王利明買賣合同司法解釋的理解與適用

1. 房屋買賣的司法解釋

房屋買賣
一、解釋論的探討-以請求權基礎檢索為中心
請求權基礎檢索法，就是指通過尋求請求權的基礎，將小前提歸入大前提，從而確定請求權在法律上能否得到支持的一種案例分析方法。
1、所謂請求權規范基礎（Anspruchsnormengrundlage），簡稱請求權基礎（Anspruchsgrundlage），是指可供支持一方當事人得向他方當事人有所主張的法律規范。
2、請求權基礎檢索方法是德國民法學上一種獨特的方法。這種方法強調，在運用法律分析實際案例的過程中，必須明確當事人的請求所依據的明確的法律規范，而且要求請求權基礎的搜尋和法律規范的解釋結合起來，從而養成嚴謹細密的法律思維方法，並維護法律適用的合理性、可預見性和安定性。
3、下面我們就運用請求權檢索的方法對本案進行分析。
（一）解除合同的請求能否得到支持
就本案來說，吉春公司「以新莊公司遲延十天支付房款為由」請求解除購房合同。其請求權的基礎只可能是《合同法》第94條第4項的規定，即「當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的」的，當事人可以解除合同。
但是，根據《合同法》第94條第4項的規定，在遲延履行情況下的法定解除必須滿足兩個條件：第一，當事人一方遲延履行債務；第二，遲延履行致使不能實現合同目的。在本案中，吉春房地產公司與新莊公司就買賣房屋達成協議後，合同履行期屆至，買方新莊公司於2001年1月10日交付了價款，但比約定的清償期遲延了十天。可見，新莊公司存在遲延履行的行為。但是，新莊公司的遲延履行是否致使對方的合同目的不能實現呢？
由於合同解除構成「合同必須嚴守」規則的例外，因此，各國對合同解除都規定了嚴格的條件。而與合同法第94條第3項規定的法定解除相比，5第94條第4項規定的法定解除不需要催告對方當事人，所以，法律對此種合同解除的限制就更加嚴格，必須即致使對方的合同目的不能實現。根據我國權威學者的看法，遲延履約是否導致合同目的不能實現，應考慮時間對合同的重要性。如果時間因素對當事人的締約目的的實現至關重要，違反了規定的交貨期限將導致合同目的不能實現，應允許非違約方解除合同；如果時間因素對合同並不重要，遲延造成的後果也不嚴重，則在遲延以後，不能認為遲延造成了合同目的落空而解除合同。當然，在確定遲延是否嚴重時，還應考慮到遲延的時間長短以及因遲延給受害人造成的實際損失等問題。6從本案的案情來看，吉春公司並不能證明時間對合同目的的影響，而且新莊公司也只是遲延了10天，因此，不能認為遲延造成了合同目的落空。另外，吉春公司交付房屋的事實本身也說明了新莊公司的遲延並未導致吉春公司的合同目的不能實現。
因此，我們可以得出這一結論，即吉春公司不能依據合同法第94條第4項的規定解除合同。
（二）返還房屋的請求能否得到支持
在本案中，吉春公司還請求該房產的佔有人銀建公司返還房屋。基於前面的分析，我們可以認定，吉春公司的並不能基於合同解除以後的原物返還請求權提出請求。所以，吉春公司提出的返還房屋的請求，只能是根據物權請求權中的所有物返還請求權。但是，由於我國民事立法中尚未規定物權請求權，所以，吉春公司只能通過擴張解釋《民法通則》第117條第1款的規定（即「侵佔國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。」），從而獲得請求權規范基礎。7
但是，吉春公司如果要依據物權請求權來請求銀建公司返還房屋，吉春公司必須仍然對房屋享有所有權。無疑在與新莊公司就買賣房屋達成協議前，吉春公司享有房屋所有權。現在的問題就是，房屋所有權是否已經移轉給了他人。
在本案中，新莊公司於2001年1月10日交付了價款，同時，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉佔有給新莊公司，並著手辦理產權過戶登記手續。但是，直到訴訟之時，登記手續並沒有辦理完畢。8根據《城市房地產管理法》第六十條第三款規定：「房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記……。」此處僅僅指明「應當」登記，而對於未登記的效力如何，卻沒有明文規定。根據2000年《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條的規定，「法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」另外，根據我國權威學者的解釋，我國不動產的物權變動采債權形式主義模式，所以，登記為不動產物權變動的生效要件，不經登記不發生不動產所有權的移轉。9所以，我們可以得出結論，在本案中，雖然吉春公司和新莊公司沒有完成登記手續，但是，雙方之間的買賣合同並不因此而無效，只是不發生所有權移轉的法律效果而已。因此，吉春公司主張所有物返還請求權是有法律根據的。
但是，雖然房屋所有權尚未移轉給新莊公司，如果銀建公司能夠依據善意取得制度獲得所有權，則吉春公司仍然會喪失所有權，從而也就不能再行使所有物返還請求權。
我國法律中雖然沒有明確規定善意取得制度，但是《民法通則意見》第89條規定：「在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。」根據學者的解釋，這一規定體現了善意取得的精神。10所以，我們可以通過擴張解釋該條規定從而使得善意取得制度在本案中得到適用。
但是，善意取得制度適用的一個要件就是，第三人（在本案中即銀建公司）必須是善意的。善意是指不知情，即不知道或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該財產的許可權。11在本案中，銀建公司在購買時到房地產登記部門查閱登記，登記機關告知該房產過戶手續已經領導批准，正在辦理過戶手續。由此可見，銀建公司知道新莊公司在轉讓給房屋時並不享有房屋的所有權，因此，不能認定銀建公司是善意的。所以，我們不能適用善意取得制度，從而使得銀建公司獲得房屋的所有權。
需要指出的是，銀建公司還可能提出的另外一個抗辯就是，其對房屋的佔有是有權佔有或者新莊公司是有權佔有。如果此種抗辯成立，那麼，吉春公司也不能行使所有物返還請求權。當然，此種抗辯的法律依據在我國現行法上也難以尋覓。但是，根據各國民事立法的通例12，佔有人或者作為其權利來源的間接佔有人對所有權人對所有權人有權佔有時，佔有人可以拒絕將物返還13.也就是說，如果在本案中如果銀建公司或者新莊公司中的任何一個有權佔有房屋，那麼，銀建公司都可以對吉春公司的主張提出有效的抗辯。
要考察銀建公司是否是有權佔有，我們必須明確，此前新莊公司是否是有權佔有。如果新莊公司是無權佔有，那麼，銀建公司自然不可能是有權佔有。
在本案中，新莊公司是基於合同和吉春公司的意志而佔有房屋，此種佔有是否是有權佔有呢？根據學者的看法，具有法律上之原因之佔有為有權佔有（又稱為有權源佔有、正權源佔有），該法律上之原因或者根據，學說上稱為權源（或本權）。例如所有人、地上權人、典權人、承租人、借用人之佔有標的物，系基於其所有權、典權、租賃權或使用權，具有佔有之權源，故均為有權佔有是。14所謂本權，即「得為佔有之權利」，指基於一定的法律上的原因而享有佔有的權利，主要包括物權與債權。15在本案中，新莊公司是基於合同而吉春公司的意志而佔有房屋，此種佔有是否是「本權」呢？
在不動產已經移轉佔有，而未辦理登記手續的情況下，買賣契約是否足以作為買受人佔有買賣標的物的權源呢？對於此問題，學界向來有兩種截然不同的觀點：（1）否定說。持這種觀點的學者認為，佔有之具有排他性，系因佔有人於佔有物上，行使之權利，推定其適法有此權利，倘佔有物已證明系他人所有，則佔有人即無再對物之所有人行使排他權之餘地。16（2）肯定說。持這種觀點的學者認為，一方面，買受人可依買賣契約而向出賣人請求辦理登記過戶手續，另一方面，買受人佔有標的物，系基於出賣人之交付，自非「侵奪」，亦非「無權」，不符合所有權返還請求權之要件，蓋民法（此處指台灣地區「民法」-筆者注）第七百六十七條前段所稱之「無權」，應含有「不法之評價」，此可從其下之侵奪用語可知。另外，出賣人也不得以物權優於債權之理由，作為買受人無權佔有之主張，蓋物權之優於債權，通常是於有第三人出現之情形。在無第三人之場合，當事人此時只有債之關系，自受其拘束，否則，物權恆無法透過債權而生變動。17
我認為，否定說較為妥當。其理由在於：第一，買受人得依據買賣契約請求出賣人辦理登記手續本身並不足以證明買受人佔有是有權佔有。因為買受人基於買賣合同而對出賣人享有請求其移轉標的物所有權的權利。但是，買受人要佔有該標的物，必須以享有對標的物的所有權為前提。第二，所有權作為一種對世權，應當也必須可以對抗包括買受人（尚未取得標的物所有權的買受人）在內的任何人。如果標的物的所有人不能請求買受人返還標的物，則所有人的所有權必然虛化。第三，雖然標的物的所有人享有所有物返還請求權，但是，此種權利的享有並非排斥了所有人應當依照買賣契約承擔的違約責任。
總之，我認為，根據買賣合同，新莊公司只是獲得了請求吉春公司移轉房屋所有權的權利，新莊公司只有獲得了所有權，才能構成對房屋的有權佔有。在尚未取得房屋所有權的情況下，新莊公司的佔有是缺乏本權的佔有，是無權佔有。
既然新莊公司的佔有是無權佔有，那麼，我們就可以直接認定，銀建公司的佔有也是無權佔有。因此，銀建公司不能以「有權佔有」為由提出抗辯。
綜上，我們可以得出結論，吉春公司請求該房產的佔有人銀建公司返還房屋的請求應當得到支持。
二、立法論的探討-以物權變動模式為背景
本案中暴露了這樣一個問題，即在出賣人已經提出了登記申請的情況下，出賣人是否可以隨意撤回其申請？在出賣人隨意撤回申請的情況下，法律對買受人能否提供必要的救濟？要解決這樣一個問題，我們必須從物權變動模式說起。
（一）物權變動模式的選擇
根據學者的看法，物權變動的模式主要有三種：
1、意思主義模式。在此種模式之下，物權因法律行為而變動時僅須當事人之意思表示，即足以生效力，而不須以登記或交付為其成立或生效要件。法國民法（參見《法國民法典》711、1138條）和日本民法（參見《日本民法典》176條）都採納此種模式。在此種模式下，公示原則所需之登記或交付等公示方法，系對抗要件而非成立或生效要件。
2、物權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，須另有物權變動之意思表示，以及履行登記或交付之法定形式，始能成立或生效。德國民法採納此種模式。德國民法認為，債權行為只能產生債的關系，必須另外有物權行為，才能產生物權變動的後果。此種模式的採納以承認物權行為的獨立性和無因性為前提。
3、債權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，除債權之合意外，僅須踐行登記或交付之法定形式，始足生效力。奧地利民法採納此種模式（參見《奧地利民法典》第426、431條）。在此種模式下，一個法律行為不能同時發生債權和物權變動之效果，但物權之變動，僅須在債權意思表示外加上登記或交付（登記或交付為事實行為）即可，不需另有物權變動之合意。18
對於物權變動模式的立法選擇，我國學者幾乎達成了一致意見，即應當採納債權形式主義物權變動模式19，而且這種意見已經被立法者採納20.
（二）意思主義和物權形式主義對出賣人提出登記申請後的反悔行為的處理方式
在意思主義模式下，僅僅雙方的意思就可以導致物權變動，因此，倘使物權已經發生變動後而為登記，則此項登記請求權屬於物權請求權。21日本學者認為，若登記義務人拒絕協力時，登記權利人則無此項權利，這樣不僅致登記權利人因此而蒙受損失，同時亦使得登記制度失其機能。故而登記請求權乃登記權利人享有的、強使登記義務人為協力的權利。22如果出賣人拒絕履行協助義務，或者出賣人在提供協助以後又反悔，則買受人可以向法院提起訴訟，從而獲得一個基於登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決。若已獲得基於登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決-依照僅命令物權變動之判決並不可以-時，登記權利人可以依據其判決單獨進行登記（不登27條。大判1940，6，19新聞4597號9頁。）23
在物權形式主義模式下，原則上任何一方都得隨時撤回物權的「合意」。24允許撤回物權的「合意」的理由，因在於避免合意的不明確而起紛爭，及維持法律關系的明了性，所以在締結了合意的事實昭然若揭，即把行為的意思表示於外時，即不能撤回物權合意，主要包括如下情形：第一，已進行了登記（一經登記，即可推定有合意的存在）；第二，合意在土地登記所締結；第三，合意依裁判上或公證上的證書作成；第四，向土地登記所提出合意；第五，權利人（受動的當事人）依德國土地登記法第29條的規定，把登記承諾證書交付給對方。25
根據我國《城市私有房屋管理條例》第9條的規定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。可見，我國系采共同申請原則。26在本案中，吉春公司和新莊公司已經共同向登記機關提出了登記申請，但是，事後吉春公司又要撤回申請。此種情形在德國就屬於前述第四種情形，即向土地登記所提出合意。
德國民法典第873條第2款規定，「登記之前，只有在當事人的合意已經經公證證明、或者已經提交給不動產登記局或者已經到達不動產登記局，或者當權利人將符合土地登記法的規范許可的登記許可並交付給相對人時，合意對當事人有拘束力。」依德國民法學者的一般解釋，該約束力的意義是撤銷權的排除，即在物權合意能夠明確地以其他形式得到確認的情況下，不允許當事人單方面地撤銷該合意。27因為，這種撤銷行為可能「動搖誠實信用原則而且給正常的交易秩序帶來危險。」28
可見，在物權形式主義模式下，通過在特定條件下排除當事人撤銷物權合意的自由，因此，維護了正常的交易秩序，保障了誠實守信的一方當事人的利益。
（三）我國的立法選擇-代結論
需要指出的是，盡管我國立法和理論界對登記過程中一方當事人的任意撤回申請的行為沒有給予應有的關注，但是，實務部門以及注意到了這個問題，並試圖解決這個問題。2000年最高人民法院第五次民事審判工作會議文件明確宣告，在當事人的物權變動意思「可以證明」的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動的有效。29
在肯定這一文件精神的合理性的前提下，我們必須看到這一指示具有很多缺陷：第一，這一指示和我國物權變動模式的選擇不相契合。已如前述，我國選擇債權形式主義的物權變動模式，已經是大勢所趨；而這一指示提出的所謂「物權變動意思」，顯然是以採納物權形式主義的物權變動模式為前提的。正因如此，有學者認為，這一處理與德國民法典第873條第二款這一典型的物權行為理論應用條款幾乎沒有區別。30第二，該指示認為，在當事人的物權變動意思「可以證明」的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效。這與物權的公示原則相沖突。因為在形式主義物權變動模式下，不動產物權變動里，登記具有發生物權變動法律效果的效力，這一效力稱為形成力。31將登記與物權變動結合為一體，是為了統一物權變動的對內關系和對外關系，從而維護交易安全。如果承認在當事人的物權變動意思「可以證明」的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效，這顯然就與公示原則相違背。
那麼，在債權形式主義模式下，如果有效規范登記一方當事人事後任意撤回登記的行為呢？在債權形式主義模式下，顯然不能認為當事人雙方的共同申請行為就是一個「物權合意」，而只能認其為事實行為。我認為，我國法律可以在共同申請原則上設立一個例外-單方申請，即如果在提出申請後一方當事人無正當理由又撤回，那麼，對方當事人可以進行單方申請。但是，為了保證這種單方申請登記的權利的正確行使，有關當事人應當通過法院確認其單方申請的權利，並依據法院的判決進行申請。
注釋：
1、參見王利明：「民法案例分析的基本方法探討」，王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第42頁以下。
2、參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第50頁。
3、參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第54頁。
4、我國《合同法》自1999年10月1日生效，因此，本案應當適用《合同法》。
5、《合同法》第94條規定：「有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。」
6、王利明：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學出版社2003年版，第292頁。
7、由此我們不難得出這樣的結論，即在民事立法尚不完備的情況下，請求權規范基礎方法的適用受到一定的限制。
8、我國法律中並沒有明確「登記」是否是指「登記完畢」，但應當理解為登記完畢。這種理解可以從《瑞士民法典》的規定中得到佐證。《瑞士民法典》972條第1款規定：「物權在不動產登記簿主簿登記後，始得成立，並依次排列順序及日期。」另外，中國人民大學民商事法律科學研究中心起草的《中華人民共和國民法典》草案學者建議稿第23條也規定：「設定、移轉不動產物權的，受讓人自登記完成時取得該物權。」
9、參見王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第207－210頁；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第95頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第74－75頁。反對意見，可參見張俊浩主編：《民法學原理》（上冊），中國政法大學出版社2000年版，第413頁。
10、王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第208頁。
11、王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第211頁；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第187－188頁。
12、德國民法典第985條規定：「所有權人可以要求佔有人返還其物。」986條規定第一款前段規定：「佔有人或者作為其權利來源的間接佔有人對所有權人對所有權人有權佔有時，佔有人可以拒絕將物返還。」我國台灣地區「民法」第767條規定：「所有人得向無權佔有其物者和侵奪其物者請求返還。」
13、關於所有權人是否可以向有權佔有人主張，學界有兩種不同的觀點。一種觀點認為，所有人不能向有權佔有人主張所有物返還請求權。另一種觀點認為，所有人可以向有權佔有人提出請求，但是，有權佔有人可以提出抗辯。基於方便所有人行使權利考慮，我們採納後一種觀點。
14、謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第940－941頁。
15、陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第794頁。
16、參見王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第七冊），中國政法大學出版社1998年版，第59頁。
17、參見蘇永欽主編：《民法物權爭議問題研究》，五南圖書出版公司1999年版，第70－71頁。
18、參見謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第63－65頁；謝哲勝：《財產法專題研究》（一），三民書局1995年版，第83－87頁；陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第142－145頁。
19、參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第131頁以下；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第90頁以下；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第48頁以下。反對意見參見孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第130頁以下。
20、《中華人民共和國民法（草案）》第二編第六條前段規定：「物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應當登記，動產應當交付。」第九條第二款規定：「除法律另有規定外，國家、集體、私人的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；不經登記，不發生物權效力。」第二十五條規定：「動產所有權的轉讓以及動產質權的設立等，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，自交付時發生效力。」
21、參見肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第271頁。
22、肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第266頁。
23、（日）我妻榮著，有泉亨修訂：《日本物權法》，五南圖書出版公司1999年版，第135頁。
24、謝在全等：《民法七十年之回顧與展望紀念論文集（三）》（物權·親屬編），中國政法大學出版社2002年版，第122頁。
25、參見（日）山田晟：《德國物權法》，弘文堂1944年版，第192－195頁。轉引自陳華彬：《物權法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第270－271頁。
26、肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第265頁。
27、Baur/Stürner，Lehrbuch des Sachenrechts，16.Auflage，Verlag C.H. Beck，1992，Seite 41.轉引自孫憲忠：《德國當代物權法》，法律出版社1997年版，第140頁。
28、《聯邦最高法院民事判決匯編》第46卷，第398頁。轉引自孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第708頁。
29、參見最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導與參考》（2000年第4卷），法律出版社2000年版，第5頁以下。
30、孫憲忠：「再談物權行為理論」，載《中國社會科學》，2001年第5期。
31、王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第141頁。中國人民大學法學院·周友軍

2. 「凶宅」的房屋買賣合同糾紛怎麼處理

您好！(一)買房者知道或應當知道的情況下
合同是雙方當事人意思自治的最佳體現，合同一旦簽訂，如果沒有法定或約定的合同無效的事由出現，那麼法律會推定合同生效並予以保護。在市場經濟中，有交易就必然有風險，作為購房者在買購買房屋時，無論自用或轉手給他人以賺取差價，都會盡可能的去了解或考察所購房屋的信息。如果「凶宅」內發生的非正常死亡事件屬於影響較大的社會事件並且當地媒體曾進行大規模報道，而購房者也是本地人甚至其本身就在這一小區住，不可能不知道在所購房屋內所發生的事情。並且，購房者在與房主簽訂購房合同時，沒有主動詢問這方面信息，也沒有就房屋內是否發生過非正常死亡事件進行約定的，法律上可以推定默認購房者已經對「凶宅」有所了解，購房者就不能追究原房主的法律責任。在這種情況下，可以視為購房者自願了接受「凶宅」這一事實，那麼其就應當承擔購買「凶宅」的交易風險。如果在合同簽訂後，法律允許購房者再以「凶宅」為理由請求撤銷合同，否認合同效力或請求賠償的，則對房主來說無疑是不公平的。因此，在買房者知道或應當知道所購房屋是「凶宅」的情況下，合同有效。
(二)買房者不知情的情況下
1、買房者享有撤銷權。
眾所周知，「凶宅」因其特殊的原因，絕大多數人是不願意購買的;即便購買，若再行交易，該房通常會脫手困難，必然給買受人造成損失，正是這個原因，在二手房交易中，大多數房主為了使自己的房產能夠高價交易，往往會故意隱瞞「凶宅」這一真實情況，從而使買房者誤認為是正常房屋而交易。考察購買者的真實心態，購買者是因受欺詐，基於該房屋為正常房屋的錯誤認識而作出了購買該房屋的錯誤意思表示。換言之，如果購買人知道該房屋為「凶宅」一般是不會購買此房的;即使願意購買，也不情願支付該房屋的正常交易價格，對於在違背自己真實意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意，法律需要對其進行干預以平衡當事人的權益，通過賦予受損害當事人撤銷權，使其作出利己的選擇。並且，「凶宅」的事實足以影響購房者是否作出購買房屋的決定，是決定合同是否有效的重大因素。
故此，《合同法》第54條第二款規定，一方採用欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。所以對於出賣人故意隱瞞「凶宅」實事的欺詐行為，享有撤銷權的買受人可以向法院或仲裁機構主張撤銷該買賣合同。依據合同法理論，合同被撤銷後即自始無效，其後果是雙方互負返還義務，買房人應將房屋返還出賣人;出賣人有義務返還購房款及利息。
此外，根據《合同法》第58條的規定，對於合同被撤銷有過錯的一方，應當賠償對方因此所受到的損失。在「凶宅」買賣合同中即為違反告知義務的出賣人，應當對買房人在締約、履約、訴訟等與房屋買賣相關活動過程中的損失進行賠償。
2、賣房者的違約責任。
依據《合同法》第55條的規定，享有撤銷權的當事人自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。法彥有雲：法律不保護在權利上睡覺的人，如果權利人沒有在規定的時間內行使權利的話，撤銷權人則喪失了這一權利，合同依法有效。因為撤銷權是形成權，撤銷權的期間是除斥期間，一旦期滿，權利人從根本上失去了這一權利，並且除斥期間還不能中斷、中止和延長。法律規定除斥期間的目的一是為了督促權利人及時行使權利，二是為了維護在這一期間業已形成的法律事實和法律關系。但在現實生活中，因為普通老百姓對於除斥期間的不了解，導致喪失撤銷權的案例很多。筆者所在的法院就有這樣的一起案件。買房者因不知情購買了「凶宅」，但在知道「凶宅」這一事實後因種種原因在一年後才向法院起訴，法院依法駁回起訴後，原告因不理解法律而四處上訪，至今仍然沒有服判。那麼，是不是在過了除斥期間後買房人就沒有救濟途徑了呢?事實並非如此。
依合同法實踐，合同雙方在履行合同時應當確保合同標的物的質量，對其履行的物應當保證符合法定或約定的質量，這就是理論上所謂的物的瑕疵擔保責任，對於物的瑕疵擔保責任的概念，我國學者王利明認為是指有償合同中的債務人對其提出的給付，應擔保標的物的質量符合合同的約定，違反此種擔保義務，所承擔的特殊的物的瑕疵擔保責任。如果合同一方當事人所履行的合同標的具有瑕疵，違反了瑕疵擔保義務，則應當承擔違約責任。在房屋買賣中，賣房者如果提供的房屋是「凶宅」，影響了買房者對房屋的正常使用，就是違反了物的瑕疵擔保責任，構成違約。
對於賣房者的違約責任，如果約定有違約金的話，可直接請求支付違約金即可。
如能提供更多信息，則可給出更為周詳的法律意見。

3. 如何理解合同法第51條與物權法第106條之間的適用關系

閣下所提的問題說得細致了，完全可以做一篇很有水平的論文。
合同法第51條和物權法第106條在法律適用層面的關系，二者的關聯在於無權處分，合同法第51條規定的是無權處分場合合同效力問題，而物權法第106條規定的是無權處分場合物權變動的問題。盡管如此，二者也不是沒有關聯，其間的關聯發生在善意取得場合是否要求合同有效。對此學學者之間存在較大爭議。
王利明教授為代表的學者堅持認為善意取得場合應當具備合同有效這一要件，當時物權法草案（三審稿）第111條也曾經規定要求轉讓合同有效這一要件。
比如，物權法（草案）三審稿
第一百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合下列情形的，受讓人即時取得該不動產或者動產的所有權：
（一）在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權；
（二）以合理的價格有償轉讓；
（三）轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人；
（四）轉讓合同有效。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
後來將這一要件刪去了，其中的一個理由即是，這一規定和合同法第51條相矛盾，將會製造碰撞式法律漏洞。
所以從維護合同法第51條的出發點來看，刪去這一要件是正確的。但是從法律優劣、比較法視野來看，這一立法並非無可挑剔。而問題的根源均源自合同法第51條。
韓世遠教授、王軼為代表的學者即倡導，可以採取物權法第15條的做法，區分合同效力和物權變動，合同效力本身不受無權處分的影響，除非存在法定無效、可撤銷的情形。但是這樣的做法勢必造成合同法第51條成為具文。
綜上所述，在不修改合同法第51條的背景下並且不修改對合同法第51條的解釋（合同效力待定而非物權合同效力待定）的情況下，將轉讓合同有效剔除出第106條是符合法學方法論的。也就是說不要求轉讓合同有效，物權法第106條的善意是指「對出讓人沒有處分權不知情」，對於是否需要區分不動產和動產採納不同的善意標准（吸收德國法的做法，對動產還需附加無重大過失的主觀要件），學者之間存在爭議，從物權法第106條文義來看，確實很難得出這樣的結論，所以崔建遠教授認為，對於動產、不動產適用統一的善意標準是指「不知情且無重大過失」。但是程嘯、朱廣新等認為應當區分動產不動產分別採取善意取得和公信力制度。
代表性著述可參考崔建遠著：物權法（第二版）；王利明、尹飛、程嘯著：中國物權法教程；王洪亮：登記公信力的相對化（載華東政法大學學報）；程嘯：動產善意取得和不動產公信力制度。

4. 如何認定商品房買賣合同中的欺詐行為及賠償責任的承擔

關於商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定中的亮點。上述規定是根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對於正確維護開發商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定;而對於商品房買賣合同締結過程中欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。
筆者認為，上述司法解釋中的商品房買賣合同締結過程中欺詐行為源於《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規定。根據上述法律及相關司法解釋的規定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。
對於故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據王利明教授的觀點(見王教授所著《違約責任論》有關內容)，有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，並提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規則。但王教授未對如何認定「故意」發表意見。
筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應該承認，存在由於過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務，若均是確定的，而當事人未告知，並造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。商品房買賣合同締結過程中欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有「故意」二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。

5. 侵權責任和違約責任競合在司法實踐中應如何處理

一、侵權責任與違約責任競合的概念及特徵從民法原理看，競合是因某種法律事實的發生而致使兩種或兩種以上權利的產生，並使這些權利產生沖突的現象。本文所述違約責任和侵權責任的競合，系指一個不法行為同時符合違約行為和侵權行為的構成要件，導致違約責任和侵權責任交叉重疊的法律現象。侵權責任與違約責任競合具有以下特徵：（1）須是同一不法行為。若行為人實施兩個以上的不法行為引起侵權責任與違約責任同時發生的，不是責任競合。（2）引起侵權責任與違約責任競合的不法行為，是由一個民事主體實施。（3） 同一不法行為同時符合侵權責任、違約責任的構成要件。（4）必須同一給付內容。受侵害方只能獲得一次給付滿足，若獲多次滿足，對不法行為人是不公平的。二、責任競合產生的原因、條件（一）競合產生的原因 1、一方的違約行為同時侵犯了法律規定的強制性義務，如保護、照顧、通知、忠實等附隨義務或其他法定的不作為義務。 2、侵權性的違約。侵權性違約行為，系指行為人實施的侵權行為致他人合同利益受損，符合違約行為的構成要件。例如：保管人無權處分保管物而將保管物出賣給第三人，則無權處分人使寄存人受到損失的行為是侵權行為，同時又構成違反保管義務的違約行為。 3、違約性的侵權。違約性侵權行為，即合同當事人的違約行為致他人合同利益以外的利益損害，符合侵權行為的構成要件。例如：甲交付的電視機有嚴重瑕疵；乙購買以後在使用中發生爆炸，造成乙身體受傷。 4、行為人實施侵害他人權利並造成損害的行為時，若加害人和受害人之間事先存在著一種合同關系，使侵權人對受害人的損害行為，不僅可以作為侵權行為，也可以作為違反了當事人事先約定的義務的違約行為對待。如醫生重大過失造成病人傷害或死亡的行為。 （二）競合產生條件 根據《合同法》第122條的規定，違約責任與侵權競合必須符合下列條件： 1、行為人實施了一個違反民事義務的行為。行為人雖負有民事義務，但其未違反該項民事義務，則不產生民事責任，也就不存在責任競合的問題。而且違約責任與侵權責任的競合是基於行為人同一違反民事義務的行為產生的，如果行為人實施了數個性質不同的不法行為，既產生了違約責任又產生了侵權責任，則行為人分別承擔不同的法律責任，不產生責任的競合問題。 2、該行為引發的違約責任和侵權責任在適用法律上彼此重疊。如果行為人應承擔的違約責任和侵權責任在責任後果上彼此並存不悖，屬於責任聚合的問題，則不會發生責任競合及依法確定責任選擇取捨的問題。 3、該行為同時符合違約行為和侵權行為的構成要件。行為須同時觸犯了合同規范和侵權行為規范，並符合法律關於違約責任和侵權責任構成的規范要求。這些問題需要在法律上予以確定。 三、國外有關侵權責任與違約責任競合的法律學說及法律處理 （一）國處有關侵權責任與違約責任競合的法律學說 1、法條競合說，也稱為法規競合說。為德國及法國學者所倡。該理論認為，違約行為與侵權行為都是侵害他人權利的不法行為，兩者在性質上是相同的。違約行為是侵權行為的特別形態，它們是特別法與普通法的關系。因此，「當事人只有一個請求權，即違約責任請求權，並不發生請求權的競合問題。」法條競合說的優點在於確定法律適用的單一性，避免了雙重請求權的存在。缺陷在於：（1）法律分類錯誤，從邏輯上看，侵權行為法與合同法是相對獨立且地位平等的法律，兩者不存在普通法與特別法的關系；（2）忽視了二者之間的明顯差別。違約行為與侵權行為無論在概念、特徵、構成要件、法律後果上都是不相同的。（3）不利於對受害人的保護。例如，因產品瑕疵造成受害人人身傷害和死亡的情況下，適用違約責任，受害人只獲得財產損失的賠償，不包括對人身傷害的賠償和精神損害的賠償。這對受害人是不公平的。 2、 請求權競合說。由德國學者迪茨(Dietz)首先提出。該說認為，民事責任競合本質上是訴訟請求權的競合；一項民事違法行為同時符合兩種以上形式的民事責任構成要件時，不同的責任規則體系均對其具有適用力；受害人依據不同的法律規則可取得兩個以上獨立的訴訟請求權，既可以選擇行使其中某一請求權，也可以交叉援引法律，還可以自由轉讓或處分其中某些請求權；但無論在何種條件下，受害人的某一請求權得以實現時，其他的請求權也歸於消滅。該說的缺陷在於對數個獨立的請求權間的共生關系不能作合理的解釋，在實踐上又與民事訴訟法理論發生矛盾。 3、 請求權規范競合說。由德國學者拉倫茨(Larenz)所首倡。該說目前在民法理論與實踐中佔有支配地位。該說認為，債務人基於違約或侵權行為所侵害的僅是一個義務，故一個事實同時符合違約行為或侵權行為兩個要件時，僅產生一個請求權。該說主張單一請求權，吸收了法條競合說避免權利人雙重請求的合理內容，揚棄了請求權競合說因承認請求權的雙重存在而陷入自相矛盾的困境。在法律適用方面，該說主張發生競合的責任規范皆可適用，擺脫了法條競合說選擇法律適用時的窘境，吸取了請求權競合說可以避免發生不公平後果的優點。從法律適用結果上看，由於該說主張發生競合的各責任規范之間可以互相影響，在法律有特別規定時，並應當斟酌立法目的以定取捨，從而克服了請求權自由競合說可能造成的法律適用結果與立法目的相悖的缺陷。不足在於：既然只能產生一個請求權，那麼就談不上請求權的競合問題，這一觀點與「競合」的概念相矛盾。其二受害人雖然能選擇有利於自己的法律規范，而一旦該請求權在行使過程中遇到障礙，或者在提起訴訟時被法院駁回，則債權人就不能再行使另一個請求權，這不利於對債權人的保護。 （二）國外對責任競合的處理 第一、禁止競合，以法國為代表。法國民法認為，只有在沒有合同關系存在時，才產生侵權責任，在違約場合只能尋求合同補救的方法。因為競合是客觀存在的，是法律無法消除的，禁止競合無法從根本上消除責任競合現象。且這種做法以犧牲受害人的利益為代價。因此，是不符合立法宗旨的。例如，對於醫療事故，依據法國法只能提起合同之訴。但如果受害人體內的傷害在五年以後才發現，則因時效屆滿而無法請求賠償。 第二、有限制的選擇競合制度，以英國為代表。根據英國法規定，如果原告屬於雙重違法行為的受害人，那麼，他既可以獲得侵權之訴的附屬利益，也可以獲得合同之訴的附屬利益。解決責任競合制度只是訴訟制度，它主要涉及訴訟形式的選擇權，而不涉及實體法上的請求權競合問題。此外，英國法還對上述選擇權之訴原則規定了嚴格的適用范圍。英國法的有限制的選擇訴訟制度，是對什麼情況下構成違約的先回答，如當事人的疏忽行為和非暴露行為在造成經濟損失時，不構成侵權行為。 第三、允許競合制度，以德國民法典為代表。受害人可以基於一種違法行為而產生兩個請求權，既可以提起合同之訴又可以提起侵權之訴。允許競合制度雖然避免了禁止競合和限制競合的某些不足，但由於大多數採用此制度的國家規定，受害人能且只能選擇其中的一項請求權。這種二選一的方法並不一定能有效的保護其權益。 四、我國責任競合的現行法規定 在《合同法》頒布以前,我國主要採用禁止競合的作法，如對侵權性的違約行為和違約性的侵權行為,一般按違約行為處理;而對於交通事故、醫療事故和產品責任案件按侵權責任處理。這種作法在當時有一定合理性，但其缺陷是明顯的。在1984年最高人民法院下發的《全國沿海地區涉外涉港澳經濟審判工作座談會紀要》中，對責任競合問題予以明確承認，並允許當事人選擇兩者之中有利於自己的一種訴因提起訴訟，有管轄權的法院不應以存在其他訴因為由拒絕受理。 我國《合同法》首次以法律的形式確立了違約責任和侵權責任的競合制度。《合同法》第122條規定：因當事人一方違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受害方有權依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求其承擔侵權責任。我國有關責任競合的立法採用了允許競合和選擇請求權制度。這一制度的確定充分尊重了當事人的意志，考慮了雙方當事人的利益均衡和法律法規的協調運用，在絕大多少情況下受害人會選擇對自己最有利的責任形式，從而使其損失得到最充分的補償。但這一規定仍有待完善之處，即某些情況下，受害人只能提出一種請求權，並不能使其全部損失得到補償。 五、司法實踐中對違約責任與侵權責任競合案件的審理 雖然我國已從立法上確立了違約責任與侵害責任競合的處理原則，但就目前而言，無論是從立法上，還是從司法實踐上，對此類案件的具體審理還未能形成比較完善的體系和操作規程。根據現行法律、司法解釋以及司法實踐，筆者認為要審理好違約責任與侵權責任競合案件應當著重注意： （一）司法實踐中常見的責任競合情形 結合筆者審判經驗，責任競合通常發生在下列合同關系中：1、買賣合同。主要有標的物有瑕疵、質量不符合要求、包裝不符合要求，造成對方財產、人身損害的。2、運輸合同。在運輸旅客、貨物中，因承運人的過失，致旅客受傷、死亡或者致貨物損毀、滅失的。3、僱用合同。受僱人在履行僱用義務時，人身受到損害或者故意、重大過失造成僱用人損失的。4、租賃合同。因租賃物瑕疵而致承租人損害或者因承租人過失毀損租賃物。5、保管合同。寄存人交付易燃、易爆、有毒、有腐蝕性、有放射性等危險物品未事先告知，造成保管人損害的；或者保管人佔有寄存人財產非法使用，造成損毀、滅失的。6、贈與合同。贈與合同雖然是無償合同，但贈與人故意或者重大過失贈予受贈人有瑕疵的贈與物，造成受贈人損失的。7、承攬合同。主要有交付的定作物不符合質量要求、有瑕疵，或者因保管不善、過錯或重大過失造成定作人提供的被加工物毀損、滅失的。8、供用電、水、氣、熱力合同。此類合同在履行中，供方因違約中止供電、水、氣、熱力，致對方財產、人身損害的。 （二）在程序上應注意的問題 1、法院對原告的選擇應加以必要的訴訟指導。原告在起訴時，選擇合同之訴還是侵權之訴，對原告的權利有一定影響。理由：第一，哪一種請求權能得到更多的經濟賠償，通常是原告的首要選擇。第二，一方面，如受訴法院在原告所在地或者經常居住地，原告參加訴訟活動比較經濟、方便，訴訟成本也相對較少。原告在訴訟過程中取證、舉證比較方便，對法院支持其訴訟請求的把握相對要大。另一方面，出於心理上的擔憂，如，原告擔心地方保護主義通常會選擇自己信任的法院。因此，在受理時，雖然選擇何種請求權是法律賦予當事人的權利，當事人因對法律理解上的差異，法院對原告的選擇應加以必要的訴訟指導，指導當事人對自己的選擇如何能實現其最終目的，以及怎樣達到保護自己合法權益的最佳目的，避免當事人選擇不適當而得不到應得的賠償，給自己造成不必要的損失。同時，由於當事人的這種選擇在一定的階段又是可變的，請求權的變更，會造成訴訟期限的延長、訴訟成本的增加、管轄法院的變化等多種後果，直接影響訴訟的正常進行和訴訟效率的提高，因此加強指導很必要。 2、責任競合案件的原告只能在開庭前有權變更訴訟請求。最高人民法院《關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第三十條規定，債權人向人民法院起訴時作出選擇後，在一審開庭以前又變更訴訟請求的，人民法院應當准許。這與普通民案件在法庭辯論結束前原告可以變更訴訟請求的規定不同，因為普通民案件審理時原告變更訴訟請求，只是訴的合並，對法院已經進行的案件實質性審理沒有根本上的影響；而責任競合案件開庭後如原告變更訴訟請求，則可能因法院喪失管轄權而對已進行的審理無效。3、有權選擇管轄法院。當事人在選擇被告承擔何種責任的同時，也直接決定了受訴人民法院。當事人可以有兩次對受訴法院的選擇機會，一次是在起訴時，一次是在開庭前。起訴時原告選擇被告承擔侵權責任，依法由由被告所在地或者侵權行為地人民法院管轄。開庭前如原告變更訴訟請求改被告承擔違約責任的，則由合同履行地或者協議約定地等人民法院管轄。反之，亦然。4、原告變更請求權時法院應如何處理。原告變更請求權時，法院仍應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條的起訴條件進行審查，發現案件不屬本院管轄的，應當區別不同情況進行處理：（1）被告提出管轄權異議成立的，依照最高人民法院《關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第三十條的規定，應當駁回原告起訴。這與普通民事案件當事人提出管轄異議成立的，裁定將案件移送給有管轄權的人民法院相區別。（2）法院發現不屬自己管轄的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十六條的規定，將案件移送給有管轄權的人民法院。這與在普通審查起訴時發現不屬本院管轄的，動員當事人向有管轄權的法院起訴或裁定不予受理相區別。 5、舉證責任及范圍隨請求權變化而變更。就個案而言，原告在開庭前已經選擇，舉證責任和范圍也已確定。但就整個糾紛而言，原告的選擇的一項請求權被駁回後，還可以行使另一項請求權。所以，原告的舉證責任及其范圍會因其對請求權的選擇的變化而變化。原告要求被告承擔侵權的民事責任，就必須證明有被損害的事實；有被告實施的違法侵權行為；損害的事實與侵權行為之間有因果關系。原告要求被告承擔違約責任，只要證明被告不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定即可。可見，前者以證明有實際損失為前提，後者不一定有實際損失，而要以雙方約定的內容為前提。此外，根據最高人民法院的有關司法解釋，對原告提出的侵權事實，被告否認的，由被告負責舉證：（1）產品製造方法、發明專利引起的專利侵權訴訟；（2）高度危險作業致人損害的侵權訴訟；（3）因環境污染引起的損害賠償訴訟；（4）建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權訴訟；（5）飼養動物致人損害的侵權訴訟等。 6、訴訟時效。因違約和侵權產生的請求權，訴訟時效是不同的。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，訴訟時效一般為二年。但身體受到傷害要求賠償的侵權訴訟、延付或者拒付租金的違約訴訟、出售質量不合格商品未聲明的違約訴訟、寄存財物被丟失或者被損毀的違約訴訟的訴訟時效為一年。不履行涉外貨物買賣合同及技術進出口合同違約賠償訴訟的訴訟時效為四年。（二）在實體上的問題 1、正確認定案件事實。由於責任競合系當事人同一行為造成兩種結果，形成兩個待證事實，因此，哪一個事實是在審理中要認定的事實必須明確。根據當事人有權在法律規定的范圍內處分自己民事權利和訴訟權利的原則，原告在請求權確定以後，證明對象就已經明確。此時，法院只能圍繞當事人的訴訟請求進行認定事實，按照誰主張誰舉證的原則，決定支持或者駁回當事人的訴訟請求。 2、准確適用相關法律。原告選擇按違約責任處理的，案件應當適用《中華人民共和國合同法》及其他有關合同法律規范；原告選擇按侵權責任處理的，只能適用《中華人民共和國侵權法》及其他有關侵權法律規范。不同的選擇將導致不同的處理結果。侵權責任的原則不僅可以適用過錯原則，還可以適用無過錯原則和公平責任，而違約責任，適用嚴格責任原則。另外，承擔侵權責任的范圍不僅限於賠償財產損失，還可以包括對精神損害的相應賠償，而違約責任的承擔范圍則僅限於對財產的賠償。 3、下列情形可認為不成立違約責任與侵權責任的競合。第一，如當事人通過合同事先特別約定，雙方僅承擔合同責任而不承擔侵權責任，原則上應依照約定處理，一方不得行使侵權行為的請求權，但是倘若在合同關系形成以後，一方基於故意和重大過失使另一方遭受人身傷害或死亡，則應承擔侵權責任。第二，法律特別規定在特殊情況下應減輕當事人的注意義務和責任時，則應依據法律的規定合理地確定責任。例如，在無償保管合同中，保管人的責任較輕，如因保管物丟失的，不宜讓其承擔侵權責任。第三，當事人之間事先並不存在著合同關系，雖然不法行為人並未給受害人造成人身傷亡和精神損害，也不能按違約責任而只能按侵權責任處理。尤其應當指出，如果雙方當事人事先存在著合同關系，但一方當事人與第三人惡意通謀，損害合同另一方當事人的利益，則由於惡意串通的一方當事人與第三人的行為構成共同侵權，第三人與受害人之間又無合同關系存在，因此應按侵權責任處理，使惡意串通的行為人向受害人負侵權責任。第四，因不法行為造成受害人的人身傷亡和精神損害的，當事人之間雖然存在著合同關系，也應按侵權責任而不能按合同責任處理。因為合同責任並不能對受害人所造成的人身傷亡、精神損害提供補救，而只能通過侵權損害賠償對受害人提供補救。第五，如合同中存在免責條款的，這些免責條款合法有效，則不能因為當事人免除了違約責任而請求其承擔侵權責任。 4、當事人請求權的選擇與限制 在違約責任與侵權責任競合糾紛中，法律雖然允許當事人選擇，並且沒有規定任何限制。但這並不意味法律完全放任當事人選擇請求權。筆者認為，當事人選擇請求權時必須遵循下列原則： （1）在責任競合中選擇一個請求權。當事人只能在違約責任和侵權責任中選擇其中一個請求權提起訴訟，不能同時選擇兩個請求權。第一、當事人可以選擇一項請求權提起訴訟，也可以在選擇的請求權被駁回後，行使另一項請求權。但當事人只要有一項請求權得以實現，另一項請求權即歸於消滅。第二、選擇之訴當事人必須存在有償合同關系。無償合同通常為單務合同，根據法律規定，此類合同的義務人只有存在故意或者重大過失造成財產損害的，才承擔損害賠償責任。第三、法律明確限制選擇權的。如果法律已經對請求權作了限制，當事人則無選擇權。第四、事先約定承擔或免除某種責任的不得競合。當事人通過合同事先特別約定僅承擔違約責任而不承擔侵權責任，或者免除侵權責任的。只要不違反法律規定或者非系當事人故意、重大過失致對方傷亡的，原則上應當從當事人的約定。第五、某些特殊侵權行為不能構成責任競合。當事人的違約行為造成對方人身傷亡和精神損害的不構成責任競合。因為人身權具有強烈的排他性，是對世范圍的絕對權。 （2）權衡當事人的利益以及公平原則。責任競合法律之適用，非純為概念邏輯之推演，實系價值評斷及當事人之間利益之衡量。如果發生顯失公平的後果，應權衡各方當事人的利益，根據公平原則對造成不公平的有關規定排除適用。對此，王利明教授曾給出兩種解決方案，一是採取懲罰性賠償方式來彌補受害人的損失。另一種是允許受害人就兩種責任中的一種提起訴訟，但可以在某種責任作出賠償的基礎上適當增加賠償數額。筆者同意王利明教授的觀點。

6. 王利明的襄助立法 學術報國

從某種程度上說，王利明的學術歷程，也是改革開放以來中國民商事立法歷程的一個縮影。王利明先後參與了《經濟合同法》。《合同法》。《專利法》、《產品質量法》等重要法律的起草和修訂工作，向全國人大提交了幾十部有重要價值的咨詢報告，提出了許多立法建議，受到全國人大和有關部門的高度重視和肯定。
作為最高人民法院，最高人民檢察院等機關的專家顧問，王利明承擔了大量的司法解釋的論證，起草工作，以一個法學家的豐厚學識和高度責任心為一些重大疑難案件提供咨詢。每當這時，王利明總是放下案頭的工作，忙碌到深夜，反復斟酌推敲，就平生所學向決策者們提出自己的建議。他深知，「筆下有人命關天，筆下有財產萬千，筆下有是非曲直，筆下有毀譽忠奸」。
1998年，王利明當選為第九屆全國人民代表大會代表、全國人大財經委員會委員。2003年，又當選為第十屆全國人大代表，全國人大法律委員會委員。王利明作為《中華人民共和國民法典》起草小組成員，負責起草了《物權法草案建議稿及說明》。《侵權行為法草案建議稿》、《人格權法草案建議稿》，並主持完成了《中國民法典(學者建議稿)》的條文和立法理由書。
特別值得一提的是，王利明曾經三次走上共和國的最高講壇，為中共中央政治局和全國人大常委會作法制講座，直接面對共和國的最高決策者表達自己的見解。
1998年4月7日，第九屆全國人大組建不久，李鵬委員長聽取全國人大財經委的匯報時，王利明的發言給委員長留下了深刻印象。2002年8月31日，王利明又擔任主講人，向九屆全國人大常委會匯報了《物權法律制度》，提出了立法建議。
2004年4月6日，王利明為第十屆全國人大常委會講授《企業破產法律制度》。兩個月之後，備受關注的企業破產法草案首次提交審議，這部歷經10年起草的重要法律正式進入了立法程序。
20天後，王利明又參加了胡錦濤總書記親自主持的中共中央政治局第12次集體學習，就《法制建設與完善社會主義市場經濟體制》談了自己的研究體會。

7. 違約金如何確定

違約金的概念 我國《合同法》第一百一十四條規定：「當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。」 從上述規定可以看出，違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金的標的物是金錢，但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產。違約金具有以下法律特徵： 第一，違約金的數額是預先確定的。違約金一般在訂立合同時已確定; 第二，約金是一種違約後生效的補救方式; 第三，違約金支付是獨立於履行行為之外的給付。 違約金的主要作用 關於違約金的主要作用，學者有三種觀點：一是認為違約金的主要作用在於擔保合同的履行;二是認為違約金是債務人不履行債務所應承擔的違約責任。由於違約金與傳統民法中的擔保方式存在著性質的差別，所以違約金不是債的擔保方式，立法和法學理論也不應該要求違約金發揮債的擔保作用;三是認為違約金主要是一種責任形式，同時也應具有擔保作用，它的擔保作用在於：一旦發生違約，違約方即應給付違約金;如履行了合同，對方當事人則不能請求違約金。王利明教授認為，違約金既是一種違約責任形式，同時又是一種獨特的擔保方式。因為違約金是一種責任形式，因此不能將違約金條款完全留待當事人約定，尤其是對不公正的違約金條款，可由人民法院判決適當增減數額，甚至宣告違約金無效。 違約金的性質 違約金在性質上可分為賠償性違約金和懲罰性違約金。 賠償性違約金是指此種違約金在功能上主要是為了彌補一方違約可能發生的損失數額，並且在一方違約後，另一方可直接獲得預先約定的違約金數額，以彌補其遭受的實際損害。此種違約金的適用，使當事人免除了事後計算損害賠償數額的麻煩以及舉證困難。 所謂懲罰性違約金，是指對債務人的違約行為實行懲罰，以確保合同債務得以履行的違約金，懲罰性違約金與實際損失無必然聯系，因此常常具有較高的數額，我國專家、學者大多認為，在違約造成的損失數額高於違約金的數額時，違約金屬於賠償性的;在違約未造成損失或造成的損失低於違約金的數額時，違約金屬於懲罰性的。實際上，懲罰性違約金不能單純根據其數額來決定，應當看到它具有其他一些特點，如以過錯為構成要件，可以與損害賠償並用。 違約金在司法實踐中的適用 綜上所述，筆者認為，依照我國《合同法》的規定，應當承認違約金具有懲罰性和補償性雙重性質，但應以補償性違約金為主，懲罰性違約金為輔。 在審判實踐中應當解決好以下四個問題：①應允許當事人就違約金數額自由約定，從而充分體現合同當事人意思自治原則，如果當事人所設立的違約金過分高於或過分低於違約行為給債權人造成的損失時，法院和仲裁機構可以酌情予以增減，但不能以違約金數額過高過低而宣告其無效。②在對違約金數額進行調整時，不能將當事人約定的違約金數額與實際損失數額絕對等同，否則使違約金完全變成了損害賠償。應以約定的違約金數額是否過分高於違約行為所造成的損失為標准。最高人民法院制定《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，屬於涉及這一問題的最新司法解釋，確定了以不超過違約造成的損失的30%作為認定違約金是否過分高於損失的標准，也可以作為在處理類似問題時調整違約金過分高於損失的標准。筆者贊同此觀點。③在當事人專為遲延履行而約定違約金時，支付遲延的違約金並不能免除債務人繼續履行合同的責任。④在違約尚未造成損害的情況下，非違約方亦可要求違約方支付違約金。此時違約金的支付不以實際損害為責任構成要件。

8. 效力性強制規定舉例

這個問題你如果想進一步搞清楚，可以查閱下最高院編著的兩本專著，分別是《最高人民法院建設工程施工合同司法解釋理解與適用》、《最高人民法院關於買賣合同司法解釋理解與適用》。這兩本書關於這個問題都有專門的論述與分析，且具有較強的指導性，僅摘抄部分內容如下，希望可以對你有所幫助。
」分析強制性規范禁止的對象只是行為手段或者是行為方式，或者禁止的是行為的外部條件如經營時間、地點等，而允許依據其他手段、方式或者是時間、地點做出的行為，這時，法律本義不是禁止行為效果的發生，而是在於規范人們的行為舉止，這類規范則為管理性規范。同時，如果分清到底保護的是國家的利益還是民事主體的利益。如果法律徹底阻止這類行為實施，並且認定合同有效會直接導致損害國家利益的嚴重後果，屬於效力性規范。反之僅僅損害一方民事主體的利益時，則屬於管理型規范。」

9. 求一篇關於合同法的論文！

合同的相對性及其突破

引言：

合同是當事人之間設立、變更或終止債權債務關系的協議。《合同法》第121條確定了合同相對性的歸責原則，這里的合同相對性，又稱合同關系的相對性，是合同關系不同於其他民事法律關系的重要特徵之一。傳統的合同相對性理論認為，合同僅於締約人之間發生效力，對合同外第三人不發生效力；合同締約人不得以合同約定涉及第三人利益的事項，任何一方締約人不與第三人發生權利義務關系，否則合同無效。然而，隨著現代市場經濟高速發展，商業貿易空前繁榮，嚴格恪守合同相對性原則越來越難以滿足平衡社會利益，體現司法公正，社會經濟生活對合同的社會功能提出了新的要求。[1]為了適應現實的需要，提高社會經濟運行的效率，各國都在一定程度上擴張了合同的效力范圍，表現在立法和司法上，受合同效力影響的第三人范圍越來越寬，合同相對性原則也逐漸受到了沖擊，出現了許多合同相對性的例外情況，有學者將其稱為「合同相對性的突破」，本文將從合同相對性的歷史演進和突破表現對其略作探討。

關鍵詞：合同 相對性 突破

正文：

一、合同相對性的歷史演進

合同相對性原則，在學理上沒有一個統一的解釋，目前比較權威的解釋是以王利明先生給的定義：合同相對性是指合同主要在特定的合同當事人之間發生法律拘束力，只有合同當事人一方能基於合同向對方提出請求或提起訴訟，而不能向與其無合同關系的第三人提出合同上的請求，也不能擅自為第三人設定合同上的義務，合同債權也主要受合同法的保護。在大陸法系中，合同相對性源至羅馬法的「債的相對性」理論，認為債是當事人一方請求他方為給付行為的法律關系，債權是只能對特定人產生效力的請求權。這種由特定權利人向特定義務人請求為或不為特定行為的特性，就是「債的相對性」。而合同是債的形式之一，因此，具體到合同的效力范圍上，這種相對性原則的主要含義是：合同僅於締約人之間發生效力，對合同外第三人不發生效力；合同締約人不得以合同約定涉及第三人利益的事項，任何一方締約人不與第三人發生權利義務關系，否則合同無效。這一規則對現代大陸法系的債法產生了很大影響，理論上，都將其視為債權自身性質所決定的一種當然原則。

二、合同相對性的突破表現：

合同相對性確立以後，由於社會經濟的發展，為了更好地保護債權人和第三人的合法權益，維護正常的社會經濟秩序，現代大陸法系國家的合同立法對合同相對性規則已有所突破，合同相對性理論也同時得到發展和完善。

（一）第三人侵害債權

所謂第三人侵害債權一般是指合同外的第三人明知合同債權的存在，仍然故意以損害他人債權為目的，實施某種侵權行為，致使債權人的債權部分或全部不能實現並致債權人損害的行為。侵害債權的情況在實務中時有發生，但我國現行法律沒有確立第三人侵害債權制度。但是在現實生活中，由於經濟活動日益密切，民事行為之間的關聯性不斷增大，各種權利相互沖突、相互影響的機率也隨之增多，如果債權受到第三人的侵害，僅僅因為債權是相對權而不賦予債權人基於侵權法上的損害賠償請求權，則債權人的利益將很難得到保障，明顯違背了有侵害必然有救濟的法理。但是，第三人侵害債權的范圍應該嚴格受到控制，侵害債權應同時具備以下要件：第一，第三人侵害的必須是合法債權。如果是不合法債權，即使侵害了，也不用承擔責任，因為非法債權不受法律保護。第二，第三人實施的侵權行為具有違法性，並致使合同債務不能履行。如果第三人的行為是合法的，即使導致合同不能履行，也不構成第三人侵害債權，而是要承擔其他的刑事責任。相應的，合同不能履行並非是第三人的非法行為所致，也不構成第三人侵害債權。所以說，必須是第三人的非法行為和合同不能履行之間存在因果關系時，才構成第三人侵害債權。

(二)債權保全制度。

在現實經濟生活中，一些債務人為了逃避債務，或隱匿轉移財產、或低價轉讓乃至無償贈與財產，或怠於行使自己的債權乃至放棄自己的債權，這些行為均嚴重損害了債權人的利益。但按照傳統的合同相對性原則，由於債權人不能將自己的意志滲透到債務人與第三人的合同行為中，影響債務人與第三人的「契約自由」，因此其對此是束手無策的。這種利益上的失衡，必將導致整個合同領域交易安全的喪失，於是，為了在債務人的意思自治和債權人的期待利益間找到一個平衡點，維護誠信原則，便自然地產生了債的保全制度。此制度的基本原理在於，賦予債權人對債務人或相關第三人享有一定的權利一—代位權和撤消權。其中代位權是指債務人怠於行使其對第三人的權利並危及債權時，債權人得以自己的名義行使該權利，請求第三人履行義務。撤消權則是指債務人為逃避債務將自身財產無償贈與或以不當低價轉讓給第三人時，債權人得向法院申請撤消，宣告行為無效。

（三）「租賃權的物權化」

我國《合同法》第229條規定「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」即出租方將財產所有權轉移給第三方時租賃合同對新的所有權方繼續有效。這是民法理論上的「買賣不破租賃」規則，使得依據租賃合同產生的租賃權(債權)具有對抗第三人的物權的效力。根據債的相對性，租賃合同應只對出租人和承租人有效，當第三人買受租賃標的成為不動產所有人時，買受人非租賃合同的締約人，故不應受合同約束，得隨時取回租賃標的物。但第二次世界大戰後，隨著城市擴張、房荒問題的出現，各國為解決社會矛盾，多設定「買賣不破租賃」的例外規定，即出租人將租賃標的物讓於第三人時，原租賃合同對受讓人繼續有效。最初《德國民法典》第571條規定「買賣不破租賃」規則適用於土地租賃，後擴及一切不動產。

（四）附保護第三人作用的合同

「附保護第三人作用的制度」的意思是指特殊關系的第三人因債務人債的履行而受到損害時，不但可以向債務人主張侵權責任，而且可突破債的相對性，要求債務人承擔合同上的責任，以更好地保護其利益，此種請求權的基礎建立在基於誠信原則而發生的保護、照顧等合同附隨義務之上。也就是說，債務人所負的合同上的義務，不但指向債權人，而且指向與債權人有特殊關系的第三人。這是德國判例與學說創立了「附保護第三人作用之契約」制度，以加強保護與債權人具有特殊關系第三人的利益。該制度雖加強了對第三人的保護，但也有加重債務人責任之虞，故第三人的范圍應嚴格限制，通說認為第三人包括親屬、勞工、僱傭、租賃等具有人格法上特質之關系負有保護、照顧義務的人」。因而，我們可以看出，「附保護第三人作用的制度」只是在一定程度上突破了合同相對性原則。

（五）債權不可侵性理論的建立。

依傳統理論，物權是可對標的物直接支配的絕對權，可以對任何第三人主張權利，並得排除任何第三人對物權的妨害；債權是僅得向特定當事人請求給付的相對權，不能向第三人主張權利，也就沒有排除他人干涉的效力。為了保護債權免受不法行為的侵害，有必要進一步建立新的權利理論，[3]故學者主張承認債權的不可侵性。英國1853年判決Lumley V Gye案，創立了第三人侵害債權的先河。該案原告Lumley與某演員訂有在原告劇院演出數月的合同，並規定該演員不得去其他劇院演出。被告Gye明知此合同存在，仍誘使該演員違反合同。法院判決認為被告Gye侵害合同關系乃不法行為，應向原告Lumley承擔責任。此後，該判例所創立的第三人不法侵害債權理論為多國接受。不法侵害債權，指第三人故意損害他人債權為目的，妨害債務人履行債務的行為。[4]根據債權不可侵理論，不法侵害債權的行為發生後，債權人得以債權為由提起損害賠償之訴，追究第三人的責任，這使債的效力得到擴張，及於一切侵害債權的第三人。這也是對合同相對性的重大突破。

（六）關於第三人利益的合同。

第三人利益的合同，是指訂約人並非為自己而是為他人設定權利的合同。此種合同的法律特徵為：（1）第三人不是訂約當事人，他不必在合同上簽字，也不需要通過代理人參與締約。（2）該合同只能給第三人設定權利，而不得為其設定義務。（3）該合同的訂立，事先無須通知或者徵得第三人的同意。第三人利益合同屬於利他合同一種，如果債務人不履行義務，第三人和債權人均可以請求其承擔責任。正是由於第三人利益的合同將對第三人發生效力，所以，此類合同是合同相對性的例外。

（七）代為清償

代為清償，又稱清償代位，是指與債的履行有利害關系的第三人，代替債務人清償債務而在其清償范圍內取得債權人權利的制度。第三人的代為清償行為，可基於法律的規定，也可基於當事人之間的約定，但不管出於何種原因，代為清償都突破了債的相對性原則，主要表現在兩個方面：(1)第三人履行了依債的相對性只能由特定債務人履行的債務，突破了債務履行主體相對性的限制；(2)第三人在代為清償後，於其清償范圍內，取得債權人的地位和權利，對債務人享有求償權，突破了債權請求主體相對性的限制。當然，以代為清償的方式突破債的相對性，並非可以任意為之，它須滿足一定的條件：(1)必須依債的性質可由第三人清償；(2)債權人與債務人之間沒有不得由第三人清償的特別約定；(3)代為清償不違背公序良俗，不損害債權人債務人利益。

（八）披露制度的確認。

我國《合同法》第403條規定受託人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受託人與委託人之間的代理關系，受託人因第三人的原因不履行義務，受託人應當向委託人披露第三人，委託人因此可以行使受託人對第三人的權利。受託人因委託人的原因對第三人不履行義務，受託人應當向第三人披露委託人，第三人因此可以選擇受託人或委託人作為相對人，主張其權利。披露制度的確立也是對合同相對性原則的一種突破。

此外，代理、保險、信託作為為第三人利益合同的特例逐漸脫離合同相對性的約束，成為各自獨立的制度；同時，債的轉讓也被視作合同相對性原則的例外。

三、突破合同相對性的本質

綜上所述，雖然突破合同相對性的情形多種多樣，然而從根本上講就是合同效力是否在特定情況下及於第三人的問題，主要涵蓋以下三個方面：

首先，合同主體涉及第三人。合同主體的相對性，是指合同關系只能發生在特定的主體之間，只有合同當事人一方能夠向合同的另一方當事人基於合同提出請求或提起訴訟。而在債權物權化的情形中，第三人可以租賃權對抗房屋買受人。又如在「附保護第三人作用的契約」中，第三人可以請求債務人承擔合同責任，而許多國家則直接賦予了消費者直接起訴生產者的訴權。

其次，合同權利義務涉及第三人。合同內容的相對性，是指除法律、合同另有規定以外，只有合同當事人才能享有某個合同所規定的權利，承擔合同規定的義務，除合同當事人以外的任何第三人不能主張合同上的權利。在為第三人利益合同中，當事人雙方可約定向第三人利益為給付，或經第三人同意為其設定給付義務；在債權保全中，合同權利與義務同樣對第三人產生了約束力；債權的轉讓則將合同權利或義務直接涉及第三人。

第三，合同責任涉及第三人。合同義務的相對性必然決定合同責任的相對性，是指違約責任只能在特定的當事人之間發生，合同關系以外的人不負違約責任，合同當事人也不對其承擔違約責任。從這一點上看，上述突破情形只有「附保護第三人作用的契約」突破了合同責任的相對性，使生產者對消費者直接承擔違約責任。各國多通過嚴格區分違約責任和侵權責任來解決合同相對性所面臨的困難，如產品責任制度、第三人侵害債權制度。然而，合同相對性規則並不是絕對地排斥第三人的責任。如在保證合同中，當被保證的債務人一方不履行合同義務時，債權人可以直接請求保證人履行合同或承擔違約責任。再如，債務轉讓合同中，由第三人取代債務人成為合同關系的主體，新債務人將承擔全部債務。可以認為只有當第三人自願承擔合同義務成為合同當事人，才負違約責任。

史尚寬先生曾言：由個人自覺，及於社會自覺，契約之意義及價值，漸自社會立場加以重估。[3] 因而，法律應該確立以合同相對性原則主體，同時，承認合同相對性的突破，更加充分、完善的保護財產的流轉。而確立這種模式的意義：一方面，加強債權的保護，擴張了債的效力，承認債的發生、履行方式的多樣性，促進了合同的有效履行，提高了民事交易效率，有利於社會財富增長和社會進步；另一方面，在債的關系與社會其他關系的互動層面上，由極端地強調合同自由、尊崇意思自治不受干預，轉變為兼顧社會公正，更加註重合同當事人與第三人利益、社會利益的合理平衡。

我國《合同法》對第三人利益合同沒有專門做出規定，合同法作為規范合同關系的一般法，理應對第三人利益合同做出具體規定，所以，從世界各國和地區為第三人利益合同的發展分析，以及從我國的實際需要出發，我國立法確有進一步完善的必要。

參考文獻：

[1]楊麗君：《論英美法合同相對性原則》[J]，載梁慧星主編：《民商法論叢》.第12卷，北京：法律出版社，355.

[2]E.博登海默：《法理學－法律哲學與法律方法》[M]，鄧正來譯，北京：中國政法大學出版社，1999，326.

[3]史尚寬：《債法總論》[M]，北京：中國政法大學出版社，2000，5.

10. 民法(第3版)第三版（王利明 著） 中國人民大學出版社 與第二版的區別

第二版圖書目錄

第一編 民法總論
第一章民法概述………………………………………………………………(3)
第一節民法的概念…………………………………………………………(4)
第二節我國民法的調整對象………………………………………………(7)
第三節民法的特點…………………………………………………………(10)
第四節民法與鄰近法律部門的區別………………………………………(14)
第五節民法的體系…………………………………………………………(17)
第六節民法的淵源…………………………………………………………(21)
第七節民法的適用范圍……………………………………………………(23)
第八節我國民法的歷史發展………………………………………………(25)
第二章民法的基本原則………………………………………………………(30)
第一節民法基本原則概述…………………………………………………(30)
第二節平等原則……………………………………………………………(32)
第三節私法自治原則………………………………………………………(35)
第四節公平原則……………………………………………………………(37)
第五節誠實信用原則………………………………………………………(40)
第六節公序良俗原則………………………………………………………(41)
第三章民事法律關系…………………………………………………………(45)
第一節民事法律關系概述…………………………………………………(45)
第二節民事法律關系的要素………………………………………………(48)
第三節民事法律事實………………………………………………………(51)
第四章自然人…………………………………………………………………(55)
第一節自然人的民事權利能力……………………………………………(55)
第二節自然人的民事行為能力……………………………………………(59)
第三節自然人的民事責任能力……………………………………………(62)
第四節監護………………………………………………………………(64)
第五節自然人的姓名、住所、戶籍和身份證………………………………(68)
第六節宣告失蹤和宣告死亡………………………………………………(69)
第七節個體工商戶與農村承包經營戶……………………………………(73)
第五章合夥…………………………………………………………………(77)
第六章法人…………………………………………………………………(88)
第一節法人制度概述………………………………………………………(89)
第二節法人的成立…………………………………………………………(94)
第三節法人的民事能力……………………………………………………(96)
第四節法人的機關及法人分支機構………………………………………(100)
第五節法人的變更和終止…………………………………………………(102)
第七章民事權利………………………………………………………………(108)
第一節民事權利的概念……………………………………………………(109)
第二節民事權利的分類……………………………………………………(110)
第三節民事權利的行使和保護……………………………………………(117)
第八章物………………………………………………………………………(122)
第一節物……………………………………………………………………(122)
第二節貨幣和有價證券……………………………………………………(126)
第九章民事行為……………………………………………………………(130)
第一節概說………………………………………………………………(131)
第二節民事行為的分類……………………………………………………(132)
第三節民事行為的成立……………………………………………………(136)
第四節意思表示……………………………………………………………(137)
第五節民事行為的生效條件………………………………………………(143)
第六節效力存在欠缺的民事行為…………………………………………(149)
第七節附條件與附期限的民事行為………………………………………(159)
第十章代理…………………………………………………………………(167)
第一節概述………………………………………………………………(167)
第二節代理權………………………………………………………………(172)
第三節無權代理……………………………………………………………(176)
第四節代理關系的消滅……………………………………………………(179)
第十一章期限與訴訟時效……………………………………………………(183)
第一節期限…………………………………………………………(183)
第二節訴訟時效制度概述…………………………………………………(186)
第三節訴訟時效期間………………………………………………………(188)
第四節訴訟時效期間屆滿的法律效果……………………………………(193)
第二編 物 權
第十二章物權慨述……………………………………………………………(199)
第一節物權的概念和特徵…………………………………………………(200)
第二節物權的種類…………………………………………………………(203)
第三節物權法的基本原則…………………………………………………(205)
第四節物權的民法保護……………………………………………………(208)
第十三章財產所有權…………………………………………………………(212)
第一節財產所有權的概念和特徵…………………………………………(213)
第二節財產所有權的權能…………………………………………………(215)
第三節財產所有權的取得…………………………………………………(218)
第四節財產所有權的行使…………………………………………………(220)
第五節善意取得制度………………………………………………………(220)
第六節財產所有權的移轉…………………………………………………(223)
第七節財產所有權的消滅…………………………………………………(225)
第八節財產所有權的種類…………………………………………………(226)
第九節財產所有權的民法保護……………………………………………(235)
第十四章財產共有……………………………………………………………(241)
第一節共有的概念和特徵…………………………………………………(242)
第二節按份共有……………………………………………………………(243)
第三節共同共有……………………………………………………………(245)
第四節共有財產的分割……………………………………………………(248)
第十五章建築物區分所有制度……………………………………………(252)
第一節建築物區分所有權的客體………………………………………(253)
第二節專有部分、共有部分的所有權……………………………………(254)
第三節基地的使用權………………………………………………………(256)
第四節團體關系……………………………………………………………(258)
第十六章相鄰關系……………………………………………………………(261)
第一節相鄰關系的概念和特徵………………………………………(261)
第二節相鄰關系的種類…………………………………………………(262)
第三節處理相鄰關系的原則………………………………………………(265)
第十七章用益物權……………………………………………………………(267)
第一節全民所有制企業經營權……………………………………………(268)
第二節國有自然資源的使用經營權………………………………………(269)
第三節國有土地使用權……………………………………………………(271)
第四節承包經營權…………………………………………………………(273)
第五節采礦權………………………………………………………………(275)
第六節宅基地使用權………………………………………………………(276)
第七節房屋典權……………………………………………………………(277)
第十八章擔保物權……………………………………………………………(282)
第一節抵押權………………………………………………………………(283)
第二節質押………………………………………………………………(290)
第三節留置權………………………………………………………………(296)
第三編 債權總論
第十九章債的概述……………………………………………………………(305)
第一節債的概念和特徵……………………………………………………(305)
第二節債的要素……………………………………………………………(308)
第三節債的發生原因………………………………………………………(312)
第四節債的分類……………………………………………………………(315)
第二十章債的履行……………………………………………………………(325)
第一節債的履行概述………………………………………………………(325)
第二節債的適當履行………………………………………………………(332)
第三節雙務合同履行中的抗辯權…………………………………………(334)
第二十一章債的保全和擔保…………………………………………………(342)
第一節債的保全……………………………………………………………(343)
第二節債的擔保……………………………………………………………(350)
第二十二章債的移轉和消滅…………………………………………………(365)
第一節債的移轉……………………………………………………………(366)
第二節債的消滅……………………………………………………………(373)
第四編 債權分論
第二十三章合同概述…………………………………………………………(385)
第一節合同的概念和特徵…………………………………………………(385)
第二節合同與債……………………………………………………………(388)
第三節合同關系……………………………………………………………(389)
第四節合同的分類…………………………………………………………(392)
第二十四章合同的訂立………………………………………………………(399)
第一節合同成立的概念和要件……………………………………………(399)
第二節要約………………………………………………………………(401)
第三節承諾………………………………………………………………(410)
第二十五章合同的內容與形式………………………………………………(420)
第一節合同的條款…………………………………………………………(420)
第二節合同權利與合同義務………………………………………………(424)
第三節合同的形式…………………………………………………………(428)
第二十六章合同的變更和解除………………………………………………(434)
第一節合同的變更…………………………………………………………(434)
第二節合同解除概述………………………………………………………(437)
第三節合同解除的條件……………………………………………………(442)
第四節合同解除的程序……………………………………………………(444)
第五節合同解除的效力……………………………………………………(446)
第二十七章合同分則…………………………………………………………(453)
第一節買賣合同……………………………………………………………(453)
第二節供用電、水、氣、熱力合同…………………………………………(477)
第三節贈與合同……………………………………………………………(481)
第四節借款合同……………………………………………………………(484)
第五節租賃合同…………………………………………………………(489)
第六節融資租賃合同………………………………………………………(498)
第七節承攬合同……………………………………………………………(502)
第八節建設工程合同………………………………………………………(512)
第九節運輸合同……………………………………………………………(520)
第十節技術合同……………………………………………………………(528)
第十一節保管合同…………………………………………………………(544)
第十二節倉儲合同…………………………………………………………(548)
第十三節委託合同…………………………………………………………(551)
第十四節行紀合同…………………………………………………………(556)
第十五節居間合同…………………………………………………………(558)
第二十八章不當得利之債……………………………………………………(563)
第一節不當得利制度概述…………………………………………………(563)
第二節不當得利的效力……………………………………………………(567)
第二十九章無因管理之債……………………………………………………(570)
第一節無因管理的概念和性質……………………………………………(570)
第二節無因管理的構成要件………………………………………………(572)
第三節無因管理的效力……………………………………………………(574)
第五編人身權
第三十章人身權概述…………………………………………………………(579)
第一節人身權的概念和特徵………………………………………………(579)
第二節確立人身權法律制度的意義………………………………………(581)
第三節人身權的分類………………………………………………………(582)
第三十一章具體人格權………………………………………………………(588)
第一節身體權………………………………………………………………(588)
第二節生命權………………………………………………………………(589)
第三節健康權………………………………………………………………(590)
第四節 自由權………………………………………………………………(591)
第五節隱私權………………………………………………………………(592)
第六節姓名權和名稱權……………………………………………………(594)
第七節肖像權………………………………………………………………(596)
第八節名譽權………………………………………………………………(599)
第九節榮譽權………………………………………………………………(601)
第六編 民事責任
第三十二章民事責任概述……………………………………………………(607)
第一節民事責任的概念和特徵……………………………………………(607)
第二節民事責任與其他法律責任的區別…………………………………(609)
第三節民事責任的分類……………………………………………………(609)
第三十三章締約過失責任與違約責任……………………………………(613)
第一節締約過失責任………………………………………………………(613)
第二節違約責任……………………………………………………………(616)
第三十四章侵權的民事責任…………………………………………………(621)
第一節侵權的民事責任概述………………………………………………(622)
第二節侵權民事責任的構成要件…………………………………………(623)
第三節免責事由……………………………………………………………(625)
第四節侵權行為的歸責原則………………………………………………(628)
第五節特殊侵權行為………………………………………………………(630)
第六節共同侵權行為………………………………………………………(634)
第三十五章民事責任的承擔…………………………………………………(639)
第一節民事責任競合概述…………………………………………………(640)
第二節民事責任競合的表現形式………………………………………(641)
第三節承擔民事責任的方式………………………………………………(645)
第四節承擔民事責任的方式的適用………………………………………(649)
主要參考書目……………………………………………………………………(651)

共625頁

圖書內容簡介

《民法》一書是高等學校法學專業核心課程教材之一，它是根據國
家教育部審定的《民法教學基本要求》編寫的。我們編寫的基本指導
思想是：遵循馬列主義、毛澤東思想，尤其是鄧小平同志建設有中國
特色的社會主義理論，立足我國社會主義初級階段建設和發展的實際，
努力反映依法治國、建設社會主義法治國家的要求，反映民事立法和
運用民事法律規范調整社會生活的成果，借鑒和吸收國內外民法學研
究的思想和觀點，注重闡明本學科的基本理論和基本制度，使之符合
本科民法學教學的需要。
本書共六編三十三章，第一編民法總論，第二編物權，第三編債
權總論，第四編債權分論，第五編人身權，第六編民事責任。

第三版圖書目錄

第一編民法總論
民法概述………………………………………………3
第一節 民法的概念…………………………………………………5
第二節 我國民法的調整對象…………………………………9
第三節 民法的特點…………………………………………12
第四節 民法與鄰近法律部門的區別………………………16
第五節 民法的體系…………………………………………19
第六節 民法的淵源…………………………………………23
第七節 民法的適用范圍……………………………………26
第八節 我國民法的歷史發展………………………………28
民法的基本原則……………………………………33
第一節 民法基本原則概述…………………………………34
第二節平等原則……………………………………………36
第三節 私法自治原則……………………………………………………39
第四節 公平原則…………………………………………………………4l
第五節 誠實信用原則……………………………………………………44
第六節 公序良俗原則……………………………………………………46
民事法律關系……………………………………………………49
第一節 民事法律關系概述………………………………………………50
第二節 民事法律關系的要素……………………………………………53
第三節 民事法律事實……………………………………………………56
自然人……………………………………………………………60
第一節 自然人的民事權利能力…………………………………………62
第二節 自然人的民事行為能力…………………………………………65
第三節 自然人的民事責任能力…………………………………………69
第四節監護………………………………………………………………7l
第五節 自然人的姓名、住所、戶籍和身份證…………………………75
第六節 宣告失蹤和宣告死亡……………………………………………77
第七節 個體工商產與農村承包經營戶…………………………………81
合夥………………………………………………………………84
法人………………………………………………………………95
第一節 法人制度概述……………………………………………………97
第二節 法人的成立…………………………………………………………102
第三節 法人的民事能力………………………………………………105
第四節 法人的機關及法人分支機構…………………………………109
第五節 法人的變更和終止……………………………………………ul
民事權利………………………………………………………116
第一節 民事權利的概念………………………………………………117
第二節 民事權利的分類………………………………………………119
第三節 民事權利的行使和保護………………………………………126
物………………………………………………………………13l
第一節物………………………………………………………………132
第二節 貨幣和有價證券………………………………………………136
民事行為………………………………………………………140
第一節 概說……………………………………………………………142
第二節 民事行為的分類………………………………………………144
第三節 民事行為的成立………………………………………………148
第四節 意思表示………………………………………………………149
第五節 民事行為的生效條件…………………………………………155
第六節 效力存在欠缺的民事行為……………………………………162
第七節 附條件與附期限的民事行為…………………………………173
代理……………………………………………………………179
第一節 概述……………………………………………………………180
第二節代理權…………………………………………………………185
第三節無權代理………………………………………………………190
第四節 代理關系的消滅………………………………………………193
期限與訴訟時效………………………………………………196
第一節 期限……………………………………………………………197
第二節 訴訟時效制度概述……………………………………………201
第三節 訴訟時效期間…………………………………………………202
第四節 訴訟時效期間屆滿的法律效果………………………………205
第二編物權
物權概述………………………………………………………213
第一節 物權的概念和特徵……………………………………………214
第二節 物權的分類……………………………………………………217
第三節 物權法的基本原則……………………………………………219
第四節 物權的保護……………………………………………………223
物權變動………………………………………………………227
第一節 不動產物權變動模式…………………………………………228
第二節 動產物權的變動………………………………………………230
第三節 非基於法律行為的物權變動…………………………………232
第四節 不動產登記制度…………………………………………………234
所有權…………………………………………………………237
第一節 所有權的概念和特徵…………………………………………239
第二節 所有權的權能…………………………………………………240
第三節 所有權的取得…………………………………………………243
第四節 所有權的行使…………………………………………………249
第五節 所有權的消滅…………………………………………………250
第六節 所有權的種類…………………………………………………251
業主的建築物區分所有權……………………………………261
第一節 業主的建築物區分所有權的概念……………………………262
第二節專有權…………………………………………………………263
第三節共有權…………………………………………………………265
第四節管理權…………………………………………………………268
第五節 業主大會和業主委員會………………………………………27l
相鄰關系………………………………………………………275
第一節 相鄰關系的概念和特徵………………………………………276
第二節 相鄰關系的種類………………………………………………277
第三節 處理相鄰關系的原則…………………………………………282
共有……………………………………………………………284
第一節 共有的概念和特徵……………………………………………285
第二節按份共有………………………………………………………287
第三節 共同共有………………………………………………………290
第四節 因共有財產而產生的共同債務………………………………293
第五節 准共有…………………………………………………………295
第六節 共有財產的分割………………………………………………295
用益物權………………………………………………………300
第一節 用益物權概述…………………………………………………302
第二節 土地承包經營權………………………………………………308
第三節 建設用地使用權………………………………………………321
第四節 宅基地使用權…………………………………………………334
第五節地役權……………………………………………………………339
擔保物權………………………………………………………350
第一