司法拍賣租約

1. 司法拍賣房地產評估是否考慮租約期限制么

司法拍賣房地產，對擬拍賣的房地產進行評估時，不考慮租期對評估價值的影響。
一、我國《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定， 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。
二、司法拍賣房地產，也是房屋產權轉移的一種方式，房地產的競拍人競拍成功後，也應當執行《城市房屋租賃管理辦法》中對房屋承租人的保護規定，繼續履行原租賃合同。
三、房地產的司法拍賣評估價格，只是司法拍賣的底價，不是最終的拍賣成交價格，因此，評估時，不考慮租賃期限對房地產的價值影響，但是會在評估報告的「特殊情況說明」中披露房屋已經租賃的特殊情況。
四、司法拍賣的房地產存在已經租賃的情況，屬於拍賣物的一種瑕眥，應當在拍賣公告中明確說明，這種情況，不會影響房地產評估價格，但是，某種程度上會影響拍賣成交價格。

2. 我租的房屋沒到期，出租人因欠債房屋被法院拍賣，我的租期合同還有效嗎謝謝！

合同法上有「買賣不破租賃」，即使房屋易手了，租賃合同還有效的，直到期滿。當然，如果出租人把房屋抵押給別人，還把抵押出去的情況告訴，那就後果自負。
法律分析
房屋被查封後，一般不能對外出租了。人民法院在財產保全中採取查封、扣押、凍結財產措施時，應當妥善保管被查封、扣押、凍結的財產。不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被保全人負責保管；不宜由被保全人保管的，可以委託他人或者申請保全人保管。買賣不破租賃。租賃關系在先，買賣關系在後，並且承租人是善意第三人，所以不能撤銷租賃關系。相反，還要考慮拍賣之前，有沒有告知承租人行使優先購買權。如果沒有，可以反過來告拍賣公司。如果原租房協議約定的租賃期間還沒有到期的，新房東無權要求原承租人搬離，法律規定，房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響原租賃合同的效力。即原協議應當繼續履行。若是租賃合同中未有續簽的規定，原則上雙方都可以選擇不續簽，一般是沒有什麼補償的；若是合同中有續簽的規定，一方不按合同約定續簽的話，另一方有權追究其違約責任，要求賠償的當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。在沒有明確約定押金性質的情況下，押金的作用是為房屋及屋內財產設定的一個擔保，租賃期間如造成出租人房屋及室內設施的財產損失則從押金里扣除。租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規定，依據事實輕重，按年度須向對方交納年度租金的10%作為違約金。承租人逾期未交付租金的，每逾期一日，出租人有權按月租金的2%向乙方加收滯納金。
法律依據
《中華人民共和國民事訴訟法》 第二百四十五條 人民法院查封、扣押財產時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場；被執行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。拒不到場的，不影響執行。被執行人是公民的，其工作單位或者財產所在地的基層組織應當派人參加。對被查封、扣押的財產，執行員必須造具清單，由在場人簽名或者蓋章後，交被執行人一份。被執行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份。

3. 20年租賃合同的房子能被法院拍賣嗎

法律分析：能。有租賃合同和是否強制拍賣沒有必然關系的。請注意，可以拍賣，簽訂了委託拍賣合同，不等於就是賣出去了。委託拍賣合同和貨物買賣合同不同：委託拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。

法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》 第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

4. 司法拍賣房屋過戶後承租人能否要求繼續履行房屋租賃合同

法律分析：可以，房屋租賃合同在房屋轉讓前簽訂的，轉讓房屋不影響租賃合同的履行，承租人按合同約定繼續履行合同。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十五條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

5. 房產帶租約司法拍賣,成交以後的租賃合同與租金如何處理

根據法律規定，買賣不破租賃，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，也就是說，租賃合同成立在先，買賣合同成立在後的，買賣合同不影響租賃合同的效力。因此房產帶租如果被司法拍賣的，不影響租賃合同的效力，承租人可以要求繼續履行租賃合同。
法律分析
根據民法規定，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，其目的是為了保護法律上合同的安定力。因此，如果是租賃合同成立在前，房屋被拍賣在後，房屋租賃合同的效力不影響，原承租人可以要求現在的房屋所有權人履行原來的房屋租賃合同，並支付租金。因此，在這種情況下，租賃合同工繼續有效，而租金作為租賃合同的義務的一部分也不必退回。當然，承租人也可以放棄該項權利，即如果預付了租金的話可以要求退還租金然後不再繼續租賃房屋；沒有預付租金的話可以直接不再繼續租賃房屋。但是，如果是房屋買賣合同成立在前，房屋租賃合同成立在後的情況下，則沒有買賣不破租賃一說，承租人不得要求房屋的所有權人繼續履行房屋租賃合同了。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第七百二十四條有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；
（二）租賃物權屬有爭議；
（三）租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件的強制性規定情形。
第七百二十五條租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第七百二十七條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

6. 法拍房有哪些風險需要注意什麼

1、法拍房可能存在產權不明的問題。如該房源有兩個以上的實際擁有者，當雙方持不同意見時，則無法過戶。其次，很多法拍房的被執行人還可能存在多頭負債的情況，甚至在不同城市負債，而購房者要釐清這種多頭債權、多次抵押的債務關系是較為困難的，後患無窮。

2、購買法拍房的稅費不同於普通二手房，交易所產生的稅費一般情況下均由購買者一方承擔。基於被執行人（房主）是主要稅種的納稅義務人，但履約能力惡化，無力繳納稅費，多數法院在《競買公告》或《競買須知》中會率先聲明「由買受人承擔一切稅費」。同時，還可能存在業主拖欠物業費、水電氣費等問題，這就直接增加了買受人的競買成本。

3、法拍房可能存在租約風險。法律規定買賣不破租賃，即租賃合同不隨房屋產權人的變更而失效。如果拍到帶租約的法拍房，後期的房屋租賃清退會耗費一定的時間和成本。

4、法拍房可能存在瑕疵。在進行房屋拍賣之前，公開信息往往僅對瑕疵部分進行簡單描述，而不會註明房屋可能存在的質量、居住等問題，這也導致競拍人無法全面了解拍賣房屋的現狀及可能存在的問題。

購買司法拍賣房需要注意的事項

1、了解清楚司法拍賣的規則及流程，避免出現因為悔拍而保證金被沒收等情形。

2、了解清楚房屋的現狀，看看房屋是否存在租約、共有人以及戶口被佔用等情形。特別是對學位有需求，一定事先要到有關部門了解清楚。

3、了解清楚房屋的水電費、物業管理費、稅費以及土地出讓金的負擔等情況，如果這些費用需要買受人負擔的話，那麼買受人一定要綜合考慮。

4、了解清楚銀行的按揭要求以及公積金的使用規則，因為有一些司法拍賣房是需要一次性付款的。

7. 法拍房拍下來之後，發現有一份20年的租約，如何處理

房屋買賣變更房主，不破租約，只要租約在，新房主只能認。很多法拍房或者其他低價二手房，存在這些問題，趕不走的租客。

你這個情況只能跟租客協商，也就是砸錢補償他們讓他們走。

他們不走（你不願砸錢），馬上去過戶電水，戶頭。如果租賃合同沒約定水和電價，這兩項定高點，彌補損失。

8. 司法拍賣房屋租賃糾紛應該如何處理

司法拍賣房屋存在租賃的處理：在租賃期內拍賣房屋的，如果房屋租賃在前的，不影響租賃合同的效力，租賃抵押後的，租賃合同不能對抗抵押權。抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
【法律依據】
《民法典》第七百二十五條
租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第七百二十六條
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

9. 房屋被法院拍賣，但有租賃，過戶後承租人應當將租金交給誰

給買方。買賣不破租賃，拍賣也是，所以，拍賣的買方成功競得房產後，就取得房產的收益權，包括租金收益。
法律分析
以買方取得法院出具的拍賣裁定書為准，裁定書上註明的拍賣成交日期後的房產租金收益，承租人應付給買方。拍賣財產上原有的租賃權及其它用益物權，不因拍賣而消滅，該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當將其去除後進行拍賣。用於出租的房屋被拍賣，此房屋租賃合同可以繼續履行，對於出租房屋內附屬設施出租所獲得的利益，新房主應在獲得房屋租金的同時，應給予原房主適當補償。拍賣的房產拍賣之前就存在租賃權，為了協調好新房主的利益和承租人的利益，在實踐中，都是採用承受主義，即原房主與承租人所簽訂的房屋租賃合同對於新房主仍然具有效力。公民對自己房屋享有的佔有、使用、收益和處分權利，在法律規定的范圍內可以根據所有人的意志和利益與所有人分離，由非所有人行使。房屋拍賣成功後，原房主已經不再是房屋的所有權人，不應再享有基於房屋所獲得的收益，所以承租人應該將租金交給新房主，即被拍賣房屋的買方。
法律依據
《中華人民共和國民法典》
第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第二百四十條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。