商業地產招商法律風險
㈠ 董振武律師——《房地產企業管理與法律風險防範實戰課程》課程提綱
董振武律師——房地產項目投資決策階段風險防範
【課程綱要】
一、投資決策不可忽視的九大風險因素解讀及案例分析
（一）投資決策階段不可忽視的九大風險因素
（二）案例分析
案例1：面積超標，經濟適用房成爛尾
案例2：資金鏈斷裂，企業面臨破產
案例3：廣廈失房地產業發展的黃金十年
二、科學決策的八大策略
（一）科學決策的八大策略
1、做好可行性論證
（1）房地產投資可行性論證的五大任務和三項目的
（2）可行性論證過程中最容易犯的六種典型錯誤
（3）如何讓可行性論證由「報告」到切實「可行」
（4）可行性論證過程中應關注的十大要點
（5）合理設計可行性論證流程的「天龍八步」
（6）可行性論證操作流程圖
（7）模板一：項目可行性研究報告內容指引
模板二：××項目可研報告
2、做好前期法律風險防範
（1）項目用地取得使用權的一般法律程序
（2）獲取項目的六種方式
（3）一級開發權的獲取及模板
模板一：土地一級開發所需文件匯總
模板二：土地一級開發政府談判交流提綱範本
模板三：土地一級開發協議範本
（4）一二級聯動的四種模式及五大關鍵管控點
（5）必須招拍掛的情形
（6）項目直接轉讓的法律分析與風險防範
（7）股權收購獲取項目的法律分析與風險防範
模板一：法律盡職調查報告
模板二：法律意見書
模板三：合作開發協議
3、做好投資收益的控制
（1）成本預測
（2）稅務分析
（3）項目資金預測
模板一：可研經濟測算經濟指標部分模版
模板二：× ×項目經濟測算
（4）經濟效益與敏感性分析
模板：× ×項目敏感性分析
4、做好經濟環境預測
5、做好信息的收集
6、合理選擇合作方式
（1）五種合作方式
（2）與合作風險有關的因素
（3）不同合作方式的潛在風險與關鍵管控點
7、各部門參與配合
（1）財務、物業等部門參與投資決策的必要性
（2）各部門在投資決策過程中的分工與配合
8、與政府資源和諧對接
（1）企業行為與政府資源和諧對接的五大切入點
（2）如何處理地方政策與國家政策的沖突
（3）開發商如何協調與地方政府之間的利益關系
董振武律師——房企不同拿地方式的操作及風險防範
【課程綱要】
一、 房地產企業可以通過哪些途徑獲取土地
（一）房地產企業的六種拿地方式
（二）六種拿地方式的利弊分析
（三）房地產企業如何根據自身發展階段、發展規模選取符合自身條件的拿地方式
二、 一二級聯動獲取土地實操及風險防範
（一）如何成功獲取土地一級開發權
（二）土地一級開發成本構成及負擔、盈利點全程解析
（三）土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總
1、前期開發的法律文件
2、土地一級開發的法律文件
3、土地一級開發成本類的法律文件
1）收購土地及拆遷的文件
2）基礎設施投資類文件
3）前期費用文件
4）計入土地一級開發成本的二級開發文件
（四）土地一級開發和二級開發有怎樣的關系？如何找到二者之間的契合點？
（五）土地開發一二級聯動的四種模式選擇及比較分析
（六）如何策劃前期資金投入保障資金安全
（七）如何合理合法避稅
（八）如何設定土地一二級聯動開發招拍掛時的合法壁壘
（九）如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關事宜
（十）需要政府授權的法律文件以及每個階段政府需要審批的相關批文、需要政府辦理的所有相關手續的辦理程序全程展現
（十一）經典案例告訴你開發商成功實現一二級聯動的秘籍
三、 二級市場拿地方式實操及風險防範
（一）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍又是如何界定的？
（二）招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
（三）為什麼企業實力雄厚、准備充分卻無法成功通過二級市場拿地？其中症結何在？
（四）「招拍掛」獲取土地會踩到哪些「雷區」？
（五）如何避免「招拍掛」雷區？
（六）真實案例揭示哪些情形會導致「招拍掛」無效及其後果
（七）真實案例全程揭示通過「招拍掛」成功獲取土地的操作規程及技巧
四、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防範
（一）「精心策劃」的項目轉讓為什麼到頭來「竹籃打水一場空」？
（二）如何避免直接項目轉讓不至於因違反法律禁止性規定而無效
（三）如何看清直接項目轉讓的利弊不至於盲動
（四）如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
（五）真實案例全程展現直接進行項目轉讓獲取土地實操及風險防範
五、 股權收購獲取項目實操及風險防範
（一）收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
（二）股權收購如何做好合理避稅
（三）通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
（四）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防範，事後如何處理？
（五）真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
六、 商品房包銷獲取項目實操及風險防範
（一）商品房包銷實現項目轉讓在法律層面如何實現
（二）商品房包銷實現項目轉讓要警惕哪些陷阱
（三）商品房包銷如何合理避稅
（四）真實案例生動再現商品房包銷實現項目轉讓的操作技巧及風險防範
七、 承包經營獲取項目實操及風險防範
（一）通過承包經營獲取項目有哪幾種方式？
（二）承包經營獲取項目幾種方式的不同之處及利弊分析
（三）企業如何審時度勢在幾種方式中進行取捨
（四）真實案例全面解析承包經營獲取項目實操及風險防範
八、模板
（一）土地一級開發相關法律文件模板
1、前期開發的法律文件
2、土地一級開發的法律文件
3、土地一級開發成本類的法律文件
（1）收購土地及拆遷的文件
（2）基礎設施投資類文件
（3）前期費用文件匯總
（4）計入土地一級開發成本的二級開發文件
（二）二級市場拿地相關文件匯總
1、招拍掛成功拿地策劃案
2、招拍掛拿地相關法律文件
（三）股權收購獲取項目相關文件匯總
1、股權收購獲取項目策劃案
2、股權收購獲取項目交流提綱
3、股權收購獲取項目盡職調查報告
4、股權收購獲取項目法律意見書
（四）商品房包銷獲取項目相關法律文件匯總
1、商品房包銷獲取項目策劃案
2、商品房包銷合同範本
董振武律師——房企規劃設計階段風險防範與限額設計
【課程綱要】
一、 規劃設計階段對項目成敗的影響及潛在風險分析
（一）規劃設計對建設項目總成本的影響
（二）規劃設計階段潛在風險分析
1、設計單位選擇沒有經過審慎調研與比較，後續配合困難
2、設計合同的擬定過粗，很多糾紛在後續解決時無據可查
3、沒有很好的運用限額設計，導致成本控制失利
4、各部門未能積極參與設計審圖，設計交不了圈
二、 房地產企業如何通過規劃設計階段的有效控制降低項目開發過程的潛在風險
（一）設計合同中不得忽視的四個問題與案例分析
1、設計合同中應嚴格確定總設計師及總設計師必須參加的會議與罰則
2、設計合同中應明確出圖數與免費修改情況
3、設計合同中應明確設計失誤的損害賠償責任與辦法
4、設計合同中應明確設計變更各方當事人的職責
（二）房地產企業限額設計實戰技巧及典型案例分析
1、設計周期與過程式控制制要點掌控
2、設計要求關鍵點分析
3、成本控制、設計深度與成果要求
（三）真實案例展現其他部門參與規劃設計的重要意義與職責
1、工程部門參與規劃的意義、職責與典型案例
2、預算部參與規劃設計的意義、職責與典型案例
3、物業管理部門參與規劃設計的意義、職責與典型案例
三、 規劃設計階段模板匯總
1、XX公司設計合同完備條款模板
2、XX公司設計任務書模板
董振武律師——建設工程施工階段關鍵管控點及風險防範
【課程綱要】
一、 建設工程施工階段產生的十七大致命傷及典型案例
（一）施工企業選擇不謹慎，導致後續糾紛不斷
（二）房地產合作開發處理不得當導致竹籃打水一場空
（三）招投標不合法導致合同無效影響工程結算
（四）建設工程施工合同條款不完備，導致抗風險能力弱
（五）建設工程施工合同無效、解除運用不當，合法權益保護不利
（六）沒有妥善處理在建工程抵押與預售的關系導致官司纏身
（七）工期延誤且被施工企業「牽著鼻子走」
（八）工程質量確有問題，但質量索賠時取證難、推進難
（九）企業無端捲入施工現場安全事故遭遇「獅子大開口」
（十）變更洽商手續不完備導致虛增工程成本
（十一）簽證管理混亂導致現場工程師亂簽證
（十二）因甲供材料出現質量問題或者工程延期問題引起的賠償責任問題
（十三）不合理的合同計價方式導致房地產企業需增工程成本
（十四）竣工驗收合格後出現問題方感為時已晚
（十五）工程管理不規范導致在工程款與質量索賠等訴訟中舉證困難
（十六）農民工鬧事使得開發企業長期不得安寧
（十七）開發商面對建築商的優先受償被動無措
二、 房地產企業建設工程施工階段風險防範措施及已經出現問題的補救方法
（一）施工企業選擇風險防範與典型案例解析
1、成功的施工企業選擇可以減少工程施工階段一半的風險
2、開發企業和施工企業的關系與利益平衡
3、施工企業選擇3大技巧
4、施工企業工程施工過程中常見的6種惡意行為與解決方案
（二）房地產合作開發法律風險與防範措施
1、房地產合作開發的幾種形式與操作方式
2、房地產合作開發合同的有效要件
3、兩種無效的合作開發房地產合同與法律後果分析
4、四類不屬於合作開發房地產合同的合同及處理原則
5、簽訂房地產合作開發合同應注意的十個問題
6、房地產合作開發過程中比較常見的糾紛解決方式
（三）招投標風險防範、問題解決之道與典型案例解析
1、哪些項目必須招標？必須招標未招標導致合同無效的三種情形
2、《招投標法》規定的導致中標無效的七種情形與法律後果分析
3、如何使「實質性談判」繞過招投標無效的紅線
4、招投標無效後應怎樣盡量減少損失？
5、招投標管理制度優化模板與招投標文件完備條款範本
（四）建設施工階段合同管理風險與合同管理體系建立
1、建設工程施工階段涉及的所有合同匯總與標桿企業合同比對分析
2、完備的合同條款對防範房地產項目法律風險的重要作用及案例分析
3、房地產企業合同管理體系的建立與關鍵管控點
4、房地產企業所涉不同類型合同的完備條款匯總及法律分析
（五）建設工程施工合同簽訂、履行風險防範及合同效力、合同解除權靈活運用
1、建設工程合同簽訂中的陷阱與防範
2、有效應對施工企業建設工程後履行抗辯權的三點建議
3、建設工程合同無效的情形、法律後果分析與應對策略
·建設工程合同效力認定
·黑白合同的四種情形與法院態度分析
·違法轉包、非法分包法律後果分析與開發商運用策略
·建築企業「內部承包」的法律問題及法律風險防範
·沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義及承包人未取得建築施工企業資質或者超越資質等級導致合同無效條款的運用
·工程墊資及法律風險防範
·建築工程合同無效在實踐中的處理與運用
·合同無效工程款應如何支付
·合同無效，合同約定的違約條款能否適用
4、開發商合同解除權有效運用及對建築商合同解除權的應對策略
·建設工程施工合同法定解除條件的特殊規定與條件成就的認定
·建設工程施工合同解除後的處理
（六）在建工程抵押與擔保潛在風險分析與防範意見
1、簽訂在建工程抵押貸款合同的風險及防範
2、土地使用權抵押轉為在建工程抵押過程中的風險及防範
3、在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突的風險及防範
4、劃撥土地上在建工程抵押的風險及防範
5、在建工程抵押權與商品房預售的風險及防範
6、辦理在建工程抵押物保險的風險及防範
7、BOT模式下融資擔保和反擔保安排
（七）工期風險防範關鍵管控點、工期延誤解決之道與典型案例解析
1、開發商控制工程期限的要點
2、工期延誤的四大類別十種情形
3、不同情形的工期延誤開發商應如何應對以盡可能減少損失
4、建設工程施工合同無效情況下工期延誤的處理
5、開發商如何應對施工企業惡意罷工行為
6、開發商打贏工期索賠三大關鍵因素
（八）工程質量問題關系理順、妥善處理與典型案例
1、開發商是房屋質量的第一責任人，但是誰應該對開發商負責？
2、質量問題的五大責任方及其責任劃分
3、主體結構問題與其它質量問題通常表現形式與法律後果分析
4、工程質量索賠可否在工程欠款案件中提起反訴？什麼情況下可以提起？
5、打贏質量索賠案件不可逾越的過程——質量鑒定的實操技巧
6、業主提出質量問題保修困難的有效應對
7、未及時履行及保修期屆滿後保修責任
（九）法律層面如何防範、應對安全事故與典型案例
1、工地傷亡的四種情況與緊急處理辦法
2、工地傷亡的後果與防範
（十）變更洽商中容易出現的問題與管控措施
1、工程變更的責任劃分與工程變更、價款變更流程關鍵管控點
2、「非重大變更不在調價范圍內」將幫您省掉近千萬的工程款
3、「低中標、勤簽證、高索賠」應對策略
4、怎樣通過制度流程和人力資源管理的設計規避變更洽商中的風險
5、變更洽商制度、流程優化模板與變更洽商完備手續
（十一）現場簽證管理要點與解析
1、現場簽證容易出現的五大頑症
2、現場簽證管理之「對症下葯」
3、現場簽證管理制度、流程優化模板
（十二）甲指甲供、甲指乙供及代付材料款對工程決算的影響及法律後果分
1、不同規模和不同老闆個性的房地產項目應如何選擇材料采購方式
2、甲指甲供、甲指乙供及代付材料款對工程決算的影響及法律後果分析
3、不同采購方式的風險表現形式與風險防範要點
（十三）預決算實戰技巧與風險防範
1、合同計價方式對工程款結算糾紛的影響及法律後果
2、工程款撥付技巧與支付手續
3、工程結算中拖欠工程款的利息的起算時間與計算標准
4、雙方當事人約定的利息加罰息的效力
5、開發商應對「以送審價為准」要點解析及典型案例
6、質保金結算實操分析
（十四）竣工驗收法律風險與防範措施
1、三種不同形式的竣工驗收與注意事項
2、竣工驗收的11個條件
3、竣工驗收應提交的材料、驗收程序與內容
4、竣工驗收的9個依據與20個標准
5、不能進行竣工驗收的工程
6、隱蔽工程竣工驗收需要注意的事項
7、竣工驗收備案及竣工驗收與竣工驗收備案的關系
8、竣工驗收的法律後果分析
9、與竣工驗收有關的11個法律問題
·建設工程施工有效，但建設工程竣工驗收不合格如何處理？
·建設行政機關的工程竣工驗收備案行為可訴嗎？
·一項工程未經竣工驗收，建設單位就擅自投入使用，此後該工程發生屋面滲漏、牆皮脫落、管道溢水等質量問題，應由誰負責？為什麼？它和發、承包雙方簽訂的質量保修合同是什麼關系？
·竣工驗收、結算、付款、交工之間的時間關系如何確定？
·竣工驗收備案屬於行政許可行為嗎?
·竣工驗收備案是行政監督管理嗎?
·竣工驗收備案是建築工程交付使用的必要條件嗎?
·竣工驗收備案可以提起行政訴訟嗎?
·關於工程未經驗收即投入使用的質量責任問題
·工程竣工階段有何風險？如何防範？
·如何加強竣工階段的監理？
（十五）開發商如何打贏工程欠款與質量索賠案件
1、工程欠款與質量索賠案件常見類型與產生根源分析
2、開發商對此類案件的法律風險防範及應對措施
3、工程欠款、質量索賠案件反其道而行可能會有意想不到的效果
4、建設工程糾紛不適用於專屬管轄的有關規定
5、建設施工過程中函件往來及簽收的重要性與要點把握
6、工程欠款、質量索賠案件中選擇法院和仲裁的利弊分析
（十六）農民工討薪實踐應對全接觸
1、農民工討薪的常見情形
2、農民工討薪根源分析
3、開發商應如何應對農民工討薪、解決農民工工資問題
（十七）建築商優先受償實操應對策略
1、《合同法》第286條關於優先受償權的規定、適用條件分析與實現程序
2、《物權法》實施後對《合同法》第286條的影響
3、優先受償權行使期限
4、開發商（發包方）對工程價款優先受償權的規避措施
三、 建設工程施工階段管理制度模板、相關配套表單及合同範本匯總
（一）建設工程施工階段管理制度、流程模板
1、工程文件資料管理規范
2、對供應商的評估管理規范
3、工程施工、監理及工程材料、設備采購招投標管理規范
4、工程施工組織設計審查規范
5、合同辦理、審批及存檔規范
6、乙方材料設備及乙方分包工程限價管理規范
7、工程預算、結算管理規范
8、對外付款審批責任規范
9、工程管理部工地檢查規范
10、洽商管理規范
11、工程結算管理規范
12、工程決算復審規范
13、設計變更、現場簽證管理規范
14、付款審批流程管理規范
15、材料采購管理規范
16、招投標管理規范
17、會議組織管理規范
18、處理與合作單位關系准則
19、工程管理部工地檢查制度
20、工程施工組織設計審查規范
21、施工圖紙會審管理准則
22、建設工程進度控制管理辦法
23、工程物資采購管理制度
24、工程質量控制及管理准則
（二）建設工程施工階段配套表單
1、認可材料、設備供應商評估表
2、供應商供貨情況評估表
3、合同審批及管理程序
4、限價工作流程
5、合同審批表
6、招投標流程
7、材料設備計劃單
8、材料控製表單匯總
9、材料設備選型定板及限價計劃
10、限價材料詢價情況比較表
11、價格審定表
12、三方簽訂及甲供材料超領用量表
13、招投標履行表
14、竣工結算單
15、工作聯系單
16、簽證單
17、中間驗收評分表
18、竣工驗收評分
19、付款情況表
董振武律師——房地產項目銷售物業階段常見糾紛解決途徑及法律風險防範
【課程綱要】
一、商品房銷售的幾種模式比較分析及風險防範
（一）商品房銷售的幾種模式比較及利弊分析
1、案例：不同商品房銷售模式的特點及合理應用
2、商品房銷售有哪幾種模式
3、不同商品房銷售模式利弊比較分析
4、不同房地產企業如何結合自身發展狀況選擇銷售模式
5、商品房銷售幾種模式如何操作才能獲益最多、損失最小
（二）銷售代理幾種模式的比較及利弊分析
1、銷售代理有哪幾種模式？房地產企業是不是一定要用銷售代理的方式售房？
2、房地產企業如何結合自身發展狀況選擇科學的銷售代理模式？
3、有何訣竅讓代理公司多賣房少付傭金？
4、如何做好傭金結算實操管控？
5、如何做好房款監管問題？
6、如何設計銷售代理合同才能避免銷售代理風險
7、真實案例全面展示如何通過銷售代理合同幫房地產企業有效規避銷售代
理風險
二、商品房銷售物業階段遇到的問題及風險防範
（一）商品房銷售過程中遇到的問題及風險防範
1、銷售代理中主要的法律風險與防範
（1）揭秘開發商與銷售代理商合同法律關系背後的故事
（2）開發商在銷售代理過程中的風險
（3）一線標桿企業是如何通過完備的銷售合同預測和防範風險，做到高枕無憂？對本企業有何借鑒的意義？
（4）真實案例教你全面規避銷售代理風險
2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風險及防範
（1）當前商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問題
（2）商品房銷售廣告與宣傳資料的法律性質定位
（3）開發商會面臨哪些法律風險
（4）開發商如何防範銷售廣告與宣傳資料法律風險
3、商品房包銷行為的法律風險及防範
（1）商品房包銷中開發商、包銷人、購房人三者的角色定位
（2）包銷合同六大常見糾紛及其法律風險分析
4、商品房預售法律風險及防範
（1）商品房預售開發商可能遭遇的法律問題
（2）開發商如何防範商品房預售風險
5、銀行按揭貸款中的法律風險及防範
（1）銀行按揭中由於銀行、購房人的原因會使開發商面臨哪些困境
（2）開發商如何在銀行按揭貸款中做到防患於未然
6、商業地產銷售法律風險及防範
（1）商業地產有哪幾種盈利模式
（2）開發商如何科學選擇並成功運營適合自己的商業地產盈利模式
（3）商業地產投資中開發商可能遭遇的九大風險分析
（4）如何把控售後包租的合法與非法
7、商品房銷售常見的幾類糾紛及對策
案例一：配套設施、座落、位置與廣告宣傳、合同約定不符
案例二：房屋面積差異大
案例三：房屋質量不合格
案例四：樓盤的實際環境、布局與模型不一致
案例五：認購書糾紛及處理
案例六：裝修標准與廣告宣傳、合同約定不符
案例七：逾期交房、逾期辦證糾紛
案例八：一房二賣糾紛
案例九：合同無效、合同解除糾紛
案例十：定金糾紛
案例十一：公攤面積、車位糾紛
案例十二：空氣質量檢測不合格
8、房地產商如何應對業主群體訴訟
（1）交房階段引發爭議或訴訟之應對方略
（2）規劃變更問題引發群體爭議或訴訟之應對方略
（3）回遷項目房屋質量問題引發群體爭議或訴訟之應對方略
9、商品房銷售中其他熱點問題法律分析
10、如何運用銷售手冊和銷講為商品房銷售開啟一路綠燈
11、收房時應讓業主簽好哪些法律文件來避免風險
12、開發商如何巧用現行法律從容應對物業交接中業主的種種刁難
（二）開發商、建築商、物業公司、業主間的問題及風險防範
1、開發商如何通過招投標方式選到志同道合的物業公司
2、如何做到開發商、物業公司、業主三方共贏
3、房地產公司與物業公司如何磨合與配合從而達到共贏
4、開發商全委及自建物業公司的利弊分析
5、成立業主委員會有何利弊
6、物業公司和業主委員會的是非恩怨
7、現行法律對開發商、建築商、物業公司、小業主之間的法律關系的規定及應對策略。
8、物業管理十大困局
9、物業管理階段糾紛大觀及對策展示
（1）真實案例揭示前期物業服務合同糾紛的症結及對策
（2）四大案例全面展現物業裝修糾紛的是與非及對策
（3）十大經典案例透視物業管理費糾紛的是非糾葛及對策
（4）真實案例展示物權法頒布後車位糾紛、公攤面積糾紛的新情況
（5）真實案例揭示業主相鄰關系糾紛中業主間、業主與物業公司間種種微妙關系及對策
10、現行法律對物業公司起訴業主有哪些限制性條件？物業公司如何應對？
㈡ 商業地產租賃需注意什麼
商業地產租賃需避開以下陷阱
陷阱一：出租主體
商業地產租賃合同簽訂前需要核實房屋產權證書的原件，必要時還應在房屋交易中心查詢房屋權屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實房屋租賃合同的
出租方與產權證書登記的所有權人是否一致。需注意的是，如果出租方並非房屋所有權人，而是代理出租、委託出租，則需要出租方提供房屋所有權人的委託書等法
律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權人的同意或授權。承租方一旦忽視對出租方主體資格的審查，則可能會掉進房東「合同效力」
的陷阱。
陷阱二：土地性質
我國建設用地使用權按用途劃分為工業用地、居住用地和商業用地等不同類型。根據物權法和相關房地產法律規定，房屋實際用途應當與土地用途一致。未經
有關部門批准，擅自改變土地用途，例如在居住或工業用地上開設商業項目，則有一定的法律風險。我們曾遇到這樣一個案例，當事人租賃工業用地上建造的房屋開
設酒店，裝修進行了一半後卻發現因土地性質問題無法通過工商、消防等審批程序。申領不到合法的經營執照，當然就無法再繼續承租和經營下去。由此造成的經濟
損失由誰承擔？一場不可避免的房屋租賃糾紛就此產生了。
陷阱三：轉租問題
轉租是商業地產租賃中經常遇到的，且關系雙方切身利益的敏感問題。房屋的轉租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分
或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書面同意的情況下，承租人可以充當「二房東」把承租的房屋部分或全部再出租，並從中獲取收益。但如果承租人未經房
東同意擅自轉租，則構成違約行為，嚴重的可導致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。
第二種轉租方式是房屋承租權轉讓，指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一並轉移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼
續履行房屋租賃合同的行為。這種轉租方式也是「盤店」的一種方式，但是在盤店的過程中一般還會涉及到裝修，設備、技術的一並轉讓和補償，所以在合同中應分
別約定清楚，並且要由新的接盤方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書面協議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。
陷阱四：裝修改造
商業地產的承租人在接手後一般都會對房屋進行不同程度的裝修改造。在此提醒物業裝修改造必須把握的幾個原則：
一、必須事先得到房東的書面同意。
二、不能損害原房屋主體結構，影響房屋建築安全。
三、裝修工程的消防報批和驗收責任由承租人負責。
四、合同期滿或提前終止時，裝修折舊與補償方式一定要約定清楚。
我們在實踐中經常遇到的案例就是房屋租期未滿，由於各種原因導致雙方合作破裂，這時候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭議的焦點。裝修需要拆除還是補償，補償的標准又是什麼，為避免雙方陷入爭執的僵局，事先的約定是非常必要的。
陷阱五：消防問題
商業地產在租賃中一般需過兩道消防關，一是房屋在竣工驗收時應取得的房屋消防驗收合格證書或備案登記；二是將租賃房屋用於商業經營場所時在開業前應通過的消防安全檢查。前者是業主的責任，後者一般是承租人的責任。
曾有這樣的案例，承租人將租賃房屋裝修好申請消防驗收時，因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業。可是房屋本身的結構又不適合再添建逃生梯，結果
自然造成房東與承租人之間互相指責，推諉責任，釀成訴訟。為避免類似的糾紛發生，承租人在租賃合同簽訂前最好請工程專業人員實地查驗租賃房屋是否具備所開
辦的經營項目的硬體條件，裝修改造方案也應先獲消防審批後再動工，並應事先約定好雙方各自的消防責任。
產權式商鋪是從分時度假和產權式糾紛的商業模式演變過來的，應用於商業地產領域，即是開發商將其開發建設的大型商業廣場進行合理分割後，劃分為較小的商鋪並出售給投資者。因其符合房地產開發商快速回籠資金的要求，同時也有利於滿足中小投資者以少量資金投資商業地產的目標，近年來新起的大型商業地產大都是用這種方式開發出來的。但隨著時間的推移，近年來，國內一些城市紛紛出現產權式商鋪群體性糾紛，嚴重影響了正常的經營秩序和社會穩定，並成為經濟發展和社會治理的熱點和難點問題，必須引起我們的高度重視。
一、產權式商鋪的概念及類型
產權式商鋪的實質是將該商鋪中的所有權的權能進行分離，即將佔有、使用、收益、處分四項權能進行分離，限制了所有權人佔有、使用權能，僅保留收益、處分的權能。投資產權式商鋪，其實質就是投資者主動放棄了部分所有權的權能，將其讓渡於開發商或其他經營者，以保證可以將所投資商鋪與商場整體進行統一規劃經營後，可以達到最大的利用效果，以獲得最大的利益。
我們通常說的產權式商鋪包括獨立產權式商鋪和虛擬產權式商鋪兩種類型。獨立產權式商鋪，即開發商將商場內的商鋪進行分割，小商鋪之間用牆體等區分彼此空間；虛擬產權式商鋪，即開發商只對開放式賣場進行概念上分割，小商鋪間無內牆分隔，但是能夠根據房屋平面圖、房屋面積、界限標識、細小的界樁或者特殊地釘等方式標記，也能准確的確定商鋪的位置。商鋪產權登記在投資者名下，購房者雖擁有獨立產權，但不能獨立使用，只能將商鋪包租給開發商設立或指定的商業運營公司統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。目前的產權式商鋪以虛擬性產權式商鋪為主。
二、產權式商鋪的經營模式及法律關系分析
產權式商鋪在我國經歷了三個階段的發展：第一階段是售後返租階段，賣鋪者和租鋪者是同一主體，即開發商在將商鋪賣給商鋪業主之後對所賣商鋪進行承租；第二階段是售後包租階段，開發商與商鋪業主簽訂合同，保證商鋪在售出之後得以出租，但租鋪者非開發商自己，而是第三方，即賣鋪者和租鋪者是兩個主體，這實現了賣鋪與租鋪在法律上、經營上的分離；第三階段是轉租階段，開發商只負責商鋪的出售，而與業主們簽訂合同、負責管理商鋪的主體則是第三方，一般是專門的管理公司，他負責將商鋪出租給另一個主體，即經營方，也就是說，在這個階段中，買賣、管理、經營分屬三個主體，以便於整合資源，專業經營，規避風險，這是現代社會利益最大化需求的結果，也是產權式商鋪發展至今的最高形式。在整個發展過程中，不管形式上如何改變，產權式商鋪這種經營模式始終圍繞著一個理念，那就是權利分離，從起初的所有權和經營權分離到後來的所有權、管理權和經營權相分離，商鋪投資者作為商鋪的所有權人，其沒有對商鋪直接經營管理的權利，僅享有對自己所購買商鋪的回報收益權，這是產權式商鋪相較於其他模式的特殊之處。
三、產權式商鋪的常見法律風險分析
從實踐來看，現實性產權式商鋪由於可以獨立經營使用，業主可以在租期屆滿後自由選擇繼續委託出租或者收回自營，相對風險較小；而虛擬性產權式商鋪由於無法獨立經營使用，商鋪業主雖擁有獨立產權，但不能獨立使用，投資收益完全依賴於開發商或其指定的經營單位，容易引發開發商和承租人、業主間的沖突和糾紛。
（一）市場的不確定性風險。
市場瞬息萬變，由於國家政策的變化或市場競爭格局的演變，各行各業都會面臨一些難以預見的風險。產權式商鋪所在的大型商城，往往具有較強的專業性，由於行業市場變化產生的風險往往會相對更加明顯。
（二）託管收益從房款折抵導致商鋪銷售價格虛高的風險。
同一個地段上的物業形態，從商業上考慮，採取產權式商鋪的銷售方式遠比其他房產的售價要高得多，且投資回報在短期內即可實現。在同樣的地段和開發環境下，商鋪的銷售價格往往遠遠高於住宅和寫字樓。價格的反差，豐厚利潤的誘惑力，強烈吸引開發商投資開發產權式商鋪。開發商在銷售環節就已經在價格上透支了投資者和經營者的未來收益，而高價格就導致高租金，這又使項目高出周邊商鋪的租金水平，最終可能導致招商障礙，從而使項目無法獲得應有的收益；或者當高租金導致商業機構無利可圖時，商業機構就會關門退租使商鋪處於閑置狀態，這些都導致置業者的收益無法保證。