司法拍賣缺點

A. 不想等期房，法院拍賣的房子可以買嗎會有什麼劣勢嗎

可以買，但購買前需要考慮以下問題：

1.價格優勢不明顯。法院拍賣房子起拍價低但多人競拍，還有各種拍賣費用等加起來跟市場上的二手房價格差別不大。

2.付款要求苛刻。拍賣的房子需要全款，並且付款周期必須得快，限制了一大批客戶。

3.心理難接受。拍賣的房子大多是有問題的房子，很多客戶覺得風水不好。

4.限購。北京法院拍賣的房產都需要購房名額。

5.安全。很多拍賣的房產產權人和債務人之間的糾紛有的很難通過拍賣房子來解決，並且有些產權人不願拍賣自己的房產，客戶怕買過來後有安全問題。

B. 購買司法拍賣的房產劣勢是什麼

一、優勢
1、價格實惠
司法拍賣房產，綜合各種因素，定的拍賣底價一般低於市場價，如果流拍過一次，再次拍賣時價格會更低。如浙江杭州一處地段極好的房產估價為350萬元左右，這樣算下來，每平方米只要1.6萬多元，比市場價低了不少。

2、不限購
司法拍賣並不會對競買人的購房資格進行審核，也就說無論競買人名下有幾套房抑或是外地人，都可以參與競買。而競買後如果要過戶，憑法院出具了《裁定書》和《協助執行通知書》，那麼這就是一種強制過戶的行為，各區的房地產交易中心一般都會配合，會准許過戶，也沒有對買家的地域性「設限」

二、劣勢
1、稅費都由買房者承擔
買市場上的二手房時，一些稅費可以由賣方承擔。但司法拍賣中產生的拍賣價、各種過戶稅費等等都需買家全額承擔。而且有些房產可能以前沒有過戶，需要繳交兩次過戶費用，這些成本都需要競買人在拍前了解清楚。
拍賣房與二手房還是有相似之處，一般稅費包括拍賣行的傭金，根據標的價格不同，買家需付2%-5%的傭金給拍賣公司，200萬元以內的房產為5%，房屋總價越高，傭金越低。其次就是一般二手房買賣都要繳交的各種稅費，包括5.5%的營業稅、1.5%的契稅以及增值部分20%的個人所得稅是最多，所有稅費加起來大約佔到總房價的12%左右。有可能這些稅費加上房價比市場價還要高，這些都需購房者打算清楚。

2、房款要全付
根據司法拍賣規定，競拍成功需要短時間內一次性支付拍賣款，但動輒數百萬元的房子，不是每個人一下子能承擔的。之所以不能按揭貸款，因為按照規定，競拍人在沒付清房款前，是拿不到房產證的，這樣一來沒銀行願意擔著風險辦理貸款。
全額付房款，這一點讓不少購房人進退兩難，有些人甚至在成功競拍後又不得不放棄。因此一些地方如無錫、溫州等地法院開始和銀行合作，早在2013年下半年，溫州鹿城法院與銀行合作，搭建了司法拍賣貸款平台。參與競買人在交付保證金後，需申請貸款的，在司法拍賣公告發布10日內可向銀行提出申請。一旦申請被批准，競買人競拍成功後，只要在規定時間向法院交付首付款，法院就會出具成交確認書送到銀行，有銀行和購買人辦理過戶和抵押手續，銀行則會在指定限期內將餘款打到法院賬戶上。

3、存在風險
司法拍賣購買房產還是存在一些風險的。盡管有法院做保障，但也要購房者多留心。雖然司法拍賣房產可以強制過戶給購房者，但也可能存在一些特殊情況耽誤過戶，比如房東還住在房裡、該房已經出租給了別 人並簽了長期合同等等。另外，房屋有可能存在一些拖欠的費用，例如水電物業費等，這些費用都是要購房者補齊的。所以就要競買人事先了解清楚情況，預估好時間和金錢成本，權衡好了再下手。

C. 司法拍賣房產你要不要買

可以買啊，但是得看你如何買。很多人都認為這類房產有毒，有貓膩，但其實還是看你怎麼操作了。但是要謹記「撿漏有風險，下手需謹慎」。
首先看了公示之後，要提前申請，按約定時間看房。報名繳納保證金，開拍後24小時，報名者公開競拍，價高者得拿下房源。拍下後保證金轉為房款，餘款在規定時間內付清。拍賣成功後應辦理的手續未及時辦理的，買受人應支付由此產生的費用，並承擔本標的物可能發生的一切風險和後果。
其中有些是需要特別注意的地方：
1、法拍房也是有限購的，所以務必看清「競拍公告」內容，或提前咨詢標的是否限購。
2、報名參加競拍交的押金可不是小數目，所以必須慎重。如果拍到手不想要，那押金是不能退的。
3、由於時間有限，申請房貸的手續，必須在考慮參加競拍之前就著手操辦。
4、更重要的是，如果是學位房，但學位已經被原業主佔用，買了也是白搭。
5、解封解押後，房產恢復清白身，這個時候最危險，需要立刻開始過戶手續。
6、出手時機很重要，法拍房最多會經歷三次拍賣。

D. 法拍房和二手房有什麼不一樣

都是現房，二者的貸款速度不一樣

E. 什麼是法拍房，購買法拍房需注意什麼問題

法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

注意問題

1、房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決。

2、參加竟拍後，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。

(5)司法拍賣缺點擴展閱讀：

法拍房產生原因

1、民間借貸產生。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款；

2、司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；

3、無主財產。這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。

F. 網路拍賣的優勢和劣勢

網路司法拍賣的優點

1、網路拍賣可以促進標的物拍值最大化，最大程度的保護當事人的利益，並為公眾創造了良好的競拍環境，擴大了競拍參與機會。網路拍賣對競拍者而言，突破了地域限制，享受著足不出戶，動動滑鼠就可以充分的了解拍品的信息和價格並參與競拍，使得參拍人數沒有限制，大大增加了參拍機率的同時，促使拍賣物交易價格的最大化，最大程度保護當事人的利益。

2、網路司法拍賣公開透明，減少暗箱操作，杜絕司法腐敗。由於所有信息均在網上公布，所有競買人獲得的信息保持一致，有效的排除了將埋人之間信息不對稱的情況，拍賣過程在都可在拍賣頁面顯示，完全處於一種公開的狀態之下，法院也只有在拍賣結束之後才能獲悉競買人的具體信息，有效的減少了暗箱操作的機會，築起了一道廉潔的司法防線。

3、網路拍賣使得拍賣實現「零傭金」，提高司法拍賣效率。網路司法拍賣其運用網路技術平台完全省略了拍賣運營成本，特別是對流拍成品，依法降價後可以直接迅速的重新上傳至網路平台，有效的節約了時間。

網路司法拍賣的缺點

1、網路拍賣的平台本身合法性問題值得探討

拍賣法第十條到第二十四條對拍賣人的資質進行了規定，拍賣活動應當由拍賣師主持，拍賣機構需要經過相關部門的審核和特許經營。網路平台，如淘寶網搭建的這個網路拍賣平台是不具備這兩方面的條件。對此，網路司法拍賣平台在拍賣機構的資質認可方面是個空白。雖然《最高人民法院關於人民法院委託評估、拍賣和變賣工作的若干規定》(法釋[2011]21號)第四條規定：「人民法院委託的拍賣活動應在有關管理部門確定的統一交易場所或網路平台上進行，另有規定的除外。 」該條款只是認可了網路司法拍賣的方式，但是並沒有對網路平台進行司法拍賣的資質認證。因此，就目前來看，網路拍賣平台，如淘寶網是沒有針對司法拍賣這種特定性為的資質的。

2、對於競拍者的保護問題值得探討

作為網路平台，比如淘寶，認為自己在司法拍賣過程中只是提供了網路技術支持，如果競拍者在競拍成交之後發現標的物出現瑕疵，那麼他應該向誰來主張權利?是否直接起訴法院?這個在目前的實踐中很難操作，也很難找到相關法律依據來支撐。

G. 法拍房如果悔拍了怎麼辦呢

法拍房是法院拍賣房產的簡稱。舉個栗子：小王把自有房產抵押給銀行借款，但逾期不能還錢。銀行為收回貸款，可向法院申請拍賣小王的房子，來償清他的貸款。這時，小王的房子就成了法拍房。

法拍房對沒有「房票」的購房者有個致命吸引點：法拍房不限購，可直接過戶。隨著政府對限購管制的進一步加強，法拍房也逐步開始限購了。目前，深圳已經對法拍住宅實施了限購政策。據業內人士透露，北京正在對法拍房限購進行調研，上海則會緊跟北京步伐。

法拍房的處置流程：法院查封~第三方出房產評估報告~拍賣~交保證金~競拍~拿成交確認書~交尾款~出司法裁定書~解封~審稅~過戶~拿產證。
國內司法訴訟的周期較為漫長，距法院查封到第一次拍賣往往要一年甚至兩年時間，因此法拍房第一次拍賣的價格往往是一年前的市場價。如果第一次拍賣流標，法院將啟動第二次拍賣，第二次拍賣的價格一般是第一次拍賣的80%~90%。如果第二次拍賣再流標，法院將啟動第三次拍賣，第三次拍賣的價格一般是第二次拍賣的80%~90%。如果第三次拍賣流標，法院將不再委託拍賣行拍賣，而是由法院直接變賣。變賣又分成兩個階段：第一階段由投資人自由競價，價高者得；第二階段由投資人自由報價，如果債權人滿意投資人的報價即可成交。如果變賣再流標，房產將直接抵債給債權人。隨著法拍房被越來越多人知道，法拍住宅已經基本上沒有撿漏可能，有時還會高於市場價。
拍賣師落錘後，投資人首先拿到的拍賣憑證是拍賣行出具的成交確認書。如果你是在現場拍賣的，那麼現場簽字完就可以領到成交確認書。如果你是通過網路拍賣的，那麼得辛苦一趟，親自跑去拍賣行拿。
拍賣有個極大缺點，就是要付全款。雖然有銀行已經開始對司法拍賣提供貸款，但相對還是比較麻煩。拍賣房產前，一定要做好完全准備。拍賣成功後，如果不能按時付尾款，競買人不僅僅要損失拍賣保證金，還可能要損失重新拍賣造成的損失。根據不同法院不同標的要求，拍賣尾款付清的時間一般是7到15天左右。
司法裁定書在法律效力上等同於產證。從交完拍賣尾款到拿到司法裁定書，大概需要2到5周時間。司法裁定書需要買受人親自去拍賣行拿。
拿到司法裁定書後，投資人實際擁有了房產所有權，可以對外出租。但是如果要辦理銀行按揭或者房產出售的話，買受人還需要拿到產證。辦理產證的第一步是審稅。審稅主要在房產所在地的房產交易中心完成。買受人需要先親自去拍賣行拿到司法裁定書、協助執行裁定書、拍賣資料、房產評估證明等材料，然後在房產交易中心拉出房產的產調信息，接著需要去稅務局調取發票信息。如果拍賣房產是一手房，發票需要在開發商處調取，若找不到開發商，本房產的加計扣除計為0，這可能會影響到房產交稅額度。總體來說，審稅環節大概需要花費買受人3到4個工作日（備註：只能是工作日，其他時間這些部門不上班），前後7到15天左右。
完成審稅後，買受人需要給完稅證明到拍賣行，拍賣行再聯系法院法官對房產進行解封。因為相關法律法規對解封沒有做明確的時間約定，各個法院在執行解封程序時有巨大的差異。麥兜有一次等某法院解封，足足等了四個月。
解封完，就能過戶了，過戶必須由買受人親自到場。過戶完，需要15天左右時間來辦理產證，拿產證也需要買受人親自去。拿完產證，整個流程才完全結束。
法拍房有什麼潛在風險？
法拍房的風險主要有兩塊：1、隱性費用，2、潛在糾紛。法拍房除了要支付給法院拍賣款外，還需要支付拍賣費、契稅和中介服務費。這部分費用相對固定，差不多佔拍賣房款的10%左右。另外相對不確定的費用包括：房產本身的欠費，過戶需要繳納的其他稅費。欠費和其他稅費需要經過實地調查取證後得出。我們見過一個最誇張的法拍房，房款僅需300萬左右，但稅費高達200萬。潛在糾紛對非專業的投資人來說，萬一存在，是件及其麻煩的事情。對普通投資人來說，如果選擇法拍房，最好選擇空置的房產。

H. 法拍房最最最大的吸引力是什麼

法拍房是法院拍賣房產的簡稱。舉個栗子：小王把自有房產抵押給銀行借款，但逾期不能還錢。銀行為收回貸款，可向法院申請拍賣小王的房子，來償清他的貸款。這時，小王的房子就成了法拍房。
法拍房對沒有「房票」的購房者有個致命吸引點：法拍房不限購，可直接過戶。隨著政府對限購管制的進一步加強，法拍房也逐步開始限購了。目前，深圳已經對法拍住宅實施了限購政策。據業內人士透露，北京正在對法拍房限購進行調研，上海則會緊跟北京步伐。

法拍房的處置流程：法院查封~第三方出房產評估報告~拍賣~交保證金~競拍~拿成交確認書~交尾款~出司法裁定書~解封~審稅~過戶~拿產證。
國內司法訴訟的周期較為漫長，距法院查封到第一次拍賣往往要一年甚至兩年時間，因此法拍房第一次拍賣的價格往往是一年前的市場價。如果第一次拍賣流標，法院將啟動第二次拍賣，第二次拍賣的價格一般是第一次拍賣的80%~90%。如果第二次拍賣再流標，法院將啟動第三次拍賣，第三次拍賣的價格一般是第二次拍賣的80%~90%。如果第三次拍賣流標，法院將不再委託拍賣行拍賣，而是由法院直接變賣。變賣又分成兩個階段：第一階段由投資人自由競價，價高者得；第二階段由投資人自由報價，如果債權人滿意投資人的報價即可成交。如果變賣再流標，房產將直接抵債給債權人。隨著法拍房被越來越多人知道，法拍住宅已經基本上沒有撿漏可能，有時還會高於市場價。
拍賣師落錘後，投資人首先拿到的拍賣憑證是拍賣行出具的成交確認書。如果你是在現場拍賣的，那麼現場簽字完就可以領到成交確認書。如果你是通過網路拍賣的，那麼得辛苦一趟，親自跑去拍賣行拿。
拍賣有個極大缺點，就是要付全款。雖然有銀行已經開始對司法拍賣提供貸款，但相對還是比較麻煩。拍賣房產前，一定要做好完全准備。拍賣成功後，如果不能按時付尾款，競買人不僅僅要損失拍賣保證金，還可能要損失重新拍賣造成的損失。根據不同法院不同標的要求，拍賣尾款付清的時間一般是7到15天左右。
司法裁定書在法律效力上等同於產證。從交完拍賣尾款到拿到司法裁定書，大概需要2到5周時間。司法裁定書需要買受人親自去拍賣行拿。
拿到司法裁定書後，投資人實際擁有了房產所有權，可以對外出租。但是如果要辦理銀行按揭或者房產出售的話，買受人還需要拿到產證。辦理產證的第一步是審稅。審稅主要在房產所在地的房產交易中心完成。買受人需要先親自去拍賣行拿到司法裁定書、協助執行裁定書、拍賣資料、房產評估證明等材料，然後在房產交易中心拉出房產的產調信息，接著需要去稅務局調取發票信息。如果拍賣房產是一手房，發票需要在開發商處調取，若找不到開發商，本房產的加計扣除計為0，這可能會影響到房產交稅額度。總體來說，審稅環節大概需要花費買受人3到4個工作日（備註：只能是工作日，其他時間這些部門不上班），前後7到15天左右。
完成審稅後，買受人需要給完稅證明到拍賣行，拍賣行再聯系法院法官對房產進行解封。因為相關法律法規對解封沒有做明確的時間約定，各個法院在執行解封程序時有巨大的差異。麥兜有一次等某法院解封，足足等了四個月。
解封完，就能過戶了，過戶必須由買受人親自到場。過戶完，需要15天左右時間來辦理產證，拿產證也需要買受人親自去。拿完產證，整個流程才完全結束。
法拍房有什麼潛在風險？
法拍房的風險主要有兩塊：1、隱性費用，2、潛在糾紛。法拍房除了要支付給法院拍賣款外，還需要支付拍賣費、契稅和中介服務費。這部分費用相對固定，差不多佔拍賣房款的10%左右。另外相對不確定的費用包括：房產本身的欠費，過戶需要繳納的其他稅費。欠費和其他稅費需要經過實地調查取證後得出。我們見過一個最誇張的法拍房，房款僅需300萬左右，但稅費高達200萬。潛在糾紛對非專業的投資人來說，萬一存在，是件及其麻煩的事情。對普通投資人來說，如果選擇法拍房，最好選擇空置的房產。