重慶司法處置

① 法院拍賣需要走哪些流程

法院在執行過程中，通過拍賣被執行人的財產，以實現債權的合法權益版。強制拍賣過程大致可權分為以下階段：

1、評估價格

2、作出強制拍賣的決定

4、發布公告與展示標的

5、確定拍賣保留價

6、舉行拍賣會

7、確認拍賣結案

② 司法拍賣是什麼

法律分析：1、司法拍賣是指人民法院在民事案件強制執行程序中，按程序自行進行或委託拍賣公司公開處理債務人的財產，以清償債權人債權。

2、司法拍賣的部分信息在網上已經公開，如北京法院網、重慶市產權交易所網站司法拍賣版塊、淘資產網等。司法拍賣也是新興的投資渠道，特別是在不良資產處置領域有較好的獲利空間。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

③ 重慶統籌城鄉發展面臨的困境

城鄉統籌改革試點有其內在的司法需求，但司法與改革之間又具有不可彌合的沖突，只有通過整合司法資源，發揮司法能動性，才能最大程度實現改革與司法的良性互動。

2001年諾貝爾經濟獎獲得者美國經濟學家斯蒂格列茨斷言,21世紀對世界影響最大的兩件事:一是美國的高科技產業,二是中國的城市化[①]。全國統籌城鄉綜合配套改革實驗區的設立，為實驗區加快發展提供了一次重大機遇，實驗區也因此面臨著重大挑戰。在機遇和挑戰面前，政府各個部門作為統籌城鄉發展的行為主體紛紛行動起來，處於經濟「邊緣」地位的司法機關在此能否作為、有何作為、怎樣作為，是擺在司法機關面前的一道重大課題。
一、司法的定位：城鄉統籌發展的內在需求
城鄉統籌發展要求在城鄉之間建立起均衡增長的良性互動機制。從被確定為城鄉綜合配套改革實驗區確定的統籌發展目標看，也均是以各項經濟指標作為參數，這充分反映出城鄉統籌發展的核心主要是在經濟領域的搏殺。法院作為國家審判機關，並不直接參與社會物質產品的交換活動，也不直接創造物質財富，除了能夠在維護社會穩定方面發揮服務經濟發展的功能外，城鄉統籌發展還有其內在的特定的司法需求。
（一）城鄉統籌發展的改革措施需要得到法律的正當性肯定
我國的法治化進程與改革幾乎同時起步。改革初期，由於缺乏足夠的法律資源，決定了改革初期是政策調控型的改革，而不是法律調控型的改革。政策調控型的改革往往是首先通過黨的政策以突破法律的方式進行，為了推進改革的發展，不得不在一定范圍內犧牲法律的嚴肅性和穩定性，但是改革推進速度快，效果立竿見影。隨著我國經濟體制改革目標模式的確立和改革的進一步深化，改革方式也應當由政策調控型的改革逐步轉變到法律調控型的改革，實現改革的整體性、有序性、連續性和長效性。因此，在城鄉統籌改革試點中，確立一系列的相關改革措施是必不可少的，這些改革措施需要得到法律的正當性肯定，否則在因落實改革措施而引發的糾紛中可能面臨司法的負面評價，這將直接影響到改革的進程。
（二）化解城鄉統籌矛盾糾紛，保證城鄉統籌健康有序進行
城鄉統籌是一項全新的事業，這項事業的核心是改革。改革在本質上是各階層、各主體利益結構的調整，在這種調整中，不可能所有主體都獲得「帕累托最優」或「帕累托次優」效應。建國以來，我國通過城鄉二元化體制，特別是工農產品價格「剪刀差」，初步實現了工業化、城市化，但是換一個角度，也可以說我國的工業化、城市化很大程度上是以削弱農業、剝奪農民、犧牲農村為代價的。統籌城鄉綜合配套改革的出發點和歸宿，就是工業反哺農業，城市支持農村，消除城鄉差距。[②]這就決定了利益矛盾和沖突的不可避免。在法律覆蓋社會生活主要過程的情況下，這些利益矛盾和沖突都直接或間接地表現為應受或可受法律評價的法律事實。當矛盾和沖突發展到難以調和的境地時，矛盾或沖突主體便傾向於尋求司法解決。由此所形成的局面是：社會長期累積或由社會變革所引發的各種矛盾和沖突都直接或間接地交給了司法。司法直面著由社會變革所引起的各種矛盾和沖突。盡管進入司法程序的糾紛只表現為個案，但是改革過程中的個案裁判通常會引發類似訴訟的大量顯現。因此，人民法院對各種改革措施如何進行恰當的法律評價、如何解決此類不同於以往的糾紛將直接關繫到改革的成敗和進展。
（三）以改革試點為契機，促進司法領域的城鄉平等保護
統籌城鄉綜合配套改革的目的在於縮小城鄉差別，實現城鄉協調發展，構建和諧城鄉關系。因此城鄉統籌是一項系統化工程，涉及到各個領域、各個階層。在當前的司法領域中，由於城鄉二元結構的經濟社會背景，還存在一些與城鄉統籌發展思路不協調、違背城鄉統籌發展要求的客觀現象。例如，由於城鄉居民在時間資源、經濟資源、法律知識資源上的差距導致城鄉居民不能平等共享司法服務，法庭可能變成單純的訴訟技巧的競技場；法律對農村土地流轉的嚴格限制導致農民不能充分享受土地增值的利益；二元城鄉結構形成的人身損害賠償同命不同價現象等等。因此人民法院在履行審判職能的過程中如何回應城鄉統籌發展的要求，實現司法領域的城鄉平等保護是司法上的「城鄉統籌」難題。而我國目前所處的社會大發展、大變革的社會轉型時期正應當是法律創新最活躍的時期。歷史上,許多重要的法律觀念、法律原則、法律概念和法律規范都是在社會轉型時期創造的。城鄉統籌改革試點作為我國社會轉型期的一個重要亮點，將為我國法律的更新和發展提供寶貴的實踐經驗，也將為服務於民的司法改革的深入提供一個嶄新的平台。
二、司法的困境：城鄉統籌改革試點與司法特性之間的悖異
城鄉統籌發展的司法需求和通過城鄉統籌改革試點進一步深化司法改革的期翼為二者之間的良性互動提供了重要的契合點，然而，改革和司法之間並非單純的此增彼長關系，二者還分別具有相互沖突的特點，形成彼消此長的悖異。
（一）司法的穩定性與改革的靈活性之間的悖異
在不確定這樣一種恆久狀態中，對安全、穩定和有序生活的渴求始終引導著人類的行為和活動,並因此塑造了人們不斷追求確定性生活的心態和習性。在這個過程中,法律作為一種通過自覺束縛來有效減少和控制不確定性因素的社會調整手段逐漸被有意識地奉為權威。因此,尋求確定性,追求人的解放和自由是法律世界的主旋律。[③]國家通過裁決表明國家對特定糾紛的態度，充分發揮訴訟的示範效應。如果司法朝令夕改，民眾將對訴訟無法預期，司法的權威必將受到嚴重損害。因此，司法的穩定性是發揮司法功能、確保司法權威的前提和基礎。
改革試驗的思路是先行探路、以點帶面，方式是行政主導、政策先行，因此，隨著改革進程中新事物、新觀念和新方法的不斷涌現，政策可以根據新的情況和變化迅速調整。再者，由於立法程序具有嚴格法定性，政策的制定程序則相對寬松，因此政策的更動無論在程序上還是准備工作上都要迅速、及時得多。改革政策的靈活性與政策的實施方式、實施范圍和經濟現象的多變性是相吻合的。
（二）司法的滯後性與改革的超前性之間的悖異
面對中國市場經濟改革浪潮的快速推進，司法的回應是積極的，但從總體上看，司法實踐依然顯示出一定的滯後性。這是因為司法相對經濟現象而言是次生的，居於第二位的。經濟現象所產生的要求具體體現為法律制度乃至司法實踐必然具有一定的時滯過程。同時，與經濟過程相比，司法的內生變化也是緩慢的。如果說經濟領域中對如何建立城鄉統籌體制尚需作較長時間的探索與嘗試的話，那麼，在司法領域如何創立與城鄉統籌相適應的法律秩序則是更為復雜的課題。[④]一方面，即便立法工作以超常的速度進行，司法所能夠得到的規范資源仍不足以應對激劇變化的經濟現實，而在社會層面看來，立法的任何缺陷或不足都是由司法直接加以承受。另一方面，在司法自由斟酌的空間和范圍內，司法機構成員受知識和經驗的局限，亦難以恰當地把握哪種司法行為對建立城鄉統籌秩序是必要或有利的，從而難以恰當把握處理實際問題的基點。因此，司法的滯後性與改革的超前性之間的矛盾從這一層面上說是不可彌合的。
（三）司法的統一性與改革實驗的地域性之間的悖異
經濟體制改革的措施通常在局部地區、部分主體之中先行試驗性推行。為了營造寬松的發展環境，國家往往允許試點區實行更為靈活的政策，有的還賦予其特殊立法權。這使得試驗區大多數改革舉措具有很強的地方性、臨時性和變動性。然而，法治建設要求法制的統一，要求法的普遍適用性，不得因時、因地、因人、因事而異。司法的統一性以至法制的統一性是任何情況下都不能變通的原則，任何局部性的「試驗」都是不能被允許的，即便這種試驗的主觀傾向應得到充分肯定。這意味著司法不可能依賴於由點到面的積累效應，而需要在充分的理性探討基礎上，系統進行制度設計，進而對相關法律作出修改。
因此，可以預見，在與改革相關的一系列政策和地方性法規與相關上位法沖突時，法官在適用法律和追求司法效果時將面臨兩難的境地。從司法的核心價值出發，必須滿足法律上的要求，但其客觀形成的法律效果和社會效果的沖突後果卻是法院和法官難以承載的。[⑤]
三、司法的出路：司法在城鄉統籌發展中的整合
司法與改革之間有著相互需求，也有彼此難以彌合的沖突，如何最大程度地實現司法與城鄉統籌發展之間的良性互動呢？筆者以為，作為司法機關應當著重做好以下幾方面的工作：
（一）事前預防：當好政府參謀、做好自身准備
雖然由於人們對司法和城鄉統籌改革認知能力的限制，人們不可能在行為之前就作到事無巨細皆胸有成竹，但是改革之前的有關統攬全局的計劃和准備卻是必不可少的。以發展法律調控型的改革為指導，人民法院既要當好政府參謀，又要為改革做好自身的理論儲備。
一方面，積極參與對政府擬訂的城鄉統籌政策和相關地方性法規等規范性制度的論證，確保城鄉統籌改革實驗在基本法律框架范圍內進行。雖然政府才是政策的直接實施者，立法機關是法規的直接制定者，但是人民法院仍然應當充分利用其司法職能履行過程中獲取的司法資源，主動參與城鄉統籌改革實驗的政策研究制定，向立法機關提出相關法律法規制定、修改、完善的建議。由於這些建議都是針對審判過程中發現的法律問題和管理漏洞，因此具有針對性、實踐性和有效性。
另一方面，盡管目前尚處於城鄉統籌改革之初，大量的問題還沒有暴露，大量的糾紛還沒有形成，但是與此相關的一些問題卻是可預測的。隨著新農村建設的逐步推進和土地流轉方面的制度創新，有關農地入股、農村集體土地出租用於非農建設、小產權房等問題將會逐步浮出水面；隨著城市擴容、更多的農民工湧入城市，有關農業保險、農民工的社會保障等問題也會再度引起人們的重視。因此，人民法院應當未雨綢繆，深入專項研究城鄉統籌政策可能引發的矛盾沖突和糾紛，積極尋找通過司法途徑解決問題的思路和對策，做好理論儲備，努力為城鄉統籌發展提供良好的司法支持。
（二）事中處置：把握司法能動與司法審慎
綜觀世界各國的法治歷程，大凡法治搞得比較成功的國家，無一不是較好地堅持了法治規律與本國國情的創造性結合。司法的任務不僅限於裁決案件與爭議，還要維護國家的法制和秩序。在各種矛盾突出、越軌普遍的情況下，在行政主導的糾紛解決機制逐漸讓位於司法主導的糾紛解決機制的過程中，政策調控型的改革弊端雖然日益凸顯，但法律調控型的改革尚未完全實現，此時司法的唯一出路就是以司法能動主義為理論主導，選擇漸進、橫平之路。
所謂司法能動主義是相對司法限制主義而言，司法限制主義主張法官在作出判決時，應該並且只能以法律規則和原則為依據，不需要考慮建立於有關道德或者公共政策基礎上的「外部」價值，法官裁決的過程只是發現事先存在的法律，將其通過形式邏輯的方式運用於具體案件從而得出判決的過程。司法能動主義則主張法官在審理案件時，除了要考慮以法規或先例形式存在的「規則」，還要考慮具體案件的事實、法律原則、案件的社會影響、道德、倫理、政策等因素，在綜合平衡的基礎上作出最後的決定。兩種理論之爭源於美國。成熟發達的法治國家尚且具有司法能動主義的需求，對一個正在發展的、幅員遼闊的、處於社會變革的國家來說，司法能動主義的價值更無須多論了。
因此，司法需要在改革前後的新舊體制的不同要求中作出權衡，既要以寬容的態度對待舊體制所形成的現實，又要以超前的視野倡導和維護新體制所應有的規則。一方面應以規范性為指導，在把握法律原則精神的基礎上維護法制的統一和穩定，正確處理法律和政策的關系，促使社會主義法治經濟的形成；另一方面應以橫平性為指導，在訴訟程序上利用有限的司法資源給予「三農」案件必要的傾斜，如放寬舉證時限、放寬調查取證的條件、加強釋明權、在案件受理、審理的時間、地點上考慮農村需求提供便民服務等，在司法資源分配領域最大程度實現各個利益博弈群體的實力均衡；在實體上，司法者要考慮到改革試點的需求，充分運用法律解釋方法，系統考量裁判結果，避免機械適用法律，矯正形式主義的僵化和不足。從理論上表述司法機構在此境況下的應有立場或許較為容易，但在實踐中具體處置這種關系則極為困難。因此，這是對司法乃至法治的一個重大的、長期的考驗。
司法能動在我國易為理解，但容易忽略的是，在已經分享了二十餘年改革成果的今天，人們對能夠參與改革熱情澎湃，對如何參與改革激情飛揚，這雖無不妥，但是，以理性為基礎的司法卻要同時保持應有的冷靜和審慎。畢竟，司法是解決矛盾、處理糾紛的終極方式，不適宜大刀闊斧、邊為邊改，否則將嚴重損害司法權威，損傷民眾對法治的期待，而對法治的傷精動骨將是任何經濟手段都無法替代和彌補的。那麼，司法的冷靜和審慎應當有何表現呢？
一方面，審慎把握立案關，做到不「當」管的不管。社會變革過程中出現的許多問題不是法院通過司法手段能夠調節和解決的。對因此而引起的糾紛，如果司法大量介入並以司法的方式進行價值評判，可能引發法律與政策的沖突。當法律的滯後性、穩定性束縛了改革進程的時候，法官將陷入兩難的境地。判決的結果或者是法律政策化，讓法官喪失對法的尊崇地位，或者是讓判決束縛住改革者的手腳，凸顯法治的代價。任何一種司法解決方式都不能取得良好的社會治理效果，因此，這類糾紛更適合通過改革的深化和發展的方式進行解決。這就需要審慎把握立案標准，對於不符合立案標準的起訴，告知當事人通過其他適當渠道予以解決，做到不「該」管的不管。對於那些雖然符合立案標准，但司法難以解決的問題，可以引導當事人通過具有程序相對簡單、當事人合意性較強、糾紛處理結果更靈活、成本更低廉、國家干預少等優點的民間的、基層組織的、行政的糾紛解決方式予以解決，做到不「當」管的也不管。[⑥]
另一方面，對改革中出現的明顯問題應大膽給予評價，引導改革走向深入和發展。為了對充滿創新冒險精神的改革者松綁，我們必須對改革者的過失「寬容」。通常意義的寬容意味著「理解」、「不處理」，但是，司法上的「寬容」能否這樣理解呢？答案必然是否定的。司法上如果對出現問題的改革措施不界定、不處理，其後果必然是類似改革措施的持續實施，直至不當後果的大量出現迫使改革者自行修改、廢止。當然，所謂的處理主要是指需要對進入司法途徑的法律關系進行定性、處理，並非直接針對改革者。對於改革過程中一些尚難以作出司法評價的行為，司法在運用強制性國家權力的時候，應適當注意軟性司法手段即協商、和解、調解等方式方法的採用。因為許多矛盾與問題的產生有其社會與歷史的原因，不宜作簡單的法律評價並由此而採取雖然形式效用強但是缺乏實效性的法律對策，而應當綜合考慮糾紛中的相關因素，統籌之下予以應對。
（三）事後指引：充分發揮司法建議的積極性
雖然法院所面臨的直接任務是適用法律，但司法本身並不是目的，其目的在於對社會關系進行有效的調整，而終極目的則在於針對社會的需求提供其所需的服務，最大限度地滿足社會需求。建設社會主義法治國家,不能僅僅依賴剛性的司法裁判活動,還需要通過種種非訴訟的柔性方式把法律的規定、法治的精神普及到機關、法人和公民當中,使其變成整個社會的公共意志,從而調整、規范他們的行為關系。司法建議則不失為一種有效的柔性方式,並且該方式堪稱我國理性應對社會制度困境的典範。它就像醫生的診斷書和處方一樣，可以為收受方提供一個對症下葯的機會，同時也為法院提供了用非強制手段處理社會問題的空間。案件是社會矛盾的晴雨表，作為訴訟糾紛裁判者的法官最有條件對案件反映出來的相關部門在進行社會管理方面存在的問題進行總結和建議，指出其違法、違紀問題或制度漏洞，助其化解潛在矛盾，消除糾紛隱患。因此，人民法院應高度重視因城鄉統籌政策引發的群體性訴訟，廣泛接觸和獲取城鄉統籌政策、社會發展動態，不斷研究新情況、新問題，准確找出糾紛症結，在建立健全城鄉統籌信息收集機制的前提下，提出觀點明確、內容詳實、論證嚴密的司法建議。
四、結語：現實與希望
這是一個新舊並存，不同社會機制相互碰撞又各自發揮效用的激盪時期，如何應對司法與改革之間的悖異，如何發揮司法與改革之間的良性互動，是對國家所具有的社會治理能力的考驗。在紛繁的社會現象與多樣化的社會機制中，雖然法律調控型改革是實現社會和諧與長治久安的必由之路，但是漸進、橫平卻是我們不得不走過的階段，否則，法治的代價太大，大得讓我們無力承受。我們相信，雨過---天晴。

④ 人民法院訴訟資產網

人民法院訴訟資產網 https://www.rmfysszc.gov.cn/

「人民法院訴訟資產網」是由最高人民法院組建和備案注冊的專門性的司法拍賣公共網路平台。

按照「統一規劃、分級管理、各法院自主操作」的運行機制開展工作，網站具有「信息發布」、「競買報名」、「選擇拍賣機構」、「競價交易」、「網路結算」等功能，對推進司法拍賣改革具有重要的示範引領作用。

2012年2月8日上午，在重慶舉行的「全國法院深化司法拍賣改革工作會議」上，「人民法院訴訟資產網」被啟動。今後全國的司法拍賣信息全部在「人民法院訴訟資產網」上發布，並逐步實現報名、競買、結算等全程網上交易。建立統一的交易場所和網路平台將是下一步司法系統推進司法拍賣改革的重要舉措。最高法院將大力推進拍賣信息發布、交易場所建設、競買報名制度、拍賣競價方式、拍賣機構管理、逐步實現網上交易的「六個統一」，並鼓勵全國法院充分利用具有良好信譽和功能完善的現有交易機構作為訴訟資產的交易場所，充分發揮涉訟資產處置的規模效應，引領交易市場體系發展、促進各類市場要素有序流通，積極參與社會管理、服務發展大局。

⑤ 法拍房如何能放心拍、舒心住

一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀錄的成交額；一邊是「交了錢難過戶」「拿著房本沒法住」「有了房沒學上」等不時曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問題交織並存。
拍賣「後遺症」的根源在哪兒？如何擦亮雙眼選擇法拍房？理性健康的法拍房市場又該如何培育？「3·15」之際，記者帶著這些問題展開調查。
「拍下法拍房，原房主住在樓上違建中」
記者通過查閱分析裁判文書網相關案例了解到，當前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭；買下法拍房卻發現需要補繳大額稅費；法拍房「失能」：落不了戶、上不了學。
近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過司法拍賣購得了一幢三層房屋，並辦理了不動產登記證書。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建築。
「由於這兩間房沒有產權證，不在拍賣范圍內，對方認為依然有在此居住的權利。」黎某無奈只得訴至法院解決。後法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買受人才得以裝修入住。
「此事暴露了被執行人財產混同，騰退中財產界定難的問題。」北京盈科（杭州）律師事務所律師甘海濱說，特別是在房屋租賃、承包等騰退執行案件中，有的被執行人在使用房屋過程中對房屋進行了裝修或添置了設施，為後續的糾紛埋下了隱患。
法拍房後續的「大額稅費」也往往讓買受人始料未及。2019年，杭州一家企業通過網路拍賣平台拍得一處不動產，價格高達6800餘萬元。但在辦理產權過戶過程中才得知，土地增值稅須按「清算徵收」方式計，加上其他「增值稅」「印花稅」等合計近4000萬元。
這家企業負責人表示，當初拍賣公告並沒有明確披露這些信息，但按照公告涉及產權過戶產生的一切稅費由買受人全額承擔。「這么高額的稅費嚴重超出企業承受能力，所以過戶手續一直耽擱至今。」
除了擔心稅費，還有意向購買者表示，由於法拍房戶口復雜，學位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。
拍賣「後遺症」的病根在哪兒？
業內人士介紹，一般法拍房起拍價為評估價的七折，如果流拍將在此基礎上再打八折，因此相對於新房和二手房，法拍房有成為價格窪地的可能；此外，部分城市未將法拍房列入限購名單，也在一定程度推升了市場熱度。
阿里拍賣數據顯示，自2017年司法處置全面推廣網上拍賣開始，法拍房數量呈現上升態勢，從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。
受訪專家和業內人士表示，實際法拍房產生的糾紛佔比並不高，但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關注焦點。
——騰退難、協調難：法院執行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規定，執行法院有騰房的義務，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執行工作面臨的難點。
此外司法實踐中還面臨法院拍賣異地房產的情況，後續房產過戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對接，實際執行過程中，存在協調難度。
——信息分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬於多個部門管理掌握。
甘海濱表示，當前法院「案多人少」的局面仍然普遍存在，在執行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官「登門臨櫃」；同時有的問題法院也無權認定，導致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執行案件中，被執行人曾對被執行房屋進行裝修，甚至大量違建。「因為涉及當事人實體權利，執行程序中法院無權作出處理認定。」
——市場秩序有待完善。記者調查發現，一些城市的法拍房市場存在「黑中介」，他們打著服務司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產權證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導致購房者「房、財兩空」。
上海瀾亭（杭州）律師事務所主任律師鮑樂東說，此外，近期法拍房市場火爆背後，一些炒房客的進入也讓市場秩序受到影響。「一些違規購房的行為也蔓延到法拍房領域。比如『倒按揭』的方法：先借錢全款拍下法拍房，辦證交完房後，去銀行將房子抵押申請企業貸款或者經營貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。」
健康理性市場仍需各方協同努力
針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續出台政策，將法拍房列入限購范圍，也反映出地方對法拍房市場監管的關注和重視。
「完善法拍房市場應進一步規范各方行為。競買人應該秉持更加理性審慎的態度選擇法拍房，了解交易規則和潛在風險，例如須繳納的稅費等。遇到專業問題，可以求助法律工作者。職能部門應進一步打通數據，為買受人掃除『信息盲區』。」鮑樂東說。
此外，鮑樂東還建議，房產監管等有關職能部門應加大對一些黑中介、違規炒房客的打擊力度，凈化市場環境。比如對宣稱「只有通過中介才能買法拍房」「受法院委託」胡亂收取中介費、借法拍房推高周邊二手房價格等行為進行處罰。
記者了解到，為了提升司法拍賣的透明度和公正性，浙江省改變以往執行法官上門查詢等傳統模式，通過打通部門間數據，實現拍賣前「一門聯審」：由法院牽頭，自然資源、稅務、綜合行政執法等10餘個相關主管部門，共同對擬處置不動產的各類情況進行詳細核查，建立嚴格預審機制，從而降低「問題房」上線拍賣的可能性。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，健康理性市場的培育建設仍需各方協同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷，即處置相關人的財產和維護社會公正。
「法拍房交易市場健康發展，有助於化解司法糾紛和債務問題。後續應該建立一套部門聯動的管理機制，真正讓此類住房減少風險、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購房者解決住房問題的一種房源渠道。」嚴躍進說。

⑥ 司法拍賣房屋要二次過戶費用怎麼算

如是個人普通住宅，分別按兩次裁定的拍賣成交價計算。第二次算五年未滿的。

過戶稅費計算方法具體如下：

拍賣房稅費約為房產拍賣成交價的10%（賣方：個人所得稅3%（房產證大於5年的免）、營業稅5.5%（房產證大於5年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小於144平方米的普通住宅計算）。

房產證過五年也不用交個人所得稅及營業稅，只需交契稅1.5%，其它過戶稅費約數百。即總共1.8%左右。註：以上只為房產過戶的房管局及稅局收取的費用，未含小區房的住房維修基金、拍賣傭金、房產水電管理欠費等在內。

(6)重慶司法處置擴展閱讀

房產過戶稅費新規

1、契稅(買方支付)

根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標准按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)少有住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭少有住房的，減按1%稅率徵收契稅。

一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率徵收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購房都是3%，不分面積。

2、營業稅(買方支付)

此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，徵收稅率為5.6%。

個人購買超過5年(含5年)的普通住宅對外銷售的，免徵營業稅。

3、個稅(買方支付)

核定徵收方式：應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%)，我市個人住房轉讓個人所得稅核定徵收率標准為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。

對於個人轉讓自用5年以上、並且是家庭少有住宅，免徵個人所得稅。

4、印花稅(買賣雙方各0.05%)

印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。

對於購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數值，印花稅採取由納稅人自行繳納完稅的方式。

對個人銷售或購買住房暫免徵印花稅。

二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

5、土地增值稅：

個人轉讓非住宅類房產的」核定徵收方式「由登記核心代征，其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續後由登記核心代征。

對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅

核定徵收方式：應納土地增值稅額=計稅價格×核定徵收率。我市土地增值稅核定徵收標准：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。

6、登記費

其收費標准分為住房與非住房。個人住房登記收費標准為每件80元;非住房房屋登記收費標准為每件550元。房屋登記收費標准中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

7、房地產交易手續費

新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。

經濟適用房的房地產交易手續費減半收取，由買方承擔。

其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。

8、傭金

銷售價*3%，交易雙方各付一半。

9、貼花：5元/套

如果購房時需要按揭，還要發生以下費用：

10、評估費

評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。

11、抵押登記費

個人住房登記收費標准為每件80元;非住房房屋登記收費標准為每件550元

12、委託公證費

如果購房需要辦理公證，那麼則要交納一定比例的公證費，公證費的標准一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。

如果需要贖樓，還會產生如下費用：

13、贖樓擔保費

費用計算——業主欠款×1%。期限為3個月，較低收費2000元，龍崗區、寶安區、光明新區、龍華新區、坪山新區及大鵬新區設手續費300元。

14、贖樓罰息

不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取

15、贖樓短期借款利息

一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1

如若買賣方涉外，還會產生如下費用：

16、買賣合同公證費

由公證機關向涉外方收取，徵收標准：

過戶價×0.003%(過戶價<50萬)

過戶價×0.0025+250(50萬<過戶價≤500萬)

過戶價×0.002+2750(500萬<過戶價≤1000萬)

17、抵押合同公證費

買方涉外並需要貸款時，由公證處向涉外方收取的服務費。

一.住宅產證面積【144平米以下】房屋的過戶稅費：

營業稅產證發證日期未滿五年銷售價*5.6%

產證發證日期滿五年無

個人所得稅銷售價*1%

土地收益金單位房改房銷售價*1%

安居房銷售價*2%

可上市交易的經濟適用房銷售價*15%

商品房無

契稅產證面積90平米以下銷售價*1%(首套房)

90平米(含)—144平米之間銷售價*1.5%(首套房)

二套房不計上述面積區分銷售價*3%

交易服付費產證面積*6元

產權登記費80元件

抵押登記費80元件(貸款購房繳納)

受贈房、繼承房的交易過戶稅費非上述計稅方式。

二.產證面積【144平米(含)以上】房屋的過戶稅費：

營業稅產證發證日期未滿五年銷售價*5.6%

產證發證日期滿五年(銷售價—上次銷售價)*5.6%

個人所得稅銷售價*1%

土地收益金單位房改房銷售價*1%

安居房銷售價*2%

可上市交易的經濟適用房銷售價*15%

商品房無

契稅銷售價*3%

交易服付費產證面積*10元

產權登記費80元件

抵押登記費80元件(貸款購房繳納)

受贈房、繼承房的交易過戶稅費非上述計稅方式。

三.非住宅房屋，如車位、寫字樓、商鋪、商住等產權性質過戶的稅種稅目稅率與上述住宅不同。

三.非住宅房屋，如車位、寫字樓、商鋪、商住等產權性質過戶的稅種稅目稅率與上述住宅不同。

⑦ 重慶一房子拍賣為何溢價2400萬

拍賣樓房內景

買家有10個人，租客或將變身房東

截至發稿，沒有見到「X8915」這個神秘買家。托知情人士捎去消息，對方表示：還在處理司法拍賣的後續事宜，「不是接受采訪的時機」。

北碚區人民法院公示的《網路拍賣競價結果》顯示，競拍成功的用戶，其實是10個人。出於保護隱私的角度，不便於在媒體報道中公開他們的名字，不過在這10人名單中，有一位楊先生是房屋的「優先購買權人」。他提交給法院的優先理由是：他是這里的租賃戶，租約自2013年9月1日起至2020年8月31日止，根據楊先生提供的租賃合同等證據，法院認可了其優先購買權人的身份。

市民如何參與司法拍賣?

對此，專業人士有幾點提醒：

一是要具備一定的法律知識和經濟常識，能夠理解相關條款。

二是要具備一定的買受能力，無論是按揭或是全款，都需要具備相應的給付和償還能力。

三是要仔細閱讀司法拍賣的公告，涉及的細節較多，需要全面地閱讀理解。

四是遵照網路司法拍賣的流程，整個過程公開、透明，只要看準機會，成功者也許就是你!

這里是網紅重慶的核心區

昨日，重慶晨報記者現場探訪了這處溢價2400萬的房產。

這里位於臨江支路附近，與滄白路相鄰，與網紅重慶的網紅景區解放碑、洪崖洞都很近，到洪崖洞，真的只有「幾步路」，到解放碑也不到5分鍾。

附近出入的人很多。房產所在的地方是一家火鍋店，面積很大，裝修也很重慶。火鍋店工作人員告訴記者，他們火鍋店改過名，但老闆沒變。服務員們並不清楚老闆拍下了這家店，他們即使耳聞，也只能當傳聞聽。

房產位於所在樓宇總樓層30層的第-1層(平臨江支路-1層、平滄白路1層)，層高約3.5米，有車庫、有各種配套。房屋為鋼筋混凝土結構，有供水、供電、有消防栓、電梯。標的外牆刷外牆漆，內牆部分實木裝飾、部分貼牆磚。房屋本身的開間約為13米，進深約為45米。這樣的火鍋店面，屬於中型偏大級別的。

法院的公示信息顯示，此處房產的基礎穩固、無沉降，結構、牆體、樓屋面完好堅固;門窗開關較靈活，內外牆無空鼓。但也客觀地說了「粉刷有部分脫落」。此外，在法院的公開信息中，還有這樣的專業表述：標的物(拍賣房產)土地使用權類型為國有建設用地使用權，出讓地，土地級別為重慶市商業用地1級，土地使用權終止日期為商業2032年5月25日，土地形狀為較不規則多邊形，地勢開闊，地形較平坦，宗地內達「六通」(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)，宗地外達「六通」(通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊)。

那麼，楊先生等10人是否繳納了剩餘款項，是全款繳納的嗎?

這些問題，在楊先生和其餘9個合夥人完成後續事宜前，都無法給出確切答案。例如，法院在公告中說明，房屋過戶涉及的契稅、物管費等，都需要買受人自行負擔。執行法官告訴記者，截至發稿，有關後續事宜仍在處置之中。

名詞解釋

網路司法拍賣，是指人民法院依法通過互聯網拍賣平台，以網路電子競價方式公開處置財產的行為。對於經過兩次網路司法拍賣未果而流拍，且未能以物抵債的，應該繼續採取網路司法變賣的方式相銜接繼續處置財產。去年，最高人民法院發布《最高人民法院關於認真做好網路司法拍賣與網路司法變賣銜接工作的通知》對規范網路司法變賣行為進一步予以規范。

另外，司法變賣雖然與拍賣緊密相聯，但拍賣並非變賣的必經程序，對於不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。未經拍賣直接變賣財產，主要包括兩種情形：

(1)對查封、扣押、凍結的財產，當事人雙方及有關權利人同意變賣的，可以變賣。

(2)金銀及其製品、當地市場有公開交易價格的動產、易腐爛變質的物品、季節性商品、保管困難或者保管費用過高的物品，人民法院可以決定變賣。

⑧ 重慶市查處違法建築若干規定的解讀

2014年10月24日，市政府公布了《重慶市查處違法建築若干規定》（重慶市人民政府令第282號，以下簡稱282號令），並於公布之日起施行。為便於社會公眾廣泛知曉政策內容，正確理解、配合和支持政策執行，經重慶市政府網約稿，重慶市規劃局、市政府法制辦對主要內容作出如下解讀：一、起草背景近年來，隨著重慶經濟社會的快速發展，我市城市建設水平明顯提高，但是違法建築也日益增多，新增違法建築還有愈演愈烈之勢，其主要表現為：住宅小區內以開挖地下室、室外搭建為主進行擴建；集體土地上為騙取徵收補償進行搶建；城鄉結合部以出租、出售、經營為目的擅自進行建設等等。違法建築屢禁不止，不僅嚴重擾亂了我市土地和城鄉規劃管理秩序，而且給公共安全帶來了極大隱患，有必要加大整治力度。由於違法建築查處工作涉及部門眾多，需要進一步明確部門職責。因此，有必要通過制定政府規章予以規范。二、本規定的主要內容（一）明確了什麼是違法建築282號令對違法建築進行了界定，即「未經用地或者規劃許可擅自修建的建（構）築物，包括經竣工規劃核實確認或者取得房屋產權證件後擅自新建、改建、擴建的建（構）築物」（第二條）。對此前有爭議的小區業主取得房屋產權證件後擅自新建、改建、擴建形成的建（構）築物是否屬於違法建築，282號令明確界定此類建築屬於違法建築。（第二條）（二）建立了「屬地管理、部門聯動、多級多節監管、社會參與」的新型工作體制282號令進一步強化了政府責任和部門職責分工，建立了「屬地管理、部門聯動、多節監管、社會參與」的工作體制：一是規定違法建築查處工作實行屬地管理，由政府負責統一組織和領導（第三條）；二是進一步明確了規劃、國土部門的職責分工，同時，規定其他有關行政主管部門也應依法開展查處工作（第四條、第五條）；三是建立了從市、區縣、鎮（街）、到村（居）民委員會、物業服務企業的多級監管體制。同時，針對違法建築建設前、建設中和建成後等多環節規定了投訴舉報、禁止提供設計和施工服務、巡查發現、制止查處、限制登記和使用等監管措施，全面遏制違法建築。（第七條至第二十條）；四是規定了任何單位和個人有權對違法建築進行舉報，同時規定了供水、供電、供氣、物業服務等企業以及設計、施工單位等的配合義務，動員社會參與。（第七條、第九條、第十九至二十一條）（三）明確了部門職責分工282號令規定，城鄉規劃主管部門負責組織查處規劃城鎮建設用地范圍內的違法建築；土地行政主管部門負責組織查處規劃城鎮建設用地范圍外的違法建築。實行綜合執法的，由綜合執法部門按照職責許可權對違法建築進行查處。主城區總用地面積為5473平方公里，其中規劃城鎮建設用地1188平方公里，其餘4285平方公里屬非規劃城鎮建設用地。渝中區、大渡口區、南岸區、北碚區等成立了綜合執法局的區縣，由綜合執法局按職責分工負責查處規劃城鎮建設用地范圍內的違法建築。房屋、市政、環保、交通、水利、林業、園林、消防、民政、民防等有關部門應當按照相關法律法規的規定，依法開展違法建築查處工作。（第四條）（四）對正在建設的違法建築可強制消除1、對正在建設的違法建築，負有查處職責的行政主管部門責令當事人停止違法行為，限期自行消除在建違法建築後，當事人逾期未消除的，即可採取以下三種措施：一是依法停止供水、供電、供氣服務；二是查封施工現場；三是強行制止直至消除在建違法建築。消除的在建違法建築可以包括責令停工前的在建違法建築。2、實施主體：（1）停止供水、供電、供氣服務：由負有查處職責的行政主管部門、鎮（鄉）人民政府書面通知供水、供電、供氣、物業服務等企業依法實施。（2）查封施工現場：由區縣（自治縣）人民政府責成鄉鎮人民政府、街道辦事處實施。（3）強行制止直至消除在建違法建築：由區縣（自治縣）人民政府責成鄉鎮人民政府、街道辦事處實施。（第九條）（五）要求對存量違法建築進行集中成片整治為逐步消除存量違法建築，282號令要求區縣（自治縣）人民政府對本行政區域內的違法建築進行調查、核實、登記，制定分期成片整治計劃，原則上以小區、社區為基本單元，依法開展違法建築集中成片整治工作。（第十條）（六）明確了對已建成違法建築的分類處置標准1、對已建成的違法建築，依法作出以下三種處理決定：（1）拆除（回填）；（2）沒收違法收入；（3）沒收違法建築。2、對城鄉規劃區、城市發展備用地和基礎設施預留地內的下列四種情形的違法建築，堅決予以拆除：（1）嚴重侵害公共利益；（2）影響城鄉規劃實施；（3）破壞城鄉景觀；（4）影響公共安全。3、對符合城鄉規劃控制要求和建築質量要求、不影響公共利益和公共安全的違法建築，可以依法處以沒收違法收入，並可並處違法建築工程造價百分之十以下的罰款。（第十一條）（七）規定了由政府或人民法院對已建成的違法建築實施強制拆除（回填）負有查處職責的行政主管部門依法作出限期拆除或者回填決定後，當事人逾期未自行拆除或者回填的，負有查處職責的行政主管部門應當提請區縣（自治縣）人民政府作出強制拆除或者回填決定，由區縣（自治縣）人民政府責成鄉鎮人民政府、街道辦事處依法實施強制拆除或者回填。負有查處職責的行政主管部門按照有關法律規定不能申請區縣（自治縣）人民政府強制執行的，應當按照《中華人民共和國行政強製法》的規定，依法申請人民法院強制執行。（第十二條）（八）規定了無法確定當事人的違法建築的處理程序無法確定當事人的違法建築的處理程序為：1、由負有查處職責的行政主管部門在違法建築現場和公共媒體發布公告，要求當事人限期依法接受處理，公告時間不少於10日；2、公告期屆滿仍然無法確定當事人的，區縣（自治縣）人民政府可以責成鄉鎮人民政府、街道辦事處實施強制拆除或者回填。（第十四條）（九）臨時保管費用、強制拆除或者回填所需費用由違法建築當事人自行承擔對違法建築實施強制拆除或者回填時，當事人未自行搬出違法建築內的財物的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當登記造冊、妥善保管，並公告當事人認領。自公告之日起60日內無人認領的，可以視為當事人自願放棄有關財物。臨時保管費用、強制拆除或者回填所需費用由違法建築當事人自行承擔。（第十五條）（十）對執法文書的送達提出具體要求282號令規定，通知當事人到場而拒不到場或者拒絕簽收的，行政機關可以將行政執法文書張貼在當事人住所或者違法建築現場，由有關基層組織或者當事人所在單位的代表到場見證，或者採用拍照、錄像等方式記錄送達過程，即視為送達。（第十六條）（十一）限制違法建築的登記和使用282號令對違法建築規定了以下限制措施：1、任何單位和個人不得利用違法建築獲利。（第六條）2、違法建築不受法律保護，不得辦理土地房屋產權類登記手續。（第十七條）3、合法房地產附有違法建築的，對該房地產轉讓和抵押登記進行限制。（第十七條）4、以違法建築作為經營場所申請辦理相關證照、登記、許可或者備案等手續的，不得辦理；已經辦理的，應當依法撤銷。（第十八條）5、對違法建築，不得提供供水、供電、供氣等相應服務。（第十九條）（十二）相關部門的配合責任1、公安、城鄉建設、文化、工商、質監、食品葯品監管、安監、農業、移民、經濟信息等有關部門和土地房屋權屬登記機構應當根據職責配合違法建築查處工作。（第四條）2、土地房屋權屬登記機構在被告知合法房地產附有違法建築後，應當及時對該房地產轉讓和抵押登記進行限制。（第十七條）3、以違法建築作為經營場所申請辦理相關證照、登記、許可或者備案等手續的，公安、文化、工商、質監、食品葯品監管、安監等有關部門不得辦理；已經辦理的，應當依法撤銷。（第十八條）4、房屋行政主管部門應當將物業服務企業勸阻和舉報違法建築的有關情況，納入企業資質核定管理，作為物業服務企業申請核定資質等級的業績材料之一。（第二十一條）（十三）相關企業單位的配合義務及責任追究1、供水、供電、供氣等企業供水、供電、供氣等企業在接到負有查處職責的行政主管部門、鄉鎮人民政府的書面通知後，依法對正在建設的違法建築停止供水、供電、供氣服務。（第九條）供水、供電、供氣等企業辦理供水、供電、供氣等服務手續時，應當查驗規劃許可證件或者房屋產權證明，對未取得規劃許可證件或者房屋產權證明的，不得提供相應服務（第十九條）。違反本規定第九條、第十九條規定，對違法建築提供服務的，由負有查處職責的行政主管部門責令停止服務；拒不停止服務的，由負有查處職責的行政主管部門處1萬元以上3萬元以下的罰款，並提請監察機關或者其上級單位對有關負責人和直接責任人員給予處理。（第二十五條）。2、建築（市政）設計單位、施工單位建築（市政）設計單位不得對未取得建設工程設計方案審查意見的建設項目出具施工圖。施工單位不得承建未取得建設工程規劃許可證的建設項目。（第二十條）建築（市政）設計單位違反本規定第二十條規定的，由負有查處職責的行政主管部門處1萬元以上3萬元以下的罰款。施工單位違反本規定第二十條規定的，由建設行政主管部門依法實施處罰。（第二十六條）。3、物業服務企業物業服務企業應當及時發現、勸阻、舉報本區域內修建違法建築的行為，並配合查處。（第八條）物業服務等企業在接到負有查處職責的行政主管部門、鄉鎮人民政府的書面通知後，依法對正在建設的違法建築停止供水、供電、供氣服務。（第九條）房屋行政主管部門應當將物業服務企業勸阻和舉報違法建築的有關情況，納入企業資質核定管理，作為物業服務企業申請核定資質等級的業績材料之一。房屋行業協會應當將物業服務企業勸阻和舉報違法建築的有關情況，納入企業信用檔案記錄，作為物業服務企業在行業評優的業績材料。（第二十一條）物業服務企業違反本規定第八條第二款規定的，由房屋行政主管部門和房屋行業協會視情節輕重，給予通報。（第二十七條）（十四）當事人的配合義務和責任追究當事人應當配合行政機關的違法建築查處工作，不得阻礙執法人員依法執行職務。（第二十二條）當事人阻礙執法或拒不配合的，視情形，有三種處理方式：1、治安處罰阻礙執法人員依法執行職務，違反《中華人民共和國治安管理處罰法》規定的，由公安機關依法給予處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。（第二十二條）2、誠信懲戒對不配合違法建築查處工作、在規定期限內無正當理由不履行行政處理決定或阻礙對違法建築實施行政強制的當事人，負有查處職責的行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處可以在新聞媒體上公開並向有關單位、行業組織通報。（第二十三條）3、罰款違法建築當事人以拒絕入戶等方式阻礙執法人員進行現場檢查、勘驗等執法活動的，由負有查處職責的行政主管部門給予以下規定的罰款：違法建築用於非經營活動的，處1000元以下的罰款；違法建築用於經營活動的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。（第二十八條）。