溫州市司法拍賣

『壹』 個人收外匯年度限額是怎麼算的

在中國個人結匯的年度限額是5萬美元，超過5萬美元之後，當年就不能結匯。 對個人結匯和境內個人購匯實行年度總額管理。年度總額內的，憑本人有效身份證件在銀行辦理。

超過年度總額的，經常項目項下憑本人有效身份證件和有交易額的相關證明等材料在銀行辦理，資本項目項下按照有關規定辦理。

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個人外匯業務按照交易主體區分境內與境外個人外匯業務，按照交易性質區分經常項目和資本項目個人外匯業務。按上述分類對個人外匯業務進行管理。

銀行應當按照本辦法規定為個人辦理外匯收付、結售匯及開立外匯賬戶等業務，對個人提交的有效身份證件及相關證明材料的真實性進行審核。匯款機構及外幣兌換機構(含代兌點)按照本辦法規定為個人辦理個人外匯業務。

『貳』 老賴把拍賣房設成靈堂 買房遇到這種事你會怎麼辦

二手房的買賣向來是一件你情我願的事情，但是也有購房者為了貪圖便宜，購買法院的拍賣房，但拍賣房也不是那麼好買的。

近日，溫州豪宅區里一個姓張的大老闆，坐擁2000多萬元的江景豪宅，卻欠債不還，法院把房產查封並進行司法拍賣。

誰能想到，張老闆為了不把房子賣出去。可謂是百般阻擾，不僅在豪宅里設靈堂，甚至還僱人企圖挾持買家。原本說想買房的人，一個不剩全被嚇跑，房子到現在賣不出去。

當然，在房子設靈堂來阻撓拍賣這種事，並不常見，但是拍賣房的購買構成中，也會遇到諸如此類的困難，通常來說，可能會遇到以下4種常見的情況。

1、實際居住人拒絕搬離房屋

如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣後也有可能會發生實際居住者拒絕搬走，進而引發新的訴訟。

這種情況發生在有銀行參與的房屋買賣的連環訴訟中，銀行享有房屋的抵押權，通過法院直接拍賣使抵押權變現。但房屋租賃人由於租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期後實際入住人才搬離房屋。或者，房屋所有權人惡意將房屋賣給第二手購買人，由於第二手購買人已經支付了全部購房款，辦理了入住手續，並對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。

2、房屋所有權證的辦理難以確定

因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執行相關案件時很難准確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現問題。

這時要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。

如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產權證或初始產權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。但如果原所有權人不能辦理產權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那麼條件具備後或法院通過強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。

3、房屋質量沒保障

因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。因此，即便進行了現場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。

一般來說，如果因為開發商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經常會因為在施工時偷工減料，開發商使用的建築材料以次充好，導致存在質量瑕疵。但因為這些房子還沒有經過長期實際居住使用，因此無法發現隱蔽問題。並且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，並聲明僅以房屋現狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚後參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自願接受這種現實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。

4、購房成本風險

購房成本風險通常包含兩方面，一是拍賣的房產不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高於相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交後需支付給拍賣公司的傭金。其中保證金是競拍人參與競拍的「過路費」，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，並憑借保證金收據到拍賣公司辦理報名競買手續。

拍賣成交後，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結束後將退還保證金。競拍成功後，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外，還要根據具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%?5%之間。另外，如果被拍賣房屋所佔用的土地是劃撥的土地使用權，那麼，在拍得房屋後辦理所有權證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權取得問題。

『叄』 老賴為什麼把房子設靈堂

12月日上午，溫州市鹿城法院將執行局「搬」到松台街道，在廣場上設立臨時指揮中心，開展「執行進社區」活動。為阻止法院執行，一些老賴機關算盡，但這並不能阻止法院執行判決的決心。

江邊豪宅被依法查封拍賣，老賴竟在豪宅擺已故母親靈堂

溫州人張某夫婦住在溫州市中心一個高檔小區，坐擁價值2000多萬元的江景豪宅。夫妻倆做閥門生意，因逾期未還溫州某銀行的巨額借款，被銀行起訴至法院，涉案標的額約為809.06萬余元，而後銀行申請法院執行。

夫妻倆名下的這套躍層江景豪宅，面積475.4平方米，有三梯一戶的配置，除了主客電梯，還有一部保姆專用電梯。鹿城法院依法查封這處房產後，經評估移交網路司法拍賣。沒想到為了阻止拍賣，張老闆竟然屢出花招，威脅已經競拍到房產的人不說，還在玄關擺放已故母親的遺像和牌匾，故意將房子設置成靈堂，並且砌牆封死通往客廳、卧室的通道……

房產第一次拍賣，一位溫州老闆阿明（化名）以2025萬元競得。

為了不讓自己的房產被他人買走，張某打聽到阿明的地址，並且威脅阿明，希望他能夠以低價將房子轉讓給自己。阿明沒有同意，張某便指使他人多次威脅恐嚇，甚至到阿明的店裡搗亂，企圖讓阿明知難而「退」，退購已經拍賣到的房產。

一計不成又生一計，眼見阿明沒有屈從，張某又起歪念，計劃綁架阿明及其女兒。

一家人頻頻被驚擾，阿明不得不以書面形式向法院提出退房報告，法官們合議後認為阿明不屬於故意違約，對他全款退房，並對張某罰款10萬元。

到了今年，法院准備對這個豪宅第二次評估拍賣，張某沒敢露面，卻再次出花招——他悄悄派人擺出已故母親的遺像和牌匾，將房子布置成靈堂模樣，還在玄關等多處張貼阻礙購買的大字報，並將通往客廳、卧室的通道砌牆封死，破壞查封房產。

12月9日上午10點，執行法官再次來到張某家所在的高端小區，乘坐電梯到房子門前，最先映入眼簾的是被撕毀的封條，開門進去就能看到故意設置的靈堂，讓人泛起陣陣寒意，而玄關通往屋內的通道被一堵磚灰色的牆堵得嚴嚴實實。

執行人員通過保姆電梯繞進房內，這才發現玄關處新砌的磚牆並非完全與建築牆面接觸，中間還隔著一層厚厚的牛皮紙，入廳的大理石地板上也鋪著一層布，這是房主張某的「小心機」，做完這些工作，即使從外面砸開磚牆，也可以最大限度地保護牆面和地板。

這是極端抗拒執行的案例之一，張某的行為已涉嫌刑事犯罪，案件目前已移交公安機關偵查處理。

僱主被刑拘後，保姆帶著一家老小住進了被查封的房子

張某並不是此次執行行動中唯一的奇葩「老賴」。周某夫婦也因逾期未還溫州某銀行借款，被銀行起訴至法院，涉案標的額約為290萬余元。銀行申請法院執行，他們名下一處房產成了這個案件的抵押物。但是執行過程中最大的阻礙，竟是周某家原本的保姆。

2012年，周某夫婦被警方刑事拘留，隨後不久，兩人聘請的保姆何某帶著一家人住進東家的房子，阻止法院騰空房屋。

周某夫婦被抓後，保姆何某及丈夫在照顧周某的孩子半年後，將孩子送到了外婆家。此後，何某就帶著丈夫還有自己的三個子女，一起住在已被法院查封的房產內。

「周某夫婦的房子2013年就已經被法院查封，但何某和家人就一直住在裡面。面對上門勸導的法官，何某一家人以命相逼，怎麼說也不肯離開。」

法院上門粘貼騰空公告、執行裁定書，告知何某一家要配合法院騰空涉案房產。何某卻怎麼說也不肯。眼見法院堅決執行，何某甚至威脅法院，要叫上所有老家親戚來溫州住，堅決不騰空房產。

按照何某的說法，周某夫婦拖欠了她好幾個月的工資，她想著住在房裡可以拿回些損失。

法院工作人員再三教育她，如果她被拖欠工資，可以通過法院起訴僱主來保障自己的權益，但她們一家人作為協助執行義務人，在法院已經張貼騰空公告、查封房產的情況下仍強占房產，且不配合法院騰空，這種行為也已經涉嫌犯罪。法院可以將其移送公安機關，追究其刑事責任。

昨天，執行法官帶隊上門強制騰空，何某當時還在家裡洗衣服，好在經過教導說理，何某一家當天騰空了房子。

法官介紹，這幾個「奇葩」的案例只是執行路上無數個故事中的縮影。例如張某的案件，拍賣房產成交價是2025萬，足以清償張某涉及的債務糾紛。「配合法院執行工作，這不僅有利於解決案件，也有利於被執行人自己利益的最大化，如果一味規避執行、抗拒執行將會受到法律嚴懲。」

『肆』 溫州市區法院司法拍賣購入的房子，原戶主戶口不遷出，新戶主如何落戶

網頁鏈接浙江省常住戶口登記管理規定（試 行）看第十 十一 三十五條

第十條 符合立戶條件的，可以由戶主持下列證明材料之一，向合法固定住所所在地的公安派出所申報立戶登記：
（一）房屋權屬證明；
（二）公有房屋租賃使用證明；
（三）國土資源、建設（房地產）等行政主管部門出具的有關房屋所有權或者使用權的相應憑證；
（四）其他能夠證明房屋所有權或者使用權屬於申請人的證明。
第十一條 房屋所有權、使用權發生轉移，新入住戶要求戶口遷入而原住戶拒不遷出的，新入住戶可以按本規定第十條之規定申報立戶登記。

第三十五條 有下列情形之一的公民，應當將戶口遷往本人的合法固定住所處；本人無合法固定住所的，可以遷往同意被投靠、有家庭戶口的親友處；本人無合法固定住所且無處投靠的，應當遷往所在社區、村（居）委會或者鄉（鎮、街道）的社區集體戶：
（一）因房屋產權轉移、離婚等原因，失去現戶口登記住址所在地房屋所有權或者使用權的；
（二）因征地、房屋拆遷等原因，失去現戶口登記住址所在地房屋所有權或者使用權的；
（三）戶口登記在單位集體戶，現單位不存在、本人離開單位或者本人帶有家庭成員的；
（四）其他按規定應當將戶口遷出現戶口登記住址的情形。
申報義務人不按本條規定遷移戶口的，經縣級公安機關核准，公安派出所可以憑調查取得的材料，將有關公民的戶口遷往本人的合法固定住所處或者本人所屬社區、村（居）委會或者鄉（鎮、街道）的社區集體戶。

『伍』 司法拍賣中，拍賣房產僅具有購房合同，沒有房產證，拍賣成交後，我需要交的稅收有哪些

有沒有房產證其交納的稅費都是一樣的，按正常的交易繳稅。具體要交哪些稅，則要看你的拍賣合同，全國大多數地區都執行的是「一切稅費均由買受人承擔」，那麼則表示買賣雙方的稅收都應當由購買方承擔。
也有地區規定各自承擔稅費的，浙江省溫州的司法網拍總量位居全省第一位，以往由於買家無法准確預測自己應承擔的稅費，導致悔拍案件大量增加。2015年1月5日，溫州中院和溫州地稅局形成《關於破產程序和執行程序中有關稅費問題的會議紀要》，明確交易雙方各自承擔相應的納稅義務。也就是說，購房者只需承擔契稅。

存量房交易稅：
1、契稅
普通住宅：
90平米以下：總價*1%，
90-144平米（套內120）：總價*1.5%
144平米（套內120）以上或非普宅：總價*3%、
商業房或公司產權：總價*3%
2014年5月起，取消農業戶口首購90平米以下住房全免契稅政策。
2、個人所得稅
普通住宅：總價*1%或（總價-成本）*20%
受贈或繼承所得按總價*20%徵收
購買滿5年且為家庭唯一生活用房的，免交
3、營業稅及附加
普通住宅：總價*5.6%
144平米（套內120）以下購買不足2年的，全額徵收營業稅，滿2年的免徵。
144平米（套內120）以上購買不足2年的，全額徵收營業稅，滿2年的按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收。
附加是指城建稅和地方教育費附加

『陸』 企業拍得法拍房為何卻被要求花500萬才騰空

溫州一家企業2016年在淘寶司法拍賣網上以2080萬元的最高價拍得一處由鹿城區法院委託拍賣的廠房，但交完尾款後發現廠房至今尚未騰空，且無法過戶。8月28日，浙江有媒體報道稱，這家企業的總經理洪明鄧提供的錄音顯示，當他要求盡快騰空時，鹿城法院一名工作人員稱另外需要500萬「操作一下」。

溫州市中院在回復中稱，由於買受人在指定期限外支付剩餘款項是否影響拍賣成交，以及強制騰空涉及眾多普通債權人是否配合等，為一攬子解決，法院多次與當地有關部門研究整體處置方案。期間，鹿城法院鑒於各方對拍賣是否成交存爭議，曾與買受人協商，讓其考慮支付三、五百萬元補償款，給予普通債權人一定補償，促使廠房騰退等順利進行。協商中，經辦人員使用「操作一下」這個易引起歧義的不準確表達，語氣上也較生硬，但並非向買受人索要錢財。

溫州市中院真能把話給說圓！佩服！

『柒』 法拍房大打促銷牌，撿多大便宜就可能有多大的坑

一年一度的購物狂歡節「雙11」即將來臨，在淘寶平台上，除了百家房企帶著80萬套房源參加促銷活動外，擁有更低折扣的法拍房自然不會錯過這班高速列車。
近日，阿里拍賣頻道不僅推出了「雙11線上支付尾款返現」活動，與此同時，不限購住宅還打出了「不只7折」的口號，並推出了一批「1元起拍」的涉刑房產。
而其中遠低於市場價的法拍房，看上去雖然劃算、誘人，但並不是每一個人都能消受的，等待買受人的，可能是一套確實不錯的房子，也可能是一個大坑。
「1元房產」付出的遠遠不止1元
今年7月，浙江高院制訂《浙江省法院刑事案件涉案財物網路司法拍賣工作規程》，擴大刑事案件中可先行處置財物的范圍，聯合阿里網拍開發了刑事案件涉案財物司法拍賣網路平台，創造性地實行「一元起拍，一次拍定」的競價規則，用以解決刑事涉案財物處置難、處置慢、變現率不高、執行到位率低等問題。即採用無保留價拍賣規則，實行「一元起拍，以拍定為原則」的處置規則，如無悔拍等特殊情況，只需進行一次拍賣即可成交。
由此，1元「涉刑」房產開始在司法拍賣平台上高頻度涌現，這些涉刑房產都會特別標注(刑)字，以區分其他法拍房，權利來源於司法裁定，房產與某些刑事案件相關聯，比如，被執行人涉及刑事案件，或者房子本身出現過刑事案件。
相比於普通的法拍房，「涉刑」房產所面臨的瑕疵也更嚴重。
比如，一棟位於浙江省溫州市洞頭區北嶴街道迎賓路8號的不動產，建築面積106.2平方米，估值29.736萬元，1元起拍，而標的所有人就是由於涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪，導致該不動產被法院強制執行，而且，標的物還涉及違法、違章部分，其土地性質為國有劃撥，拍賣成交後還需繳納土地出讓金，費用要由買受人先行墊付，法院明確表示不承擔該標的瑕疵保證。
也就是說，在買受人付出拍賣的對價之後，為成功過戶，還將繼續投入更多的成本。
不止於此，有些房子還存在被多家法院查封、重復抵押、未騰空、被佔用、有優先購買人、共有權屬、物業欠費等情形，每一項對於買受人來說，都是棘手的問題。
比如，杭州市下城區武林國際公寓一套建築面積為182.04平方米，評估價高達1365.8萬元的「豪宅」，起拍價僅1元，但該房產就屬於共有產權，被抵押，物業費還拖欠了近1.4萬元。
同時，也有的房子面臨著民俗方面的考量。
比如，此前，杭州市江干區丁橋景園南苑成交的一套建築面積約93平方米的法拍房，獲得5萬人圍觀，最終以總價222萬元成交，這套房子在拍賣公告中就以紅色字體標注房屋內部發生過命案。
高熱度背後風險如影隨形
除了「涉刑」房產以外，涉嫌民事糾紛的普通法拍房也同樣面臨著一些問題。
以重復抵押為例，一位股份行個貸部人士對第一財經記者稱，房子可以說是大多數普通老百姓(603883,股吧)持有的最大一筆財產，而有些以房產為抵押的極端借款案例，幾乎透支了房產的全部價值和個人的還款能力。
「比如，房屋抵押貸款在銀行可申請的借款額度在房屋價值的七成左右，有的借款人同時又在多家民間機構套現剩餘的三成價值，甚至可能遇到不良職業放貸人，還要與借款人走了網簽流程才放款1～3成，由此，借款人的房子基本就沒了。」該銀行人士說。
該銀行人士透露，有些借款人在知曉自己無法償還貸款之後，搶在銀行查封、處置法拍之前，重復抵押，也有些借款人在多家銀行同時辦理裝修貸款，還在消費金融機構借款，把房子的價值全部榨乾。
除了重復抵押外，「未騰空、被佔用」也是法拍房經常遇到的問題，比如惡性租賃或原業主霸佔房屋，都將導致買受人面臨雖辦理了過戶手續卻無法入住的尷尬局面。
對於這些隱藏在水面下的巨大冰山，普通競買人難以分辨，這也正是法拍房的風險之處。
根據浙商資產研究院發布的網路司法拍賣數據：受疫情影響，2020年上半年全國主要網拍平台的司法拍賣市場規模有所縮減，但市場流動性與去年相近。
另外，今年以來的數據顯示：法拍住宅房產中，變現折扣率在3月份降至低點後隨即大幅反彈，且呈現出持續上漲的趨勢。變現折扣率是指變現價相對於起拍價的溢價幅度，反映出投資者對於法拍房的需求旺盛，這一比率持續反彈，反映出法拍房價格上漲明顯。