司法拍賣折扣

㈠ 法拍房大打促銷牌，撿多大便宜就可能有多大的坑

一年一度的購物狂歡節「雙11」即將來臨，在淘寶平台上，除了百家房企帶著80萬套房源參加促銷活動外，擁有更低折扣的法拍房自然不會錯過這班高速列車。
近日，阿里拍賣頻道不僅推出了「雙11線上支付尾款返現」活動，與此同時，不限購住宅還打出了「不只7折」的口號，並推出了一批「1元起拍」的涉刑房產。
而其中遠低於市場價的法拍房，看上去雖然劃算、誘人，但並不是每一個人都能消受的，等待買受人的，可能是一套確實不錯的房子，也可能是一個大坑。
「1元房產」付出的遠遠不止1元
今年7月，浙江高院制訂《浙江省法院刑事案件涉案財物網路司法拍賣工作規程》，擴大刑事案件中可先行處置財物的范圍，聯合阿里網拍開發了刑事案件涉案財物司法拍賣網路平台，創造性地實行「一元起拍，一次拍定」的競價規則，用以解決刑事涉案財物處置難、處置慢、變現率不高、執行到位率低等問題。即採用無保留價拍賣規則，實行「一元起拍，以拍定為原則」的處置規則，如無悔拍等特殊情況，只需進行一次拍賣即可成交。
由此，1元「涉刑」房產開始在司法拍賣平台上高頻度涌現，這些涉刑房產都會特別標注(刑)字，以區分其他法拍房，權利來源於司法裁定，房產與某些刑事案件相關聯，比如，被執行人涉及刑事案件，或者房子本身出現過刑事案件。
相比於普通的法拍房，「涉刑」房產所面臨的瑕疵也更嚴重。
比如，一棟位於浙江省溫州市洞頭區北嶴街道迎賓路8號的不動產，建築面積106.2平方米，估值29.736萬元，1元起拍，而標的所有人就是由於涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪，導致該不動產被法院強制執行，而且，標的物還涉及違法、違章部分，其土地性質為國有劃撥，拍賣成交後還需繳納土地出讓金，費用要由買受人先行墊付，法院明確表示不承擔該標的瑕疵保證。
也就是說，在買受人付出拍賣的對價之後，為成功過戶，還將繼續投入更多的成本。
不止於此，有些房子還存在被多家法院查封、重復抵押、未騰空、被佔用、有優先購買人、共有權屬、物業欠費等情形，每一項對於買受人來說，都是棘手的問題。
比如，杭州市下城區武林國際公寓一套建築面積為182.04平方米，評估價高達1365.8萬元的「豪宅」，起拍價僅1元，但該房產就屬於共有產權，被抵押，物業費還拖欠了近1.4萬元。
同時，也有的房子面臨著民俗方面的考量。
比如，此前，杭州市江干區丁橋景園南苑成交的一套建築面積約93平方米的法拍房，獲得5萬人圍觀，最終以總價222萬元成交，這套房子在拍賣公告中就以紅色字體標注房屋內部發生過命案。
高熱度背後風險如影隨形
除了「涉刑」房產以外，涉嫌民事糾紛的普通法拍房也同樣面臨著一些問題。
以重復抵押為例，一位股份行個貸部人士對第一財經記者稱，房子可以說是大多數普通老百姓(603883,股吧)持有的最大一筆財產，而有些以房產為抵押的極端借款案例，幾乎透支了房產的全部價值和個人的還款能力。
「比如，房屋抵押貸款在銀行可申請的借款額度在房屋價值的七成左右，有的借款人同時又在多家民間機構套現剩餘的三成價值，甚至可能遇到不良職業放貸人，還要與借款人走了網簽流程才放款1～3成，由此，借款人的房子基本就沒了。」該銀行人士說。
該銀行人士透露，有些借款人在知曉自己無法償還貸款之後，搶在銀行查封、處置法拍之前，重復抵押，也有些借款人在多家銀行同時辦理裝修貸款，還在消費金融機構借款，把房子的價值全部榨乾。
除了重復抵押外，「未騰空、被佔用」也是法拍房經常遇到的問題，比如惡性租賃或原業主霸佔房屋，都將導致買受人面臨雖辦理了過戶手續卻無法入住的尷尬局面。
對於這些隱藏在水面下的巨大冰山，普通競買人難以分辨，這也正是法拍房的風險之處。
根據浙商資產研究院發布的網路司法拍賣數據：受疫情影響，2020年上半年全國主要網拍平台的司法拍賣市場規模有所縮減，但市場流動性與去年相近。
另外，今年以來的數據顯示：法拍住宅房產中，變現折扣率在3月份降至低點後隨即大幅反彈，且呈現出持續上漲的趨勢。變現折扣率是指變現價相對於起拍價的溢價幅度，反映出投資者對於法拍房的需求旺盛，這一比率持續反彈，反映出法拍房價格上漲明顯。

㈡ 司法拍賣中變現折扣率，起拍折扣率怎麼算的

拍賣折扣率，每次流拍後，降價10%左右，三次流拍後，議價變現！法拍房范建軍

㈢ 淘寶司法拍賣的房子很多都打對折了，炒房客為什麼不買

很簡單，現在還剩多少炒房的，錢都被房子壓著賣不出去，又不願意虧本賣出去，就好像廣州根本就不是沒房子壓根就是太貴沒人買，又不願意虧本賣，一直空著在哪裡，你見過有多少個樓盤一開售就說以售完了，壓根就是在扛著不賣。
第二，對於炒房的人那點折扣壓根就不願意投資下去，人家要的是剛出的樓盤低價賣等升值
第三，沒什麼升值空間，或者說沒什麼利潤或者利益

㈣ 房屋二拍打折的規定

是的，法院拍賣房產的話會依據最高法院關於拍賣的司法解釋進行，首先要做出拍賣裁定，通知雙方當事人到場選擇評估機構對房產價值進行評估，評估報告出來後，對報告結論價格有異議的，可以在法定期限內申請重新或補充評估申請，沒有異議的，法院會以此結論價格為依據確定拍賣保留價。之後會通知雙方當事人選擇拍賣機構，這些選擇都是在委託機構名冊中通過搖號等隨機方式選擇的，增加執行中的公開、透明性，拍賣機構確定後，委託選定的拍賣公司拍賣，拍賣過程由拍賣公司決定，法院只提供相關手續並確定拍賣保留價。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定，最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
第九條查封不動產的，人民法院應當張貼封條或者公告，並可以提取保存有關財產權證照。
查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續。未辦理登記手續的，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封、扣押、凍結行為。
第十條查封尚未進行權屬登記的建築物時，人民法院應當通知其管理人或者該建築物的實際佔有人，並在顯著位置張貼公告。
第十一條扣押尚未進行權屬登記的機動車輛時，人民法院應當在扣押清單上記載該機動車輛的發動機編號。該車輛在扣押期間權利人要求辦理權屬登記手續的，人民法院應當准許並及時辦理相應的扣押登記手續。
第十二條查封、扣押的財產不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被執行人負責保管；不宜由被執行人保管的，可以委託第三人或者申請執行人保管。
由人民法院指定被執行人保管的財產，如果繼續使用對該財產的價值無重大影響，可以允許被執行人繼續使用；由人民法院保管或者委託第三人、申請執行人保管的，保管人不得使用。
第十三條查封、扣押、凍結擔保物權人佔有的擔保財產，一般應當指定該擔保物權人作為保管人；該財產由人民法院保管的，質權、留置權不因轉移佔有而消滅。
第十四條對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，並及時通知共有人。
共有人協議分割共有財產，並經債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及於協議分割後被執行人享有份額內的財產；對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。
共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當准許。訴訟期間中止對該財產的執行。
第十五條對第三人為被執行人的利益佔有的被執行人的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結；該財產被指定給第三人繼續保管的，第三人不得將其交付給被執行人。
對第三人為自己的利益依法佔有的被執行人的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，第三人可以繼續佔有和使用該財產，但不得將其交付給被執行人。

㈤ 法院拍賣房產最底可以打幾折

最低可以打64折。
法院拍賣房產流拍的，可降價拍賣兩次。每次降價幅度不得低於上次流拍價的80%。
即1*80%*80%=0.64，所以最低可打64折。

㈥ 法拍房納入限購范疇，為剛需撿漏創造機會

繞過限購規則的一個漏洞，如今終於被堵上了。

12月19日，最高人民法院發布關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定，其中提到人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。

有房地產行業業內人士表示，這意味著法拍房限購將直接覆蓋全國范圍，換言之，只要有限購的城市，沒有購房資格的人員將與法拍房無緣。這是全國性樓市調控的需要，也是嚴堵漏洞的重要手段之一，防止破除限購，避免炒房者鑽空子。法拍房限購將是房住不炒的重要體現，也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。

事實上，2020年在各地樓市復甦的背景下，彼時不限購、價格低的法拍房也逐漸進入大眾視野，引起市場關注。在上海成交價高出市場價50萬-100萬的情況不鮮見，成都成交溢價20%被認為是普遍現象，而在新房均價僅在萬元左右的長沙，則有部分法拍房被拍出2萬元以上的高價。

這促使許多熱點城市展開了對法拍房的調控。2021年初以來，包括上海、杭州、成都、長沙在內的多個城市先後將法拍房納入限購。由已對法拍房進行限購的城市表現來看，在成交量、價上多趨於平穩。而對於有資格的購房者來說，這或許又多了條撿漏的渠道。

市場火熱引發補漏

對於不少購房者來說，撇除可能存在的後續糾紛，僅從價格來看，法拍房算得上是「低價撿漏」的代名詞。

據《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》，網路司法拍賣起拍價不得低於評估價或者市價的70%；若流拍，則二次拍賣時可在第一次流拍價的基礎上最多再打8折。

2020年初，上海某購房者歷時半年，成功撿漏，以近600萬元的總價在虹口區拍下一套面積約150平方米的房子，均價在4萬元左右；而虹口區新房均價多在10萬元以上，二手房價格稍低，亦保持在6萬元以上。

不過，相較而言，法拍房不限購是吸引購房者更為關鍵的因素。

2021年之前，作為一線城市中唯一一個法拍房不限購的上海，不少尚未擁有購房資格的限購規定的購房者希望通過這種方式購置房產。

在滬工作生活已8年的張力（化名），在上海已繳滿五年社保，但因沒有上海戶口且仍是單身狀態，便希望繞道於此。但當時上海受到二手房市場復甦的影響，法拍房也市場也被帶動，如上述的撿漏案例可遇不可求。

「溢價太高了，」他回憶道，「一套房（成交價）比周邊的（二手房）貴出50萬，是很正常的現象，尤其是沒有租賃和佔用的。」這讓預算有限的他始終無法拍到合適的房源。

而在法拍房被納入限購的政策出台之前，市場上已有風聲。「在政策出來前一段時間，法拍房市場很瘋狂，有很多都是高出（市場價）100萬元左右成交。」

據從事法拍房中介業務的藍鯨資產統計數據顯示，上海法拍房市場自2020年4月明顯回暖，成交溢價率（成交價/評估價）開始逐步超越100%，並維持至2020年末；同時，以中位數計，報名人數也從3月的套均5人，升至4月份突破10人，也就是說超過一半的房子的報名人數都超過了10人，此後基本保持在8人左右。

「上海的房子保值增值，沒資格的人願意花50-100萬買這個資格，」某對上海房地產市場熟悉的機構人士表示，「而且大家潛意識里也覺得房價很容易就能漲回來，不會虧。」

類似的情況也在其他基本面良好的城市常有出現。

新房均價保持在萬元水平的長沙，近兩年有法拍房出現了2萬/平方米以上的高價。今年3月初，一套位於八方小區的學位房則拍出了4.5萬元的單價。2020年4月，成都天府新區一套位於戛納灣金棕櫚小區的93.49平方米的高層拍賣，99.5萬元的起拍價，經過122輪競買，以240萬元的價格拍出，均價約為2.57萬元，同期該小區二手房成交均價最高不超2萬元。

法拍房火熱成交並不鮮見的一個因素在於，法拍房不限購的條件，這引來不少投資者的關注。有在成都從事法拍中介業務的人士告訴第一財經，「限購之前，八成客戶都是外地客戶，溢價20%都很正常。」

在這樣的背景下，2021年1月，上海率先打起了補丁，將法拍房納入限購范圍之內，參與競買前需要確認購房資格；3月，杭州市發布新規，要求參與杭州市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策；3月23日，成都明確法拍房也要符合限購要求；4月長沙加入了法拍房限購隊伍。

不過，由於大部分城市均為限購，整體來看成交數據仍是向上。浙商資產研究院數據顯示，2021年5月全國司法拍賣房產共計44127次，同比上升36.9%；而浙江的持續向上，多城市的住宅房產平均成交率超50%。此外，11月單月，寧波法拍房的成交率達到了近60%，並有別墅類的稀缺房源以高出起拍價千萬元的水平成交。

如今，最高法的規定則將全國范圍內的法拍房統一納入了限購范圍中。

限購後市場降溫

在法拍房已被納入限購的城市中，市場已逐步顯出平穩的跡象。

「限購之後，參與的人明顯減少了。」在上海從事法拍房咨詢業務的人士向記者介紹，「之前不限購，只要有錢就可以買，現在外地的沒有資格的人都沒法買了。」

同時，上海本地有資格的購房者通常選擇比較多，法拍房市場有所降溫。「去年成交價一般都要接近或超過市場價，今年以來成交價基本在市場價的8.5折-9折。」上述人士表示，「算是比較理想的價格。」

成都的法拍房成交價格也在限購後趨於穩定，溢價情況有所減少。上述成都法拍中介人士向記者表示，法拍房限購之後，其客戶也有所減少，「（現在的）客戶主要還是想買新房，由於他的購房資格是普通類型，想要買熱門樓盤只是陪跑，搖不到號，然後才會關注法拍。」

在58安居客研究院院長張波看來，法拍房主要有兩類房產，一類是住宅，另一類則商辦。法拍房限購後對於住宅類的項目有一定影響，尤其是限購從嚴的地區，由於可參與人數的減少，會對拍賣的成功率、成交價有不同程度的影響。

11月初，杭州有法拍房以低於市場價約300萬元的價格成交，其中位於濱江區江南實驗學區一套房產以總價600萬元成交，單價約3.57萬元，而同小區二手房掛牌均價多在5萬元。

不過，「法拍房限購更大程度上是堵政策漏洞，並沒有限制房產本身的拍賣，」張波進一步表示，「同時值得關注的是，有限購的城市往往具有人口流入量大，市場熱度總體偏高是其主要特點，市場上對於住宅類法拍房的關注依然會維持一定高度。」

事實上，2017年就已將法拍房納入限購的北京，近來的成交保持著平穩的態勢。據瀚海數據研究院數據顯示，11月份，北京法拍房成交263套，而第三季度總成交套數為781套，月均成交數量基本持平。

在成交價格方面，北京法拍房11月的成交折扣為7.5折，已連續6個月成交折扣在8折以下。「入場信號明顯。」瀚海研究院稱。

盡管折扣不低，多城仍有優質房源溢價成交。10月中旬，位於北京西城金融街豐匯園小區一處房產，地處二環，吸引了12人報名，近2萬人圍觀，並在406輪激戰、401次延時後，以2814萬元、溢價91%成交。同樣地，一線城市如廣州、深圳，三四線城市如紹興、泉州等，亦有溢價率超過100%的法拍房成交。

由房源本身質素導致的市場分化已初現。「法拍房本來就是公開透明的，好房子自然就會吸引一批客戶報名參拍，」上述業內人士向第一財經表示，「優質房源的成交量一直很高，流拍到二拍或者變賣的，或多或少都有一些瑕疵。」

法拍房市場會有所分化，但對於不良資產處置來說，法拍房仍是優質資產。

安信萬邦資產管理有限公司總經理馬賽向第一財經表示，法拍房的價值、流動性都依託在房子上，比較容易看懂，在各類不良資產中是好出手的形式。在他經手過的法拍房業務中，刨除遠郊區縣、老破小、大戶型的房子，通常總價在幾百萬左右的最易出手。

值得一提的是，無論是對於房地產市場，還是不良資產處置，法拍房的體量都不大，不會對市場產生太多影響。但這對於有資格的購房者來說，「參與的人少，撿漏的機會也就相對多了。」有對房地產市場熟悉的分析師向記者表示。

㈦ 法院拍賣的房子那麼便宜，卻很少有人買，這其中有什麼貓膩

法院之所以會把這些房子拿來拍賣，是有原因的，而我們在沒有了解具體情況的基礎上，就盲目地去拍下這些房產，會有很多矛盾糾紛。

寫在最後

不要因為貪便宜就掉進坑裡，法拍房只是看著便宜，實際上一點也不便宜，相反，要是沒有經驗就去盲目拍下，可能會血本無歸，能不能拿到房子還是一回事，更別說撿漏了。

如果沒有這方面的經驗和專業知識，奉勸大家還是不要抱有僥幸心理，安安心心去買正規的房子，這些法拍房就算能拍到，也很難處理後續麻煩，沒有時間和精力千萬別涉足，因為個人購買法拍房的風險很大。

㈧ 法拍房的評估價怎樣計算的，參照什麼標准評估

買法拍房，對競拍人影響最大的就是上拍公告中的「價格」——起拍價、加價幅度、保證金、評估價。
這幾個價格，決定了競買人要不要參拍、出價空間，以及資金方案。
起拍價越低，參拍空間越大，競爭人數可能會越多。
加價幅度越大，就代表舉牌幅度越高，對競買人的出價能力有一定影響。
保證金越少，報名參拍的門檻越低，參拍人數可能會越多。
評估價與起拍價的差額越大，折扣率越高，競買人的出價空間就會越大。

01 這些價格是如何規定的？
在司法拍賣過程中，報出的第一口價，就是起拍價。
在起拍價基礎上每次應價加的最少價格，為加價幅度。一般為1萬及其倍數。
保證金主要作為參與競買並遵守拍賣規則和各種競買規定的擔保，避免因為競買人參拍導致的司法拍賣損失。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第四條規定：對擬拍賣的財產，人民法院應當委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。因此，評估價為法院認可的市場價。
【起拍價確定】
網路司法拍賣應當確定起拍價，拍賣起拍價即為保留價。起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市場價確定，並征詢當事人意見。起拍價不得低於評估價或者市價的百分之七十①。
注釋：①《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》（法釋【2016】18號）第十條。
在實際上拍的過程中，起拍價約為評估價的70%，保證金約為起拍價的10%，加價幅度約為保證金的5%。
多數人認為評估價就是市場價，也就是目前房產在二手房市場上的交易價格。但實際上，法拍房評估價的確認方式還有很多。
02 評估價的確認方式是什麼？
法拍房上拍評估價主要有四種確認方式 ：
1.與被執行人議價。
法拍房在上拍之前，法院都會通知申請執行人、被執行人，將雙方約在一起進行協商，確定一個雙方都認可的價格。
一般情況下，涉案人員越少，達成協議價的可能性越大。
如果協議價獲得法官的認可，就會直接將協議價作為房屋的上拍評估價。
如果被執行人不配合議價或者下落不明，案件涉及眾多當事人且意見不一致時，法院就會考慮採用其他方式。
目前，這種與被執行人議價的方式，適用情況有限，約20%法拍房的評估價來源於此。
如果遇到這類以協議價作為評估價的法拍房，必須在參拍之前知道法拍房的真實市場價，否則很可能會高價買到低價法拍房。

2.評估公司定價。
評估公司，是指專門評估房產價值的有關機構。每年法院都會對這些評估公司進行審核，審核通過的評估公司才有資格為法拍房出具資產評估報告。
為了避免人為因素擾亂評估價格，法院會採取搖號方式選擇評估公司，最大限度的保障司法公正。
評估公司所出具的資產評估報告中會詳細記錄評估房產的具體情況、評估方式、評估標准、評估結果，以及其他有效期等信息，內容詳實，准確性高達85%。
通過評估公司確認評估價的法拍房，在上拍頁面中會明確帶有附件：評估報告。
目前，約有40%的法拍房通過評估公司確認評估價。
3.網路詢價。
目前法院認可的詢價平台有：京東、阿里、工商銀行融e購三個。

網路詢價的評估價，由負責上拍的法官，登錄詢價平台，輸入房屋信息就會自動生成評估價，最終評估價為三個平台的均價。
這個看似公開公正的方式，其實有著巨大的缺點：那就是價格未必能符合市場的實際情況，而且三個平台之間價格存在差異，不如由評估公司定價來得准確。
這套房源就是根據三方網路詢價平台的評估數據，獲得的均價作為評估價。評估價為1173.36萬元。
但實際上，單單拿Lianjia二手房的數據來對比，掛牌價已經是1500萬。
房源上拍的評估價與掛牌市場價差了三百多萬，導致競買人忽略了真實市場價，僅依據頁面公示的評估價作為參考對象，錯失參拍機會。
目前，約30%的法拍房評估價來源於網路詢價。
4. 定向詢價。
定向詢價的對象，一般為房管局或者其他政府機構。
在上拍之前，法院會出具某一套法拍房的詢價函，詢價函中會寫明詢價要求以及相關信息，被詢價的機構會在指定期限內給出結果。
由於過程繁瑣且定向詢價的對象難以確定，所以定向詢價的方式目前比較少用。
03 如何找到法拍房真實市場價？
競買人可以自行了解到的法拍房市場價方式有三種：
1. 周邊二手房中介。
可以自己去法拍房所在小區周邊的二手房中介處，詢問有關信息，主要詢問三個方面：近期成交價、小區環境、成交熱度。
了解近期成交價，可以知道近期這套法拍房在二手房市場中的行情，是不是搶手，有沒有投資空間。
了解小區環境，可以明白房源的宜居程度，不管以後是打算自住還是轉手掙差價都有不小的價值。
標的周邊二手房的成交熱度，可以換個角度看出這套法拍房的市場熱度，預估競拍人數以及競拍價格。
2.二手房平台。
一些二手房平台，為了獲客會將掛牌價發布到官網上。因此，我們也可以通過二手房掛牌價來了解到法拍房所屬小區的具體情況，來判斷這套法拍房值不值得參拍。
值得注意的是，二手房平台僅代表該平台的單向數據，並不能完全代替真實市場價格。
3. 網路詢價。
一般，專業的評估公司會開發出，關於城市房價評估的微信小程序，不需要賬號密碼就可以快速查詢。
這里的網路詢價數據來源主要是二手房成交數據，准確率可以達到80%。
為了幫助客戶解決參拍前的擔憂，藍鯨法拍依據近三年客戶的實操案例，總結了一套標準的法拍房盡調模板，為每一套法拍房製作盡調報告。
針對法拍房的評估價，形成了一套自己的盡調方法。
通過小區歷年成交數據，計算出標的所屬小區換手率，分析出小區的真實市場熱度。
根據二手房成交到手價格，比對法拍房參拍價格，梳理出房源的真實價格，給出競價分析及參拍價格建議。
此外，盡調報告還包括標的基本信息調查、下戶看樣評估、標的涉案信息及涉案人員調查等七個模塊。