長沙司法拍賣房

㈠ 在長沙買法拍房有什麼風險嗎

轉自我們的百家號：

法拍房具有不限購，不限戶口，無需社保資格，價格便宜等優勢，但是法拍房也同樣具有不小的風險，經常可以在網路上看到購買法拍房遇到坑的人，其實遇到坑主要是因為在購買之前沒有做細致的風險調查，下面湖南法拍網就為大家來介紹下在長沙買法拍房要做哪些風險信息的調查。

現在通過網上競拍購買的房子，其產權不用擔心，拍賣成功後，拿到裁定書可以直接進行過戶，而之前的債權與購買者完全沒有關系。這里講的風險信息，主要集中在使用權以及購置拍賣房的隱形費用上。法拍房的風險主要有五個方面需要特別注意：居住風險、租賃風險、戶口問題、欠費風險、高額稅費。我們一項一項來看。

一、房屋租賃情況

對於拍賣房的購買者來說，租賃可是一個大坑，好多人在不知情的情況下吃了大虧。為什麼這么說呢？因為買賣不破租賃。根據我國的物權法等相關法律規定，拍賣房產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅。如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。

舉個例子，甲先生成功拍到了一套黃浦區的房子，但拿到了《執行裁定書》才發現，這套房子在被拍賣之前，原房主乙已經與丙簽訂了10年的租賃合同。甲先生聯系律師，得到的答復卻是在10年的租賃期內，丙仍然可以基於租賃權住在該套房屋內，直至租賃期滿日止再將房屋交還給甲。而且一般這種情況，執行法院也不會強制騰空，等於說買了房子干著急也住不進去。

買了房子不能住，還要等10年！這就是由於前期調研得不夠充分的後果！

所以在競拍前，實地考察絕對不能馬虎，看房產是否有人居住，是否已經搬空。事前多一步，事後會省很多事！

二、是否有人居住

在拍賣房的交易中，經常會遇到拍賣標的當前有人居住的情況，極端情況下也會發生由於該房屋是產權人的唯一住房，競買人拍賣成功了卻無法入住的情況。

一般來說這些信息在拍賣標的公示信息中都會有標注，沒有詳細說明的，也可以自行電話拍賣行相關人員進行咨詢了解。建議大家看中了一套拍賣房，一定要到現場去踩一下盤，多問問小區物業、左鄰右舍關於住戶的情況，看看是否還有人居住？裡面住的人是誰？與產權人什麼關系？是否已經清場？

雖然可能會有部分房子法院會協助買受人清場，但也不排除遇到極端情況。反過來說，如果房屋出現佔用情況，有的人認為這是法拍的風險，但在另一些人看來這就是更好的機會。

只要拍賣前詳實調研，預估好處理成本，確實是個可以考慮的選擇。

三、戶口與學區佔用情況

大家都非常關心買房子的戶口問題，但是對於法拍房來說，法院這邊只負責產權過戶，戶口是完全不管的。

在買之前，務必要前往房屋所在地對口的派出所查詢屋內的戶口情況。如果被執行人或其他人的戶口落戶在拍賣房屋內，不排除拍賣成交後，上述人員仍不願意將其戶口遷出的情況。

所以在盡調這個步驟，戶口問題一定要慎重。我們具體要怎麼做呢？

1、核查戶口簿登記情況

核查賣方的戶口本，可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但需注意戶口簿只能反應賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員的戶口落於交易房屋內的可能；另一方面，戶口本上的登記的信息沒有及時更新，可能與實際戶籍狀況存在差異。

2、預先到公安機關核實戶籍登記

房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的公安機關管理，買方可以委託律師或親自到公安機關了解房屋的戶籍狀況。有的出售方承諾無戶口，但仍應到公安機關核實。

3、預先去房屋所在學校查詢學位情況

問一下學校，該房產學位是否已經被佔用，是否可以在入讀等問題。如果已經被佔用了應該如何處理。

四、房屋的欠費情況

關於欠費的問題我們先來看下拍賣行的特別約定中是如何描述的：

本次房產拍賣標的交付後，買受人應自行辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續，並承擔相關費用。原應繳應付的所有欠費包括但不限於水、電、燃氣、物業管理費等由買受人自行調查了解並全額承擔。

你沒看錯，欠費金額由買受人自行調研，費用由買受人自行全額承擔，手續由買受人自行辦理，法院和拍賣行是不負責這部分事宜的。

所以在購買拍賣房屋前，你可以去小區找物業打探一下房子的物業費，水費繳納情況、是否有購買車位等信息，把這部分錢都納入到成本范圍里來考慮。

五、隱藏稅費的情況

司法拍賣中稅費一般由競買人負擔，這是一筆不小的開支，所以在盡職調查中查明房屋房產證辦理年限，確定稅費數額（在房屋為普通住房且滿二唯一的情況下，競買人可以免交營業稅，但需繳納個稅；而如果房屋滿五唯一，競買人不需要繳納營業稅和個稅）。還有親友贈送或者公司名下的房產也都存在高額的稅費。

所以，事先一定要查清楚房屋產權的情況。

小結一下，在盡調房屋風險這個步驟，湖南法拍網提醒大家一定要關注五個方面：

1、居住情況（網上有交代，但仍需核實）。

2、租賃情況（分法院認可及不認可的租賃兩種，處理方式也不同）。

3、戶口情況（自己到公安部門核實）。

4、欠費情況（親自核實）。

5、產權歸屬情況（親自核實）。

㈡ 長沙法拍房需要購房資格嗎

不需要。長沙法拍房是不需要購房資格的。根據規定，無論是在長沙還是其他城市購買法拍房，都是不限購的。沒有購房資格也是可以進行購買的。

另外，管理部門也還沒有接到法拍房要限購的相關通知。所以沒有購房資格、沒有繳納社保、外地戶口、本地戶口，已經沒有購房資格的人群都可以在長沙購買法拍房，可以過戶。

長沙法拍房要滿足以下條件：

1、房屋原值判定：房屋價格評估值或原購買價格。

2、認定是指出具有法院發出的公告；如房屋、第三人、第四人等以上人員名義購買。

3、交易契稅：按照商業貸款政策規定，面積90平以下（含）至500元／平米（含）；轉帳徵收：住宅、商鋪、個人、二套房組合貸款。

㈢ 長沙熱點樓盤法拍房納入限購 業內：後續其他城市或將跟進

新京報訊（記者 徐倩）繼上海等地對法拍房實行限購後，長沙也將熱點樓盤法拍房納入了限購范圍。4月21日，根據阿里拍賣的信息，長沙市雨花區恆大綠洲小區某房產正進入拍賣等候環節，明確其競買人條件為「凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競買，椒江法院工作人員及近親屬不得參與競買（購房者須符合當地購房政策）」。
相關研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，「從『購房者須符合當地購房政策』可以看出，對於此類司法拍賣房來說，也明確需要符合當地購房政策的內容，換而言之，其也需要具備限購方面的相關資格。」
「此次長沙雖然沒有明確發文，但其實和此前上海類似，在具體的司法拍賣房房源中，會明確限購的相關條款，所以可以理解為是政策收緊的導向。」嚴躍進如是稱。
據當地媒體報道，長沙將建立法拍房精準限購名錄庫，對熱點區域、樓盤法拍房進行限制，目前，八方小區等熱點樓盤法拍房已納入限購范圍。
嚴躍進表示，從實際情況看，長沙這兩年房地產調控總體到位，但是一些司法拍賣房因為不限購，也出現了價格炒作等現象。長沙此類政策，具有積極的導向，尤其是對於一些可以繞過限購的房產，後續會面臨更嚴的政策管控，預計後續全國其他城市在司法拍賣房方面也會有收緊的動作。

㈣ 長沙司法拍賣房限購嗎

長沙「6.25」新政，並沒對法院拍賣房產作出新的規定哦！所以說長沙司法拍賣房是不限購的。具體參見長沙市人民政府辦公廳2018年6月25日印發的《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》。

㈤ 長沙法拍房需要購房資格嗎

不需要。
由於法拍房的特殊法律地位，長沙在發布相關限購政策後，無長沙購房資格者仍然可以通過參與競買法拍房購得長沙的住宅。
法拍房即法院拍賣房產的簡稱，是通過法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，而被債權人經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權。