定的損失計算，一定要參照第十七條規定。只有在合同當事人對此無具體約定情形，為統一認識，《解釋》第十七條規定了人民法院在審理此類糾紛時應當以何種標准作為參照系來確定違約方的責任，以彌補守約方的損失。
綜上，在司法實踐中，如何認定違約造成的損失，還應結合合同約定並根據個案具體情況妥善作出認定。

❼ 買賣合同違約金的司法解釋

最高院買賣合同違約金約定的司法解釋有：
1.當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少；
2.當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【法律依據】
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條
當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

❽ 關於《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的詳細規定

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解版釋》第十四條規定，出權賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

❾ 最高人民法院對一房兩賣新規定

一，最高人民法院對一房兩賣新規定：

具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1，商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

2，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1， 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2， 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3， 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二，房地產開發公司一房二賣：

先後以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人

三， 一房二賣行為法律規范：

商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》，《合同法》，《城市房地產管理法》等，由於商品房交易行為比較浮雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。

(9)最高院關於商品房買賣司法解釋擴展閱讀：

一房二賣是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

處理

對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的：後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。

前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人，故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎，構成無權佔有，應負返還房屋的義務。

依據《合同法》第一百一十條第(一項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律後果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。」不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，.不構成買賣合同的標的物。

關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關系，故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。

故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先後，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先後，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權；一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權；均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前，應以訂立合同的先後，來保護訂立在先的合同。但這種保護並不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。

法律後果

律師點評：上述案例中如果張先生確實有證據證明開發商「一房兩賣」，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條「具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。」在本案例中，張先生可以請求解除合同、要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

警方提醒：消費者購房時對一次性付款優惠應當謹慎一些，應當了解開發商的資質，以及平時在消費者中的聲譽如何。同時，作為開發商的員工或親友，也不應提供虛假按揭的資料，否則一旦有問題就要承擔起還本付息的責任。