房地產商法

⑴ 民商法題：甲公司與乙房地產開發公司於2001年7月26日簽訂了《合作協議書》

1.甲公抄司應當享有房屋產權。襲2.甲公司向法院申請房屋查封令，起訴乙公司違約責任。3.甲公司沒有抵押權，根據我國房地產管理法，甲公司沒設定抵押權，不能成為抵押權人，只能是乙公司的債權人，4.由於銀行與甲公司沒合同關系，銀行是第一債權人，如果房屋拍賣銀行有優先受償權，銀行受償後余額才能由甲公司受償。

⑵ 我國房地產稅法的現狀以及改革措施

近年來，在房地產業持續高速發展的同時也出現了房價居高不下，普通老百姓買不起房的問題。相應的，房地產業稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。廣大的專家學者都對房地產稅制改革優化給予了自己的看法，但他們往往只是專注於稅制結構和稅收負擔的優化上，很少有人對房地產業稅收征管提出改革的建議。
從新制度經濟學視角來看，稅收征管屬於實施機制的范疇，是制度的重要組成部分。一個國家的制度是否有效，除了具有完善的正式規則和非正式規則以外，更主要的是這個國家的實施機制是否健全。離開了有效的實施機制，任何制度尤其是正式規則就形同虛設。根據這一觀點，房地產業稅收制度的有效性也必須依靠房地產業稅收征管這個內在實施機制的作用來保證，因而研究房地產業稅收征管優化就顯得尤其重要了。

一、中國房地產業稅收征管中存在的問題

1.一些基層的稅務部門執法行為不規范。由於人員素質等問題而導致稅務機關或稅務工作人員沒有嚴格按照稅法的規定依法征稅，稅收征管被當作隨意的個人行為，多征稅、少征稅、虛征稅，征「人情稅」「關系稅」等現象大量存在，嚴重削弱了稅法應有的嚴肅性。

2.信息交換機制不暢通，稅務機關不能及時、掌握納稅人的涉稅信息。房地產開發是個復雜的系統工程，需要經過多個行政部門的審批、許可與監督，這些行政部門都掌握一定的房地產開發信息，但是根據我國現行體制，各個職能部門相互獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度。因此，僅僅依靠房地產稅收征管部門，對房地產開發過程中難以有效地參與管理和監控，給房地產企業偷逃稅提供了機會。

3.財政體制不完善、地方保護主義盛行。我國目前實行的是「分稅制」財政體制，根據對稅種的劃分，房地產稅收多屬於地方稅源，其與地方政府的利益相關性較強，但目前的稅收立法中，賦予地方的自主權較小，不能讓地方根據當地的實際情況，進行一些自主的調控管理。一些地方政府為了自身的利益，在房地產稅收徵收范圍、時間界定、稅率等進行了適度放寬，這樣就造成中央政府一些稅收調控措施得不到很好的實施，政策力度大大減弱，調控目標也就不能夠完全實現。

4.稅收征管成本偏高。長期以來，我們只強調了稅收收入的增長，卻忽略了成本的付出，雖然每年的稅收收入都在以兩位數的高速度增長，但成本也在增長。

分析我國房地產業稅收征管中存在的問題，其深層次的根源在於：

1.稅收征管優化目標嚴重錯位。由於稅收工作的考核是以收入計劃的完成情況為主要內容，沒有把執行稅法和征管質量的情況作為考核稅收工作的重要標准，導致各級征稅機關事實上以計劃為依據進行稅收征管活動，一切稅收工作都以完成稅收任務為核心，這就形成了與依法治稅根本對立的「收入中心論」，從而產生了許多的不規范行為。

2.現行征管模式的定位超前於社會經濟發展的現狀。我國目前仍處於社會主義初級階段，市場經濟體制才剛剛建立，社會經濟秩序還未理順，公民的納稅意識比較薄弱，與西方國家「納稅和死亡是人生不可避免的兩大現實」[2]的觀念深入人心的情況相比，我國公民對稅收認識模糊，對稅法規范的內在價值缺乏足夠的認同，從而引致其稅法的異己感和外在感，認為稅收是種額外「負擔」，能少則少，能偷則偷。

3.稅收管理不到位，稅收征管配套措施不完善。目前，我國稅務部門檢查稅收一般是以年度為單位，但由於房地產企業大部分都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發商看錢賺得差不多了，有等到結算，用賣房款去開發第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。其次，我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要[3].

4.稅權過度集中於中央，難以滿足房地產業的區域性特點。根據我國分稅制財政體系的規定，房地產稅收絕大多數的立法權都集中在中央，地方只有徵管權而無立法權，但房地產業具有區域性的特點，這種高度集權的模式無法促進房地產的資源優化配置和有效利用。

5.多方面因素導致稅收征管成本偏高。目前我國徵收成本較高的原因有稅制設計上的，但從稅收征管方面來看，主要存在以下幾個方面：一是稅務機構設置不規范、不科學，硬體設施貪大求全，盲目追求高檔次，設備使用率不高；二是目前實行的集中徵收、重點稽查制度，將本應在日常管理解決的事項轉到了稽查，而稽查又進行選案、審理、檢查和執行，成了相互制約、相互配套的第二稅務局，增大了稽查的成本。三是稅收征管中缺乏部門之間有效的銜接協調，重復工作過多；這些問題的存在，增加了稅收徵收成本。

二、中國房地產業稅收征管優化的對策
針對我國房地產業現實稅收征管改革和征管模式存在的問題以及形成的原因，我國房地產業稅收征管的優化從總體上看，應從以下幾個方面採取措施：

1.非正式規則大眾化

（1）建設稅收文化體系，加強納稅人的納稅意識。稅收文化對稅務人員、納稅人行為的影響是潛移默化的，它著眼於一種文化氛圍的形成，使人一置身其中，便會感覺到一種巨大的強制力量。通過導向、凝聚和規范作用，引導稅務人員和納稅人的行為，使征稅人樹立「公平、公開、公正、文明辦稅」的新思想，使納稅人逐漸形成依法納稅光榮，偷稅逃稅可恥的思想觀念，從而形成良好的徵收管理繳納機制，達到依法征稅、依法納稅，實現稅收管理的最優化。

（2）明確稅收征管目標，強化納稅服務意識。解決當前收征管目標錯位的問題，就是要把促進納稅人依法納稅作為稅收征管優化的目標，不應把完成稅收計劃任務作為稅收征管的目標，應該認識到組織收入是稅收的基本職能，但不是惟一。
2.正式約束可操作化

（1）完善房地產稅收立法制度體系，實施規范的房地產稅收征管。由於房地產稅徵收政策性強，管理工作要求細，交給地方政府更便於管理和操作，也有利於調動地方積極性。因而，我國的房地產稅收立法上應該下放一定的權力，由中央制定房地產稅的基本法，授權省、自治區、直轄市一級立法機關，根據本行政區域內房地產稅源分布和財政需要，自行設立地方性稅種。
（2）建立健全的監督體系，規范稅收執法。稅收執法的規范化是優化稅收征管，保障依法治稅落到實處的重要一環。
（3）完善房地產稅課稅的配套制度與政策。首先，強化房地產產權登記制度。其次，完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。再次，建立納稅人誠信納稅評價制度。最後，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，建立「精簡、高效、權威、統一」的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的環境
3.實施機制有效化

（1）建立有效的信息溝通交換機制，加強稅務部門與其他相關部門的合作。
（2）完善稅務部門的內控機制，形成嚴密的房地產業稅收征管系統。
（3）強化稅收稽查，加大稅收處罰力度。
（4）努力降低稅收成本。首先，科學地設置稅收征管機構，合理分工，加強稅收征管各部門之間有分工合作和相互協作，減少重復工作，另外，還要充分利用稅收征管設施，在部門之間有效地實行資源共享。其次，盡量減少像建設豪華辦稅大廳等這種不必要的費用。最後，通過一些稅收制度設計，降低稅收成本。

⑶ 劉武元是誰呢

1.劉武元教授 簡歷： 男，1967年出生於湖南衡陽，1986年畢業於衡陽師范學院，1994年入西南政法大學攻讀碩士學位，1997年畢業，此後留校任教。現為民商法學院副教授，主要研究方向：商法、合同法、房地產法。 科研： 著： 《房地產交易法律問題研究》，法律出版社2002年出版。 發表論文： 《論建設工程承包人優先受償權的性質》，西南民族學院學報。 《違法建築在私法上的地位》，現代法學。 《〈合同法〉第286條的理論基礎及其交易安全保護設計》，現代法學。 《權屬登記與房地產買賣合同》，貴州警官職業學院學報。 《房地產交易中的自治與國家強制》，浙江工商大學學報。 參編教材： 《商法學》，法律出版社2006年出版。 《合同法》，法律出版社2002年出版。 《房地產法論》，法律出版社2002年出版。 《商法》，法律出版社2001年出版。 2.歷史人物劉元武 劉武元（？—1654）字鎮藩，漢軍鑲紅旗人，初籍遼東。清初將領。仕明官游擊，佐祖大壽守大凌河，天聰五年，從大壽出降。崇德六年，授刑部參政。 順治元年，改授甲喇額真，予世職三等甲喇章京。二年，授天津兵備道。三年，擢南贛巡撫。四年，遣副將劉伯祿、徐啟仁等剿捕瑞金、石城，興國、龍安，寧都、上猶諸州縣土寇，克魚骨、蓮花、丁田、鉤刀嘴諸寨，斬其渠葉南枝、劉志諭、劉飛等。五年正月，金聲桓、王得仁以南昌叛，江西諸郡縣皆附，外連閩、粵，贛州介其間。武元召諸將歃血誓，得仁以二十萬人來攻，啟仁出降，圍合。武元城守三月，糧盡，斥家財佐軍，勵士卒奮戰，遂破得仁兵。得仁退屯東山，引武元空城出戰，將設伏邀擊。武元知其謀，天未明，兵數百持炬為前驅，得仁兵望見，伏盡出，力戰，得仁中創遁。聲桓聞我師至九江，謀退保南昌，武元出奇兵襲其後，敗之太湖港，斬獲無算。十月，叛將李成棟復來攻，眾號百萬。武元先出兵數百撓之，夜縋城出死士劫破十餘壘，遂令諸將分兵東、西、南三門出戰，大破之，成棟以數騎走。敘功，加右都御史，兼兵部侍郎，賜紫貂冠服、甲胄、佩刀、鞍馬。六年，征南大將軍譚泰既克南昌，遣梅勒額真覺善等與武元會師，克信豐，成棟宵遁，墮水死。武元分遣副將先啟玉、參將鮑虎、游擊左雲龍等捕成棟餘黨，定瑞金、雩都、崇義諸縣。進攻梅嶺，破木城五，獲成棟將劉治國。七年，平南王尚可喜徇廣東，師自南安入，武元遣副將栗養志以兵從，克南雄、韶州二府。又遣副將高進庫，游擊楊繼、洪起元等剿寧都土寇彭順慶，副將楊遇明、劉伯祿、賈熊、董大用等剿大庾土寇羅榮。順慶應聲桓為亂，自號軍門，窺伺郡邑；榮自明季倡亂楚、粵間，自號五軍都督，聚眾數萬，阻山結寨二十餘，四齣劫掠：至是皆就戮。敘功，加太子太保、兵部尚書。遇恩詔，進世職一等阿達哈哈番又一拖沙喇哈番。十年，引疾還京。十一年，卒，贈少保，謚明靖。 瀇，武元長子，襲職。疏請追敘武元贛州全城功，進二等阿思哈尼哈番。官至副都統。浩，武元次子。康熙間，官廣西潯州知府。孫延齡叛，城陷被戕，並及其子中樞、中梁、中柱、中楫。事聞，贈太僕卿。

⑷ 房地產稅法文件總共多少

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。