最高人民法院優先購買權司法解釋

❶ 最高人民法院關於申請人參加競買的優先權

申請人沒有優先購買權。但申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。

一、申請執行人、被執行人都不是優先購買權人。

最高院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十五條規定：法律、行政法規對買受人的資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件。申請執行人、被執行人可以參加競買。

上述法條規定，作為當事人的申請執行人、被執行人是應當通知的，可以參加競買，但並不是優先購買權人，不具有優先購買權。

二、申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。

最高院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十三條規定：拍賣不動產、其他財產權或者價值較高的動產的，競買人應當於拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低於評估價或者市價的百分之五。

應當預交保證金而未交納的，不得參加競買。拍賣成交後，買受人預交的保證金充抵價款，其他競買人預交的保證金應當在三日內退還；拍賣未成交的，保證金應當於三日內退還競買人。

三、股東行使優先購買權的情況下，對股權拍賣應審慎，以保障優先購買權的股東的利益。

我國《公司法》第七十二條第三款規定：「經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。"

對於股東優先競買權的行使，優先權人相對於其他股東，應是在同等條件下的優先，同為優先權人的股東首先應協商確定購買股權比例，協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。

在股權強制拍賣中，股東有優先權時，要注意通知的法律效力。通知是必須的，是一個不可少的法定程序。

❷ 優先購買權可用於什麼情況

法律分析：優先購買權可用於的情況：一、房屋租賃。承租人對租賃房屋擁有同等條件下的優先購買權。二、拍賣活動。

法律依據：《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》 第十六條 拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人。

❸ 承租人優先購買權的法律規定

法律分析：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院要應予支持。但請求確認出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。

法律依據：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院要應予支持。但請求確認出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。第二十四條規定，具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優先購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

❹ 優先購買權內容是什麼

您好！大家在購房過程中所聽到的優先購買權是一種權利，有一部分特定的人回可以享用這項權利，在答出賣人出賣標物給第三個人的時候，享有的在同等條件優先於第三人購買的權利。而對於房屋優先購買權來說，主要就是指當原房主要將房屋出售的時候，特定的民事主體依法享有的優先於他人購買房屋不動產的權利。

❺ 優先購買權行使期間一般是多少天

根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》規定，將優先購買權行使期間確定為15日有三種情況：一是轉讓人未通知的；二是轉讓人雖進行了通知，但通知中未載明行使期間；三是轉讓人雖進行了通知，也載明了優先購買權的行使期間，但該載明的期間短於通知送達之日起15日的。具體分析如下：
(一)轉讓人未通知的
1、此時的期間起算點為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日
實踐中，在轉讓人轉讓其享有的共有份額時未通知其他按份共有人的情況下大量存在，而優先購買權行使的前提是其他按份共有人對轉讓人轉讓共有份額的條件確切知道，否則，無法行使優先購買權，因此，轉讓人對轉讓同等條件未通知的情況下，其他按份共有人無從知道該條件，應以其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日作為優先購買權行使期間的起算點。對於何謂知道或應當知道，實踐中涉及舉證責任的問題。根據民事訴訟法的一般原理，當事人只能對積極的事實舉證證明，無法對消極的事實進行舉證，故對於要求主張行使優先購買人的其他按份共有人來講，無法對其不知道同等條件的事實舉證證明，且一般是以轉讓人抗辯主張其他按份共有人知道該同等條件為訴訟結構，根據誰主張誰舉證的基本原理，也應就轉讓人對其他按份共有人知道或者應當知道共有份額轉讓以及同等條件的事實承擔舉證證明責任。
2、優先購買權行使期間為15日
在知道或者應當知道轉讓條件後，其他按份共有人就具備了根據該條件判斷是否行使優先購買權購買該轉讓份額的基礎，此時，如果對優先購買權的行使沒有期限限制，無疑將不利於財產關系的穩定，也將可能會對轉讓人和其他買受人的合法權益造成損害。考慮到按份共有人對共有物的情況很熟悉，在已經知道轉讓條件的情況下，只要期限足夠讓其他按份共有人有合理時間考慮是否先行購買即可，從平衡轉讓份額的按份共有人和其他按份共有人的利益出發，參考最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第(3)項關於「出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的。」的規定，本條沒有區分動產還是不動產，確定了優先購買權的行使期間為15日。
(二)轉讓人雖進行了通知，但通知中未載明行使期間
1、此時的期間起算點為通知送達之日
在轉讓人就轉讓共有份額一事進行了通知的情況下，對其他按份共有人來講，就已經具備了行使優先購買權的條件，可以認定為知道的情形，應以此為優先購買權行使期間的起算點。相反，即便轉讓人作出了通知，但是如果該通知沒有到達其他按份共有人，則對於其他按份共有人來講，該通知應視為不存在，因此，本條司法解釋明確，在轉讓人發出通知的情況下，將通知到達之日作為優先購買權期間的起算點。當然，如果存在多個按份共有人，各個按份共有人的優先購買權行使期間的起算點應分別計之，自不待言。
對於通知義務的履行期限，有人主張，可參照承租人優先購買權制度中出租人之通知義務的規定，轉讓人應在3個月內告知其他按份共有人。在司法實踐中，基於按份共有人優先購買權制度的目的，完全可以認定轉讓人應當在與第三人確定了轉讓條件後毫不遲延地將轉讓條件通知其他按份共有人，當然，違反該義務並不會直接導致轉讓人與第三人的轉讓合同無效，其法律後果是使得其他按份共有人行使優先購買權的期限起算點從其應當知道時起算。
2、行使期間仍為15日
在收到轉讓人就轉讓條件的通知後，其他按份共有人就具備了根據該條件判斷是否行使優先購買權購買該轉讓份額的基礎，在轉讓人未載明行使期間的情況下，應根據上述規定統一認定為15日。
(三)轉讓人雖進行了通知，也載明了優先購買權的行使期間，但該載明的期間短於通知送達之日起15日的
由上所述，本解釋將優先購買權的行使期間確定為15日，前提是需要通知到達其他按份共有人，對於其他按份共有人來說，確切地知道轉讓的同等條件，以便作出是否購買該轉讓份額的決定。15日是其他按份共有進行慎重考慮的合理期間。因此，如果轉讓人通知載明的時間短於15日或者雖然長於15日，但通知到達之日時已經不足15日的，就會導致其他按份共有人因時間緊張，欠缺考慮，導致影響對優先購買權的行使。故在此情況下，亦應以通知到達之日為起算點。行使期間順延為15日。
此外，由於優先購買權的性質應為附有條件的形成權，因此，根據形成權的基本理論，本解釋確定的15日為不變期間，性質上應屬於除斥期間，不得中止、中斷或者延長。該期間的經過將導致優先購買權確定地喪失。

❻ 租客故意不簽放棄優先購買權

法律分析：因為租客有優先購買權，不簽字也是合理的，可以選擇購買出租房。如果他不想買，但是房租又沒到期，租客可以繼續住下去，房東不可以提前解除合同。房東也可以跟租客友好協商，將沒有到期的租金，還有涉及到的押金一並退還給租客。如果不願意提前退出，只能等到租期到了之後再退房。

法律依據：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》 第二十四條 出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，承租人喪失優先購買權，無需承租人簽訂「放棄優先購買權聲明」。對於承租人阻撓出租人出售房屋的行為，出租人可報警處理。

❼ 租房者的優先購買權怎麼解釋

租房者的優先購買權是指在出租人出售房產時，承租人享有在同等條件專下優先於其他購屬買人購買該房產的權利。
這是法律明文規定的，是可以對抗第三方的權力。即房主想出售房產，必須通知租房者。如租房者不願購買，則視同放棄優先購買權；如是價格沒有談妥，則出租人可以賣給其他人，但不能低於或等於租房者願意承擔的價格。否則，租房者可以起訴出租人的出售合同無效。

至於租期未到，則視租賃合同規定，是否由出租方給予租房者一定補償。