司法估價
① 房產司法拍賣評估價是不是就是保留價
不一定，評估價格可以作為保留價，但是根據市場交易情況，法院有權調低或者調高保留價。
由入選執行拍賣的法院的評估公司庫里搖珠決定的評估公司評估後，以評估報告的評估價確定保留價。如被人佔用按現狀不交付拍賣的房產，第一次拍賣保留價可以按評估價下浮不超過20%。
每次拍賣流拍後，可申請降價不超過20%再拍賣，即第二次拍賣的保留價可以最多是第一次拍賣保留價的80%，你可以自己復算回按評估價的多少。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第八條拍賣應當確定保留價。
拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，並應當征詢有關當事人的意見。
人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
最高院確實有關於保留價的司法解釋，《最高人民法院關於人民法院委託評估、拍賣和變賣工作的若干規定》第十三條
拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，並應當征詢有關當事人的意見。
(1)司法估價擴展閱讀：
房產拍賣中評估價和保留價的關系：
評估價高於保留價
1、在司法拍賣中，保留價就是競拍的時候不能低於的價格，法院在拍賣前一般會對拍賣物品進行評估，由專門機構出具評估價格，然後由法院根據這個評估價確定拍賣時的保留價。在拍賣的時候，最終的成交價不能低於保留價。
2、目前流拍保留價由人民法院確定，確定的原則是在前次拍賣保留價的基礎上下降不超過20%即可。保留價由人民法院直接通知拍賣方，無須征詢當事人意見，亦未賦予當事人進行抗辯的權利。以致在現實中由於被執行人對拍賣價格不滿，產生強烈的對抗心理，拒不配合遷出拍賣房屋或者交出拍賣財產，不但沒有解決矛盾，反而激化矛盾。
3、因此引入聽證程序，追求程序公正，摒棄現行由人民法院依照職權單方面確定保留價的弊端，建立更加完善、公正、透明的聽證機制，真正實現實體公正。
② 在司法上「無實物」如何「估價」
對於贓物已滅失的財產犯罪，已無法就實物本身進行鑒定，對此，《最高人民法院關於審理盜竊案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條第(五)項規定:「被盜物品已被銷贓、揮霍、丟棄、毀壞的，無法追繳或者幾經轉手，最初形態被破壞的，應當根據失主、證人的陳述、證言和提供的有效憑證以及被告人的供述，按本條第(一)項規定的核價方法，確定原被盜物品的價值。」該條指明了無實物估價的常見依據和資料，也即失主、證人的證言、有效憑證以及被告人的供述。但是上述依據並不全面，同條第(七)項還規定:「銷贓數額高於按本解釋計算的盜竊數額的，盜竊數額按銷贓數額計算。」既然在能夠確定物品實際價格的場合都可以按銷贓數額計算盜竊數額，那麼在不能確定物品實際價格的場合，就更可以按照銷贓數額定罪量刑了，因此對於贓物已滅失的案件，還可以根據銷贓價格確定犯罪數額。 而且，上述司法解釋僅僅規定了估價的方法和依據，並沒有明確證明的曜跡布疵揮謝卮:對於已滅失的贓物，需要具備什麼程度的證據規格才得以確定價格呢?有一些案件，雖然被害人對物品的數額和價值言之鑿鑿，但是並無其他證據佐證，被告人要麼矢口否認要麼避重就輕，如果遵循罪疑唯輕的原則就低不就高，被害人往往難以接受。有意見認為，相對於犯罪行為而言，對於犯罪數額的證明標准不妨適當放寬。誠然，如果犯罪數額的確定只涉及量刑的輕重，那麼贓物價值的計量自不必過於嚴苛。但問題是，財產類犯罪的數額在我國不僅是量刑的標准，也是定罪的依據，故對數額的證明還是應該「高標准、嚴要求」，達到排除合理懷疑的程度。 在有實物的情況下，實物本身就是鑒定的直接資料，而在實物已經滅失的情況下，物品的品名、新舊等情況就要根據相關證據來加以判斷，問題在於判斷的主體是估價機構還是司法機關呢?如果承認司法認知和估價鑒定各自具有不同的職能定位和專業特點，那麼就應當遵循「證據的判斷交給司法機關，價格的判斷交給鑒定機構」的原則。但是實踐中出現了估價機構代行司法職能的現象，例如相當多無實物估價的鑒證報告中都提到:「由於鑒證標的已滅失，價格鑒證人員未能進行現場勘察，有關該標的情況及數據的描述均以委託方提供的詢問筆錄及相關證據資料為依據。」筆者認為，鑒定人員直接根據原始證據資料判斷物品的狀況和價值有越俎代庖之嫌，不僅有損鑒定的合法性，而且鑒定結論也容易失真，例如在證據存在矛盾的情況下鑒定人員對證據的採信就有可能違反訴訟證明的原理。所以，正確的做法應當是先由司法機關向鑒定機構了解無實物估價需要哪些參數(例如物品的品名、款型、新舊等)，然後通過審查判斷證據確定上述參數並提供給鑒定機構，再由鑒定人員根據依法確定的參數估算價格。此外，前一個訴訟階段作出的估價鑒定到了後一階段如果遭遇非法證據排除，從而導致鑒定參數必須重新確定的話，後一階段的司法機關應當根據新的法律事實重新委託鑒定。(作者單位:江蘇省南京市白下區人民檢察院)
③ 當事人申請司法評估房產價過高,當事人的對方可以不認可嗎
第一，司法評估房產價值具有法律效力。是法院判決時的重要依據專。法院認可就是法律認屬可。
第二，對方可以不認可，可以提出質疑，也可以提出申請重新鑒定。但是都必須通過法院認定的司法鑒定機構評估。法院指定的司法鑒定機構出具報告就是法律文書。對方不認可也不影響法院判決。
④ 土地司法鑒定評估依據中的評估類別是怎樣規定的
法律分析：1、債務糾紛涉及的房地產拍賣(變賣)鑒定評估。債務糾紛涉及的房地產拍賣(變賣)鑒定評估，主要指人民法院在處理債務糾紛案件中，涉及的房地產拍賣(變賣)鑒定評估，包括以下主要類別：現房拍賣(變賣)鑒定評估、在建工程項目整體拍賣(變賣)鑒定評估、在建工程部分拍賣(變賣)鑒定評估、企業整體拍賣(變賣)鑒定評估。房地產拍賣(變賣)鑒定評估，鑒定評估的價值定義為房地產市場價值評估，通常不評估變現價值，不考慮房地產拍賣(變賣)成交後交易的稅費以及稅費的轉移分擔。經估價機構書面提示後，委託方在鑒定評估委託中，仍然特別指明要求評估變現價值的，可以在揭示該房地產市場價值之後，評估其變現價值。房地產拍賣(變賣)鑒定評估的估價目的，表述為「為司法拍賣(變賣)提供房地產市場價值參考依據」。2、司法鑒定的委託與受理。司法鑒定機構應當統一受理辦案機關的司法鑒定委託。委託人委託鑒定的，應當向司法鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，並對鑒定材料的真實性、合法性負責。司法鑒定機構應當核對並記錄鑒定材料的名稱、種類、數量、性狀、保存狀況、收到時間等。訴訟當事人對鑒定材料有異議的，應當向委託人提出。
法律依據：《中華人民共和國資產評估法》 第三條 自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自願委託評估機構評估。
涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規規定需要評估的(以下稱法定評估)，應當依法委託評估機構評估。
⑤ 房地產司法拍賣估價時應符合哪些規
1）應根據最高人民法院的有關規定和人民法院的委託要求，評估拍賣房地產的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格；（2）評估價值的影響因素應包括拍賣房地產的瑕庇，但不應包括拍賣房地產被查封及拍賣房地產上原有的擔保物權和其他優先受償權；
（3）人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去後進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權；（4）待開發房地產司法拍賣估價採用假設開發法的，應選擇被迫轉讓開發前提進行估價。
⑥ 法院委託第三方評估公司評估房價是不是按評估的目的來評估的
法院評估的房子價格是法院委託評估公司評估的，評估公司根據你房子用途採用某種評估方法，等到房子的價值，一般評估公司都採用市場法，就是按照市場實際交易案例（三個以上案例），根據各案例的不同進行修正，最終用算術平均數得出結果。
（一）由評估機構評估。
通常法院會安排多家評估機構對同一房產進行評估，既避免了作弊現象，也能獲得更多評估結果進行參考，減少誤差，確保評估結果公正客觀。
由於評估公司的評估價更接近市場價格，所以這也是目前法院採用最多的一種評估方式，不過只有進入法院准入名單的評估公司才有資格參與這項評估工作。
（二）向房管機構定向詢價。
法院為了更快更簡單的獲得房產的相關價格，也會採用一種定向詢價的方式來參考評估價。
法院會向房管機構出具詢價函，寫明詢價要求和期限，由房管機構在指定期限內出具詢價結果作為評估價的參考標准。
不過由於房管機構的相關系統有可能不及時反映市場價格，導致最終詢價與市場價格相差較大的情況，所以現在採用這種評估方式的法院較少。
鑒證性估價與咨詢性估價的區別（本質上由估價目的決定）：
（一）鑒證性估價一般是估價報告或估價結果供委託人給第三方使用或說服第三方，起著價值價格證明作用的估價（房地產抵押、房屋徵收估價、法院委託的司法估價、稅收估價）。
（二）咨詢性估價一般是估價報告或估價結果僅供委託人自己使用，為其做出相關決策或判斷提供參考依據的估價（委託人出售房地產確定要價）。
⑦ 司法鑒定房產的評估報告怎麼確定評估目的
（一）明確估價對象
由於提起訴訟的原因是多種多樣的，導致了司法鑒定估價中的房地產無論是在實物上、區位上，還是在權益上都表現各異。明確估價對象的內容包括估價的實物狀況、區位狀況和權益狀況三個方面。
日常估價中，對估價對象范圍的界定，主要包括對實物構成、權益和空間范圍的確定。對於實物構成范圍的界定，主要是看估價對象到底是單獨的土地使用權、建築物，還是土地、建築合一的房地產，是否還包括自行裝修、機器設備等；對於權益范圍的界定，需要考慮是否包括特許經營權、債權債務等；對於空間范圍的界定，涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特別注意的是，涉案房地產多存在抵押、查封、拖欠工程進度款、欠稅等問題，在權利上往往是不完整的，估價人員既要清楚現有權益的范圍，又要根據具體估價目的弄清楚估價時應設定的權益范圍。當設定的權益范圍與估價對象實際權益范圍不一致時，估價師要在報告中充分說明差異所在，並闡述估價中設定該權益范圍的依據。
（二）明確估價時點
房地產估價是以某一時點作為估價時點，估算的是有關房地產在該時點的現時價值。由於司法訴訟案件涉及的損害、損失或侵權行為、經濟行為通常發生在過去，而判決、執行又發生在現在或將來，因此，司法鑒定項目涉及的估價時點將會根據具體訴訟事項以及估價結論最終用途的不同要求，將過去、現時或將來的某一時點作為估價時點。估價師要及時與法官溝通，明確估價時點，並在《委託司法鑒定函》中明確。
（三）明確估價目的
由於所處訴訟階段以及委託人的不同，房地產估價報告的具體用途是有所區別的，因此我們通常所說的估價目的是一個相對寬泛、概括的表述，是司法訴訟中若干具體鑒定應用目的的總稱。例如在貪污受賄案件審理中，司法鑒定估價的用途可能是為量刑定罪提供依據，也可能是為最終如何處置貪污受賄取得房地產提供依據。由於不同的最終估價目的，決定了對估價時點、價值類型的選擇會有所不同，進而對估價結果產生影響，因而在司法鑒定估價中，估價目的應根據其最終的具體目的進一步詳細表述。
在實際估價中，委託人往往並不能准確的提出符合估價要求的那種明確、具體的估價目的，這就要求估價人員要主動與委託人進行充分溝通，認真細致地了解委託人的真實估價需求。在弄清委託人的估價目的之後，估價人員應採用符合估價要求的表述將其表達出來，並請委託人予以確認。
（四）明確價值類型
明確價值類型是指明確所要評估的價值具體是哪種類型的價值。與其它估價業務價值定義存在相對確定性不同，司法鑒定估價的價值定義根據估價目的和估價對象的不同，往往存在較大的差異，例如，用於拍賣執行的，往往評估房地產合法轉讓條件下的市場價值；用於以資抵債的，為抵償價值；用於協議轉讓的，可能為建議協議轉讓價值或快速變現價值。但對於很多以分家析產為目的的估價，估價對象通常是權屬資料不全或受限制（如宅基地），這就需要估價師和法官根據估價目的，堅持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護正當權益的原則，選擇適當的價值定義。合理的價值定義需要估價師在遵循估價基本理論的基礎上，很好的與估價的根本目的相結合，要避免不加思考的「市場價值」，深刻理解市場價值僅僅只是價值的一種形式而已。
明確價值類型以後，估價人員必須在估價報告中給出該價值類型的明確定義，並在致委託方函中予以重點說明，以便於法官和當事人雙方了解價值定義，防止估價結果和估價報告被錯誤地使用，引起不必要的糾紛。
估價人員對價值類型的選擇與定義，應以現有國家、行業技術標准與規范為依據，現行相關標准與規范有明確規定的，應以其定義為准，不要另行做出定義；現行相關標准和規范未明確規定的，應考慮採用公開認定的一般理論與研究成果，必要時，應將相關理論和研究成果作為鑒定報告的附件。例如，最高人民法院、最高人民檢察院《關於辦理受賄刑事案件適用法律如干問題的意見》（法發﹝2007﹞22號）規定，交易型受賄數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算，市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。在新商品房交易過程中，開發商所設定的市場銷售價格不具有決定意義，通常僅具有參考價值，而真正決定商品房買賣對價金額的是交易中普遍存在的折扣價格。新商品房交易折扣幅度不定，開發商內部會根據經辦人員的職務高低設定不同的優惠許可權。因此，在審判實踐中，一般認為應當以新商品房銷售方的「最低優惠價格」作為「市場價格」，以判斷國家工作人員實際支付的價格是否符合「明顯低於」市場價格。
⑧ 刑事案件為什麼要司法評估
法律分析：刑事案件進行司法評估，不是司法所的人進行評估的而是物價鑒定所在進行評估，如果你對估價不服是可以申請重新估價的。
法律依據：《中華人民共和國刑事訴訟法》 第七十七條 被害人由於被告人的犯罪行為而遭受物質損失的，在刑事訴訟過程中，有權提起附帶民事訴訟。根據該條規定，只要被害人因被告人的犯罪行為而遭受物質損害的，都可以提起刑事附帶民事訴訟。
⑨ 訴訟中的司法評估能否使用網路詢價
訴訟中的司法評估能使用網路詢價
網路詢價是人民法院通過詢價評估系統的大數據分析，確定財產處置參考價的一種方式，多應用於法院強制執行中的拍賣程序。
例如在法院強制執行過程中涉及到對被執行人房產的處置，法院可依據執行申請人的申請，通過與當事人議價、房管局定向詢價、在司法網路詢價平台進行網路詢價、評估公司估價等方式確定被執行房產的處置參考價，以此為依據上拍。