司法拍賣成交率

⑴ 樓市調控堵漏洞 法拍房納入限購

一度因不限購而被視為可以「曲線購房」的法拍房，隨著成交數量逐年上升，暴露出的問題也越來越多。在樓市調控進一步深入的當下，法拍房正走上糾偏的道路。近日，最高人民法院發布《關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》，正式將法拍房全面納入限購，該政策將從明年1月1日起施行。

成交數量遞增

法拍房是指被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，債權人有權經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以償還債權。

在2020年樓市復甦的背景下，各地樓市嚴格限購，而不限購、價格低的法拍房逐漸引起市場關注。據了解，自司法部2017年開通法拍房網路拍賣渠道後，法拍房成交數量連年上升，2020年，全國法拍房成交量達百萬套。

據阿里巴巴相關負責人介紹，當今最大的法拍房平台是阿里拍賣。目前全國已有99%的法院入駐阿里拍賣，95%的司法拍賣會在該平台上成交。

據阿里拍賣數據顯示，2021年8月，北京法拍房市場共計掛牌上拍房源660套，總市值105.96億元，掛牌面積34.22萬平方米。成交法拍房306套，環比上升50%，同比增長34.21%；成交總價30.36億元，同比增長101.46%；成交面積12.42萬平方米。成交平均折扣為7.9折，跟評估價相比，產生9.86億元購房差價，成交率54%，平均5.92人爭搶1套法拍房。

12月25日，記者在阿里拍賣平台上看到，正在拍賣的北京市朝陽區工人體育場北路一套400多平方米的住宅，評估價為5100萬元，吸引了14955次圍觀，卻始終無人出價。剛剛結束拍賣的北京市房山區竇店鎮華城家園的一套住宅，吸引了4人報名、4967次圍觀，該套房產評估價為164萬元，最終成交價為118.84萬元。

記者查詢阿里拍賣平台得知，在北上廣深四個一線城市中，廣州以17922套成為住宅法拍房掛牌數量最多的城市，其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房掛牌數量分別為11086套、10015套、8991套。在新一線和熱點二線城市中，住宅法拍房掛牌量排名前三的城市為重慶、蘇州和鄭州，分別有44530套、36462套、35634套。此外，住宅法拍房比較熱門的城市還有杭州、成都、武漢，掛牌量分別有30622套、27387套、12331套。

擾亂樓市秩序

在不少購房者看來，僅從價格方面考量，法拍房算得上是「低價撿漏」的代名詞。這是因為在司法拍賣中，資產起拍價是按照處置參考價70%設定的，且流拍後會二次降價競拍。

由於此前法拍房不限購，吸引了不少投資者。在成都從事法拍中介業務的人士表示：「出手法拍房的八成客戶是外地的，溢價20%都很正常。」

「上海的房子保值增值，以前沒購房資格的人願意走買法拍房的路子，多花50萬-100萬元買也認了，而且潛意識里都覺得房價還會漲，不會虧。」從事法拍房中介業務的藍鯨資產相關人士對《中國消費者報》記者表示。

法拍房對市場秩序的干擾引起了各地的注意。2021年1月，上海發布樓市調控新政「滬十條」，明確購買法拍房也需要有上海購房資格。4月，合肥出台房地產調控八條措施，明確對市區范圍內通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應當符合住房限購政策。8月，東莞明確宣布將法拍房納入限購范圍。9月，廈門發布樓市調控通知，要求參與競買法拍房的人員，應當事先確定其在本市具有購房資格。

58安居客房產研究院院長張波對《中國消費者報》記者表示，從對法拍房進行限購的城市表現來看，在成交量、價格上多趨於平穩。

全面納入限購

針對法拍房不限購的漏洞，近日，最高法出台新規，將全國范圍內的法拍房統一納入到限購范疇中。《關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》明確表示，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。

隨後，最高法發布的《關於進一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見》中明確，拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權佔用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明「不負責騰退交付」等信息。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，這意味著法拍房限購將直接覆蓋全國范圍，這是全國性樓市調控的需要，也是嚴堵漏洞的重要手段之一，避免了炒房者鑽空子。法拍房限購是「房住不炒」的重要體現，也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂進一步對《中國消費者報》記者指出，當前部分城市住房限購政策主要針對的是普通商品房，法拍房不受限購政策約束，這就導致部分城市暫無購房資格的投資者通過法拍房進入市場，甚至推高了法拍房價格，不利於市場平穩。

「本次最高法出台規定，從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍，這將徹底堵住通過法拍房違規進入樓市的漏洞，違反相關規定的將上升到承擔法律責任，房地產調控的滲透和監管力將更強更嚴格。」許小樂表示，從當前的房地產調控環境看，一方面樓市信貸環境有所改善，使市場流通起來，另一方面堵住法拍房不限購的漏洞，疏堵結合，做到更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

「在『房住不炒』的調控基調下，對各種細節的管控也更到位，針對過去的市場漏洞打補丁的行為會越來越密集。」張波表示。

⑵ 法院拍賣的房子有人拍嗎 買的人多嗎

法院拍賣的房子可以購買，依法執行各項規定，符合條件的競拍者就可以購買法拍房。

根據《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》，將於2017年1月1日開始施行新的拍賣規定，具體不同於舊規定的幾點告知如下：

一、成交判斷：根據新規，起拍價即為保留價，也就是說一個人報名，出價到起拍價就能成交了。

二、拍賣環節：取消第三次拍賣（只有一拍、二拍、變賣）。

三、競價時間：取消動產的十二小時競拍時間，不動產、動產統一為二十四小時。

四、延時競拍：競拍結束前5分鍾內有人出價即延時（舊規為前2分鍾）。

五、報名方式：分為線上交保證金（支付寶直接交納）和線下交保證金（法院交納），線下交保證金適用於申請執行人參加競拍（全免保證金）及特殊情況下無法線上交保證金的情形（必須開拍前內提交申請）。

六、委託參拍：委託他人參加競拍的，委託人、受委託人必須於拍賣前到法院辦理委託手續，經法院確認後錄入系統。注意事項：此項內容開拍後無法修改，如未做委託手續，競買成功後，《網路競價成功確認書》里會直接展示競買人（參拍人）姓名，法院將默認為該競買人（參拍人）為買受人（屬於競買人個人行為），委託人將會造成二次過戶費用，費用自行承擔。

七、信息公示：網拍結束後平台自動生成《司法拍賣網路競價成功確認書》，將公示實際買受人姓名、競買號（就是說確認書系統自動生成，不用人工干預）。

八、公告時間：第一次拍賣：動產公告時間為十五日；不動產或其他財產權公告時間為三十日。第二次拍賣、變賣：動產公告時間為七日，不動產或其他財產權為十五日。

九、悔拍處理：拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還（直接沒收），悔拍後重新拍賣的，原買受人將列入黑名單不得再參加競買。

⑶ 「撿漏」法拍房警惕債權風險

一套比市場價便宜上百萬元的房子，究竟靠不靠譜？這幾日，市民畢先生為了法拍房輾轉反側。價格優勢是司法拍賣房產受青睞的最主要原因。不過，專家提醒，市民「撿漏」的同時一定要留心是否存在房屋產權、房屋債權，以及是否有租約和費用拖欠四方面風險。
一套三居室便宜一百萬
「這法拍房我究竟能不能買啊？」最近半個月，市民畢先生只要見到相熟的朋友，就會拉著人家討論法拍房的話題。
名下無房的畢先生，結婚後一直和父母同住，隨著孩子長大，畢先生想買房的心情也日益迫切。無意間，他聽同事聊起了法拍房，說比市場上的房子便宜。
法拍房，就是進入司法拍賣的房子。一般來說，法拍房最大的來源是銀行和非銀金融機構的不良債權抵押物，民間借貸糾紛、司法沒收也會產生法拍房。
「拿海淀區清緣里小區這套法拍房來說，112平方米，起拍價是520.4萬元，摺合單價是46500元，而二手房市場里小區的成交均價是57000元。1平方米差出1萬元，1百平方米就差出100萬元。」法拍房的價格讓畢先生十分心動。
這價格優勢是哪兒來的？北京中原地產首席分析師張大偉介紹，根據人民法院關於財產拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或市場價的80%；而如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不能超過前次保留價的20%。
以8月成交的幾套法拍房為例，海淀區復興路甲的一套法拍房，評估價為993.67萬元，成交價為659.96萬元，成交價是評估價的6.7折；朝陽區甜水西園的一套法拍房，評估價為433.43萬元，成交價為367.9萬元，相當於8.5折。換句話說，購房人「撿漏」成功的話，可以按照評估價的約7到8折入手。
半數房源第一次拍賣就成交
伴隨樓市進入相對平穩期，曾一度遇冷的法拍房房源數量和成交數量均明顯升溫。
以阿里司法拍賣平台為例，記者查找北京區域的商品住宅看到，從8月1日到22日，競價正在進行中的房源有17套，已結束拍賣的房源有99套，共計116套。在已結束拍賣的房源中，有6套房源出價超過100次，20套房源出價超過50次，競爭激烈。
記者注意到，出價次數最多的法拍房，顯示為西城區高家寨6號樓的一套55平方米兩居室，前後總共有153次競價，11271次圍觀。最初，購房人還按照規定的1萬元加價幅度「和平」報價，到第18次時，突然有參與者一次加了3萬元，隨後就不時有人按照3萬元、4萬元乃至7萬元的幅度加價，最終這套房屋以587.4萬元成交，甚至略高於法院給出的543.5萬元的評估金額。
據了解，這已經是連續第四個月法拍房第一次拍賣時的成交率就超過了50%。記者在阿里司法拍賣平台上看到，今年5到7月，該平台上每月進入司法拍賣程序的北京地區商品住宅分別為127套、95套和174套，而去年同期的數據僅為76套、87套和95套。
相關機構監測數據顯示，自2018年以來，全國法拍房的數量都在大幅度增長，北京地區2018年淘寶和京東司法拍賣房產同比增長了70%。
「撿漏」之外當心債權風險
價格便宜的法拍房，真的就是「一本萬利」么？實際上，就在不久前，上海和成都先後曝出，有市民在購買法拍房後陷入了欠繳物業費和無法入住的糾紛。
「對於資金充足、受購房資格限制的普通購房人來說，法拍房的確是可以『撿漏』，但購房人也要留意交易後的各種潛在風險。」張大偉列舉，購買法拍房時，需要留意房屋產權、房屋債權，以及是否有租約和費用拖欠四方面的風險。
從房屋產權上看，法拍房可能存在房屋產權不清、無產權或小產權、暫未辦理或無法辦理房產證、未繳齊土地出讓金等情況，購房人最好先通過市住建委查詢確認相關信息。在債權上，法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押，因為民間借貸很難查清，競拍者可能在入住後意外遭遇其他「債主」的追討。
此外還有租約問題。存在長期租約的法拍房被買下後，即便購買人已經完成房屋過戶，但在租約未到期而買家又無法同租戶達成搬離協商的情況，房屋實際是無法入住的。最後需要注意的就是費用，法拍房的原房主可能存在水電費、物業費等費用未繳清的情況，而絕大多數情況下，按照競買公告，買賣房屋產生的相關稅費均由買受人承擔。
張大偉建議，抱有「撿漏」心理的購房人，務必綜合考慮、做好基礎調查後再決定是否參與競拍。