司法考試物權法案例
① 求物權法案例題~~~拜託拜託~~有加分！！！
1.物權效力
關於合同效力和物權效力區分的問題以及預告登記防止「一房多賣」的問題
案例：某開發商甲將房屋賣給乙，合同約定，若逾期不交房，開發商將承擔五萬元的違約金。合同簽訂後，開發商甲未在房產管理部門辦理登記手續;此後，甲又將同一套房屋賣給丙，並辦理登記手續。
本案涉及的問題：
1、乙簽訂合同後未辦理登記手續，其房屋買賣合同是否生效?乙要求甲承擔違約金的請求能否得到支持?
2、乙能否主張甲和丙的合同無效?乙與甲先簽合同，丙後簽，但丙辦理了登記手續，那麼丙是否對該訴爭房屋享有物權?
3、將來遇到類似情況，乙應該怎樣維護自己的權利?
該問題涉及到合同效力和物權效力區分的問題以及預告登記防止「一房多賣」的問題 。
立法背景：
當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，那麼，在因出賣人的原因而未辦理登記手續的情況下，在房屋價格上漲之後，出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由，要求確認合同無效並返還房屋，這樣，將有可能損害善意買受人的利益。尤其是在房屋已經交付使用，買受人對房屋進行了裝修的情況下，如果因未登記而確認合同無效並返還房屋，將可能妨礙現有的財產秩序。此外，如果因為未辦理登記而導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。如果嚴格區分合同效力和登記效力，以及建立預先登記制度，則可以防止此種現象的發生。
分析本案：
《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。實際上明確了以下觀點：當事人雙方訂立了房產買賣合同之後，合同就已經生效，如果沒有辦理登記手續，房屋所有權不能發生轉移;違約的合同當事人一方應當承擔違約責任。
同時，《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在於將來發生不動產物權變動的請求權。《物權法》關於預告登記的規定，使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對後來發生的與該項請求權內容相同的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了保護，購房者將能夠獲得約定買賣的房屋，這對預防商品房銷售中一房二賣起著特殊的作用。
本案中，甲乙之間簽訂的合同是雙方真實意思的表示，雖然沒有辦理登記手續，僅表明不能發生物權的變動。根據物權法十五條的規定，乙和甲之間簽訂的合同已經生效;乙要求甲承擔違約責任的請求將得到支持，甲將被判令支付五萬元的違約金並賠償乙的實際損失。同理，甲與丙之間簽訂的房屋買賣合同屬於有效合同，由於辦理了登記，該訴爭房屋的所有權屬於丙。乙為避免遭遇一房二賣，將來在與開發商簽訂購房合同後，應向登記機構申請預告登記，預告登記後，若開發商又將該房出售，雖然其與購房者簽訂的合同可能有效，但將不會發生物權的效力。
二、涉及善意取得的案例
案例：甲乙系夫妻。雙方於婚後購買一棟別墅，但產權證上的所有權人登記為甲。後夫妻雙方感情惡化，甲遂私自將夫妻共有的該別墅賣給丙。丙在查詢了房產登記部門的登記簿確認甲是該房屋的所有權人之後，與甲簽訂合同。合同簽訂後，丙支付了房款，甲、丙到登記機構辦理了房產登記。乙知道後，將丙告上法庭，認為甲無權處分夫妻共同財產，甲丙簽訂的房產轉讓合同無效，丙應將該房產返還。
物權法實施之前可能的處理後果：
合同法第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。反推過去，無處分權的人處分他人財產，權利人不予追認的，合同無效，因此，在物權法實施之前，法院將可能判決甲丙之間簽訂的合同無效。
《物權法》實施後，該判決結果將發生逆轉：
《物權法》第106條規定，「符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。」
《物權法》的該條規定是關於善意取得的規定。善意取得的條件是：1、受讓人必須是善意的，不知出讓人是無權處分人。2、受讓人支付了合理的價款。3、轉讓的財產應當登記的已經登記(如房產)，不需要登記的已經交付給受讓人(如貨物)。三項條件必須同時具備，否則不構成善意取得。善意取得既適用於不動產，又可適用於動產。
本案中，由於甲乙是夫妻，而產權證上登記的房產所有權人是甲，根據《物權法》規定的不動產登記生效原則，丙有充分的理由認為產權證上的產權人甲有權處分房產，因此，其符合善意的條件;第二，丙取得該房產支付了合理的價款;第三，已經辦理了產權登記，完全符合物權法關於善意取得的規定，丙取得房屋所有權。法院將可能判決駁回乙要求丙返還房產的請求。
當然，乙的權利並非不能得到保障。根據《物權法》的規定，其有權請求甲賠償損失，甲應當將轉讓房產的款項作為與乙的夫妻共同財產而不能作為其自己的財產。
三、抵押案例
（08年司法考試卷四第四題）案情：A房地產公司（下稱A公司）與B建築公司（下稱B公司）達成一項協議，由B公司為A公司承建一棟商品房。合同約定，標的總額6000萬元，8個月交工，任何一方違約，按合同總標的額20%支付違約金。合同簽訂後，為籌集工程建設資金，A公司用其建設用地使用權作抵押向甲銀行貸款3000萬元，乙公司為此筆貸款承擔保證責任，但對保證方式未作約定。
B公司未經A公司同意，將部分施工任務交給丙建築公司施工，該公司由張、李、王三人合夥出資組成。施工中，工人劉某不慎掉落手中的磚頭，將路過工地的行人陳某砸成重傷，花去醫葯費5000元。
A公司在施工開始後即進行商品房預售。丁某購買|法;律/教育i網匯h總|了1號樓101號房屋，預交了5萬元房款，約定該筆款項作為定金。但不久，A公司又與汪某簽訂了一份合同，將上述房屋賣給了汪某，並在房屋竣工後將該房的產權證辦理給了汪某。汪某不知該房已經賣給丁某的事實。
汪某入住後，全家人出現皮膚瘙癢、流淚、頭暈目眩等不適。經檢測，發現室內甲醛等化學指標嚴重超標。但購房合同中未對化學指標作明確約定。
因A公司不能償還甲銀行貸款，甲銀行欲對A公司開發的商品房行使抵押權。
問題：
5.若甲銀行行使抵押權，其權利標的是什麼？甲銀行如何實現自己的抵押權？
答：甲銀行的抵押權標的為土地使用權，不包括商品房。物權法規定建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。甲銀行實現抵押權時可以將商品房一並處分，但不能就商品房所得價款優先受償。
6.丁某在得知房屋賣給汪某後，向法院提起訴訟，要求A公司履行合同交付房屋，其主張應否得到支持？為什麼？
答：不能得到支持，因為汪某已經取得商品房的所有權，不動產以登記作為物權變動的依據。
四、添附案例
案例:從本案看動產與不動產的添附
甲乙同為一單位職工，住的都是單位公房，後來，該單位對公房作了一次大調整，將乙住的一套公房（兩間平房帶一個院子）重新分配給了甲，並為甲辦理了房產證。因為乙在住該公房的時候，在兩間半房後又接了一間，於是糾紛出現了：甲稱「我有房產證」，要求入住，乙稱「這里有一間房子是我自己蓋的」，拒不交房，因此雙方訴諸法院。
評析:
乙方在甲方的院內土地上蓋房屋，這房屋也就是附著於甲方使用的土地上，房屋所有權與土地的使用權是不可分的，也不能異其主。因而在這種情況下，該房屋應為土地使用權人取得所有權。甲方取得該房屋的所有權是因乙方的財產添附在甲方使用的土地上，因此甲方雖可取得房屋的所有權，但卻應當給乙方以補償。
本案爭議的焦點是添附物的所有權歸屬問題。在添附物的所有權歸屬上，依我國民法的一般原理，當事人得就添附的權利歸屬進行協商。若當事人對物的權利歸屬協商一致，自應按其協商一致的意見確定添附物的所有權照明屬。但苦當事人不能協商一致時，則應依據添附的具體情況來確定添附物的所有權歸屬。
物可分為動產、不動產，添附物也就有動產與不動產的附合、動產與不動產的附合、不動產與不動產的附合。動產與動產的附合，是指兩項動產附合在一起。命名：將他人的輪胎安裝在自己的自行車上，將一人的寶石鑲在另一人的戒指上。動產與動產附合時，應由主物的所有人或者價值大的物的所有人取得合成物的所有權。若相附合的兩物不能區分主從，或者在價值上相等，則合成物應為原各物的所有人共有。
不動產與不動產的附合，是指一不動產附合於他不動產上合成一物。然而，不動產與不去產的附合，在我國基本上不會發生。在我國，因為土地上建築物的建造須經一定程序批准，並以取得土地使用權為前提條件。如沒有取得土地使用權，則也不能取得建築物的所有權。命名，在建築物上增建建築物，如經有關部門批准，建造人可以單獨取得所有權，則不發生附合；如未經有關部門批准，則建築人不能取得建築物的所有權，因此地增建的建築物上不發生權利。在這種情形下，應看作是動產（建築材料）與不動產的附合。可見，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人並不能取得建築物的產權。
不論為何種情形的添附，均為使原物的形態發生變化而成為新物，並且增加了物的經濟價值。在此種情形下，苦口婆心能恢復原狀，或雖可恢復原狀但在經濟是不便理、不合算的，因而不應恢復原狀，而由一方當事人取得新形成的物的所有權。添附的結果，使一方所有權擴大，而另一方所有權喪失，此雖在社會經濟方面看是必要的，但在當事人方面說，對於喪失所有權的一方卻是不公平的，因此，從公平的原則出發，因添附而受到損失的一方當事人得要求獲得利益的一方返還其所得的利益。
在發生添附時，失去所有權的當事人向取得所有權的當事人請求返還利益，適用法律關於不當得利的規定。因為，法院雖出於避免經濟上浪費的考慮，規定得由一方當事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有權，但該當事人並沒有因此而取得較之原所有權更大的利益的根據，喪失所有權的當事人一方也沒有失去其利益的根據，並且所有權擴大的一方取得利益與所有權喪失的一方的利益受損失之間是有因果關系的。因此，雙方當事人之間形成不當得利之債的關系，受損失的一方有權請求得到利益的一方返還其所得的利益。當然，此利益的返還不是返還原物及孳息，而是返還因取得他人之物所有權所增的利益。
從本案來看，乙方是在甲方使用的土地范圍內建築房屋的。如前所述，土地的使用權與房屋的所有權是一致的，只能為同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有權的。所以，在這種於他人宅基地上建築的情況下，發生動產與不動產的附合，即乙方的建房材料附合於甲方的宅基地上。由於動產與不動產附合，由不動產的權利人取得所有權，因此，乙方在甲方宅基地范圍內所建築的廂房應由甲方取得所有權。然而，在添附中，取得所有權的一方並沒有取得利益的根據，其對因此而使他人造成的損失應於所得利益的范圍內予以返還，所以甲方應當向乙方返還其所得的不當利益，該返還范圍應為乙方建房的費用及其相應的勞務報酬。
另推薦兩本物權法案例書：
1、書名：物權法案例教程(高等教育法學專業案例教材)
作者：房紹坤 張洪波
出版社：知識產權
2、《新編中國物權法要義與案例解釋》第二版 作者：李顯冬 法律出版社
② 司法考試民法：物權返還請求權和佔有返還請求權的區別
又是那個司考題，權利人有佔有物返還請求權和原物返還請求權，兩者皆可對無權佔有人主張，現在大陸就這個立法和研究水平，不可能深入到什麼侵奪佔有的善意的特定承繼人。按你的「首先另外還有」一個個來。
首先，佔有物返還請求權、佔有回復請求權、佔有返還請求權，是對物權法245條的不同叫法，是保護佔有的形成權，說的都是一回事。
另外，c可以直接對丙行使34條原物返還請求權，該物權請求權沒有除斥期間限制。也可以對丙行使245佔有物返還請求權，受1年除斥期間限制。可以直接對丙行使此兩項權利，也可以曲線救國請求甲讓與甲對丙的權利再由自己向丙行使，路徑不同但殊途同歸，乙的目的是回復佔有狀態，乙可以自由選擇，c選項盡管繞彎路也是路徑之一所以正確，c選項正確也並不排斥乙選擇直接行使自己對丙的權利。甲對丙和乙對丙的佔有物返還請求權不是同一個請求權，甲的請求權是因合同關系的消滅丙對甲的有權佔有轉為無權佔有。乙對丙直接行使的請求權，是乙自己對無權佔有人的請求權。乙可以直接行使自己的請求權，也可以把甲對丙的權利先拿過來，再由自己對丙行使，你可以說乙這樣干是脫褲子放屁沒有意義，但不能否認乙可以脫褲子放屁，更不能禁止乙脫褲子放屁，這是考題玩邏輯。
還有，這個題目給出了時間條件，租期1年，租期屆滿，就說明過了1年。間接的給出了佔有物返還請求權因1年的除斥期間經過不能行使的條件，所以d說可以行使是錯的，錯在後半句沒有考慮245條第二款的除斥期間。
至於佔有物返還請求權對佔有侵奪人的承繼人如何行使，不是這個題的考點。日本民法典對此有明確的規定，台灣民法典用了幾個條文來規定侵奪佔有和侵奪佔有的概括承繼，也未對佔有物返還請求權能否向侵奪佔有的善意的特定承繼人行使作出規定，台灣都還存在爭論，大陸物權法就用了侵佔兩個字來規定該形成權的行使對象，關於侵奪佔有的承繼人對瑕疵的概括承繼和特定承繼連概念都沒有，更不要說進一步對侵奪佔有物的特定承繼人的善意惡意作出區分了，現在就考這個，未免太超前了。這個題就這么簡單，考隱藏的1年除斥期間。
③ 物權法案例試題
1.物權效力
關於合同效力和物權效力區分的問題以及預告登記防止「一房多賣」的問題
案例：某開發商甲將房屋賣給乙，合同約定，若逾期不交房，開發商將承擔五萬元的違約金。合同簽訂後，開發商甲未在房產管理部門辦理登記手續;此後，甲又將同一套房屋賣給丙，並辦理登記手續。
本案涉及的問題：
1、乙簽訂合同後未辦理登記手續，其房屋買賣合同是否生效?乙要求甲承擔違約金的請求能否得到支持?
2、乙能否主張甲和丙的合同無效?乙與甲先簽合同，丙後簽，但丙辦理了登記手續，那麼丙是否對該訴爭房屋享有物權?
3、將來遇到類似情況，乙應該怎樣維護自己的權利?
該問題涉及到合同效力和物權效力區分的問題以及預告登記防止「一房多賣」的問題 。
立法背景：
當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，那麼，在因出賣人的原因而未辦理登記手續的情況下，在房屋價格上漲之後，出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由，要求確認合同無效並返還房屋，這樣，將有可能損害善意買受人的利益。尤其是在房屋已經交付使用，買受人對房屋進行了裝修的情況下，如果因未登記而確認合同無效並返還房屋，將可能妨礙現有的財產秩序。此外，如果因為未辦理登記而導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。如果嚴格區分合同效力和登記效力，以及建立預先登記制度，則可以防止此種現象的發生。
分析本案：
《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。實際上明確了以下觀點：當事人雙方訂立了房產買賣合同之後，合同就已經生效，如果沒有辦理登記手續，房屋所有權不能發生轉移;違約的合同當事人一方應當承擔違約責任。
同時，《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在於將來發生不動產物權變動的請求權。《物權法》關於預告登記的規定，使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對後來發生的與該項請求權內容相同的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了保護，購房者將能夠獲得約定買賣的房屋，這對預防商品房銷售中一房二賣起著特殊的作用。
本案中，甲乙之間簽訂的合同是雙方真實意思的表示，雖然沒有辦理登記手續，僅表明不能發生物權的變動。根據物權法十五條的規定，乙和甲之間簽訂的合同已經生效;乙要求甲承擔違約責任的請求將得到支持，甲將被判令支付五萬元的違約金並賠償乙的實際損失。同理，甲與丙之間簽訂的房屋買賣合同屬於有效合同，由於辦理了登記，該訴爭房屋的所有權屬於丙。乙為避免遭遇一房二賣，將來在與開發商簽訂購房合同後，應向登記機構申請預告登記，預告登記後，若開發商又將該房出售，雖然其與購房者簽訂的合同可能有效，但將不會發生物權的效力。
二、涉及善意取得的案例
案例：甲乙系夫妻。雙方於婚後購買一棟別墅，但產權證上的所有權人登記為甲。後夫妻雙方感情惡化，甲遂私自將夫妻共有的該別墅賣給丙。丙在查詢了房產登記部門的登記簿確認甲是該房屋的所有權人之後，與甲簽訂合同。合同簽訂後，丙支付了房款，甲、丙到登記機構辦理了房產登記。乙知道後，將丙告上法庭，認為甲無權處分夫妻共同財產，甲丙簽訂的房產轉讓合同無效，丙應將該房產返還。
物權法實施之前可能的處理後果：
合同法第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。反推過去，無處分權的人處分他人財產，權利人不予追認的，合同無效，因此，在物權法實施之前，法院將可能判決甲丙之間簽訂的合同無效。
《物權法》實施後，該判決結果將發生逆轉：
《物權法》第106條規定，「符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。」
《物權法》的該條規定是關於善意取得的規定。善意取得的條件是：1、受讓人必須是善意的，不知出讓人是無權處分人。2、受讓人支付了合理的價款。3、轉讓的財產應當登記的已經登記(如房產)，不需要登記的已經交付給受讓人(如貨物)。三項條件必須同時具備，否則不構成善意取得。善意取得既適用於不動產，又可適用於動產。
本案中，由於甲乙是夫妻，而產權證上登記的房產所有權人是甲，根據《物權法》規定的不動產登記生效原則，丙有充分的理由認為產權證上的產權人甲有權處分房產，因此，其符合善意的條件;第二，丙取得該房產支付了合理的價款;第三，已經辦理了產權登記，完全符合物權法關於善意取得的規定，丙取得房屋所有權。法院將可能判決駁回乙要求丙返還房產的請求。
當然，乙的權利並非不能得到保障。根據《物權法》的規定，其有權請求甲賠償損失，甲應當將轉讓房產的款項作為與乙的夫妻共同財產而不能作為其自己的財產。
三、抵押案例
（08年司法考試卷四第四題）案情：A房地產公司（下稱A公司）與B建築公司（下稱B公司）達成一項協議，由B公司為A公司承建一棟商品房。合同約定，標的總額6000萬元，8個月交工，任何一方違約，按合同總標的額20%支付違約金。合同簽訂後，為籌集工程建設資金，A公司用其建設用地使用權作抵押向甲銀行貸款3000萬元，乙公司為此筆貸款承擔保證責任，但對保證方式未作約定。
B公司未經A公司同意，將部分施工任務交給丙建築公司施工，該公司由張、李、王三人合夥出資組成。施工中，工人劉某不慎掉落手中的磚頭，將路過工地的行人陳某砸成重傷，花去醫葯費5000元。
A公司在施工開始後即進行商品房預售。丁某購買|法;律/教育i網匯h總|了1號樓101號房屋，預交了5萬元房款，約定該筆款項作為定金。但不久，A公司又與汪某簽訂了一份合同，將上述房屋賣給了汪某，並在房屋竣工後將該房的產權證辦理給了汪某。汪某不知該房已經賣給丁某的事實。
汪某入住後，全家人出現皮膚瘙癢、流淚、頭暈目眩等不適。經檢測，發現室內甲醛等化學指標嚴重超標。但購房合同中未對化學指標作明確約定。
因A公司不能償還甲銀行貸款，甲銀行欲對A公司開發的商品房行使抵押權。
問題：
5.若甲銀行行使抵押權，其權利標的是什麼？甲銀行如何實現自己的抵押權？
答：甲銀行的抵押權標的為土地使用權，不包括商品房。物權法規定建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。甲銀行實現抵押權時可以將商品房一並處分，但不能就商品房所得價款優先受償。
6.丁某在得知房屋賣給汪某後，向法院提起訴訟，要求A公司履行合同交付房屋，其主張應否得到支持？為什麼？
答：不能得到支持，因為汪某已經取得商品房的所有權，不動產以登記作為物權變動的依據。
四、添附案例
案例:從本案看動產與不動產的添附
甲乙同為一單位職工，住的都是單位公房，後來，該單位對公房作了一次大調整，將乙住的一套公房（兩間平房帶一個院子）重新分配給了甲，並為甲辦理了房產證。因為乙在住該公房的時候，在兩間半房後又接了一間，於是糾紛出現了：甲稱「我有房產證」，要求入住，乙稱「這里有一間房子是我自己蓋的」，拒不交房，因此雙方訴諸法院。
評析:
乙方在甲方的院內土地上蓋房屋，這房屋也就是附著於甲方使用的土地上，房屋所有權與土地的使用權是不可分的，也不能異其主。因而在這種情況下，該房屋應為土地使用權人取得所有權。甲方取得該房屋的所有權是因乙方的財產添附在甲方使用的土地上，因此甲方雖可取得房屋的所有權，但卻應當給乙方以補償。
本案爭議的焦點是添附物的所有權歸屬問題。在添附物的所有權歸屬上，依我國民法的一般原理，當事人得就添附的權利歸屬進行協商。若當事人對物的權利歸屬協商一致，自應按其協商一致的意見確定添附物的所有權照明屬。但苦當事人不能協商一致時，則應依據添附的具體情況來確定添附物的所有權歸屬。
物可分為動產、不動產，添附物也就有動產與不動產的附合、動產與不動產的附合、不動產與不動產的附合。動產與動產的附合，是指兩項動產附合在一起。命名：將他人的輪胎安裝在自己的自行車上，將一人的寶石鑲在另一人的戒指上。動產與動產附合時，應由主物的所有人或者價值大的物的所有人取得合成物的所有權。若相附合的兩物不能區分主從，或者在價值上相等，則合成物應為原各物的所有人共有。
不動產與不動產的附合，是指一不動產附合於他不動產上合成一物。然而，不動產與不去產的附合，在我國基本上不會發生。在我國，因為土地上建築物的建造須經一定程序批准，並以取得土地使用權為前提條件。如沒有取得土地使用權，則也不能取得建築物的所有權。命名，在建築物上增建建築物，如經有關部門批准，建造人可以單獨取得所有權，則不發生附合；如未經有關部門批准，則建築人不能取得建築物的所有權，因此地增建的建築物上不發生權利。在這種情形下，應看作是動產（建築材料）與不動產的附合。可見，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人並不能取得建築物的產權。
不論為何種情形的添附，均為使原物的形態發生變化而成為新物，並且增加了物的經濟價值。在此種情形下，苦口婆心能恢復原狀，或雖可恢復原狀但在經濟是不便理、不合算的，因而不應恢復原狀，而由一方當事人取得新形成的物的所有權。添附的結果，使一方所有權擴大，而另一方所有權喪失，此雖在社會經濟方面看是必要的，但在當事人方面說，對於喪失所有權的一方卻是不公平的，因此，從公平的原則出發，因添附而受到損失的一方當事人得要求獲得利益的一方返還其所得的利益。
在發生添附時，失去所有權的當事人向取得所有權的當事人請求返還利益，適用法律關於不當得利的規定。因為，法院雖出於避免經濟上浪費的考慮，規定得由一方當事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有權，但該當事人並沒有因此而取得較之原所有權更大的利益的根據，喪失所有權的當事人一方也沒有失去其利益的根據，並且所有權擴大的一方取得利益與所有權喪失的一方的利益受損失之間是有因果關系的。因此，雙方當事人之間形成不當得利之債的關系，受損失的一方有權請求得到利益的一方返還其所得的利益。當然，此利益的返還不是返還原物及孳息，而是返還因取得他人之物所有權所增的利益。
從本案來看，乙方是在甲方使用的土地范圍內建築房屋的。如前所述，土地的使用權與房屋的所有權是一致的，只能為同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有權的。所以，在這種於他人宅基地上建築的情況下，發生動產與不動產的附合，即乙方的建房材料附合於甲方的宅基地上。由於動產與不動產附合，由不動產的權利人取得所有權，因此，乙方在甲方宅基地范圍內所建築的廂房應由甲方取得所有權。然而，在添附中，取得所有權的一方並沒有取得利益的根據，其對因此而使他人造成的損失應於所得利益的范圍內予以返還，所以甲方應當向乙方返還其所得的不當利益，該返還范圍應為乙方建房的費用及其相應的勞務報酬。
另推薦兩本物權法案例書：
1、書名：物權法案例教程(高等教育法學專業案例教材)
作者：房紹坤 張洪波
出版社：知識產權
2、《新編中國物權法要義與案例解釋》第二版 作者：李顯冬 法律出版社
④ 司法考試，擔保法解釋38條與物權法176條矛盾
物權法與擔保法沖突——依物權法
見《物權法》第一百七十八條 擔保法與本專法效力銜屬接擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。
追償對象——債權人
見全國人大常委會法工委編寫的《中華人民共和國物權法釋義》對第一百七十六條的理解。之所以追償對象只能是債權人有三個理由：
（1）理論上，各擔保人僅對債務人債務作出擔保，擔保人與債務人之間存在擔保關系，但擔保人與擔保人之間無擔保關系。允許擔保人之間互相追償實質上是在擔保人之間強制設立擔保關系，不合法理。
（2）程序上，費時費力。若允許向擔保人追償，則被追償的擔保人最終還是要向債務人追償，不夠經濟。
（3）可操作性上，若允許向擔保人追償，則存在多名擔保人、物保與人保並存時，各擔保人追償比例難以確定。
總之，《物權法》生效後，對擔保的理解就發生了變化，需要增加一點：每個擔保人在設定擔保時，都明白自己面臨的風險，即在承擔擔保責任後，只能向債務人追償。如果債務人沒有能力償還，自己就會受到損失。而這一點與擔保的初衷是相符的。
⑤ 司考題，請問保管人去世，保管合同能否被繼承
你問的是思考題吧？
答案如下：第一題並不是小高繼承了借用合同。《物權法》第版116條規定，天然權孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。本題中，耕牛屬於周某借給高某使用的，故周某是耕牛的所有權人。小牛屬於天然孳息，按照法律規定，小牛應當由所有權人周某取得。「小高不知耕牛非屬高某所有而繼承」表明小高為耕牛與小牛的善意無權佔有人。《物權法》第243條規定，不動產或者動產被佔有人佔有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意佔有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。因此，小高負有將耕牛與小牛返還給周某的義務，但此時小牛已因小高管理不善而死亡，根據《物權法》第242條規定，佔有人因使用佔有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意佔有人應當承擔賠償責任。但因為小高為善意無權佔有人，不必對周某承擔小牛死亡的賠償責任，所以周某有權請求小高歸還耕牛，但無權請求返還小牛。故本題的正確答案為A。
所以，借用合同和保管合同應該都是不可以繼承的。
⑥ 司法考試：關於物權變動及善意取得
建議買本物權法教材自己解決
⑦ 有關地役權的案例
下面是一道有關地役權的司法考試真題，希望對你有用：
甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內不在自己廠區建造6米以上的建築。甲公司將全部房屋售出後不久，乙公司在自己的廠區建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的？
A．小區業主有權請求乙公司拆除超過6米的建築
B．甲公司有權請求乙公司拆除超過6米的建築
C．甲公司和小區業主均有權請求乙公司拆除超過6米的建築
D．甲公司和小區業主均無權請求乙公司拆除超過6米的建築
此題的正確答案為：A
根據地役要的從屬性，《物權法》第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。房屋出售後，新的所有權人取得地役權，有權向供役地人提出請求。雖然該地役權沒有登記，但是只是不能對抗第三人，而本案中對抗的是原來的相對人；而甲公司在轉讓全部小區房屋後，對需役地已不具有任何權利，喪失了地役權人的資格，因此無權向乙提出請求。所以A選項為正確答案。
⑧ 司法考試2007－3－94至95題 「丁某出租給葉某...」 王某、小王、杜某可以請求丁某返還租金嗎
首先，明確收取租金的權利本質是對物的收益權，屬於物權權能的一部分。
其次，分析此處租金的返還，本質就是分析誰在何時間段內享有房屋的收益權。在這道題目里可以試著分成兩個時間段來思考。
5月20日 - 6月房屋所有權轉讓給杜某前
王某和丁某之間簽訂了有效的買賣合同，丁某基於該合同取得了房屋的佔有，但並未完成轉移登記。這時物權及其權能的歸屬狀態是：(1) 由於不動產物權變動以移轉登記為要件，故而房屋的所有權變動仍未發生，王某仍然享有所有權；(2) 但就物的佔有、使用、收益權能而言，應當認為雙方已經在交付房屋時便作出了合意安排，由丁某享有，從而排除王某在交付後對物的這三項權利。（這也就是為何，學說上認為，即便買受人取得不動產之佔有後，其移轉登記的請求權最終罹於訴訟時效，卻仍對房屋保持著有權佔有的狀態）
由此，在這種權利狀態持續過程中，丁某當然享有出租房屋、獲得收益（租金）的權利。此期間，王某去世、小王概括承受王某在該合同項下的地位，仍然不對此種權利狀態造成影響。故而，不論王某還是小王，就租金而言，對丁某均無任何請求權（核心是無不當得利返還請求權）。
2. 6月房屋所有權移轉發生之後
分析角度一：收益權角度
小王繼承王某的遺產後，成為房屋的所有權人；經過繼承後的宣示登記，得以對房屋進行處分。小王和杜某之間存在有效的不動產物權轉讓合同，以及有效的移轉登記，故杜某在6月成為房屋的所有權人。那麼，對物進行收益的權利歸誰所有呢？
上一部分中已經闡述到，在王某和丁某的交易中，丁某享有收益權。但是，在丁某未獲得法律物權的情形下，其三項權能均來自於和王某之間的買賣合同，意即，這種權利安排具有相對性，不能對抗合同之外的第三人。
杜某取得所有權後，丁某：(1) 不能以其對王某和小王的債權佔有權源對抗杜某的物權，而必須要返還原物；(2) 不能以其具有相對性的收益權對抗杜某的完全物權。因此，在6月後丁某如果依然收取租金，杜某享有不當得利返還請求權。
分析角度二：買賣不破租賃
學界對買賣不破租賃的效力存在「有權佔有維持」和「法定概括承受」兩種主要觀點。對合同的權義務關系較有解釋力的時是後一種，也就是，在物權發生變動時，物的受讓人基於法律規定直接概括承受租賃合同的出租人地位，從而讓承租人繼續對物進行基於租賃合同的有權佔有。
從這一點來看，6月房屋所有權變動後，杜某作為房屋受讓人，當然取得出租人地位，享有租金債權。依然收取租金的丁某自然應當對杜某返還不當得利。
最後，結論如下：
5月20日- 6月段的租金，丁某無需對王某和小王返還（丁某若以根本違約要求解除買賣合同，發生恢復原狀的效果，則另當別論）；
6月後的租金，丁某若繼續收取，應當返還給杜某，性質是不當得利（倘若丁某存在過錯，還可能構成侵權行為）。
⑨ 《物權法》第245條中的「侵佔」如何理解越詳細越好，有關司考。謝謝
這里的侵佔就是指的侵佔罪，是指以非法佔有為目的，將他人的交給自己保管的財物、遺忘物或者埋藏物非法佔為己有，數額較大，拒不交還的行為。本罪的主體為一般主體，凡年滿16周歲具有刑事責任能力的自然人均可構成本罪。本罪在主觀方面必須出於故意，即明知屬於他人交與自己保管的財物、遺忘物或者埋藏物而仍非法佔為己有。犯罪對象只限於三種財物：一是代為保管的他人財物；二是他人的遺忘物，遺忘物不等於遺失物，也不同於遺棄物；三是他人的埋藏物。
《刑法》第270條規定的侵佔罪，其犯罪對象僅限於三種財物：一是代為保管的他人財物；二是他人的遺忘物；三是他人的埋藏物。侵佔罪與其他侵犯財產犯罪的一個關鍵區別在於侵佔包括兩個密不可分的行為特徵，即合法持有+非法侵吞：行為人將自己業已合法持有的他人財物非法轉歸為己有，並且拒不交出、拒不交還的。