司法強制開鎖

⑴ 法院強制騰房行動如何進行

日前的一個清晨，常熟法院執行局幾路人馬集合後奔赴一對「老賴」夫妻居住的常熟市虞山鎮潤欣花園小區。被執行人徐惠紅、楊南萍在該小區內有一套323.99平方米的二層復式豪宅，但拒不還款，常熟法院遂決定採取強制騰房行動。

2010年，來自浙江湖州市南潯鎮的徐惠紅、楊南萍夫婦從農業銀行常熟分行貸款119.8萬元買下這套豪宅，到2014年時開始出現逾期歸還貸款的情況，經銀行催收仍不按期還款，銀行遂訴至法院。

據常熟法院執行局負責人介紹，徐惠紅、楊南萍夫婦在浙江湖州老家另有房產，該豪宅並非生活必需用房，且該房屋依法進行了抵押登記。判決生效後進入執行階段，楊南萍於今年3月3日至常熟法院執行局親口承諾於今年4月25日前騰空該房屋並交付評估拍賣以清償債務。承諾到期後，楊南萍言而無信，還和法院玩起了「躲貓貓」，夫妻倆「晝伏夜出」，還是住在這套房子里對抗執行。

當天6時15分，執行幹警到達被執行人住所房門口，敲門10分鍾，屋內無人應答，幹警當即決定強制開鎖。進入房間後，雖然被執行人的主卧室內冷氣十足，但未見人影。法院隨即安排評估人員對房屋及房屋內的動產進行清點評估，由公證處人員現場公證，之後查封該房屋，待評估結果出來即移交司法拍賣。

（以上回答發布於2016-08-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 我是房屋產權人，房屋被人侵佔，我封門或換鎖違法嗎

房屋被人侵佔，封門或換鎖是不違法的。但需要注意封門或換鎖時，屋內是否還有人，不能強制拘禁他人。根據相關法律法規，房屋被人侵佔，他人已經構成非法入侵住宅罪。
法律分析
非法侵入他人住宅罪在主觀上只能是故意的，即行為人明知其侵入或繼續停留在他人的住宅，違反居住者的意願而積極侵入或消極不退出，有意以自己的行為表明對他人住宅權的藐視。非法侵入他人住宅罪的動機是各種各樣的。有的基於報復而無理取鬧，有的是濫用職權而逞威風，有的是為爭奪房屋的所有權或者居住權，有的是為達到某種個人目的而向居住者施加壓力等。只要違背住宅內成員的意思，實施侵入住宅的行為，就具備了非法侵入住宅罪的構成要件，不應強調侵入住宅後滯留時間的長短。行為者的身體侵入住宅只是瞬間行為，侵入的行為一經完成就構成犯罪的既遂，而侵入住宅的時間長短是犯罪的情節。侵犯他人住宅罪的客觀方面表現為非法侵入他人住宅的行為。這種行為可以表現為作為和不作為。未經居住者同意，沒有正當理由而擅自闖入或秘密破門越牆侵入他人住宅的，屬於作為的形成。無正當理由隱匿在他人住室內或先徵得居住者同意而後居住者又要求其退出住宅而無故拒不退出的，屬於不作為的形成。無論是作為還是不作為的形成，都不影響對本罪的認定。根據相關法律規定，開鎖進入別人家已經構成非法入侵住宅罪。因此，封門或換鎖並不違法。
法律依據
《中華人民共和國憲法》第三十九條 中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。
《中華人民共和國刑法》 第二百四十五條 非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人員濫用職權，犯前款罪的，從重處罰。

⑶ 房產執行案件,怎樣查勘,強制開鎖。是技術開鎖，還是撬門

你好，是技術開門，不是撬門。
被執行人欠款不還的，人民法院會根據申請人的申請對被執行人進行強制執行。
查封和拍賣房產是人民法院最常見的執行方法之一。
在拍賣房產前，需要對房間內的私人物品進行清空，由於被執行人不願意配合，就需要對房屋的門鎖進行開鎖。
開鎖時，並不是簡單地撬門。而是有執行法官，申請人，當地司法局幹部，社區幹部，小區物業工作人員等見證人在一起時，共同進行的，進行技術開鎖的師傅也必須是在當地公安部門注冊的師傅。
開門後，也是由這些見證人一起對房間內的物品進行查勘一一登記在冊在，裝箱密封後才可以搬走的。
最重要的一點，這個過程是全程錄像的。
所以說，房產執行案件，是在有眾多見證人的見證下查勘。打開門鎖也是由專業人員專業技術開鎖。

⑷ 法拍房如何申請強制執行騰房

按照《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》,法院是應該負責清場和交付的。除了「依法不能移交」的情況,正常情況下,在執行法院向佔有人下達指定撤離期限屆滿後,被執行人或者其他佔有人仍然繼續佔有、使用該執行標的物的,買受人向有管轄權的人民法院提起物權保護訴訟請求騰退的,人民法院應當依法受理。那麼我們如何依靠法院的力量進行騰退呢?
「強制騰退步驟」
第一步,強制遷出執行標的物。執行法院應當及時發布公告,責令被執行人或者其他佔有人在指定期限內自行搬離,並告知拒不搬離的法律後果。
第二步,指定期限到期後,被執行人或其他佔有人拒不搬離的,執行法院可以通知有關部門或單位協助停水、停電、停氣等,並依法對被執行人或其他佔有人予以罰款、拘留;仍拒不搬離的,依法強制清場;對涉嫌構成犯罪的,依法移送追究刑事責任。
第三步,強制清場搬出的財物,由執行法院製作財物清單並運至指定處所,交給被執行人或者其他佔有人。被執行人或者其他佔有人拒絕接收的,經徵求申請執行人同意,可以交申請執行人或者其他人保管,並限期由被執行人或者其他佔有人領取。被執行人或者其他佔有人逾期不領取的,將財物予以提存,提存費用由被執行人或者其他佔有人承擔。「應對思路」
由於騰退問題執行起來比較耗費時間和人力物力,買受人要積極協助執行法院通過專門的清場工作團隊來負責騰退工作,盡快完成騰退事宜。同時買受人可以協調一些社會輔助力量,例如物業、搬家公司等等,讓他們負責對被執行人或者其他佔有人有關財物進行搬運裝卸、倉儲保管等工作。同時,由此產生的費用要由被執行人或者其他佔有人承擔。
私力救濟在實操中如果遇到法院協助騰房時間較長,而買受人著急用房的情況,買受人就需要自己動腦筋騰房了。但要注意的是,買受人千萬不要自行暴力騰房,這不僅無法實現騰房目的,還會惹來一身官司。
「協商解決」
這種情況一般適用於租賃不騰房的情況,如果是租客拒不騰房,可以先找到租客商量,詢問他是想繼續住,還是選擇拿回剩餘的租金。如果租客想繼續租下去,法院會喊來競買人,大家協商解決;但若租客選擇後者,法院會把拍賣款中的一部分錢作為租金直接退還給租客,然後令其搬離。即便租客繼續租住,那麼相應的租金,法院也會從拍賣款中留出來給買受人,所以完全沒必要擔心。如果是原業主或第三方債權人占房,可能就需要法院一同協商,做出適當讓步。「報警」
在完成過戶並進行登記後,買受人已經是該房產的所有權人,而原業主不再擁有房產的所有權,因此如果原業主或其他佔有人拒不騰房,買受人可以選擇直接報警或者直接起訴。「委託專業人士」
專業的法拍服務公司擁有處理這類事件的經驗,並且在交房周期和整體影響上也能做到不錯的把控,在合同裡面也會明確對競買人進行保障義務。聘請專業人士一般需要買受人繳納一定的騰房費用,所以如果是在盡調中就了解到可能騰房有困難,就要把騰房費用算在買房預算里。
但在實際中,買受人私下處理騰房問題可能要耗費很多精力和時間,在這里趣趣提醒廣大競買人要格外注意拍賣公告明確指出「騰退困難」或者「有租賃」,盡量避免這些「坑」。
注意事項「開鎖」
很多買受人在競拍成功,或者付款之後就急於換鎖進門,這樣是不正確的。在這里趣趣提醒買受人要憑產權證,或者拿到執行裁定的法律文書再換門換鎖,進而實現對房屋的控制權。如果沒有辦理完過戶或沒拿到文書就去強行換鎖,原房屋佔有人以正當理由與買受人進行「對抗」,這樣就得不償失了。如果遭遇抵抗,買受人可以報警解決或者找執行法院申請強制執行。在換鎖時,也可以請物業人員進行現場見證。「房內物品處理」
如果房屋內還有原房主留下的部分物品,買受人可在物業或者其他第三方見證下由搬家公司進行清理,製作物品清單,將房內物品進行提存,並訴請佔有人支付侵佔費用及房內物品保管費用。如果沒有第三方人員見證並進行證據保全,一旦房內物品出現問題,比如丟失或者損壞,這樣買受人就可能解釋不清了。
如果原業主及家人戶口並未從該房產所在的地址遷出,買受人可與原業主協商,在取得原業主同意並將全部戶口遷出之後,新的業主才能將家庭成員的戶口遷入。但在實際中,很多地方的派出所和法院是不負責協助解決的,業主如果拒不遷出的話,其實買受人是沒有什麼辦法可以解決此事的。因此趣趣提醒大家在競拍之前一定要搞清楚這個問題。「物業費用繳清」
我們之前專題講過的拖欠的物業費用等,買受人在去物業協商或者和原業主協商,完成拖欠費用繳納後才能順利入住。這里主要包括水、電、燃氣、供暖、電話、有線電視等拖欠的費用。