民法雙多數決

Ⅰ 民法典聚焦|新規破解表決難，公共維修資金不再「沉睡」

對於公共維修資金使用，民法典降低了通過這一事項的表決要求，只要「雙過半數」業主同意，就可以啟動公共維修資金。業內稱，此舉有利於讓公共維修資金不再「沉睡」。
近年來，關於小區業主權益的糾紛屢屢發生，主要為業主委員會選舉難、公共維修資金啟動難等，這些現實問題一直備受各界期待和關注。
5月28日下午3時許，十三屆全國人大第三次會議表決通過的民法典，在現行物權法規定的基礎上，適當降低了業主共同決定事項的表決要求，並且新增了緊急情況下可通過特別程序使用維修資金的規定。
業內人士表示，民法典進一步明確了法律程序，降低了相關門檻，有利於提高公共維修資金利用率，更及時地維護業主的合法權益。
表決難、耗時長，舊規程序備受爭議
如今，越來越多的小區已經出現老化，一些小區的基礎設施開始出現問題，諸如牆皮開始脫落、電梯老化等，稍有不慎就可能引發安全事故。但是，這些問題往往涉及小區業主的整體利益，通常需要相關業主的表決後方可啟用公共維修資金進行解決。而在具體實踐中，在有限的時間內，業主們往往難以達成一致。
2005年，方女士購買了東城區某樓盤。2018年，該小區外立面牆磚開始出現脫落，部分業主多次向相關部門反映，請求盡快修復，消除安全隱患。
「正在申請使用住宅專項維修資金，同時，因擔心重新貼牆磚，以後還會面臨脫落的問題，所以考慮換成塗料。」2018年11月，該小區物業工作人員稱，主管部門要求物業徵求業主的意見，需60%以上的業主同意，才能執行，物業已經徵求了約100戶業主的意見，其中已有90%的人同意換成塗料。小區有1200戶業主，按60%這個標准，至少還要徵求五六百戶的意見，對於事情的進展，他們也很無奈。
時至今日，方女士等多位業主告訴新京報記者，牆皮依舊時不時脫落，由於業主們未達成統一意見，外牆面一直沒有進行修復。
新京報記者了解到，此前的物權法規定，公共維修資金的使用分為一般情況和緊急情況兩種。一般情況下，由相關業主、業主大會或物業公司等作為主體提出使用建議，業主大會或占總人數三分之二以上的業主討論通過；如果出現應急情況的，則不需要三分之二以上的業主通過，由物業公司提出申請，業委會審核同意後，報住建局或房管局備案辦理。
對此，多位業內人士及小區業主均表示，符合上述規定的緊急情況通常極少出現，按上述程序，很多小區維修問題不僅難解決，而且耗時很長；現實中，公共維修資金利用率很低。
新規降低使用門檻，「雙過半數」業主同意即可
針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，5月28日下午表決通過的民法典，在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建築物區分所有權制度。
對於公共維修資金使用，民法典進一步完善了決策程序，降低通過這一事項的表決要求，將原草案第七十三條規定的「應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主，且參與表決人數四分之三以上的業主同意」修改為「雙過半數」，比此前物權法規定的「三分之二」比例也有明顯下降。
此外，民法典還增加了一條規定，「緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。」
新京報記者了解到，按照規定， 這筆維修資金屬於業主共有，經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造；維修資金的籌集、使用情況也應當公布。
「如果超過半數的業主同意即可使用，的確降低了公共維修資金的使用門檻，同時又能避免被濫用。」北京法學會不動產法研究會理事王玉臣律師向記者介紹，「現實生活中，按照物權法的要求取得三分之二以上的業主同意操作起來確實比較麻煩。我代理過很多案件，諸如，作為公共部位的樓頂漏水了，直接受害者是居住在頂層的業主，對下面樓層的住戶影響不大，樓下住戶多數持『事不關已』的態度，不願意拿錢去做這些事。」
針對上述民法典內容，新京報記者還采訪到了中國人民大學法學院教授、中國民法學研究會副會長、全國人大常委會法工委立法專家委員會立法專家楊立新，他不僅是民法總則制定時的參與人，也是制定民法各單行法、民法典各分編草案的主要參與人。
楊立新表示，「由於過去啟動門檻太高，導致很多公共維修資金放在原處而毫無用處。程序問題只是一方面，群眾生活得更好更安全才是最主要的，所有緊急情況下，都可以採取特殊程序啟用相關款項，民法典上述規定有利於提高公共維修資金的利用率。」
中國人民大學法學院教授王利明在接受媒體采訪時表示，此前的規定要求較高，實踐中易造成業主開會難、議事難、表決難等問題，給居民的日常生活帶來極大不便。民法典將這一事項的表決要求降至面積和人數的「半數」，有利於讓公共維修資金不再「沉睡」。
居民委員會將協助小區成立自治性組織
除了公共維修資金的問題外，業主委員會選舉難，也是此前很多小區亟待解決的難題。
「十多年了，我們小區的業委會就一直未能成立，總是會被一些人找出『問題』。」北京某小區業主告訴記者，「不僅程序難達到完美，而且耗時長，最後好不容易成立了，還得經歷好幾審訴訟程序，我們太難了！」
對此，民法典出台了「新辦法」，今後居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
楊立新向新京報記者表示，居民委員會是群眾自治性組織，具有特別法人資格，上接政府下靠居民。民法典增加了居民委員會在設立業主大會和選舉業主委員會中的職能，有利於業主保護自己的權利。
「在基層實踐中，沒有業主大會和業主委員會，業主就像一盤散沙。聘請物業服務公司、處理和居民委員會的關系以及保護業主的權益，都很難展開。」據媒體報道，全國人大常委會委員殷一璀在分組審議草案時呼籲，除了加強政府指導，還應給設立業主大會和業主委員會提供更多法律支撐。
對於上述即將施行的新規，北京一物業公司負責人向記者表示，「這樣進一步明確法律程序，降低了相關門檻，不僅降低了地方政府的工作難度，物業公司開展工作也變得更加順暢，最重要的是能更及時地維護業主的合法權益，從而能有效避免一些不必要的損失。」

Ⅱ 物權法解釋：共有物處分或者重大修繕

物權法解釋：第九十七條【共有物處分或者重大修繕】
第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
【解釋】本條是關於共有物處分或者重大修繕的規定。
我國物權法第九十六條區分按份共有和共同共有，對共有物的處分或者重大修繕問題做出了不同的規定。
（一）對按份共有物的處分
我國物權法在對按份共有物的處分問題上兼顧效益原則和公平原則，實行「多數決」原則。即：占份額三分之二以上的按份共有人同意，即可處分共有物。傳統民法從公平原則出發，規定只有在全體按份共有人同意的前提下，才能對共有物進行處分。例如德國民法典第七百四十七條第二款規定：「整個共有物僅得由全體共有人共同處分。」我國台灣地區「民法」第八百二十條第二款規定：「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。」在我國物權法起草過程中，經過對此問題深人細致地研究，認為傳統民法的規定存在一定弊端，並不能適應新時代對物盡其用的要求。全體同意原則不僅使按份共有人間易滋生矛盾，喪失合作信心，也阻礙物之及時有效的利用。在當今社會，機會稍縱即逝，很多情況下，等到每個共有人都首肯，機會早已喪失，使物不能盡其用。因此，我國物權法在對按份共有的共有物處分問題上採用「多數決」的原則。但如果按份共有人約定對共有物的處分應經全體共有人一致同意，則應當依照約定行事。
為了提高共有物的使用效率，按份共有人可以轉讓其在共有物上的財產份額，當然可以用自己在共有物上的份額設定負擔。例如甲乙丙兄弟三人各出資30萬元購置一套房屋。甲乙二人因生意缺錢，可以以二人在該房屋上的份額向銀行質押並獲得貸款60萬元。如果甲乙二人到期不能歸還銀行借款，丙對甲乙二人在該房屋上的份額有優先購買權，丙可以向甲乙二人各支付30萬元，甲乙二人在向銀行還貸的同時，也消滅了與丙的按份共有關系。
（二）對按份共有物的重大修繕
按份共有人對共有物的重大修繕，在我國台灣地區被稱為對共有物的改良。對共有物的重大修繕或稱改良行為，是在不改變共有物性質的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的價值。例如甲乙丙兄弟三人決定將共有的房屋重建。由於對共有物的重大修繕較對共有物的保存而言需費較大，需要各共有人按照自己所佔共有物份額的比例支付重大修繕費用，因此為維護多數共有人的利益，我國物權法對共有物作重大修繕的行為規定實行「絕對多數決」的原則，即占共有物三分之二以上份額的共有人同意，才能對共有物作重大修繕。
經查大陸法系有些國家或地區的立法，對共有物的改良實行「相對多數決」原則。例如我國台灣地區「民法」第八百二十條第三款規定：「共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」由此可以看出，我國台灣地區立法對共有物的改良實行「相對多數決」原則，但是其強調不但份額過半數，共有人的人數也要過半數的前提下，才能對共有物進行改良。我國物權法第九十六條只是規定占份額三分之二以上共有人同意，即可對共有物進行重大修繕。應當說這樣規定是有其合理性的。因為既能體現物盡其用的原則，又能兼顧多數共有人的利益，可以說是兼顧了效率原則與公平原則。
（三）對共同共有物的處分
共同共有根據共同關系而產生，以共同關系的存在為前提。共同共有最重要的特徵之一就是各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。因此，處分共有物必須經全體共同共有人同意。例如，甲乙二人為夫妻關系，甲乙二人共同共有一輛汽車。在對這輛汽車的轉讓問題上，必須在甲乙二人一致同意轉讓的前提下，才能將該車轉讓。
對共同共有物的處分須經全體共有人「一致決」的原則是傳統民法的通例，例如瑞士民法典第六百五十三條第二款規定：「行使所有權，特別是對物的處分，除有特別約定外，須經全體共同共有人一致同意。」我國台灣地區「民法」第八百二十八條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關系所由規定之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」
我國在司法實踐中也堅持對共有物的處分須經全體共同共有人一致決的原則。《人民法院關於貫徹執行民法通則若干問題的意見》規定：「共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。其他共有人明知而未提出異議的，可以認定有效。
法律規定對共有物的處分須經全體共同共有人同意，但共有人另有約定的除外。例如，甲乙二人為夫妻關系，甲乙二人可以對共有財產約定一個各自可以處分的財產范圍，如對價值100元以下的共有財產的處分，可以不經過另一共有人的同意。如果雙方有此約定，則依約定行事。
（四）對共同共有物的重大修繕
無論是夫妻共有財產，還是家庭共有財產，對共有財產作重大修繕，特別是對價值較大的共有財產作重大修繕，往往事關各共有人的利益，一般需要從共有財產中支付費用，還可能基於修繕而使共有人在一段時間內不能使用，或者影響共有物所創造的價值。所以本條規定，在對共有物作重大修繕的，須經全體共同共有人一致同意，但共有人另有約定的除外。
（五）關於對共同共有物規定「一致決」的理論基礎
共同共有以法律規定的或者合同約定的共同關系為前提，而這種共有關系的當事人之間在多數情況下具有一定的人身關系，如婚姻關系或者親屬關系。家庭是社會的細胞，家庭成員之間除具有人身關系之外，還具有一定的財產關系，而共同共有則屬於家庭財產的一個常態。法律為了維護家庭關系的穩定，有必要對夫妻共有、家庭共有等共有形式的共有人之間的權利義務做出明確規定，在保護各共有人利益的同時，同時也維護共有人之間的和睦。
共同共有最重要的特徵之一就是各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。我國婚姻法第十七條第二款規定：「夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。」平等地對共有物行使所有權是共同共有的本質特徵。我國是一個具有二千多年封建歷史的國家，封建的父權主義、夫權主義在一些家庭中還有所表現。在對共同共有物的處分及行使其他權利的問題上，侵害婦女或其他共有人利益的情況仍然很多。男女平等是我國婚姻法的基本原則，在對夫妻共同財產或者家庭共同財產的處分等權利方面，也必須貫徹平等的原則。

Ⅲ 按份共有人對如何對共有物進行處分

1、按份共有人處分共有物，共有人之間有約定的從約定。
2、沒有約定的情形下，我國民法典對按份共有物的處分問題上兼顧效益原則和公平原則，在對共有物的處分問題上，實行「絕對多數決」原則。即：占份額三分之二以上的按份共有人同意，即可處分共有物。
【法律依據】
《民法典》第三百零一條，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。