民法同等條件

『壹』 同等條件優先續租權如何認定

房屋的續租權稱為優先承租權，優先承租權是指在房屋租賃合同中，租賃期限屆滿，出租人需繼續出租的，原承租人在同等條件下優先於其他第三人取得租用權。
【法律分析】
優先權是一種附限制條件的物權，在同等條件下才享有。同等條件的內容，首先是指同一價格，即租金應當相同；其次，租金的支付方式與期限，也應等同，若是分期付款，那麼分期付款之方式亦應相同。可見，在出賣房屋時，承租人在同等條件下享有優先購買權，那麼，在出租房屋時，承租人亦應可在同等條件下享有優先承租權，這與立法精神並不相悖。我國法律只規定優先購買權，如承租人對租賃房屋的優先購買權、共有人對共有財產的優先購買權等。「優先承租權」並非是法律、行政法規的強制性規定，如果在合同中約定足夠程度的違約責任，以防止出租人在利益驅使下違約將房屋租賃給第三人，這樣才有可能實現「優先承租權」。雖然我國現行法律沒有「優先承租權」的規定，但有關法律、行政法規也並沒有禁止合同當事人約定這種權利，因此只要這種約定是雙方經過協商一致，就應認為約定有效而受法律保護。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

『貳』 同等條件優先續租權如何認定

法律分析：司法實踐中，房屋承租人主張優先租賃權可分為兩種情況：其一，租賃合同對優先租賃權有特別約定，出租人基於合同約定主張優先租賃權；其二，租賃合同對優先租賃權未作約定，出租人基於民法原理主張優先租賃權。對於前述兩種情況，應當區別對待。就第一種情況而言，雖然當前法律並沒有賦予承租人優先租賃權，但也沒有禁止當事人約定優先租賃權，因此，根據意思自治原則，合同中關於優先租賃權的約定合法有效，房屋承租人的優先租賃權受法律保護。

認定的難點在於第二種情況，當事人沒有約定優先租賃權的情形下，承租人是否享有優先租賃權？對此，有兩種對立的觀點。一種觀點持肯定意見，認為承租人享有優先租賃權符合市場交易習慣，有利於保護承租人的合法權益，有利於維持現有經濟關系的穩定，而且，承租人在同等條件下續租，對出租人利益並無損害，對保持租賃房屋原狀和充分發揮租賃房屋經濟效益是有益的。另一種觀點則作否定回答，認為承租人享有優先租賃權缺乏法律依據，強制賦予承租人優先租賃權，是對出租人所有權的侵害和限制，根據物權對世權原則，租賃合同到期後，房屋出租人有權自主選擇承租人。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。